买房宝典

目 录 一,基本概念 1.住宅的种类 2.什么是商品房

3.内销商品房与外销商品房的区别 4.商品房的结构有几种形式 5.砖混结构住宅 6.砖木结构住宅 7.钢筋混凝土结构住宅 8.低层住宅 9.低层住宅 10.多层住宅 11.小高层住宅 12.高层住宅 13.超高层住宅 14单元式住宅 15公寓式住宅 16.花园式住宅 17.跃层式住宅 18.复式住宅 19智能化住宅 20 退台式住宅 21.组团住宅 22.走廊式住宅 23.独院式住宅 24.并联式住宅 25.联排式住宅区 26.梯间式住宅. 27.独立单元式住宅 28.塔式住宅

29.高层坡度廊式住宅 30跃廊式住宅 31.混合式住宅 32.小户型住宅 33.超小户型住宅. 34.青年住宅 35.两代居住宅 36.老人住宅 37.商住住宅 38.酒店式住宅 39.错层式住宅 40.住宅户室比 41.廉租房 42.经济适用住房

43.公有住房 44.二手房 45.集资房 46.集资房的形式 47.一居室住宅 48.合体一居住宅 49.迷你一居室住宅 50,二居室住宅 51.三居室住宅 52.健康住宅 53,户型的健康, 54,住宅的开间. 55.住宅的进深 56.住宅的层高 57.住宅的净高.

58.小区的规划建设用地面积和建筑面积 59.建筑容积率和建筑覆盖率 60.绿化率与绿地率的区别

61.为何国有土地使用证上编号会有不同 62.房屋的使用率与实用率 63,.商品房销售面积 64.套内建筑面积 65.套内使用面积 66.套内墙体面积 67.套内阳台建筑面积 68.公用建筑面积.

69.分摊的公用建筑面积如何计算 70.公摊面积多大为宜 71.什么是户型 72.房产的价格组成 73.住宅的市场价 74.住宅的标准价 75.住宅的起步价 76.住宅的均价 77住宅的预售价

78.商品房的一次性买断价 79.什么是期房. 80什么是现房 81.什么是准现房 82.A级住宅认定 83.休闲地产

84.计算全部面积的范围 85.按各层水平投影面积的范围 86.计算一半建筑面积的范围

87.不计算建筑面积的范围 88.垃圾面积 89有关面积的规定 90居住单元

91.住宅合作社, 92,公共维修基金 93房屋的折旧 94.房屋使用权买卖 95.商品房的共有权人 96.全部产权 97.部分产权. 98.房屋买卖合同 99.公共.部位 100.共用设施设备 101.住宅的产权 102.住宅的占有权 103.住宅的使用权 104.住宅的收益权 105.住宅的处分权 106.构造柱 107,特征定价法 108.间息式营销售楼. 109.过梁110.圈梁 二,商 品 房 111.选房的七个步骤 112.楼盘购买指数评分表 113.楼盘登记表 114.楼盘的信息获得 115.如何区分板楼和塔楼 116.板楼的分代 117.高品质的板楼 118.高品质的塔楼 119.买板楼还是买塔楼 120.塔楼和板楼户型如何 121.塔楼为什么给人印象不佳 122.怎样选择塔楼

123.多层住宅与高层住宅的优劣 124.怎样挑选复式住宅 125.选购小复式住宅的要点 126.大社区与小社区的各自优势 127.楼层的选择

128.选房时,最好看看图纸 129选择顶层要注意的问题 130.选择底层要注意的问题

131.绿化率与绿地率哪个对业主更有利 132.如何委托房产测绘机构进行面积测算 133.关于公摊面积的强制规定 134.如何避免多摊公摊面积 135.面积发生误差如何处理 136.业主对公摊面积的知情权

137.怎么算呈C字型半围合状板楼的公摊面积 138.公摊面积明细表

139.按套内建筑面积售房后的公摊面积 140.按套内建筑面积售房的利弊 141.现代化的住宅应该关注哪些细节品质 142.衡量住宅电气配置水平的指标 143.我国住宅电气配置水平的现状如何 144.合格的电气配置对我们生活的影响 145.住宅的报装用电负荷

146.跃层斜顶屋的层高能从内墙算起吗 147.住宅水的要求 148.住宅暖通要求 149.住宅防噪隔音要求 150.住宅的节能考虑 151.主要采暖方式优劣比较 152.什么样的墙体保暖性好 153.社区安防系统

154.选房时易忽略的五个方面 155.配套设施越全越好吗 156.阅读房产广告注意要点 157.\温泉入户\要注意的问题 158.小户型物业存在的问题 159.不宜购买的小户型项目八大特征 160.值得购买小户型项目的八大特征 161.如何识别\假热销\162.开发商常用的营销方式 163.好户型的标准数据 164.挑选户型八大忌 165.房屋面积注意要点

166.商品房预售登记后,购房人要求更名,应如何办理 167.关于房地产广告的法律规定

168.销售广告可以成为商品房买卖合同内容 169.健康住宅的衡量 170.健康住宅与低密度住宅 171.如何看售楼模型 172.如何看期房的平面图 173.如何选择开发商 174.选房应考虑的主要因素

175.居住别选商住楼 176.商住楼的管理要求 177.关于商住楼的规定 178.商住混用的问题 179.房地产的长线与短线投资 180.房屋产权70年到期后该怎么处理 181.购买\售后包租\的注意事项 182.投资二手房和小户型空间谁合算 183.购买高尔夫住宅的理由 184.购买高尔夫住宅注意要点 185.高尔夫住宅环保问题 186.境外设计机构设计的楼盘 187.怎样看售楼书

188.怎样测算购房款以外的费用 189.看样看报纸房产广告 190.怎样看小区配套 191.怎样乍小区绿化 192.怎样看小区布局 193.怎样看小区区内交通 194.怎样看楼盘价格 195.怎样看房子的日照 196.怎样看房子的通风 197.怎样看户型 198.怎样看住宅的设备 199.看样看住宅的节能 200.怎样看住宅的隔音 201.怎样看住宅的私密性 202.怎样看住宅的结构 203.怎样看房子的抗震防火 204.怎样看房子的年限 205.怎样看小区物业管理 206.怎样看样板房 207.怎样看精装修房屋

208.小区土地使用权在卖房前被冻结该行怎么办 一,基本概念 1.住宅的种类

住宅的种繁多,主要分为高档住宅,普通住宅,公寓式住宅,TOWNHOUSE,别墅等. (1)按楼体高度分类,主要分为低层,多层,小高层,高层,超高层等.

(2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构,砖混结构,钢混框架结构,钢混剪刀墙结构,钢混框架一剪刀墙结构,钢结构等.

(3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅,多层住宅,中高层住宅,高层住宅,其他形式住宅等.

(4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅,公寓式住宅,复式住宅,跃层式住宅,花园洋房式住宅,小户型住宅(超小户型)等.

(5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房,已购公房(房改房),经济适用住房,住宅合作社集资建房等.

2.什么是商品房

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋.它有别于各地政府为解决住房困难,实施\安居工程\而建造的\安居房\解困房\解危房\从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房.

从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房,外销商品房;从用途看,分普通住宅,公寓,别墅等.

