首届湖南省房地产行业开发企业十强百优”评选细则

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首届湖南省房地产行业开发企业“十强百优”评选细则

一、参评标准

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，首届湖南省房地产行业开发企业“十强百优”参评企业设立如下参评标准：

（1）参评企业在湖南省内依法设立并登记注册（或备案）的房地产开发企业；

（2）信用评价达到相应级别，无提示警示信息； （3）从事房地产行业三年以上；

（4）从收入角度衡量，房地产业务收入在企业所有业务收入总和的占比至少达到50%及以上，房地产业务收入包括房地产开发业务收入和房地产持有物业租赁或经营收入。

（5）虽未达到第（4）项标准，但近两年房地产业务年平均销售额不少于1亿或销售面积不少于3万平方米的房地产开发企业。

（6）对于近两年有重大偷漏税或者严重拖欠工程款等违法违规行为者，将不被列入参评范围。

（7）对于提供虚假数据者，或在安全生产、环境保护等领域发生责任事故者，将取消参评资格。 二、数据来源与复核

1、数据来源

（1）湖南信用网（即：湖南省社会信用体系领导小组成员单位共同构建的三库一网一平台）；

（2）湖南省房地产行业信用信息管理系统； （3）湖南省统计局； （4）企业调查表反馈； （5）公开渠道信息；

（6）社会投票反应状况、消费投诉记录等 2、数据复核

由于“十强百优”测评需要采集的数据量大、面广，数据的收集效率和精度是测评成功与否的关键。主办方将对企业填报数据进行核实，通过湖南省信用信息管理系统等渠道复核企业的销售数据信息和土地储备信息；通过企业调查表的内部数据逻辑联系复核企业数据的准确性；通过第三方公开信息复核企业信息的真实性。

对于上报信息有误的企业由工作人员与企业联系，要求企业重新提供数据，如果数据可靠性仍受质疑，主办方将取消该公司本年度的参评资格。 三、测评方法

主办方综合考量房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势，从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、

开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等19个二级指标全面衡量企业的综合实力。

一级指标 二级指标 三级指标 房地产业务收入 房地产合同销售额 收入规模 房地产合同销售面积 租赁收入 投资性物业持有面积 城市布局* 开发规模 新开工面积 在售项目个数* 竣工面积 资产规模 利润规模 短期偿债能力 资产总额 净资产 营业利润总额 预收帐款* 流动比率 现金流动负债比率 指标解释 分部业务表中房地产业务收入科目 物业签约金额 物业签约面积 出租型物业收入 出租型物业面积 企业进入城市数量与等级 当期新开工建设物业面积 当期企业在售项目数量 当期竣工的物业总面积 资产负债表中总资产科目 资产负债表中净资产科目 利润表中营业利润科目 资产负债表中预收帐款科目 流动资产/流动负债 年经营现金净流量/年末流动负债 （有息负债-货币资金）/净资产 有息负债＝短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券 负债总额/资产总额 净利润/平均净资产 利润总额/平均资产总额 企业规模盈力利能

风险管理长期偿债能力 净负债率 资产负债率 相对盈利能力 净资产收益率 总资产利润率

成本费用利润率 项目溢价率* 绝对盈利能力 净利润 现金及现金等价物余额 房地产合同销售额增长率 房地产合同销售面积增长率* 营业收入增长率 利润总额/(营业成本+营业税金及附加+三项费用) 项目溢价与项目所在城市均价比率 利润表中净利润科目 货币资金+交易性金融资产 本期签约销售金额/上期签约销售金额 本期签约销售面积/上期签约销售面积 本期营业收入/上期营业收入 本年营业利润增长额/上年营业利润 本年股东权益增长额/年初股东权益 土地储备 出租型物业面积增长率 当期在建面积 营业成本/平均存货余额 营业收入/平均流动资产余额 营业收入/平均资产总额 营业收入/平均职工人数 销售增长能力 成长潜力 利润增长能力 资本增长能力 营业利润增长率 净资产增长率 待开发土地面积 资源储备 经营性物业持有面积增长率 在建面积 存货周转率 运营绩效 生产资料营运能力 人力资源营运能力 流动资产周转率 总资产周转率 劳动效率 创新能力在企业战略、商业模式、需企业针对各个方面提交说经营创新 市场定位、营销策略等明材料 方面所取得的创新 在产品定位、产品规划、产品设计、运用新技术需企业针对各个方面提交说产品创新 材料等方面所取得的创明材料 新 经济责任 纳税额 年内建设社会性保障住房面积 慈善捐赠 利润表中纳税额科目 当期企业在建或竣工的社会性保障住房面积 企业当期社会捐赠金额 社会口碑

社会责任保障责任 慈善道德责任 由红网与大湘网网络投票产生。

四、测评模型简介

在测评方法的选取上，我们采取了层次分析法和德尔菲法对三个层次的指标进行赋权。通过因子分析法、层次分析法、功效系数法等内公认的权威的测评统计方法分别对企业数据进行测算，然后采用组合评价法对各种方法加以综合，最后得出最终的排名得分。

1、因子分析法

因子分析法通过研究变量相关阵或协方差阵的内部依赖关系，将多个变量综合为少数的几个公共因子，将变量表示成公共因子的线性组合，以再现原始变量与公共因子之间的相关关系。

