创联国际：2014版一站式购物中心商业框架设计导则(166页)

Commercial Real Estate Deign Guideline of Shopping Center

编制单位：

编制部门：

编制团队：商业地产研发中心：

商业三部：

总师办公室：

机电二部：

机电二部：

机电二部：

结构二部：UDG.D9工作室：

联创研究院：上海联创建筑设计有限公司商业设计研究院

李蕾、吴一涛等

夏芸

孙敏捷（公司副总建筑师）陈宁（总经理）

贾敬芝（副总经理）

卫亚周（副总经理）

魏丰登（公司副总工程师）杨明（技术副总监）

杨欢（助理总监）

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前言

近十年来，受土地政策、政府财政等影响，我国商业地产呈现了井喷式发展，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。越来越多的地产商纷纷投入资金，涉足商业地产领域。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业项目八面开花，商业地产市场正由蓝海转为红海，其问题也接踵而至。

一、商业设计的问题

问题一：同质化严重

近年国内商业地产行业有识之士，均在呼吁解决国内购物中心近几年集中放量开发后随之而来的同质化问题。千篇一律的玻璃幕墙加石材的外立面、业态组合、主力店、品牌组合、楼层规划与布局动线、内装，强化了国内商业地产行业同质化的程度。据不完全统计，如今国内逾1000家购物中心均缺乏鲜明的主题、特色或吸引力。为解决同质化问题，需要在设计方面创新，而创新的基础则是对商业设计的基本认知，这也就是本次标准编制的目的。

问题二：基本专业知识缺乏

目前的多数的商业地产项目缺乏国际视野，研究与规划水平普遍偏低，在不了解城市及区域规划、未进行市场研究、周边配套不够完善的情况下盲目开发，导致定位不准确而严重亏损的情况普遍存在。商业项目应根据自身企业实力与擅长方向，对周边市场的客群及需求、竞争情况及市场趋势进行调查研究后，结合城市、区域及地块本身属性进行合理定位，以前瞻性的视角进行商业规划才能获得持续竞争力。

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当前商业地产开发已经成为各地产开发商的发展方向，但商业地产不同于住宅，其养铺期普遍较长，租金收益能力差，对长期资金占用量大，对开发商的实力要求较高，许多开发商资金实力不足，希望开发商业项目却又不愿意“养商”。另外，商业项目的发展需要通过科学的市场研究进行前期定位，专业的商业设计团队进行规划设计，资源丰富的招商部门进行招商和开业筹备，以及成熟的运营团队来进行商业运营管理。许多开发公司目前缺乏商业地产的各类资源，尤其是全产业链的商业运作团队，仍然沿袭住宅的开发思路，结果只能导致失败。

因此对于商业地产项目，产品的创新性和持续的生命力是商业地产项目生存发展的关键，也是其商业价值的来源。商业设计需要考虑商家、消费者，包括以后商业地产运营的综合性和专业性要求。商业设计要顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系，使得商业地产项目在城市变迁的过程中，保证其自身的完善和成熟，具有长期保值的可能性，达到开发、投资、经营、管理和消费多方的共赢。所以，建筑、空间、设备规划的前瞻性是商业地产必须花最大精力去思考的关键。商业地产设计如同体操项目一样，分为基础分与难度分。基础分能够保证商业项目的正常运营，而难度分则成为项目的最大亮点吸引消费者。从基本商业功能，招商和运营管理，以及客户需要的角度出发，提出商业设计要求，这些要求中很多国家规范未涉及，就需要开发商、专业的顾问与设计单位共同研究，以符合目前商业设计标准。但目前许多地产公司不具备商业设计的专业经验和各类资源，也就经常为这些问题而困惑。本次标准编制解决商业设计的基本分问题，难度分则需要开发商在获得基础分的基础上，在设计中力求创新与特色。

二、编写目的

本次工作的目的是根据金融街的业务发展要求，为提高商业产品附加值和行业竞争力，为商业地产产品设计提出初步的规划和设计依

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据，用以指导金融街集团未来商业项目方案设计。通过对目前国内对标企业和产品的分析，能够对商业项目发展模式、发展战略、开发策略、产品设计等方面有一定的启发和借鉴意义。

三、研究方法

（1）实地调研——本次研发工作通过对国内对标企业商业产品设计进行实地调研，在宏观层面上对项目的商业定位、功能模块经营组合以及动线系统进行指导性把控；微观层面上，以科学的数据范围控制和检验的体设计指标的合理性。将优秀项目的宝贵经验学习和应用到即将建设的新项目中，力求使设计模式具有创新性、严谨性和一定条件下的可复制性。