3.内销商品房与外销商品房的区别

内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房.外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员(外国人,港澳台人士)销售的商品房.

内销商品房可以销售给个人和单位,包括中央单位和个人,以及批准设立的办事处和联络处;外销商品房可以向国外的企业,其他组织和个人出售,但向国内(香港,澳门,台湾地区除外)个人售房,须经人民政府批准. 4.商品房的结构有几种形式

商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分.一般可分为以下三种形式: (1)砖混结构住宅; (2)砖木结构住宅; (3)钢筋混凝土结构住宅. 5.砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙,柱等采用砖或砌块砌筑,柱,梁,楼板,屋而板,桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗的讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构.

砖混结构住宅中的\砖\指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等.\混\是指由钢筋,水泥,砂石,水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板,过梁,楼梯,阳台,排檐等.这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层,6层以下. 6.砖木结构住宅

砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙,柱采用砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构,屋架用木结构共同构筑成的房屋.

7.钢筋混凝土结构的住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱,梁,板,楼梯,屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充.这种结构搞震性能好,整体性强,搞腐蚀,耐火能力强,经久耐用,多用于高层住宅.具体又分框架,框架剪刀墙结构等. 8.住宅的建筑形式

根据《住宅设计规范》,民用建筑高度与层数的划分为:1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅(也称小高层住宅);11层~30层为高层住宅;30层(不包括30层)以上为超高层住宅. 9.低层住宅

低层住宅主要是指(一户)独立式住宅,(二户)联立式住宅和(多户)联排式住宅.与多层和高层住宅相比,低层住宅最具有自然的亲合性(其往往设有住户专用庭院),适合儿童或老人的生活;住户间干扰少,有宜人的居住氛围.这种住宅虽然为居民所喜爱,但受到土地价格与利用效率,高政及配套设施,规模,位置等客观条件的制约,在供应总量上有限. 10.多层住宅

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通,是一种最具有代表性的城市集合住宅.它与中高层(小高层)和高层住宅相比,有一定的优势:

(1)在建设投资上,多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯,高压水泵,公共走道等方面的投资. (2)在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高.

(3)在结构施工上,多层住宅通常采用砖混结构,因而多层住宅的建筑造价一般较低. 但多层住宅也有不足之处,主要表现在:

(1)底层和顶层的居住条件不算理想,底层住户的安全性,采光性差,厕所易溢粪返味;顶层住户因不设电梯而上下不便.此外屋顶隔热性,防水性差.

(2)难以创新.由于设计和建筑工艺定型,使得多层住宅在结构上,建材选择上,空间布局上难以创新,形成\千楼一面,千家一样\的弊端.如果要有所创新,需要加大投资又会失去价格成本方面的优势. 多层住宅的平面类型较多,基本类型有梯间式,走廊式和独立单元式. 11.小高层住宅

一般而言,小高层住宅主要指7层~10层高的集合住宅.从高度上说具有多层住宅的氛围,但又是较低的高层住宅,故称为小高层.对于市场推出的这种小高层,似乎是走一条多层与高层的中间之道.这种小高层较之多层住宅有它自己的特点:

(1)建筑容积率高于多层住宅,节约土地,房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低.

(2)这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构,从建筑结构的平面布置角度来看,则大多采用板式结构,在户型方面有较大的设计空间.

(3)由于设计了电梯,楼层又不是很高,增加了居住的舒适感.但由于容积率的限制,与高层相比,小高层的价格一般比同区位的高层住宅高,这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思. 12.高层住宅

高层住宅是城市化,工业现代化的产物,依据外部形体可将其分为塔楼和板楼.

(1)高层住宅的优点:高层住宅土地使用率高,有较大的室外公共空间和设施,眺望性好,建在城区具有良好的生活便利性,对买房人有很大吸引力.

(2)高层住宅的缺点:高层住宅,尤其是塔楼,在户型设计方面增大了难度,在每层内很难做到每个户型设计的朝向,采光,通风都合理.而且高层住宅投资大,建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅,要配置电梯,高压水泵,增加公共走道和门窗,另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用.

高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响.按住宅内公共交通系统分类,高层住宅分单元式和走廊式两大类.其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式,走廊式又分为内廊式,外廊式和跃廊式.

13.超高层住宅

超高层住宅多为30层以上.超高层住宅的楼地面价最低,但其房价却不低.这是因为随着建筑高度的不断增加,其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中,低层住宅会有很大的变化,需要考虑的因素会大大增加.例如,电梯的数量,消防设施,通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂,同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强.别外,超高层建筑由于高度突出,多受人瞩目,因此在外墙面的装修上档次也较高,造成其成本很高.若建在市中心或景观较好地区,虽然住户可欣赏到美景,但对整个地区来讲却不协调.因此,许多国家并不提倡多建超高层住宅. 14.单元式住宅

单元式住宅,又叫梯间式住宅,是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,一般为多,高层住宅所采用.单元式住宅的基本特点有:

(1)每层以楼梯为中心,安排户数较少,一般为2~4户,大进深的每层可服务于己5~8户.住户由楼梯平台进入分户门,各户自成一体.

(2)户内生活设施完善,既减少了住户之间的相互干扰,又能适应多种气候条件. (3)建筑面积较小,户型相对简单,可标准化生产,造价经济合理.

(4)仍保留一定的公共使用面积,如楼梯,走道,垃圾道;保持一定的邻里交往,有助于改善人际关系. 15.公寓式住宅

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的.公寓式住宅一般建筑在大城市里,多数为高层楼房,标准较高;每一层内有若干单户独用的套房,包括卧房,起居室,客厅,浴室,厕所,厨房,阳台等等;有的附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用. 16.花园式住宅

花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼,也称花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二,三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华并富有变化.住宅内水,电,暖供给一应俱全,户外道路,通迅,购物,绿化也都有较高的标准,一般是高收入者购买. 17.跃层式住宅

跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其他辅助空间用户可以分层布置,上下层之间不通过公共楼梯而采用户都内独用小楼梯连接.

优点是:(1)每户都有较大的采光面,通风较好;(2)户内居住面积和辅助面积较大;(3)布局紧凑,功能明确,相互干扰较小. 18.复式住宅

复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米),其下层供起居用,如炊事,进餐,洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用. 优点是:

(1)平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%~70%;

(2)户内隔层为木结构,将隔断,家具,装饰融为一体,既是墙,又是楼板,床,柜,降低了综合造价; (3)上部层采用推拉窗户,通风采光好,与一般层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提高40%. 不足在于:

(1)复式住宅面宽大,进深小,如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然通风,采光较差; (2)层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用;

(3)由于室内的隔断,楼板均采用轻薄的木隔断,木材的成本较高且隔音,防火功能差,房间的私密性,安全性较差.

19.智能化住宅

智能化住宅是指将各种家用自动化设备,电器设备,计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合,以获得一种居住安全,环境健康,经济合理,生活便利,服务周到的感觉,使人感到温馨舒适,并能激发人的创造性的住宅型建筑物.一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅: (1)安全防卫自动化; (2)身体保健自动化; (3)家务劳动自动化; (4)文化,娱乐,信息自动化.

