2017年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：禁止参与竞买规则模拟试题

2017年上半年湖南省房地产估价师《相关知识》：禁止参与竞买规则

模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。

A：7020

B：7091

C：7380

D：8580

E：工业用地的监测点评估价格

2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。

A：损益表

B：资金来源与运用表

C：资本金现金流量表

D：全部投入现金流量表

E：借款合同

3、下列房地产中，变现能力相对较强的是。

A：用途专业的房地产

B：价值较大的房地产

C：独立使用的房地产

D：不可分割的房地产

E：工业用地的监测点评估价格

4、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

A：独立、客观、公正原则属于普适性原则

B：合法原则属于一般性原则

C：最高最佳使用原则属于技术性原则

D：谨慎原则属于一般性原则

E：工业用地的监测点评估价格

5、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为．【2006年考题】

A：23．4万元

B：28．6万元

C：33．4万元

D：46．8万元

E：工业用地的监测点评估价格

6、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元A．2500

B．3000

C．3500

D．4000

7、下列不属于股票基本特征的是__。

A．稳定性

B．决策参与性

C．流通性

D．非返还性

8、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．房地产开发贷款

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．权益融资

9、《房屋建筑工程质量保修办法》规定房屋建筑工程保修期从起计算。

A：工程竣工之日

B：工程竣工验收申请之日

C：工程竣工验收之日

D：工程竣工验收合格之日

E：执行层的组织协调

10、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国民收入

D．国民消费水平

11、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A：自然折旧

B：物质折旧

C：功能折旧

D：经济折旧

E：工业用地的监测点评估价格

12、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。

A：房地产的历史价格资料

B：房地产的现时价格资料

C：房地产的未来价格资料

D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

E：工业用地的监测点评估价格

13、某房地产2009年4月的价格为6500元／㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为元／㎡。

A：5110.51

B：5307.26

C：5549.95

D：5638.13

E：工业用地的监测点评估价格

14、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。

A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记

B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》

E：执行层的组织协调

15、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月

16、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。A．30

B．25

C．20

D．15

17、目标定价法所确定的单位价格为__。

A．单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量

B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量

C．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)/(1－税率)

D．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)×(1－税率)

18、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

A：有租约限制下的价值

B：共有房地产的价值

C：无租约限制下的价值

D：承租人权益的价值

E：工业用地的监测点评估价格

19、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。

A．36%

B．62.07%

C．73．47%

D．80%

20、商品房买卖合同中写明的价格一般是。

A：成交价

B：均价

C：理论价格

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

21、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．2006年5月30日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

22、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

23、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.0

24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

A．建筑施工期

B．开发或经营期

C．建筑物经济寿命期

D．建筑物自然寿命期

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。

A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知

B：保修费用由施工单位承担

C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案

D：保修费用由质量缺陷的责任方承担

E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任

2、设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。

A．6400

B．6800

C．6960

D．7600

3、征收集体土地应遵守的原则包括。

A：珍惜耕地，合理利用土地的原则

B：保证国家建设用地的原则

C：妥善安置被征地单位和农民的原则

D：无偿使用土地的原则

E：依法征地的原则

4、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

5、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。

A：内部收益率总是大于目标收益率

B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E：内部收益率越高，投资风险就越小

6、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险

7、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型

8、假设开发法的操作步骤包括__。

A．调查待开发房地产的基本情况

B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．

9、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。(2008年试题)

A：向原估价机构申请复估

B：申请行政复议

C：向人民法院提起诉讼

D：自行委托估价机构评估

E：申请估价专家委员会鉴定

10、房地产部门规章包括等。(2002年试题)

A：《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》

B：《城市房地产转让管理规定》

C：《房地产估价师注册管理办法》

D：《房地产估价规范》

E：《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

11、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。

A：应付票据

B：应付账款

C：应交税费

D：应付债券

E：执行层的组织协调

12、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。

A．1270

B．1271

C．1272

D．1273

13、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71

14、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定价法

15、求取建筑物重新构建价格的具体方法中，主要用于检验其他方法的测量结果的方法是__。

A．单位比较法

B．指数调整法

C．分部分项法

D．工料测算法

16、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如__。

A．用于相同使使用期限

B．用于不同收益期限

C．用于比较不同期限价格的高低

D．用于比较同期限价格的高低

E．用于市场法中因期限不同进行的价格调整

17、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（）m2。

A．40

B．45

C．48

D．50

18、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。

A：加大城市基础设施建设投入

B：调整银行贷款利率

C：调整公共住房政策

D：调整房地产税收政策

E：加快城市化进程

19、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。

A：拍卖人

B：委托人

C：竞买人

D：买受人

E：拍卖主管部门

20、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。

A：盈亏平衡

B：敏感性

C：风险

D：概率

E：借款合同

21、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。

A：密度

B：表观密度

C：密实度

D：孔隙率

E：吸水性

22、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

A：商品房的结构形式变化

B：商品房的户型变化

C：商品房的施工方式

D：商品房的空间尺寸、朝向变化

E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

23、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。

A：地域分析与选择

B：具体地点的分析与选择

C：建筑总面积的分析与选择

D：平面布置的分析与选择

E：对出售、出租、自营等方式进行选择

24、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。A：商住楼

B：土地

C：在建工程

D：写字楼

E：建成后的物业

25、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。

A．多因素敏感分析法

B．单因素敏感分析法

C．三项预测值法

D．风险分析法

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