建筑装修管理工作手册 - 图文

中海物业管理有限公司

ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO．，LTD．

编号：ZHPM—WI/G

版本：A

建筑/装修管理 工作手册

编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期：

声明：未经许可，不得翻印。

责任部门：工程部

文件受控章

建筑/装修管理手册 WI/G-目录 ZHPM A/0 1/2 编号 标 题 版号/状态 WI/G-001 公共建筑设施的保养 A/0 WI/G-002 房屋维修标准 A/0 WI/G-003 房屋完损等级评定 A/0 WI/G-004 临时用电管理规定 A/0 WI/G-005 WI/G-006 WI/G-007 WI/G-008 WI/G-009 WI/G-010 WI/G-011 WI/G-012 WI/G-013 WI/G-021 QR-001G QR-002G QR-003G QR-004G QR-005G QR-006G QR-007G QR-008G QR-009G QR-010G QR-011G QR-012G QR-013G

供水管理规定 A/0 房屋维修管理规定 A/0 维修工作流程图 A/0 维修语言流程图 A/0 房屋维修的回访 A/0 维修过程的检验 A/0 维修服务 A/0 工程分包商选择评定规定 A/0 工程验收制度 A/0 房屋装修管理规定 A/0 公共建筑设施保养计划 A/0 公共建筑设施保养记录

A/0 房屋分幢完损等级评定表 A/0 房屋完损等级汇总表

A/0 公司房屋完损等级汇总表

A/0

维修回访记录

A/0

维修记录

A/0 派 工 单

A/0

维修统计表 A/0 周巡视记录

A/0 分包商初审记录

A/0

分包商复审记录 A/0 合格分包商名单

A/0

建筑/装饰管理手册 WI/G-目录 ZHPM A/0 2/2 编号 标 题 版号/状态 QR-014G QR-015G QR-016G QR-017G 工程竣工验收证明 工程结算协议书

A/0

A/0 A/0

A/0

解除缺陷责任证书 水池（箱）加药记录 QR-021G 装修许可证 A/0 QR-022G

装修登记表

A/0 QR-023G 装修缴费通知单 A/0 QR-024G 装修巡查表

A/0 QR-025G 装修违规通知单

A/0 QR-026G 临时动火/用电作业申请表 A/0 QR-027G 装修承诺书 A/0 QR-028G

防火责任书

A/0 QR-029G

装修管理月检记录表

A/0

附资料：

1、深圳市小型（家庭）装饰工程施工合同 2、深圳市家庭居室装修开工申请表

公共建筑设施的保养 WI/G-001

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1.目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。 2.原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。 3.职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照《清洁绿化管理手册》中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修班负责执行，填写《公共设施保养记录》。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公共设施年度保养计划。 4.内容：

4.1 屋顶。每２年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。

4.2 外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每３年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考《房屋维修加固手册》修理。

4.3 内墙饰面。每３年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。

4.4 楼梯间。楼梯间踏步每３年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每３年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。

4.5 门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。

4.6 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每２年应刷油一次，最长时间不超过4年。

4.7 窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。

公共建筑设施的保养 WI/G-001

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4.8 公共地砖。日常发现损坏及时维修，每３年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。

4.9 吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每３年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。

4.10人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。

4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。 4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。

4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。

4.14玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。

4.15在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。 5.相关文件及记录 5.1公共设施保养计划 5.2公共设施保养记录

公共建筑设施的保养 WI/G-001

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附：公共建筑设施保养计划标准 序号 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

公共建筑设施名称 屋顶 外墙饰面 内墙饰面 楼梯间 门 防盗网、花园围栏 窗 公共地砖 吊顶 人行道、车行道 管道 污水井 挡雨篷 玻璃幕墙(玻璃门) 保养周期 每2年 每3年 每3年 每3年 每1年 2-4年 每1年 每3年 每3年 每1年 每3年 每1年 每1年 每1年 备 注 及时更换破碎的隔热层面砖 每年对重点部位进行清洗 对于裂缝较大的及时予以更换 发现有胶落及时修补 对粉刷损坏的及时修补 对生锈或掉漆的门应及时修理 根据损坏情况确定刷油漆时间 发现损坏或裂缝严重的应更换 发现有破损的应及时更换 发现有损坏应修补 有必要可以增加刷油漆次数 在大雨或台风来临前应增加次数 在大雨或台风来临前应增加次数 房屋维修标准 WI/G-002 ＺＨＰＭ A/0 1/2