具备以下四种基本功能,即可实现家庭活动自动化.家庭活动自动化是指家务,管理,文化娱乐和通信的自动化.所谓家务,是指家电设施,保安设施,能源管理等;所谓管理,是指家庭购买,经济管理,家务工作及医疗健康管理等;所谓文化娱乐,是指利用计算机进行学习,娱乐,文艺创作等;所谓通信,是指利用通信网络与外界联络及咨询服务.

要注意电脑化和智能化的是不同的.大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器,装备和系统,均可称为\电脑化\但不一定是智能化.必须采用某种或某些人工智能技术,使该仪表,仪器,装备和系统具有一定的智能功能,方可称为智能化.电脑化是智能化的必要条件,但不是充分条件.

智能化住宅小区是指以一套先进,可靠的网络系统为基础,将住户和公共设施建成网络并实现住户,社区的生活设施,服务设施的计算机化管理的居住场所.其重点在于提高家庭教育水平,科技水平和住宅的安全性. 为进一步规范住宅小区智能化建设,建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》(以下简称《导则》),将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级,二星级和三星级三个等级.

(1)《导则》要求一星级示范小区应具有:安全防范子系统,包括出入口管理及周界防卫报警,闭路电视监控,对讲与防盗门控,住户报警,巡更管理;信息管理子系统,包括对安全防范系统实行监控,远程抄收与管理,IC卡,车辆出入与停车管理,供电设备,公共照明,电梯,供水等重要设备监控管理,紧急广播与背景音乐系统,物业管理

计算机系统;信息网络子系统,包括为实现上述功能科学合理的布线,每户不少于两条电话线和两个有线电视插座,建立有线电视网.

(2)二星级示范小区除应具有一星的全部功能外,在安全防范子系统和信息管理子系统方面,其功能及技术水平应有较大提高;信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网;物业管理计算机系统应配置局部网络,并供住户使用.

(3)三星级示范小区应具有二星级的全部功能.其智能化系统的建设在有可能的条件下,应实现现代集成建造系统(HI-CIMS)技术,并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中,作为HI-CIMS工程中的一个子系统.同时,HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式,使其实现先进性,可扩展性和方便管理. 20.退台式住宅

退台式住宅又称为\台阶式\住宅,因其外形类似于台阶而得名.这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小,下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台,面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积.退台式住宅的优点是:住户都有较大的屋外活动空间,同时也有良好的采光和通风;缺点是:一部分建筑空间转作平台,建筑容积率减少,占地较多,因此,地价在总造价中的比重提高.目前,国内建造的退台式住宅,都属于价格较高的中高档住宅,一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区,一些低层的独立式别墅式住宅,也常采用退台式设计. 21.组团住宅

\组团\是目前较多为大型社区所引用概念.它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构.院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要. 22.走廊式住宅

走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅.

(1)外廊式住宅.外廊式住宅在联排式低层住宅,多层,高层的板式住宅和\型,\工\字型的点式住宅中普遍采用.这类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊,走廊端通向楼梯和电梯.外廊式住宅双可分为长外廊和短外廊两种.长外廊第一楼层可闭式和敞开式两种.前者多在多层,高层住宅中使用,采用柱子和栅栏,玻璃等围护.外廊式住宅的优点是:分户明确,每幢或每套住房的公共走廊有一个出入口,每户均可获得较好的朝向,采光和通风较好.这类住宅的缺点是:外廊作为公共交通走道,所占的面积较大,建筑造价较高;每户的门对着公共走廊,相互干扰较大.

(2)内廊式住宅.内廊式建筑设计多在早期的多层,高层住宅,大专院校的学生宿舍,工厂的集体宿舍和旅馆,酒店,医院病两侧,各户毗邻排列.内廊式住宅也长内廊与短内廊之分,长内廊视住户多少,可设一部或二部楼(电)梯于内廊中部或两端;短内廊仅在一端设楼(电)梯.内廊式住宅的缺点是:楼(电)梯服务的户数较多,各户只有一个朝向,而且由于两排房屋并列相对,无法打开门窗产生穿堂风,采光和通风都大大低于外廊式住宅;由于走廊内设,没有天然光照明,因此过于黑暗;同时各户之间共用坡度廊,户间干扰比外廊式住宅要大.此类住宅,建设成本较低,销售价格也较便宜. 23.独院式住宅

这是一种独户居住的单幢住宅,有独用的院,居住环境安静,室外生活方便.由于建筑四面临空,平面组合灵活,内部各房间容易得到良好的采光和通风,居住舒适.像各种别墅和花园洋房都属于独院式住宅. 24.并联式住宅

一般由两户住宅并靠拼联组成.每户形成三面临空的独用庭院,既有独院式住宅的优点,双比独院式住宅节省用地.二,三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用,但也有楼上楼下分户居住的,前后小院可分户专用.

25.联排式住宅

一般由多个独户居住的单元拼联组成.各户在房前房后有专用的院子,供户外活动及家务操作之用.这类住宅的日照及通风条件都比较好.

二,三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用.但也有楼上楼下分户居住的,前后小院则分户专用.

联排式住宅的组合方式变化很多,有拼联成排的,也有拼联成团的.例如,现在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅.

26.梯间式住宅

这类住宅每个单元以楼梯间为中心布置住户,由楼梯平台直接进入分户门.住宅平面布置紧凑,住宅内公共交通面积少,户间干扰不大,相对比较安静,也能适用于多种气候条件.因此,它是种比较常见的类型.

这类住宅目前多采用大厅小室的设计方案,明厨,暗厕,南凹口,多层砖混结构,现已非常普遍.它的优点是平面布置紧凑,功能合理,交通路线简捷.当南北向布置时,二室套型,三室套型,一室套型各有二个,三个,一个房间向阳,使得家家有向阳房间,采光,通风良好.起居室一般达到14.9平方米,有南向大窗并和阳台联通,室内环境舒适.

27.独立单元式住宅

独立单元式(或称点式)住宅,是由数户围绕一个楼梯枢纽布置的单元独立建造的住宅类型.

它四面临空,可开窗的外墙较多,有利于采光,通风.其平面布置灵活,外形处理的自由度也较大,易于与周边的环境相协调.每幢建筑的占地面积少,便于利用零星土地. 28.塔式住宅

高层独立单元式住宅又称塔式住宅,是由一个单元独立修建的,具有与多层独立单元式住宅相似的优点.但由于设置了电梯,服务户数比较多,提高了经济性.其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓.如南方地区夏季炎热,往往采用十字,井字形平面,以其凹口解决通风问题;北方则更强调日照,要求每户都有较好的朝向.此外,十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯,十二层以上则需设两部电梯. 29.高层走廊式住宅

走廊式住宅采用走廊作为电梯,楼梯与各住户之间的联系通道,其优点是可以提高电梯的服务户数.一般分为内廊式和外廊式两大类.

