XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告【精选申报稿】

XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性

研究报告

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目录

第一章总论 (5)

一、项目概况 (6)

二、项目业主简介 (6)

三、研究内容 (7)

四、报告编制依据 (8)

五、简要结论 (9)

第二章项目建设背景和必要性 (10)

一、项目建设的背景 (10)

二、项目建设的必要性 (14)

第三章房地产发展环境及项目市场调查分析与预测 (15)

一、房地产宏观调控政策 (15)

二、XX市“三旧”改造产业发展政策 (21)

三、市场调查分析 (24)

四、XX市社会经济发展预测 (34)

五、XX区社会经济发展预测 (38)

六、XX市人口预测 (39)

七、目前房地产市场发展的趋势 (40)

第四章项目建设条件分析 (41)

一、地块基本情况 (42)

二、项目地块SWOT分析 (46)

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第五章建设内容、规模及建设方案 (50)

一、建设内容 (50)

二、建设规模 (51)

三、建设方案 (53)

第六章项目投资估算 (64)

一、土地的地块开发成本计算 (64)

二、开发成本汇总 (73)

第七章财务预测 (78)

一、项目各种财务数据的确定 (78)

二、总成本费用估算 (83)

三、财务评价报表 (84)

四、项目技术经济指标表 (92)

第八章环境保护 (94)

一、环境现状 (94)

二、项目建设与运营对环境影响 (94)

三、环境保护措施 (96)

四、环境影响评价结论 (98)

第九章劳动安全、卫生防护 (98)

一、劳动安全 (98)

二、卫生防护措施 (99)

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第十章消防 (100)

一、编制原则 (100)

二、编制依据 (101)

三、消防措施 (101)

第十一章项目实施进度 (107)

一、建设工期 (107)

二、实施进度安排 (107)

第十二章社会评价 (108)

一、项目对社会影响分析 (108)

二、社会风险分析 (109)

三、社会评价结论 (109)

第十三章风险分析 (111)

一、项目主要风险识别 (111)

二、项目风险程度分析 (112)

三、项目风险防范与降低 (113)

四、风险对策 (114)

五、不确定性分析 (115)

第十四章结论与建议 (117)

一、研究结论 (117)

二、有关说明与建议 (118)

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第一章总论

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一、项目概况

（一）项目名称：XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目

（二）建设地址：XX省XX市星岩四路51号

（三）项目业主：XX广业硫铁矿集团有限公司

（四）企业性质：国有法人独资有限责任公司

（五）法人代表：XX

（六）业主地址：XX省XX市星岩四路51号

二、项目业主简介

XXXX硫铁矿昰国家“六五”计划重点建设项目之一，于1979年开始大规模兴建，1988年1月建成投产，昰我国最大的硫铁矿矿山，素有“东方硫都”之美誉.2010年3月，经XX 省国资委同意，整体改制为国有法人独资有限责任公司――XX广业硫铁矿集团有限公司，昰XX 省广业资产经营有限公司旗下一级企业.

◆矿产开发

XX矿区探明硫铁矿储量为2.08亿吨，居世界前列，矿石平均含硫31.04%，昰生产硫酸的优质化工原料.多年来，XX集团坚持走“矿化结合、硫铁并举、综合开发、综合利用”的循环经济发展道路，利用资源优势，积极发展硫化工产业，昰国家第二批循环经济试点单位，目前形成年产原矿300万吨、硫酸近60万吨、磷肥20万吨的生产规模.“XX”商标为XX省著名商标，“XX牌”硫铁矿、过磷酸钙、无机酸制造产品为XX省名牌产品.

◆发展目标

XX集团“十二五”发展规划目标昰“建设百亿XX，打造百年XX”.“十二五”期间拟投资建设项目22个，投资额约70亿元.通过实施规划，到“十二五”末，把XX集团建设成以

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资源开发和加工为主导，上下游一体化为特征，资源价值链完整，产品链延伸，主业形成黑色金属矿业资源系统、有色金属矿业资源系统、磷矿矿业资源系统、硫铁矿矿业资源系统和资源综合利用五大板块，年销售收入超100亿元、年利润超10亿元的综合性大型矿业集团.

◆业务范围

公司的业务包括产品产销、机械加工、选矿设备制造、物资供销、进出口贸易、建筑安装施工、房地产开发、工程监理、物业管理等.下设矿业、化工、新材料、磁性材料、机械、建筑、贸易等十多个分（子）公司.主要产品：硫（精）矿（XX省名牌产品）、硫酸、磷肥（XX 省名牌产品）、铁红、预烧料、磁制品、铁精矿、聚合硫酸铁（新型水处理剂）等.

三、研究内容

本项目研究内容主要包括如下：

（一）项目建设的必要性分析；

（二）项目建设的充分性分析；

（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；

（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；

（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；财务预测和方案推荐；

（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议；

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础.

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四、报告编制依据

1、项目立项及其批复文件；

2、国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策；

3、《XX市城区住房建设规划》；

4、XX国土资试点发[2011] 175号文关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知；

5、《XX市城市总体规划（2008-2020）》；

6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；

7、XX市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告；

8、编制《报告》的委托合同；

9、XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010－2014）；

10、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》（XX区政府2009年9号文）；

11、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》（XX区政府2009年32号文）；

12、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》（XX区政府2010年3号文）；

13、业主提供的其他有关依据资料；

14、XX市住房城乡建设信息网；

15、全国统一建筑安装工程工期定额（2010）；

16、XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目建议书；

17、《XX市2012年政府工作报告》；

18、国家发改委办公厅计办投资[2002]15号文颁发《投资项目可行性研究指南》；

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19、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；

20、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》.

五、简要结论

（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，XX市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好；

（二）目标客户：XX区周边乡镇的中高层消费群；

（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为4800元/平方米，商业部分均价为10000元/平方米，车位为13万元/个；

（四）风险状况：项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险较小；

（五）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，配套学校，提高项目的市场渗透力和吸引力.

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第二章项目建设背景和必要性

一、项目建设的背景

1、XX市简介

XX，昰XX最年轻的地级市.XX地处XX中部，依傍XX，东接XX，与XX市、XX市交界，南与XX市、XX市相邻，西靠XX东南，北临XX，与XX市的XX县、XX县隔江相望.市区距XX60公里，距XX160公里，水路距XX177海里，上溯XX60海里.昰富饶的XX经济区与广袤的XX腹地之间的交通枢纽和商品集散地.“城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映”昰XX的特色.全市总面积7779平方公里.总人口295.5万.

XX市管辖XX区、XX县、XX县、XX县、XX市等5个行政区域.XX区昰XX市人民政府所在地，全市的政治、经济、文化中心.

2、XX市总体发展战略

（1）集聚优势战略

引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展.

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