1、主体工程:

屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。 装修工程

2、装修工程

a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。 3、楼地面工程

a.木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。

b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。

c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。 4、屋面工程

a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。

b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。

c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。

d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；

房屋维修标准 WI/G-002 ＺＨＰＭ A/0 2/2

结构损坏的，应加固重做。

e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。 5、饰面工程

a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 b.外墙勒脚损坏的，应修复。

c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。

d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。 6、油漆粉饰工程

a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。

b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２－３年。 c.木地板原油漆褪落的，应重做。

d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。

e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

房屋完损等级评定 WI/G-003 ＺＨＰＭ A/0 1/8

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。

评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。

根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。 一、房屋完损标准的划分和等级分类。 1、房屋完损标准的划分

各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。

房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。 ２、房屋完损等级的分类

根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：

（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管理道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 （2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，用量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。

（3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。

（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋成严重漏雨，装修严重变形、破损１、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。

房屋完损等级评定 WI/G-003 ＺＨＰＭ A/0 2/8

（5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确定住户安全的房屋。 二、房屋完好率，危险率的计算

计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m２）为计算单位，评定时以幢为评定单位。

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即:

完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积

房屋完好率= ×100％ 总的房屋建筑面积

房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。

危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即： 整幢危险房屋的建筑面积

危房率＝ ×100％ 总的房屋建筑面积

三、房屋的各类完损标准。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》。

四、房屋完损等级评定方法。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》。

五、评定房屋完损等级的基本做法

房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一级每隔１－３年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。 不定期评定，分为以下几种情况：

1、根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。

2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。

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3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。 1、组织准备阶段

这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。

（1）组织准备：

公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。

各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有５－６人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。 （2）培训、试点：

组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。

通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明解任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。

试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。 消息页

（3）物质准备：

要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。

各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要求对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以

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保证评定工作的质量。 2、实施查勘阶段

在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。

（1）分工明确，职责分清：

各管理处的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评地基基础、钢筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。

管理处负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。 （2）评定顺序：

为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行： ①在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。

②在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。

③房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。 （3）评定方法：

评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋 的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下： 查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。

泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面

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渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。

木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去看。 水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。

管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。

在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。

问：对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。

报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。

议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。

记：管理处负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中的“ 评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画图示意，以便复核或作为修理查勘时的依据。

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（4）填写房屋分幢完损等级评定表：

房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方 法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下： 名称：指大厦名称。 地址：指大厦所在的地点。

编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。

幢号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。

产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私产.......等。

结构类别：如钢筋砼及其它结构等。

现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。

附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。 评定等级：是指整幢房屋的完损等级。 （5）评定的质量要求：

评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点：

①加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。

②在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。

③建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责任,对质量好的要给予表扬,对质量差的要批评,并限期改正。

④上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。

检查质量的方法：

房屋完损等级评定 WI/G-003 ＺＨＰＭ A/0 7/8

①评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。

②上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分幢完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来的等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在千分之三以内。 （6）评定中应注意的事项

①参加评定工作的人员一定要有高度的责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。 ②查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评定为“危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。

③在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。

④对查看时，隐敝部位被破损的地方，应通过管理处及时安排修补，以免影响住户。 （7）评定员应遵守的纪律：

①评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不复查。

②工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。

③对待群众态度和气，尊重群众的风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。

④妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。 ⑤坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。 ３、汇总统计表

这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。

房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。

房屋完损等级评定 WI/G-003

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汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。

（1）《房屋完损等级汇总表》是管理处建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。 ①此表由管理处汇总。

②此表汇总是根据《房屋分幢完损等级评定表》复核无误的基础上进行汇总。 （2）《公司房屋完损等级汇总表》是各管理处房屋完损等级的统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率表示。 ①此表由公司汇总。

②此表根据《房屋完损等级汇总表》来统计汇总。

临时用电管理规定 WI/G-004 ＺＨＰＭ A/0 1/1

为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。

1、管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限度在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。维修班在报修缮计划时，必须同时上报用电设备，经管理处批准后，才能组织施工。 2、临时用电必须符合消防和安全用电要求。

3、用户在进行房屋装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在《装修登记表》中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。

4、凡进入楼宇内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。

5、进入楼宇的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。

6、管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。 7、本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。