内廊式住宅由于各户布置在走廊两侧,建筑进深较大,有利于节约用地,但户间干扰大,通风条件差.若采用暗厨房,还需要有完善的厨房设备.外廊式住宅则具有便于通风的有利条件,但又难以避免进深小的缺点,也不利于节约用地.由于高层风力很大,一般多采用封闭式外廊.如板式高层住宅就属于外廊式住宅. 30.跃廊式住宅

跃层式及跃廊式住宅采用小楼梯作为层间联系,从而克服了走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性. 设户内楼梯而每户占两层的称为跃层式住宅;在户门外设两户或更多户合用小楼梯,每户只占一层的称为跃廊式住宅.由于公共走廊的减少,这类住宅常常会形成自己的独特立面形式.跃层式住宅有结构,设备管道较复杂,不适应中小户型布局等缺点,因此跃廊而不跃层的住宅即应运而生.例如,某些高层板式结构的住宅,每三层平面中只设一个外廊,从外廊层再设小楼梯服务上层和下层的住户;一个小楼梯服务两户,每户只占一层;套型不大,上下厨卫管道对齐,面积比跃层式经济.目前,国内的高层板式住宅楼多采用一种住宅单元才一种楼(电)梯单元组合多种建筑平面,形成住宅街坊.住宅内的小楼梯服务于两户.楼(电)梯单元为两层高,节省了一层楼板.由于采用外廊跃层式设计手法,大大增加了电梯服务的户数,经济实用. 31.混合式住宅

这里所说的\混合式住宅\是指在一幢住宅建筑或一个住宅建筑群体中,将多种住宅类型结合在一起的住宅形式.例如,高层,多层或低层住宅的混合布局,走廊式,梯间式或跃层式的混合采用.

混合式住宅反映出设计思路突破了住宅类型划分的束缚,在建筑布局上更加切合当时当地的建设条件,满足居民多种多样的使用要求,大大推进了建筑设计的多样化.例如,将塔住宅与板式住宅结合在一起的塔板结构住宅等. 32.小户型住宅

小户型是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型.小户型的面积一般不超过60平方米.小户型的受欢迎与时下年轻人的生活方式息息相关.许多年轻人在参加工作后,独立性越来越强,再加上福利分房逐渐取消,因此在经济能力不太强,家庭人口不多的情况下,购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择.既暂时解决了住房问题,又可使奖金保值升值,为以后购买更理想的住房打好基础工业.但在购买小户型住宅时应注

意,\麻雀虽小,五脏俱全\功能布局要合理,如何能在不大的面积内,营造一个舒适的空间是购买小户型的关键.另外,在一个整体楼盘中(尤其是塔楼),许多小户型房屋大多颁布顺楼体的北面和边角位置,采光通风情况不好,而且离电梯间比较近,易受干扰,购买时需注意这些问题. 33.超小户型住宅

超小户型住宅的定义是:套内使用面积在15平方米~30平方米左右,但\麻雀虽小,五脏俱全\在室内,卧室,客厅,厨房,卫生间俱备.由于户型过小,一般只能放一张床和基本的家具,有的没有厨房,阳台,有的厨房只是点缀而已,业主在室内只是休息,更像一空家庭旅馆. 34.青年住宅

适应青年夫妇生活需要的一种新住宅类型.它适应青年人的个性特点,行为模式,面积虽小,但功能齐全,空间划分灵活.在总体布局中应考虑幼儿园及商业和体育,文化,娱乐设施等.. 35.两代居住宅

两代居住宅是指包括两套相邻而又独立的,各自拥有完事的卧室,厨卫等生活设施的,稳中有降自拥有独立的户门,但室内有门户相通的住宅形式.

\两代居\住宅的产生,适应了我国人口老龄化发展趋势在居住方面的需要.这种住宅既考虑到老年人与青年人在生活习惯,兴趣爱好等方面的差异,保留了相对的私密性和适当的距离,同时又考虑到便于就近照顾老人的生活. 36.老人住宅

这是专为老年人设计的住宅.主要对象是那些没有晚辈照顾的老年人.

老人住宅应在单元内设置活动室等空间,在整体布局中靠近医务室,居委会,街坊绿地等服务设施,能更好地适应老年人的生活特点和需要,增加老年人与邻里交往的机会. 37.商住住宅

商住住宅是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸,它既属于住宅,同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是强大的网络功能,使居住的同时又能从事商业活动.商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群. 38.酒店式公寓

酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如客房打扫,洗衣等,同时居室内配有全套家具及厨房设备.概括地说,就是\酒店式服务,公寓式管理\将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中,购买者拥有单元产权,既可以自住,出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业.

酒店式公寓与产权酒店,单身公寓和商务公寓相比,有同有异: (1)产权酒店与酒店式公寓

产权酒店起源于20世纪70年代的美国,主要分布在气候宜人的旅游度假胜地.简单地说,产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权.酒店将每间各房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店经营管理,取得投资回报;同时还可获得酒店赠送的一定期限后免费入住权.它是将房地产业,酒店业和旅游业结合在一起的商业形态.而酒店式公寓面积有大有小,居室有多有少,室内卫生间等生活设施一应俱全.酒店式公寓采取酒店式管理,为住户提供了一个星级酒店的家,但收费比酒店便宜.

(2)单身公寓与酒店式公寓

单身公寓的消费者是收入不菲又讲究生活品质的年轻人,所以,从装修标准到物业配置比酒店式公寓要简单得多.同时,单身公寓的面积要小一些,一般在50平方米以下,以降低总价,适应年轻人的购买需求.而酒店式公寓的消费者是高级白领,经理和总裁等,物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理. (3)商务公寓与酒店式公寓

商务公寓注重商用,建筑结构上采用大开间,户型大小不一,多数以毛坯形式出售,便于后期结合办公需要改造.像市场曾经出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓,虽然采用精装修,有些还配有少量的家具,但整体上显得

更适合于办公.配套的服务机构也多是些邮寄,打印等办公项目.而酒店式公寓的公共设施类似于酒店,除拥有酒店的服务机构外,还提供了银行,会所和超市等家庭配套设施. 39.错层式住宅

错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平,即房内的厅,卧,卫,厨,阳台处于几个高度不同的平面上.错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面,但复式的层高往往比较高,而错层式的层高较低,人站立在第一层面平视可看到第二层面.另外,复式的两个楼面往往垂直投影,上下面积大小一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠,而是互相以不等高形式错开. 40.住宅户室比

户室比,又叫户型比,是指各种户型在总户数中所占的百分比.反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重.户室比的确定,应当能够反映一定时期,一定地区内社会对住宅需求的基本趋势和构成.如果户室比不够合理,就会出现住房供给与需求不相吻合,一部分住户买不到或租不到自己所需要的房子,一部分房子却卖不出去或无人租住的情况.因此,为了避免浪费,户室比的科学计算非常重要. 41.廉租房

廉租房是指政府和单位在住房领域实话社会保障功能,向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房.廉租房主要包括:腾空的原有公有住房,现公有住房以及政府和单位出资兴建购置的用于廉租的住房.租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定,以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高.建设部《城镇压廉租房管理办法》对廉租房的承租,管理,退住都有具体的规定. 42.经济适用住房

经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅.主要体现适用,经济,美观,安全,卫生,便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要符合住宅建设标准,结合市场需求确定. 现阶段,经济适用住房有三种:第一种是由政府提供专项用地,通过统一开发,集中组织建设的经济适用住房;第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售;第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房,只出售给本单位职工. 43.公有住房

公有住房是指国家和单位投资建设或购买的,产权属国家或单位所有的住房.从管理方看,可分为直管公房(政府房地产管理部门直接管理)和自管公房(各产权单位自行管理)两种类型.由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房.具有城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买租住的公有住宅楼房. 44.二手房