（2）专家访谈——在编制过程中，通过对多名商业地产领域的、各专业的高层领导及专家进行访谈，其中多为从业经验超过15年的，具有丰富的商业地产开发及运营经验的国内一线开发商高管，以及国内外知名商业建筑设计院的领军人物。本标准融合了各行专家从不同角度提出的意见和建议，更能满足商业运营要求及前瞻性需求。

（3）行业对标企业研究——本次标准研究了目前与金融街产品对标的、国内成功的商业地产项目，同时对其开发企业进行了分析，汲取了不同开发企业的优势，剖析了不同产品的特点，从而为金融街商业项目的发展策略提供了参考依据。

四、应用建议

●以下条款标准若与国标或地方标准相冲突，应当按照地方或国家

标准执行。

●此产品设计标准依据金融街业务要求编制，不同项目依据不同定

位有所区别。

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●商业设计内容广、专业性强，本次标准着重解决方案阶段设计要

求，后续阶段设计问题需另行分析研究。

●商业设计标准应纳入项目管理体系，进行全程监督与审核。

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目次

模块一总体规划要求 (16)

1.1选址 (16)

1.2规划要求 (16)

1.3退界 (17)

1.4外部动线组织 (17)

1.5竖向设计 (19)

1.6室外景观 (21)

模块二高端购物中心配置要求 (24)

2.1柱网设计 (24)

2.2层高设计 (25)

2.3动线设计 (26)

2.4店铺开间/进深/面积三者关系 (27)

2.5消防疏散 (28)

模块三室外入口及立面要求 (30)

3.1入口广场 (30)

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3.2入口空间 (31)

3.3暖通设备要求 (32)

3.4立面及内装 (32)

3.5立面灯光 (33)

模块四室内步行街要求 (35)

4.1中庭 (35)

4.2公共通道 (36)

4.3营业厅商铺 (37)

4.4室内步行街机电设备要求 (40)

4.5自动扶梯的服务参数 (41)

4.6客梯的服务参数 (43)

4.7跨层扶梯的配置 (45)

4.8卫生间 (46)

4.9后勤服务区 (50)

4.10公共服务区 (55)

模块五地下商业空间要求 (56)

5.1地下商业步行街出入口 (56)

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5.2地下商业步行街设计要求 (56)

5.3地下商业与地铁出入口的连接 (57)

模块六地下室及配套用房要求 (60)

6.1地下室停车场 (60)

6.2地下卸货区 (61)

6.3垃圾中转站 (63)

6.4后勤区给排水要求 (64)

6.5屋顶设施 (65)

6.6配套用房 (65)

模块七立面 (69)

7.1发展趋势 (69)

7.2设计原则 (69)

7.3立面构成 (71)

7.4立面元素 (72)

7.5立面玻璃 (73)

7.6立面橱窗 (73)

7.7入口雨棚 (74)

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7.8店招与广告系统 (74)

7.9亮化设计 (77)

模块八屋面花园 (79)

8.1景观绿化设置原则 (79)

8.2屋面花园构造设计 (81)

8.3设备设施安装 (82)

8.4造园设计 (82)

8.5屋面水景 (83)

模块九标识系统 (84)

9.1标识系统开发设计 (84)

9.2品牌视觉识别系统 (84)

模块十强电 (85)

10.1电量 (85)

10.2计量方式 (86)

10.3照度 (87)

10.4广告、室外、景观 (87)

10.5末端点位设置 (88)

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10.6其它要求 (89)

10.7电气节能要求 (89)

10.8电气消防要求 (90)

模块十一弱电 (92)

11.1通信网络系统 (92)

11.2综合布线系统、商场综合布线系统(语音点和数据点) (92)

11.3有线电视系统 (95)

11.4背景音响及应急广播系统 (95)

11.5电视监控系统 (96)

11.6防盗报警系统 (97)

11.7警卫巡更系统、离线式电子巡更系统 (98)

11.8停车库管理系统 (98)

11.9防雷及弱电接地 (99)

11.10弱电机房工程 (99)

11.11楼宇自控系统 (100)

模块十二暖通 (101)

12.1室内外设计参数 (101)

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12.2通风 (102)

12.3空调调节冷热源 (105)

12.4空气调节系统 (106)

12.5监测与控制 (107)