供水管理规定 WI/G-005 ＺＨＰＭ A/0 1/1

为保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：

1、由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2、在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。 3、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。

4、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。

5、抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现象。

6、随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。 7、执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。

房屋维修管理规定 WI/G-006 ＺＨＰＭ A/0 1/1

为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。

1、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。

2、用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系发展商，由发展商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。

3、用户入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。

4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向维修班提出维修申请，由管理处维修班进行维修，维修后由业主签名验收，维修班按成本价合理收费。

5、如用户提出大的维修申请，维修班应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。

6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向用户收费。

维修工作流程图 WI/G-007 ＺＨＰＭ A/0 1/2

一、维修全过程

1、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃或敲门（每次轻敲不超过三下）。

2、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。

3、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。

4、维修过程中，如非必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。

5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。

6、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。

7、接过用户支付的维修费用、派工单后，必须向用户致辞谢。

8、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。

维修工作流程图 WI/G-007 ＺＨＰＭ A/0 2/2

二、维修工作流程图 管理处 业主提出维修 大的维修 一 般 维 修 难度大 维修班

发派工单 公司工程部 约时间查对修理 保修项目 非保修项目 简单 复杂

修理

修理完后 业主签收 办公室 解释并估价 工程部 修 理 通知施工队 修理完后，由业主验收并签名，按规定收费 交回维修班长 交回维修班长

施工队修理 会同业主验收 验收单交回管理处消项 维修语言流程图 WI/G-008 ＺＨＰＭ A/0 1/1

接到住户电话 接待住户来访 “您好！我能帮您什么忙？” “您好！维修班。您有什么要求？” 询问需要维修的内容及地点，判断有否能力及人手及时去维修。 有能力 没有能力－－“对不起，我们没有此项服务。”并作适当解释。 有 人 暂时没有人手 手 “对不起，我们暂时没有人。”约定时间去维修。 “” 我们马上派人去维修。 再向住户确认一次维修内容、地点及时间后，“请问您还有什么要求？” 电 来 话 访 再 见！ 您走好！

上住户家中维修

“您好，我是维修班的。请问是否您家的......需要维修？”

检查损坏情况，若是有偿服务应向住户声明：可能要适当收取费用。

与住户意见一致后进行维修，维修完后做到工完场清。

“请您验收签意见。”

住户满意并签字完毕后

谢谢，再见！

房屋维修的回访 WI/G-009

ＺＨＰＭ A/0 1/1

管理及维护好业主的房屋，达到结构完好、设备常用常新的要求，在及时维修、确保质量的同时，要善于发现问题，以便及时改进维修工作，不断提高管理水平及服务水平。特制定房屋（含水电）维修回访制度如下：

一、各管理处指定专人（房管员）负责组织每月定期的维修回访工作。 二、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录。

三、对业主室内的一般维修，房管员每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录。派工单在20张以下的，均按固定值5张回访；派工单在20-50张之间的，抽取派工单总量的30%进行回访；派工单在50-100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回访；派工单在100张以上的，均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访，其余可以是电话回访。

四、对公共部位的维修保养状况，除维修班长需每周巡视外，各管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的，均按固定值6张回查；派工单在30-50张之间的，抽取派工单总量的20%回查；派工单在50-100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回查，派工单在100张以上的，均按固定值15张回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由各管理处主任签名确认。

五、各大堂值班员收到小业主对维修后仍存在缺陷的再次投诉时，应填写投访来访记录，并应立即报告管理处办公室，办公室应在２４小时内安排特殊回访与返修。

维修过程的检验 WI/G-010 ＺＨＰＭ A/0 1/4

1.目的：确保业主（住户）提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效

的使用。 2.适用范围：

2.1 楼宇各公共部分的维修过程的检验。 2.2 业主（住户）室内维修过程的检验。 3.职责：

3.1 维修班长每日对派工单进行检验。 3.2 维修班长负责大厦公共部分的周巡视。

3.3 管理处房管员负责每月维修工作的回访，管理处主任负责每月工作的检验。 3.4 工程部在每月月检（或设备年检）时查验工作记录。 4.内容：

4.1 维修过程的检验规则：

4.1.1服务及时性的检验：从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过25分钟。维修时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过８小时；对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过７２小时(工艺要求特殊的例外)；不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。