二手房通常是指再次买卖交易的住房.个人购买的新竣工的商品房,经济适用住房以及单位自建住房,办完了产权证后再次上市买卖,这些住房都称为二手房. 45.集资房

集资房即集资合作建房,是指改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行国家,单位,个人三者共同承担,通过多渠道筹集资金,由政府或单位组织建房,或由居民自发组织建造住房,以此解决职工住房困难的一种住房建设方式. 46.集资房的形式

集资合作建房主要有三种形式,即单位与职工之间的集资建房,政府组织城市危旧房改造区居民参加的集资合作建房以及住宅合作建房. 47.一居室住宅

一居室一直是小户型的代表,也是市场追捧的热点,在很多楼盘中位置往往并不算好,但往往因总价较低而最先售罄.除去市场上为缩小面积而将厅室合一的\合体一居\居室除厨卫外,只拥有一个窗户或阳台的采光面)外,标准的一居室应为一室一厅,即卧室和起居室各有窗户和阳台,这样才能保证居住质量.一居室的精巧性在于:小面积仍要满足多功能,除去基本的就餐,洗浴,就寝和会客外,在寸土寸金的面积中,适时增加读书,休闲等

功能,达到\麻雀虽小,五脏俱全\(1)功能区域相互借用.

标准的一居室面积为60平方米左右.面积虽然不大,但居住的基本功能和大户型相比,不应该有太大的差异.这就要求精致地规划面积,巧妙的设计户型,其面积的取舍点要既保证功能又最经济,尽量减少浪费,即经济而不局促.像厅的面积在20平方米~25平方米,卧室的面积在12平方米~15平方米,卫生间的面积在3平方米~5平方米,厨房的面积在5平方米~8平方米等等.这些功能区域的面积看起来并不算大,但若划分明确地设计在一个60玉米的套型中,已经捉襟见肘,不要说还要适时地增加阳台,洗衣间,储藏间等次要空间了.因此,在精巧的小户型中,功能区域有时要相互借用,局部产生交叉,如客厅和餐厅,书房和卧室或起居室,洗衣间和阳台,阳台和工作间等等,尽可能在小空间内融入多种功能. (2)住宅性质转换自如.

一居室基本属于过渡性住宅,选择时要考虑到未来住宅性质的转换;如自住转为出租,出租转为自住,出租转为出售等等.对于自住型用户,自己住过之后,要考虑留给子女或转卖,出租,因此,除了户型,建筑材质和配套外,更重要的是要考虑地段.因为小户型的购买者和租赁者,对地段的要求会非常在意.对于投资型用户,除了要考虑适合租赁人群的地段和住宅档次外,还要考虑未来配套,像交通配套,商业配套,教育配套和医疗配套,因为从出租转为自信时会对配套要求变高. 48.合体一居住宅

标准的一居室是一室一厅,不管是过去的室大厅小,还是现在的室小厅大,就寝与起居,就餐都是分在不同的带有采光面的空间里.为了缩小面积,扩大空间,降低总价,市场上适时出现了将卧室,起居室合二为一的\合体一居\这种户型介于迷你一居和标准一居之是,面积大致在30平方米~60平方米. 合体一居与其他类一居的异同: (1)合体一居与迷你一居.

两者相似之处是卧室和起居室共用一个厅,只是面积有大小之分.但不同的是,前者的厨房独立拥有一个采光,通风口,或者一个较大面积的独立厨务区;而后者则仅仅是简单的炉灶和洗涤盆,并且与其他空间交叉共用. (2)合体一居与标准一居.

合体一居采用的是厅室\合体\功能分区的方式,即将卧室和起居室合二为一,划分出不同区域;而标准一居是卧室与起居和就餐分别设在不同的带有采光,通风面的空间里,具体而言,就是卧室,起居室和厨房各自拥有的窗户,并且用墙体进行分隔. (3)合体一居与酒店式公寓.

酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现,户型比较灵活,因为要在小面积中实现全功能,室内空间可灵活分隔.既保证有酒店标准间的格局,又适时增加烹饪功能,体现公寓的特质.而合体一居多出现在公寓中,虽然户型很像酒店式公寓,但建筑材质,装修标准以及管理和配套等等,都要比酒店式公寓相差不少. 49.迷你一居室住宅

一般说来,迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房:一个卫生间与一个卧室和起居室共用的厅.当然,居家过日子少不了烹饪,为了节省面积,厨房很多时候是安排在户门旁,装上个无污染的电磁炉.这样既好安排需要采光的厅,也不至于烹饪时穿堂越室.迷你一居的面积上限是30平方米;一个5平方米的卫生间,一个5平方米的就餐兼厨务区,剩下的就是卧室和起居室共用的厅了. 迷你一居的特点有:

(1)产品的过渡性.作为年轻人居住的过度产品,被替代性极强:一方面建筑本身由于追逐时尚,容易过时,包括外立面,户型以及装饰材料等等;另一方面的户型本身由于面积过小,功能过于简单,容易被生活不断变化的年轻人所淘汰.

(2)天生的缺憾性.受面积的制约,迷你一居的户型往往比较单一,多为进深较大的直套型,各功能区容易产生相互影响:像户型小到十几平方米时,除了一张床,一张桌子和一个柜子外,再也没有多余的空间,仅仅能满足睡眠的需要;像客厅灰暗,卧室却过于明亮,使生活需求倒置;再有,厨房设置在阳台时,就餐和就寝位置相反,拎菜,倒垃圾要空厅而过,易产生交叉干扰;另外,因为同一层户数较多,过多地占用楼道面积,加大了公摊,以及户

内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等,都使得房间的使用率比标准一居降低了几个百分点.

(3)居住的便利性.\服务于都市白领\的市场定位,决定了迷你一居大都建在市区.因为年轻人在紧张的工作之余,对住所要求首先是便捷,包括交通的便捷,商业的便捷和休闲的便捷.具体说就是工作和生活的切换要迅速.对于套型而言,尽可能要精装修,并配置简单家具,电器,拎着包就可入住.同时,拥有一些简单的配套,像餐饮,洗衣,健身,美容等等,也是日常生活必不可少的. 50.二居室住宅

二居室是一种承上启下,灵活多变的户型:自住时单身,三口之家都可住,两代也能凑合;投资时比一居租户群宽,比三居易于转让.特别是对于投资型用户,精巧两居有着总价相对低一些的优势,而租房者一般讲求实用,对于宽敞和气派,往往放在了次要的位置.

从长远看,二居室对于一个标准的三口之家来说,还属于过渡性住宅,因此选择上要适当注意: (1)面积精巧过渡更为自如.

精巧二居室的面积一般为80平方米,如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话,可以适当放大10平方米~20平方米.那么室内各空间的面积究竟\精\到什么程度才算合适 一般来说,卧室10平方米~12平方米,能满足\卧\的基本需要,14平方米以上,就可以摆放电视了;儿童房8平方米~10平方米已经够用;书房6平方米~8平方米也能说得过去;卫生间3平方米~5平方米,厨房5平方米~7平方米就能使用,当然宽大一点会增加舒适度,至于再大一些面积,无非是进行\洁污分区\中西分厨\或者放进洗衣机,冰箱等家用电器.通常卫生间设置淋浴器,洗手盆和坐便器,最小2.5平方米,若改成小浴缸,3平方米都不富裕. (2)配置繁简定位各有不同.