因子分析模型的构建：设有m家房地产上市公司，n个评价指标。设X?(X1,,Xn)'为原始变量，E(X)??,D(X)??。由

于不同指标具有不同的量纲和数量级，为避免量纲和数量级所造成的影响，将原始变量进行标准化处理，记标准化变量为Y?(Y1,,Yn)',E(Y)?0,D(Y)?1。又设经过经转化后的公共因子

',Fp)'，（p

2,?p)defD。

变量为F?(F1,F互不相关，

E(?)?0,D(?)?diag(?12,则可得模型如下：

?Y1?a11F1?a12F2??a1PFp??1??Y2?a21F1?a22F2??a2PFp??2? ??Y?aF?aF??aF??n11n22nppn?n用矩阵可表示为Y?AF??。 模型中F1,F1,,Fn对于

,Fn是公共因子，?1,,?n是

Y的特殊因子；

Y的每一个分量Y1,,Yn都有作用，而?i只对Yi起作

用，各个特殊因子之间及特殊因子与其他所有公共因子都是互不相关的。矩阵A?(aij)n?p称为因子载荷矩阵，aij称为第i个变量在第j个因子上的载荷，即第i个变量在第j个公共因子的相对重要性，aij的绝对值越大，说明Yi与Fj的相依程度就越大，即说明公共因子Fj对Yi的载荷量就越大。

2、层次分析法

层次分析法（The analytic hierarchy process）简称AHP，在20世纪70年代中期由美国运筹学家托马斯〃塞蒂（T.L.Saaty）正式提出。它是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法。层次分析法的具体操作步骤如下：

（1）建立层次结构模型。在深入分析实际问题的基础上，将有关的各个因素按照不同属性自上而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于上一层的因素或 对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为目标层，通常只有1个因素，最下层通常为方案或

对象层，中间可以有一个或几个层次，通常为准则或指标层。当准则过多时(譬如多于9个)应进一步分解出子准则层。

（2）构造成对比较阵。从层次结构模型的第2层开始，对于从属于(或影响)上一层每个因素的同一层诸因素，用成对比较法和1—9比较尺度构成对比较阵，直到最下层。

（3）计算权向量并做一致性检验。对于每一个成对比较矩阵计算最大特征根及对应特征向量，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量(归一化后)即为权向量：若不通过，需重新构追成对比较阵。

（4）计算组合权向量并做组合一致性检验。计算最下层对目标的组合权向量，并根据公式做组合一致性检验，若检验通过，则可按照组合权向量表示的结果进行决策，否则需要重新考虑模型或重新构造那些一致性比率较大的成对比较阵。

我们在主成份分析的基础上，结合层次分析法设计了房地产企业综合评价的CWPCA模型，全面考虑了全体指标和五个二级指标子类的权重。这样既反映了全体指标的信息，又体现了指标（类）之间的重要性差异。

3、功效系数法

功效系数法又叫功效函数法，它是根据多目标规划原理，对每一项评价指标确定一个满意值和不允许值，以满意

值为上限，以不允许值为下限．计算各指标实现满意值的程度，并以此确定各指标的分数，再经过加权平均进行综合，从而评价被研究对象的综合状况。运用功效系数法进行业绩评价，企业中不同的业绩因素得以综合，包括财务的和非财务的、定量的和非定量的。

其计算公式为：

单项指标评价分数=60+（该指标实际值-该指标不允许值）/（该指标满意值-该指标不允许值）×40

这是传统的功效系数法，在评价企业经营效益时，可以对其做进一步的改进。首先，增加评价标准。由原公式中的满意值和不允许值两档评价标准值增加为优秀值、良好值、平均值、较低值和较差值。其次，把原公式中对基础值和调整分的固定比重60、40，发展为变动的具有灵敏度和准确性的分配比重。计算公式为：

单项指标评价分数=本档基础分+（该指标实际值-该指标本档标准值）/（该指标上档标准值-该指标本档标准值）×（上档基础分-本档基础分）。

4、组合评价Borda法

Borda法是由 C. de Borda在1784年提出的，最早是为了解决投票选举问题。其基本思想是，通过比较m位评价者所给出的对n个被评价对象的优序关系，最终确定n个被评价对象的 Borda分，以Borda分为大小从高到低排序。

记yi(j)为第j（1?j?m）种评价方法对第i（1?i?n）个评

价单位的评价得分，则模糊Borda法的基本步骤可以概括如下：

第一步：计算每一种评价方法对于评价单位i的得分的。隶属优度?i(j)计算公式为

?(j)i(j)(j)yi(j)?min{y1(j),y2,,y2}?(j)(j)(j)max{y1(j),y2,,y2}?min{y1(j),y2,(j),y2}

第二步：计算第i个评价单位处于第h（1?h?n）位的模糊频数fih及模糊频率wih。计算公式如下：

?iE?(fi1fi2fi??iuwih?fihTfm)1*n

?f

nikk?1?i?diag(ui(1)其中，uui(2)ui(m))，E?(11T(j)1)1*n;?i?[?ih]n*m， 若

第j种评价方法给第i个评价单位的排序是第h名，则记

(j)(j)?ih=1，其余的?ih（l?h）=0。

第三步：计算名次。h（1?h?n）的转化分，公式为：

Qh?n?h?1

可构成转化分向量Q?(Q1Q2Qn)T

第四步：计算第i评价对象的模糊Borda分数FBi 公式为：

FBi??wihQh

h?1n最后根据FBi大小进行排

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