4.1.2 服务质量的检验：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感；满足业主的合理要求；严格按工作手册执行。 4.2 检验：

a.日检：维修班长对每日的《派工单》要及时收回，以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意，并查找当日未解决项目原因，及时监督解决。

b.周检：维修班长依据《维修服务标准》，每周对大厦公共部分情况进行周巡视，有问题及时反馈到维修班，并督促解决。

c.月检：每月由管理处房管员根据派工单量按《房屋维修的回访》规定抽取30％对住户

维修过程的检验 WI/G-010 ＺＨＰＭ A/0 2/4

进行回访，以检验维修服务过程的质量。管理处主任对维修班工作的情况进行检查，工程部在

月检时查验工作记录。

d.对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写《纠正措施报告》上报管理处主任，处理不了的应上报公司相应部门，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写《预防措施报告》。 5.相关记录： 5.1 维修记录表 5.2 派工单 5.3 回访记录表 5.4 周巡视表

维修过程的检验 WI/G-010 ＺＨＰＭ A/0 3/4 附1：维修服务标准 序号 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 内 容 服 务 标 准 备注 如暂没有此项维修人员，应向住户解释，再约定时间。 如超出上述时间，应向住户说明原因。 服务态度满意率达到99%。 对不满意的10％应尽快组织二次维修，使住户满意。 洗菜盆漏水同此项 洗菜盆堵塞同此项 维修时间不超过２小时。 严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、洗发水瓶等。 维修时间不超过1小时 维修时间不超过2小时 维修时间不超过１小时 维修时间不超过４小时 （上层住户不在家除外） 接到维修要求，跟用户约定好维修时间，准时按预约时间到达目上楼时间 的地。 维修及时率达到99%。 维修服务时 一般不超过８小时，复杂的最多不应超过７２小时。服务效率满 间 意率应达到98%。 服务态度 热情、谦虚、使用文明用语。 维修材料 应向住户提供合格的维修材料。 维修工作满 意 应达到９０％。 率 洗 脸 盆 应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项维漏 水 修不超过１小时。 洗 脸 盆 达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超堵 塞 过２小时。 浴缸堵塞及 漏 达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、水 不漏水。 使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时疏通马桶 间不超过２小时。 疏通地漏 使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出异物并清理干净。 应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原维修墙内水管 样，做到工完场清。 接头漏水 楼 上 水 漏到楼下 马桶漏水 应达到紧固、密封、不滴水。 尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净。 以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过２小时。 分钟。 水 龙 头漏 维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过３０ 水 房间没水 房间无电 灯不亮 门铃不响 修理电器 房间插座无电 换 锁 修理门窗 阀门、滤网、高位水箱等都可能使之通水，应在１小时内解决住户用水问题。 （市政停水除外） 造成住户家中没水。 以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。 应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证。 以达到清脆悦耳为标准 使电器能达到正常使用,保持原有外观,试用效果使住户满意。 使用方便、安全为标准。并把故障原因告诉住户。 应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。 使之能开关灵活自如，密封性能良好。 维修时间不超过２小时， 比较复杂的不超过２４小时 维修时间不超过３０分钟。 维修时间不超过３０分钟 小维修不超过2小时， 较难的不超过72小时 维修时间不超过２小时， 比较复杂的不超过２４小时 木门不超过３０分钟， 铁门不超过２小时。 维修时间不超过２小时，如玻璃损坏的不超过２４小时 维修过程的检验 WI/G-010 ＺＨＰＭ A/0 4/4 附2：维修服务项目收费标准 编号 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 服务项目 空调（窗式） 空调（窗式） 空调（分体） 空调支架 洗衣机 抽油烟机 排气扇 热水器（电） 热水器（气） 玻璃 灯具、门铃等 防盗门 水（电）表 水管 阀门 洗脸（菜）盆 门锁 室内电路 单位 台 台 台 副 台 台 台 台 台 平方米 个 扇 块 米 个 个 个 米 收费标准 （元） 50—80 80—120 150—250 150—250 10—20 50—80 20—30 80—100 100—150 80—100 30—120 150—300 30—50 20—30 10—30 80—100 30—50 20—30 30—80 30—80 20—80 20—50 10—100 30—80 5—60 5—15 20—30 50—80 10—20 50—100 100—200 20—50 20—30 10—20 20—30 30 20 100—200 200—250 20—60 15—30 20--80 备 注 有预留孔 无预留孔，不含支架 不含支架、配件 铝合金材料，其它材料另计费用 含调试 含调试 含调试 含调试 含料，普通5厘白玻 根据工作难易程度及工时确定 根据工作难易程度及工时确定 根据工作难易程度及工时确定 根据工作难易程度及工时确定 根据工作难易程度及工时确定 根据工作难易程度及工时确定 根据工作难易程度及工时确定 含人工、辅材 不含电脑板、压缩机 不含电脑板、压缩机 ㈠ 安 装 类 浴缸堵塞 个/次 1 浴缸漏水 个/次 2 洗脸（菜）盆堵塞 个/次 3 洗脸（菜）盆漏水 个/次 4 马桶堵塞 个/次 5 马桶漏水 个/次 6 疏通地漏 个/次 7 水龙头漏水 个/次 8 水表漏水 个/次 9 ㈡ 抽油烟机 台 10 排风扇 台 11 维 热水器（电） 台 12 热水器（气） 台 13 修 室内电路 米 14 电话 部 15 类 电源插座 个/次 16 电表箱开关 个/次 17 修补瓷砖 平方米 18 刷油漆 平方米 19 空调（窗式） 台 20 空调（分体） 台 21 灯具 个 22 铝合金拉手 个 23 个 24 各类门 注：各管理处可以参考此标准制定出适合于自己的收费价目表。 维 修 服 务 WI/G-011