在卫生间的配置上,有双有单,因此面积和品质也会产生差异.对于自住型用户:单身者两口,单卫已能满足需要;而三口之家或两代老少,最好还是先择双卫.至于投资型用户,则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面:如若租给一般白领,选单卫户型可以降低投资成本;如若吸引高层人士甚至外国人,选双卫则是提高品质的重要指标.而在阳台和储藏间等次要空间的配置上,可有可无,定位不同则选择也会不同.对于自住型用户,有阳台和储藏间,会给生活带来方便,但面积不宜太大,否则过多地占用居住空间不见得划算;至于投资型用户,面对的租户对于次要空产的需求往往会少许多,这样,减少面积以降低投资总价,有利于提高回报. 51.三居室住宅

从生活的实用性上讲,三居室应该是未来发展的主力户型:三口之家可以拥有书房,两代人之间可以互不干扰.当然,考虑到孩子长大后的独立趋势,老人和年轻人的不同生活习惯等等,两个卫生间及家政阳台必不可少;同时至少应有一间向阳的卧室,并且将总面积控制在100平方米~130平方米. (1)注重功能细化

缩小面积与增加功能常常是一对矛盾体,80年代 以前的户型,因功能相对单一,居室可以做得小巧些.而现在随着\动静分区\洁污分离\干湿分开\主客分卫\中西分厨\等标志生活品质和习惯的样式以及储藏间,衣帽间,休闲阳台,家政阳台,玄关等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中,居住的舒适度较之从前大为提高,但面积也相应地加大.

因此,精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要,也就是说,在起居室,卧室以及厨卫面积达标的基础上,再适时加以考虑.为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求量,兼容方方面面,功能复合化,空间模糊化是住宅发展的重要趋势.

另外,使用率的大小也是一个不容忽视的问题.目前,绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据,即建筑面积和套内建筑面积.前者为销售时的计价面积,而后者为居住时能享受到的面积(注意:不是地毯面积,很少有开发商提供此数据).使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比,一般塔楼为77%~82%,板楼为80%~85%.进行项目之间价格比较时,应用某一户型的总价除以套内建筑面积,得出的单价才是该户型的有效面积的价格.这一点,对面积斤斤计较的精巧户型来说,尤为重要. (2)讲求居室舒适.

①功能细化带来了舒适度的提高,但同时也需要以分隔有限的空间为代价,使宽敞可能变得局促,反而降低了

舒适度.因此,既保证套型中具备细分的功能空间又要使生活有条不紊,避免过多的隔墙将宽敞的空间划分得支离破碎,就成了选择三居室的关键.

②通风和采光是衡量户型优劣的重要指标.对于至少拥有三个卧室,一个起居室以及厨房放卫生间等六七个功能空间的三居室来说,应该占据两个以上方向的采光面,如东面和南面,东面和北面,西面和北面,西面和南面等等,以构成顺畅的通风回路.在选择上,南北方由于日照纬度和气候的差异侧重点会有所不同.南方气候炎热,潮湿,重通风甚于重日照,尤其是卫生间和工人房,具备明窗是品质的基本保证,而日照则放到了次要位置.北方正好相反,重日照甚于通风,卫生间等可以暗卫,但一套三居室拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限. ③另外,居室的舒适度还体现在各空间的均好性上.均好性是户型匀称的标志,这一点,对于功能空间相对齐备的三居室来说,显得非常重要动静分离是住宅舒适度的标志之一,像客厅,餐厅,厨房,次卫生间等都属于动区,人们出入,活动比较频繁,而卧室,书房,主卫生间等属于静区,相对比较安静.目前国内基本上延续了香港住宅\大厅小卧\的模式,而北方地区,则在卧室的面积上进行了适当的放大,在面积的均好性上有个简单的算法:动区与静区的比例大致五五开;动区中的客厅和阳台与餐厅,玄关,厨房,次卫等的比例大致四六开;静区中的主卧,主卫和阳台与两个次卧或书房的比例大致五五开. 52.健康住宅

健康住宅的定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类居住健康的可持续发展的理念,满足居住者生理,心理和社会多层次的需求,为居住得营造一处健康,安全舒适和环保的高品质住宅和社区.也就是说,健康住宅应该是能使居住者在身体上,精神上,社会上完全处于良好状态的住宅.

可以从以下两方面来理解健康住宅的概念:一方面是包括与居住相关联的物理量值,诸如温度,湿度,通风换气,噪音,光和空气质量等;另一方面还应包括主观性心理因素值,诸如平面空间布局,私密保护,视野景观,感官色彩,材料选择等.

从健康住宅的定义里,并没有哪一条明确指出低密度住宅就是健康住宅,板楼就是健康住宅或者是打一些健康概念的就是健康住宅……任何住宅,只要能满足居住者在身体上,精神上,社会上完全处于良好状态的都是健康住宅.

现在有很多的楼盘在打广告或做宣传的时候打出健康的概念,有什么运动设施,医疗设施……但具有这些设施的住宅并不能完全称之为健康住宅.当然健康概念在市场中的口号不仅仅是这些运动会所,医疗会所,比如有板楼项目打出\自由采光通风,完美健康生活\的概念;有的项目是分户式空调,声称\随意呼吸,绝对安全\有的项目在社区中种上树,就喊出\绿色社区\的健康口号……住宅毕竟是业主要至少使用70年的产品,打造\健康概念\的健康住宅不是喊个口号,贴个标签那么容易的事情.消费者在选购房子时不仅要考虑有这些健康概念,这些都是健康住宅要素里面软件的东西,要想真正的达到健康还必须有硬件的支撑,各种硬件设施是否真的是健康,只有这些都健康了,消费者才会享受到健康的生活方式. 53.户型的健康

健康性因素是否被合理运用,也是辨别户型优劣的重要标准这些因素包括:朝向合理,日照充分,光线充足,通风良好,温度适宜,安静舒适等.因此,实现居住健康,既要保证最大限度地选择能满足健康要求的户型,也要学会对其正确的使用,生理健康心理健康和物理健康,三位一体,不可或缺,这样才能达到居住的最佳效果. (1)生理健康.

人生大概会有一半时间在住宅内度过,日照,通风,采光,甚至景观都会对人的健康产生至关重要的影响.比如在上海,主要居室的朝向应该在南偏东45度到南偏西45度之间才符合规定,否则就不是好户型;比如日照,应该满足冬日不少于1小时的满窗连续日照,才合乎要求;再比如窗户面积,开窗的大小不能小于地板面积的1/7,以保证采光的充分.另外,厨房,卫生间的宽度也有着相应的规定,如果不够,使用起来不仅感到别扭,还会影响甚至危及健康. (2)心理健康.

