戴德梁行海岸俊园定位建议书

戴德梁行海岸俊园定位建议书

目 录 前言 1

第一部份：“戴德梁行”及“泛城”简介 2 1. 『戴德梁行』简介 4 1.1 . 原公司背景 5

1.2.「戴德梁行」服务之优点 7 2. 「泛城」简介 8 2.1. 泛城研究及开发顾问 9 2.2. 泛城营销企划 9 2.3. 泛城租售网 9 2.4. 泛城投资顾问 10

2.5. 泛城综合住宅服务优势 10 3. 项目的人员配置及架构 13 3.1. 本项目的管理层人员架构 13 3.2 本项目专案小组管理层人员架构 13 第二部份：广州市及区域房地产市场分析 14 1. 房地产市场综述 15

1.1. 广州市房地产市场整体走势回顾 15 1.2. 广州市住宅市场未来走势 19 2. 项目所在区域市场分析 21 2.1. 海珠区区域简介 21 2.2. 海珠区总体楼市情况 21

2.3. 海珠区住宅市场特点 25 2.4. 海珠区主要楼盘分布 26 2.5. 项目所在地段住宅市场情况 27 2.6. 项目附近楼盘情况分析 28

2.6.2. 滨江路一线江景项目未来供应情况 32 3. 广州市高级服务公寓市场调查分析 32 3.1. 高级服务式公寓的概念 32

3.2. 高级服务式公寓的供应情况分析 32 3.3. 公寓区域分布及状况分析 33 3.4. 服务式公寓的主要客户分类 37 3.5. 现时市内经营国际公寓的物业特点 39 3.6. 目前市内高级公寓的普遍投资回报 39 3.7. 投资服务式公寓的可行性 41 3.8. 小结 43

第三部份：项目理解及定位 46 1. 项目理解 44 1.1. 项目特性势分析 44 1.2. 项目街区状况分析 44 1.3. 项目优势 47 1.4. 项目劣势 47 1.5. 小结 48

2. 项目的市场定位 49 2.1. 目标客户群定位 49 2.2. 形象定位及诉求中心 50 3． 配合项目发展建议 51 3.1. 项目建筑设计方面 52

3.2. 公共设施布置 53 3.3. 小区智能化 54 3.4. 园林景观设计建议 55 3.5. 发展商品牌塑造 56 3.6. 社区文化建设 56

3.7. 提供高质素的服务式公寓管理 56 第四部份：销售推广策略及工作内容 65 1. 开售前的准备工作 62 1.1. 示范单位/样板房装修 62 1.2. 售楼部的装修 62 1.3. 展板制作 62 1.4. 模型制作 63 1.5. 售楼资料准备 63 1.6. 销售人员培训 63 2. 推盘的时机 64

3. 代理期内的推盘策略及销售计划 64 3.1. 推售策略 65

3.2. 代理期内销售推广计划 66 4. 推广途径 682 4.1. 宣传媒体选择 72

4.2. 项目针对性特殊推广途径 72 4.3. 网上推广 72

4.4. 戴德梁行海内外客户网络 74 前 言

我司十分荣幸有机会参与由贵司开发，位于广州市海珠区滨江中路「海岸俊园」（以下简称

“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目销售策划推广建议书一份，请参阅。 此建议书主要分四部分。首先第一部份介绍我司“戴德梁行”的公司历史背景及其创建的“泛城（中国）住宅服务”品牌；第二部份介绍现时广州市及海珠区的房地产市场状况；第三部份是我司通过调查研究及分析后对项目之理解及项目定位；第四部份是关于项目的营销推广的专业意见及工作内容。

凭着我司的丰富市场经验、全球性客户网络对中国及世界各城市房地产发展之了解，我司有信心使贵司了解贵项目最终发展要求目的。

第一部份 ：“戴德梁行”及“泛城”简介 1. 『戴德梁行』简介

戴德梁行国际物业顾问公司于二零零零年一月一日成立，由香港的梁振英测量师行、新加坡的戴玉祥产业咨询公司，以及英国上市公司DTZ组成，把三方各自在亚欧的优势联成一体，旨在为客户提供全球如一的高质素服务。戴德梁行在全球三十多个国家、一百多个城市雇用超过五千名员工，业务范围遍及欧洲、美国、中东、非洲、亚太地区。

在中国大陆，戴德梁行在上海、北京、大连、广州、深圳、天津、重庆及杭州设有分公司。为确保客户获得最高质素的服务，公司架构作出了相应的配合——全球核心业务小组提供跨国企业房地产咨询、投资、商业用地代理、估价、商铺住宅、物业管理、建筑顾问等服务；全球支援小组则负责资讯科技、调查研究、市场推广等范畴，确保各地办事处跟随共同的程序及服务水平。

公 司 架 构 组 成 表

DTZ Holdings plc 香港梁振英测量师行 星加坡戴玉祥产业咨询公司

戴德梁行DTZ Debenham Tie Leung

另外，戴德梁行与美国The Staubach Company合组成一家名为DTZ Staubach Tie Leung的联营公司，为跨国企业提供高水准的房地产顾问服务。世界各地的客户只需联络这家横跨亚、欧、美洲的联营公司的任何一个办事处，即能迅速获达所需的全球性房地产专业服务。 DTZ Debenham Tie Leung The Stauback Company

DTZ Staubach Tie Leung 1.1 . 原公司背景

1.1.1. 原”梁振英测量师行”简介

梁振英测量师行由梁振英先生在一九九三年创立，为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，雇用超过千名职员及二千五百名物业管理人员。公司在香港、中国内地、台湾设有十多个办事处，提供全面及专业房地产服务。公司各股东在香港及中国内地，拥有平均二十年房地产服务的经验。公司拥有超过五十名董事及助理董事，专责各类型地产项目的收购、租售、租赁，以及跨国企业房地产咨询服务、估价、楼宇管理、调查研究、建筑顾问和一般顾问服务。 梁振英测量师行是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州设立正式牌照的分公司。过去七年，梁振英测量师行为客户达成超过二百宗大成交，总金额达六百亿港元。一九九九年度并完成大约一万二千项估价任务。物业管理方面，我司目前管理的物业面积已增至一千万平方米。 1.1.2. 原“戴玉祥产业咨询公司”简介

戴玉祥产业咨询公司由十三名资深的房地产专业人士创立。各人平均拥有十至二十年经验，受过严格训练。并在估价测量、房地产管理、城市规划、建筑工程监理、资产及财务管理等领域拥有专业资格。

该公司原以星加坡为总部，一九九五年开业，发展迅速，职员数目由十六人跃至今天的超过五百人，当中二十三人为董事。公司在星加坡、吉隆坡、雅加达、曼谷设有办事处和联营公司。该公司在每个房地产领域为客户提供高素质的专业服务。范围涵盖市场推广，以至估价、市场研究调查、发展咨询、城市规划、跨国企业房地产咨询等。

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