ＺＨＰＭ A/0 1/12

一、 土建部分的维修

（一）、墙和顶棚维修（石膏板基层） 1、修补发丝裂缝

a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。 b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。 2、修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝）

a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。 b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。 c.准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。

e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。 3、修补小孔、小洞

对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。

a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。

b.填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。

c.在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。 4、修补大的孔洞

a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。 b.为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。

c.清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。

d.等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。 （二）、更换地面或墙面瓷砖、瓷片

1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。

维 修 服 务 WI/G-011

ＺＨＰＭ A/0 2/12

2、涂抹水泥结合层。

3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。

4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。 5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。

6、对于外门窗周围瓷砖的修补， 把需要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同1.2.3.4.5.）。

（三）、更换外墙面、地面马赛克 1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。 2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。 3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。

4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。 5、粘贴约４小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。

（四）、地下室墙体堵漏 1、堵塞不漏水的孔洞

超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。 b. 将裂缝用水浸湿。

c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。 d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。

e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞

a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。

b.用北京产东海牌水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。

（五）、修补损坏的人行道和车道

维 修 服 务 WI/G-011

ＺＨＰＭ A/0 3/12

1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。

a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。

b.用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜）,破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

c.将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。

d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。

e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护６天。(人行道在养护期间不得让人行走)。

2、人行道或车道上裂缝修补

a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。 b.浸湿要浇捣的裂缝。

c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。 d. 养护６天。

注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。

（六）、开裂墙体和地面修补

1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净。

2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。

3、用1:3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护６天。

4、修补地面同墙体，养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。

（七）、修补损坏的踏步

1、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。 2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。 3、用水将露出部分浸湿。

维 修 服 务 WI/G-011

ＺＨＰＭ A/0 4/12

4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。

5、用水泥浆涂抹Ｖ形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护６天。 （八）、修补抹灰层 1、修补抹灰层裂缝

a. 用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。

b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏“固定住”。 c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。 d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。

e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。

f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护，持续三天。 2、修补大面积的抹灰层

a. 将损坏的抹灰面从墙体上刮除。

b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。

c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。 d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时， 就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。

e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。

f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。

（九）、维修渗水外墙 1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。 2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm

维 修 服 务 WI/G-011

ＺＨＰＭ A/0 5/12 左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。

4、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。

5、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

6、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层， 在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，再粉刷面层。

（十）、维修屋面水池(或水箱) 1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。

2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。

（十一）、屋面修漏（刚性屋面) 1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。 2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。 3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。

4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。如下图所示:

二、修理门窗

1、检查门窗的附件是否齐全。 2、检查有无配件损坏。 3、更换配件。

4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。 5、提请用户注意： a.需定期往转动部分加油。

b.如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。

维 修 服 务 WI/G-011

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三、换锁(木门、铁门)

1、 拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。 2、 锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。 3、 提醒住户不要用匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。

四、电的维修

（维修人员排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。） （一）、配电室开关故障

（此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修）

1、分析原因：低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：

①因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。

②因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时， 空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流， 引起触头严重发热烧蚀损坏。