实际上是户型对人心理的影响.一些住宅风水方面的议论,有些是有科学道理,有些则是主观臆测,像\住宅深度长于宽度,则福泽得以延绵\实际上,若反过来宽度长于深度,对采光,通风变得有利,反而利于健康.而\将主卧设在本宅的北方位,风水术语称'伏位辅弼方',对身体健康,思考能力有增强的作用\的说法,对于塔楼南向户

型,板楼南北向户型,不将主卧放在最好的朝阳面,似乎未见得能增强身体健康.\房子的四边都设门,住宅中的人灾难不断.\其实无论是对于户型,还是对于居室,这样的设计确实都不太好用,这主要是功能分区和交通路线都易于混乱,并且也不好放置物品.至于\灾难\是否不断,那就是\见仁见智\的事了.另外,像高速家具方向,摆设养殖若干条鱼的水族箱等用以适凶化吉的做法,更是值得商榷的,前提是应遵从户型合理的摆放规矩,否则不仅影响心理健康,还会影响生理健康. (3)物理健康.

有时,一些设计不到位的户型虽然不会直接危害身体健康,但却对日常生活产生影响:如客厅大而不当,置身其间空荡荡,总感觉没着落;如对着客厅的门多,出入其他居室都要穿行而过,使坐在其间的人感到不自在;再如,跃层户型室内楼梯位置不当,不但占用宝贵的面积,使用起来也会非常蹩脚,直接干扰了日常生活;还有,各功能空间面积比例不当,使用起来一定程度上降低了舒适度等,久而久之也会间接影响健康. 54.住宅的开间

在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离.因为是就自然间的宽度而言,故称为开间.根据有关规定,砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米,2.4米,3.0米,3.3米,3.6米,3.9米,4.2米.但就我国目前大量建造的砖混住宅来说,住宅开间一般不超过3.3米.规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性,稳定性和抗震性. 55.住宅的进深

住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度.根据有关规定,住宅的进深常采用下列参数:3.0米,3.3米,3.6米,3.9米,4.2米,4.5米,4.8米,5.1米,5.4米 ,5.7米,6.0米.为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件,从理论上讲,住宅的进深不宜过大.在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足;如果人为地将狭长空间分隔,则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间.黑房间当然不适于人们居住,补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活区,如储藏室,走道等,用人工照明来弥补自然光的不足;另一措施是在住宅内部建造内天井,将光线不足的房间布置于内天井四周,通过天井来解决采光,通风不足的问题.但内天井住宅也存在厨房串味,传声,干扰大,低层采光不足的问题. 56.住宅的层高

层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离.住宅建筑模数协调标准》规定,砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数:2.6米,2.7米,2.8米 .住宅的层高在不同时期,不同国家或相同国家的不同地区,不同历史文化背景之下都是有差异的.例如,我国传统的民居都造得比较高大,古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低.而一些地震频繁,多火山的国家或地区,为抵御灾害,往往层高较低.我国出于对降低成本,节约建材,节约土地等经济指标的考虑,强调把住宅高度控制在2.8米左右.据测,层高每降低0.1米,造价就降低1%左右.一般来说,层高设计规律是层数越少,层高可相应提高;层数越多,层高可相应压缩. 57.住宅的净高

净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.层高和净高的关系可用公式\净高=层高-楼板厚度\来表示,即层高和楼板厚度的差叫做净高. 58.小区的规划建设用地面积和建筑面积

小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积,绿化面积,建筑物构筑所占面积,运动场所等.小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和.它是用于反映小区建设规模的重要经济指标,计算时应依据建筑平面图,按国家现行统一规定量算. 59.建筑容积率和建筑覆盖率(建筑密度)

建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物也计算在内,但注明不计算面积的附属物建设物除外.

建筑覆盖率又称建筑密度,是指建筑物基底占地面积与总面积的之比,除特别注明外,计算时一般包括附属建设物.

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积,绿地

面积,建筑物构筑物所占面积,运动场地等. 60.绿化率与绿地率的区别

其实,绿化与绿地,二者的区别主要是对\居住区用地范围内各类绿地\这一概念的不同理解上.

房地产商通常在广告中使用绿化率一词,根据园林专家所言,是一个不准确,不规范的用词.在国家关于园林绿化的用语中,准确的应为\绿地率\和\绿化覆盖率\两种叫法.

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,在计算时,要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地.此外,还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库,化粪池,这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低,所以计算绿地率时不能计入.

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率.树的影子,露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上.购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率.

所以,我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作\绿地率\它和开发商一般许诺的\绿化率\有很大区别,开发商常说的其实是\绿化覆盖率\

而且,国家对绿地率的要求非常严格.根据相关技术规范,法规都可以知道,长草的地方并不一定都能算作绿地,绿地率所指的\居住区用地范围内各类绿地\主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等. 其中,公共绿地又包括居住区公园,小游园,组团绿地及其他的一些块状,带状公共绿地.即使是级别最低的零散的块状,带状公共绿地也要求宽度不少于8米,面积不小于400平方米.该用地范围内绿化面积不少于总面积的70%(含水面),至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照,并要增设部分休闲娱乐设施.而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在设计计算时,也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地.

根据有关规定,凡符合规划标准的新建居住区,居住小区绿地率不得低于30%,且要保证居住区内人均2平方米,居住小区人均1平方米的规模.

绿化覆盖率则不然,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些.计算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是只要有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上.

61.为何国有土地使用证上编号会有不同

如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同里的土地编号不一样,这有可能不是同一份土地使用证,应该查看国有土地使用证的具体使用范围和土地使用出让合同. 62.房屋的使用率与实用率

住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率,一般高层楼在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间;而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人.

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例,是衡量物业使用效率的重要标准.目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积.二者在数值上差距越大使用率越低,效用也越低.

在使用率计算方法的选择上,有些发展商采用轴线面积法.这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积,这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积,数值上显得较高,不能完全反映房产实际的使用面积情况.比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为\地毯面积\它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法.

从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多.而多层住宅基本不存在上述问题,即便有些多层住宅有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高.

此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房,配电室,高压水泵房等. 63.商品房销售面积

商品房按\套\或\单元\出售,商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和.

销售者销售商品房,必须明示商品房的销售面积,并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积.

商品房销售面积的标注单位应当为平方米.

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差.

按套或者单元销售的商品房,各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积. 64.套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积,套内墙体面积和阳台建筑面积之和.套内建筑面积不等于地毯面积,完全属于买房人个人私有;与套内使用面积相比,更能完事地反映买房人个人私有部分的产权.

套内建筑面积的计算公式为:

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 65.套内使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,按以下规定计算:

(1)套内使用面积为套内卧室,起居室,过道,厨房,卫生间,贮藏间,壁柜等空间面积的总和; (2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;

(3)不包括在结构面积只的套内烟囱,通风道,管道井均计入使用面积; (4)内墙面装饰厚度计入使用面积. 66.套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积.商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种.商品房套内墙体面积的计算法为:

(1)共用墙包括各套之间的分隔封墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积.

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积. 67.套内阳台建筑面积

按照《建筑面积计算规则》的规定,套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算. 其中:

(1)原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积; (2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积; (3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;

(4)半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积.

68.公用建筑面积

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位.分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积.与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,则由受益的各套商品房分摊.各套商品房应分摊的公用建筑面积,为每户分摊公用建筑面积之和. 公用建筑面积由两部分组成:

(1)大堂,公共门厅,走廊,过道,公用厕所,电梯前厅,楼梯间,电梯井,电梯机房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱间,冷冻机房,消防通道,变电室,煤气调压室,卫星电视接收机房,空调机房,热水锅炉房,电梯工休息室,值班警卫室,物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房;

(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半.