12.6消声与隔振 (108)

12.7设备与材料 (109)

12.8节能措施 (113)

12.9卫生防疫措施 (115)

模块十三给排水 (116)

13.1供水采用标准 (116)

13.2供水水源 (118)

13.3供水范围 (118)

13.4供水计量 (119)

13.5供水方式 (119)

13.6生活水泵房 (120)

13.7给水管道敷设 (121)

模块十四绿色建筑 (122)

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14.1新建建筑 (122)

14.2历史建筑保护及改造 (124)

14.3既有建筑改造 (124)

14.4绿色施工 (126)

14.5运营管理 (127)

14.6LEED认证实施要点 (128)

14.7增量成本分析 (133)

模块十五各商业业态建筑要求 (140)

15.1大型正餐建筑要求 (140)

15.2大型综合超市（大卖场） (147)

15.3家电数码 (152)

15.4百货店 (153)

15.5影院 (155)

15.6量贩式KTV (157)

15.7电玩城 (158)

15.8运动场所 (158)

15.9社区商业 (162)

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使用说明：模块设计标准中字体加粗的条款为必须执行，其他条款为建议执行，选项部分可根据项目或客户需求进行选择；

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模块一总体规划要求

1.1选址

1.1.1选地需要藏风聚气：周边建筑物应使项目形成藏风聚气格局，周边道路应通畅、舒展、回旋；

1.1.2基地应当开阔平坦，具有可视性与昭示性，光线要好，不宜有遮蔽或障碍物；

1.1.3基地有四通八达的市政道路，靠近主要路段；主入口面临的道路不应当是城市快车道、快速路或车流拥挤路段，主入口宜设置于城市交叉路口；

1.1.4选址应使基地具有良好交通条件，如地铁上盖物业多公交线路及站点；购物中心主入口应与公交站点、地铁站点和出租车停靠位毗邻，带动人流进入；

1.1.5购物中心朝西的门面要慎选，以防止炎热夏季的西晒；购物周边更新风口位置的要慎选，北方城市的冬季寒风袭人；

1.1.6购物中心门前有障碍物的要慎选。如门店前有树木、建筑物等，障碍物有可能影响购物中心门面的能见度，进而影响客流。

1.2规划要求

1.2.1购物中心车行出入口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m；若不满足70m，应征询当地规划部门设计要求；

1.2.2购物中心应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边

城市道路相邻接；

1.2.3购物中心建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置；

1.2.4购物中心的主要出入口前，按商业设计要求，应留有适当集散场地；

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1.2.5购物中心应按当地规划部门要求，在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。

1.3退界

1.3.1商业外轮廓应尽量靠近道路，原则上，紧贴建筑控制线设置；

1.3.2商业主入口留出室外广场的进深，主入口外轮廓至人行道边线的距离，宜控制在20m～25m；

1.3.3地下室轮廓线退让用地红线不小于5m，局部确有困难处不应小于3M，并能满足管线敷设要求。

1.4外部动线组织

1.4.1组织原则

1.4.1.1对基地的路口及导流设施进行调整和设计，使项目能充分利用市政道路及交通设施；在规划阶段，与城市交通管理部门协调，将公交站点尽可能设置在商业出入口附近；

1.4.1.2合理设计基地车辆出入口及车库出入口；可多标高引入市政交通设施，包括：地铁出入口地铁站公交站及换乘中心；

1.4.1.3设置上落区保证各种客用车辆及私家车顾客全天候顺利进出。

1.4.2车流组织

1.4.

2.1自概念规划总图及单体方案阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出公交车站泊接站点，一般设两处港湾式停车站点：主要道路上设一处公交落客区，一处出租车落客区；

1.4.

2.2为方便顾客下车，应在主要广场出入口区域增设港湾式公交车车辆落客区，长度不少于20m，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，落客区的数量根据实际情况确定；在城市核心地段，可酌情设置地下出租车落客区点；

1.4.

2.3出租车落客区，应设置在主出入口侧面，以不影响商业人流进出为原则。也可利用建筑架空层设置出租车落客区；

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1.4.