2、维修程序：

a. 针对①的情况，先将抽屉上的空气开关置于“off”位置，再将电源侧的断路器置于分闸位置 （根据实际配电线路，在不影响其它供电线路负荷情况下）， 然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，查找短路故障点， 排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好， 保护元件动作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器， 恢复正常送电。

针对②中的情况，如果是开关跳闸，先将电源侧的断路器置于分闸位置（根据实际配电线路， 在不影响其它供电线路情况下），然后将开关抽屉抽出来，用万用表检查线路，确线路无故障后，将开关抽屉复位，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测）， 看是否超过设计要求； 如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少； 如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。

3、验电：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。

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（二）、住户家中无电

1、分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成： ①线路停电检修。 ②用户总开关烧坏。

③因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。 ④进户线与接线端子接触不牢。 ⑤电度表烧坏。 2、维修程序：

ａ. 若属①中的情况，应向住户说明停电的原因。

ｂ. 针对②中的情况，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。

ｃ. 针对③中的情况，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。

ｄ. 针对④中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

ｅ. 针对⑤中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。

3、验电

当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。 （三）、插头无电

1、分析原因：插座无电可能由以下原因造成： ①由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。

②由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该

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ＺＨＰＭ A/0 8/12 插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。

③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。 ④线路出现断线。 2、维修程序：

a. 针对①中的原因，可告诉用户现在是在停电检修线路。

b. 针对②中的情况，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷,可告知住户及时处理。

c. 针对③中的情况，先断开此回路电源开关，将插座重新接线，确认接线牢固可靠后，方可送电。

d. 针对④中的情况，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。

3、检电：插座线路送电后，用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。 （四）、住房门铃不响

1、分析原因：门铃不响可能由以下原因造成。 ①电池使用时间过长，电力不足。

②因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，铃不响。

③线路问题造成铃不响。 ④门铃开关接触不良。 2、维修程序：

a. 针对①中的情况，则需换上新电池。

b. 针对②中的情况，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。

c. 针对③中的情况，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换,排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。

d. 针对④中的情况，修理或更换门铃开关。

3、检验：维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。

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（五）、灯不亮

1、分析原因：灯不亮可能由以下原因造成。 a.灯内灯丝烧断。 b.灯泡与灯头接触不良。 c.电源保险丝熔断。 d.电源开关接触不良。 2、维修程序：

a. 针对①中的情况，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级的灯泡。

b. 针对②中的情况，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。

c. 针对③中的情况，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有否短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝,方可送电。

d. 针对④中的情况，检查电源开关接线端子接线是否牢固，用电笔观测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是否电源开关本身故障造成，应及时更换开关。

3、检验: 故障排除后，合上开关３次，看灯泡发光是否正常。

注：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开， 用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除,确认线路正常时，方可送电。

五、水的维修

（一）、楼上水漏到楼下

1、检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶漏水，应及时检修楼上马桶，其它地方漏水，都应及时处理。

2、维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地方漏水。 （二）、个别楼层停水

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1、先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤 网和支阀，打开总阀供水。

2、做好跟踪，检查各住户是否有水。 （三）、维修墙内水管

1、先查找原因：关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动, 如转动说明墙内水管破漏。

2、维修时先关水表前的总阀, 后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。 3、装入新水管。

4、打开总阀后看是否漏水, 如无漏水, 补好水泥,再重新贴上瓷片。

5、维修完毕，关闭房间内所有水阀门, 看水表是否转动, 并作24小时跟踪检查。 （四）、水龙头漏水

1、检查漏水情况, 拆下水笼头, 检查内芯栓,如是内芯断裂应更换内芯。 2、如果是内芯橡皮过小或破损, 应更换。

3、如果是水笼头自身有沙眼而漏水, 应更换水笼头。 4、维修后, 应反复开关水龙头数次, 使其开关自如。 （五）、开关、接头漏水

1、检查开关, 接头何处漏水, 如有破损情况, 应及时检修。 2、修不好, 要及时更换开关或接头。

3、维修完毕后, 水管加压, 反复开关数次,看是否漏水。 （六）、洗脸（菜）盆漏水

1、先检查何处漏水, 如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处, 先拆下存水弯管, 检查两接口处是否有破损情况；如有必要，则更换弯管,或用水中胶和生胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。

2、如是软管断裂、漏水,应及时更换软管, 并把接头处接好。

3、如是水龙头(水咀)或接头漏水,检查水龙头(水咀)或接头处是否有破裂损坏情况, 如有破裂损坏情况, 应及时换上新水龙头(水咀)或接头, 并用生胶带密封此处。

4、如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。

5、在维修完毕后, 放水试漏, 以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(约需四小时),

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ＺＨＰＭ A/0 11/12 再在周围泡水检验。

（七）、洗脸（菜）盆堵塞

1、先用抽子试通，不通时再查明堵塞原因。 2、取下存水弯倒掉杂物后，装好存水弯。

3、如再不通则打开检查口, 用疏通机疏通, 再用水试通直至通畅为止。 4、维修完毕后,把脸（菜）盆的水储满后再排放,使之畅通为止。 （八）、马桶堵塞及漏水 1、堵塞

a.用马桶抽子抽通马桶。

b.如不通就系好安全带到室外打开检查口看是否堵塞。 c.如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直至通畅为止。 d.盖好检查口, 进入室内后放水冲洗, 能正常使用。 e.反复放水, 检验马桶是否畅通。 2、漏水

a.先检查漏水情况：如是出水口漏水, 应先把水箱水放掉, 后取下水箱,拆下螺丝, 取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换; 装上马桶, 装好水箱, 上好螺丝,用白水泥密封马桶的四周(三小时后可以使用)。

b.维修完毕后, 放水看是否漏水。 （九）、浴缸堵塞和漏水 1、堵塞

a. 如堵塞部位在室内，则用疏通机疏通，再用水试通至正常为止。

b. 如堵塞部位在室外,则取下窗花, 系好安全带出到室外，打开检查口取出杂物, 用水试通直到正常。

2、 漏水

如排水管漏水,打破瓷片, 取下排水管重新安装,试水后不漏为止。

3、 维修完毕后, 打开水龙头往浴缸内放水, 查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后,存放5分钟再排放, 查看相关位置有无漏水。

（十）、疏通地漏

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1、先用抽子试通，若不通则打开检查口检查，清理杂物。 2、仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。 3、用水试通到正常使用。

六、维修电器

注：住户电器一般以住户送外维修为主(以下为修热水器为例)。 1、热水器不出火 a.看是否气源关闭。

b.关气、取盖、检查打火器。 c.查找原因后修好。 d.装盖、装手柄。 e.开气打火正常使用。 2、不出热水

a.先关冷水, 检查热水阀门。 b.如阀门内芯坏换阀门芯。 c.装入新阀门内芯后。

d.打着火后先开冷水阀门,后热水阀门看是否有热水出来。 e.如无热水出来, 在关好所有阀门后,再拆开热水器清洗过滤网。

f.维修完毕后, 反复打火数次, 使之点火正常；反复扭动水阀门数次, 使之开关自如。

工程分包方选择评定规定 WI/G-012

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一、职责：

1、工程师负责组织对工程分包商的评价并保存记录。 2、工程部主管负责审批合格供应商的名单。 3、项目负责人准备分包商资料。

4、主管工程师副总经理、工程部主管参与分包商申请的评审。 5、主管副总经理负责项目分包商申请的审批。 二、分包商的评审内容： 1、对分包商评审的主要依据有：

a.现有施工机械、设备及人员素质、组织机构、固定资产等情况。 b.同类工程施工经验及质量情况。

c.在价格、工期及质量、安全方面的信誉情况。 d.工程中使用材料质量情况。

e.实际施工质量及满足合同情况和售后服务(仅用于复审)。 2、对新分包商的评价

对新分包商的评价，由工程部对拟选分包商按上述Ａ－Ｄ进行调查评审，填写分包商初审记录，并交主管副总经理审批是否进入合格供应商名单。

3、分包商的定期复审 a. 复审资料的准备

各项目技术负责人在复审前准备好项目分包商的质检评定表和专项检验记录，据此统计出不合格率，以供评审。（专项检验记录根据具体工程项目具体制定）。

b. 复审

对合格供应商名单上的分包商，每年不少于一次复审，项目负责人依据Ａ－Ｅ及3.1 中的不合格率进行复审，并作好复审记录。

c.复审结果

评审结果为不合格的分包商，经主管副总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉，需改进的分包商，由工程部主管签发整改意见，由项目负责人落实验证，验证结果反馈给工程部主管重新评审。

d.分包商档案

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