2.4商业建筑外边界线上，应设置出租车落客区，车位数不小于3个，设置雨棚覆盖3个停车位；

1.4.3货流组织

1.4.3.1货流出入口应设置在购物中心侧面或背面，以不影响商业人流进出为原则；

1.4.3.2购物中心的货流是商业能够正常运行的功能性条件。包括商品和其他各类固体货物的运输、仓储、搬运和装卸；各类废弃物的运输、存放和处理；车辆的行驶和停放；

1.4.3.3货运动线由货车进出口、通道、卸货区、货物转运后通道、库区所组成；从城市道路进入商业的货车进出口无论是否与客车进出口共用，当进入建筑之后，其运行通道必须与客车的运行通道相分离。

1.4.4人流组织

1.4.4.1步行客流

(1)地铁出入口直接进入购物中心；

(2)紧邻巴士总站或有多条巴士线路经过；

(3)通过天桥、且多数为全封闭天桥与街对面或住宅区、写字楼区相

连；

(4)同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉像地面首层；

(5)购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，设有电梯直通写字楼或

酒店。

1.4.4.2员工通道

(1)购物中心应设置后勤员工专用出入口，且应设置在非商业面或次

要商业面一侧；

(2)员工可在次出入口附近区域通过垂直楼梯便捷到达各个楼层；

(3)员工出入口的设置数量可结合疏散楼梯的分布进行合理布置。

1.4.5地下车库出入口

1.4.5.1道路出入口的车流设计基本原则：立体交叉、互不干扰、人车分流；

1.4.5.2购物中心沿不同方向主要道路应设两个及两个以上车库出入

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口；

1.4.5.3地下车库出入口应设置在建筑非商业面或次要商业面一侧；

1.4.5.4车辆宜能沿建筑物环通，并应结合货运车道、消防车道统一考虑；

1.4.5.5出入口应远离百货、超市主要出入口，且不能在商铺前横向设车道出入口；

1.4.5.6购物中心沿主要道路尽量不设置车库出入口，若必须设，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设；如平行设计，应设置路沿石进行区隔；

1.4.5.7车库出入口坡道必须做双车道（最小净宽7m），也可双进双出（净宽不小于12m）；货车出入口坡道最小净宽9m；

1.4.5.8尽可能沿外墙设置直线型车道，避免使用螺旋车道，以增强出入口可视性与安全性。

1.4.6地面停车

1.4.6.1购物中心原则上不设大型地面停车场。地下停车场停车数在地级市不得少于1000辆，省会城市适当增加。

1.4.7北京、上海等一线城市项目，建筑密度不宜大于55%。

1.4.8人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，如必须要设人防，人防区域优先考虑布置在持有商业部分。人防应以6级人防、平站结合方式为宜。应尽量协调避免出现人员掩蔽、医疗所等人防要求较高的人防设施。

1.5竖向设计

1.5.1商业各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，利用公共交通设施拉动客流，实现多首层设计；市政立体步行系统主要包括过街天桥(联系道路两侧)、建筑连廊(建筑间的联系)、地下步道(地下通道、地下商业街、地铁站点等)、城市广场(包括下沉式广场、高架层面广场)。多个楼层面引入人流，

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形成多层次的人流推动结构，具体可采用的方法包括：

1.5.1.1如有条件，地铁直接与地下商业或者二层以上商业对接，多个楼层引入人流；

1.5.1.2如有条件，应设置地下商业街、地下商业中庭、下沉式广场或花园与通往地铁的地下过街通道直接连通；

1.5.1.3如有条件，停车场可以设置与商业的同层停车；设置屋顶停车，在建筑顶部直接引入人流；

1.5.1.4如有条件，商业可通过地下通道、天桥等措施与旁边多个人流量大的商业建筑连通；

1.5.1.5如有条件，配建的办公楼、公寓等直接在商业较高楼层设置连通通道，与商业对接；

1.5.1.6如有条件，在建筑内部设置出租车载客点，使顾客可乘出租车直接到达商业内部，注意在载客点上空设置雨棚，满足顾客在雨天的使用要求。

1.5.2商业室内与室外场地之间应平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决。如标高差异大，实际操作中，可采用多首层设计；

1.5.3商业跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通起来（视城市管理规定）；单侧设置商铺的过街天桥的宽度不小于12m（8m+4m），通道双侧设商铺不小于14m （5m+4m+5m）；

1.5.4城市中远期地铁规划在商业附近设站的情况，在商业设计时必须考虑连通地铁的可能性；

1.5.5有地下商业街的购物中心，每个地下商业区应与开放式下沉广场连通，以满足消防疏散的需要。净宽度小于6m的过街通道内严禁设置任何固定或流动商业经营活动；

1.5.6竖向设计应便于地面排水，不得出现局部低洼积水情况。

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