公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库,仓库,人防工程等)

另外,购房人所受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,要在销(预)售合同中写明房屋名称,需分摊的总建筑面积.

公用建筑面积不包括什么

仓库,机动车库,非机动车库,车道,供暖锅炉房,用于人防工程的地下室,单独具备使用功能的独立使用空间,售房单位自营自用的房屋,以及为多幢房屋服务的警卫室,管理(包括物业管理)用房不计入公用建筑面积. 69.分摊的公用建筑面积如何计算

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定,各套(单元)分摊的公用建筑面积计算公式如下:

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间(如租售的地下室,车棚,人防工程地下室)的建筑面积

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 70.公摊面积多大为宜

公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称.它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积.

公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度.那么,公摊面积多大才适宜呢 一般来说,塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积.实践中,塔楼的公摊系数一般在0.18米~0.26米之间,而板楼的公摊系数则在0.14米~0.16米之间.这也是一套房屋公摊面积的适\度\范围. 71.什么是户型

在新的住宅设计规范未实行前,住宅户型面积指标是以\室\来划分的.\室\是指居住建筑中的居室和起居室.通常来说,住宅中不小于12平方米的房间称为\一室\平方米~12平方米的房间称为\半室\小于6平方米的一般都不算\间\数\室\数.因此,住宅户型又可分为一室户,一室半户,二室户,二室半户,三室户,多室户. 72.房产的价格组成 (1)土地取得费用

①.征用农村土地取得土地的征地费,包括土地补偿费,地上物补偿费(如青苗补偿费,畜牧生产补偿费,树木补偿费,农用基础设施补偿费,房屋补偿费等),安置

补助费(如劳动力安置费,超转人员安置费),新菜地开发建设基金,耕地占用费,征地管理费等.

②.在城市中取得土地的房屋搬迁补偿安置费,包括被拆除房屋及其附属物的补偿费,购建安置用房的费用,被拆迁人搬家补助费,提前搬家奖励费,被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费,拆迁管理费和拆迁服务费等. ③通过政府有偿出让取得土地的价款,主要是土地使用权出让金. 4.通过房地产市场有偿转让取得土地的地价款. (2)前期工程费用.

包括前期规划,可行性研究,勘察,设计及施工的\三通一平\等工程前期所发生的费用. (3)基础设施建设费用.

包括建造小区的道路,供水,供电,排污,排水,照明购置费和安装工程费. (4)建筑安装工程费用.

包括建造房产及附属工程所发生的建筑费,设备购轩费和安装工程费. (5)公共配套设施建设费用.

包括建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用. (6)管理费用

管理费用以上述(1)至(5)项之和为基数,按一定比率估算. (7)销售费用.

销售费用是指在销售环节当中发生的广告宣传费,中介代理费等. (8)利息.

利息是指为建造房产,房地产开发商向银行借贷奖金的利息.根据当地商业银行提供的本地区房产建设占用贷款的平均周期,平均比例,平均利润率和开发项目具体情况确定. (9)税费

包括或业税,城市维护建设税,教育费附加等. (10)利润.

利润是房地产开发商应获得的合理的利润,一般以上述(1)至(5)项之笔为基数,按一定的比率估算. 73.住宅的市场价

新建住宅的市场价,也就是随行就市的价格,又称住宅市场牌价.在正常的情况下,市场价格的变化范围取决于市场供求状况,经济发展和居民消费,工资收入水平以及物价总水平.随着市场需求状况的变化而起伏涨落.在大的市场环境下,尽管房地产的价格有其独特的形成方式,但还是不能完全脱离市场而按照本产业自身的规律运作,特别是我国的房地产还受到住房租金制度改革,城市土地制度改革,银行利率高速,股票价格指数变化等各种宏观经济因素的影响. 74.住宅的标准价

标准价实际是一种优惠价,它仅包括住宅的建造和征地拆迁补偿费,大大低于住宅的市场价.在城市住宅制度改革的起步阶段,为鼓励群众购房,按标准价计算商品住宅价格时,征地,拆迁补偿费可暂时由单位适当负担,因此,目前实行的新建住宅标准价实际上是一种有补贴的优惠价.

经济适用住房市场通常实行标准价来解决中低收入者的住房问题.由于标准价不含有土地使用转让金等费用,相对于商品房的市场价要优惠很多,优惠幅度一般在1/3~2/3之间 .所以,以标准价销售房产,可以刺激广大中低收入者购买欲望,活跃房地产市场. 75.住宅的起步价

在商品房广告中,人们经常遇到\起步价\这一名词.在广告中见到的起步价格,一般是指顶层,朝向不好的楼房价格;而各楼层的差价,有的相差几十元,有的甚至相差几百元.以购买100平方米的商品房为例,楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元.

一般来说,房地产增开发公司在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的,从某种意义上说,\起步价\可以认为是该房地产的最低价格.从目前市场上看,开发商根据自己的总体情况及市场销售情况,对各楼层,朝向差价作了相应高速,大部分是遵循这样的规律:即起步价为顶层楼的价格,一楼价为起步价加5%,二楼价为起步价加15%,三楼加25,四楼价加20%,五楼价为起步价加10%.但是有的房地产开发企业的\起步价\则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理,因此,消费者要特别小心.

面对商品房价格\朦胧\的问题,购房者不仅要学会理解起步价,还应对一看便知的坐落位置,结构,房屋形式,建筑面积,使用面积,公用面积,室内配套设施,计价单位,销售价格,付款方式,优惠折扣率,代收代缴的具体税费项目及标准,调整价格时间及幅度等内容做到心中有数. 76.住宅的均价

均价是指各单位的销售价格的和除以单位建筑面积的和,即得出平方米的价格.均价一般不是销售价,但也有例外.如前段时期某高层物业推出的\不计楼层,朝向,2800元/平方米统一价销售\即以均价作销售价,也不失为引人注目的营销策略.

如果不计楼层和朝向,以统一的价格即以均价销售楼房会使开发商处于不利地位.以同样的价格购房,人们当然希望购得好楼层,好朝向的楼房;而那些楼层和朝向不太理想的单元,则少有人问津.这便会形成撑死的撑死,饿死的饿死,两极分化严重的局面.这对开发商来说是不利的. 77.住宅的预售价

预售价是商品房预(销)售合同中的专用术语.预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准.

预售价通常是由开发商单方面制定的,预售价难免会含有一定的水分.开发商为了吸引消费者,有时会把预售

价定得很低,当你决定买房,正式签订合同时,开发商会再加一些费用.当然,这些费用开发商会找到充分的理由去加的,让你左右为难,舍又舍不得,买又超过自己的预算.所以,当中意的楼盘以低于周围同档次楼盘很低的价格预售时,你可得擦亮自己的眼睛了. 78.商品房的一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价.一次性买断价属房产销售合同中的专用体格术语,在确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更.一次性买断价一经写入合同,经过双方签字生效后,受法律保护,任何一方违约都要受到法律的制裁,这与预售价不同.预售价不直接写入购房合同,所以不受法律保护.

总而言之,购房时最好把两者分清,以免吃亏上当. 79.什么是期房

习惯直把在建的,尚未完成建设的,不能交付使用的房屋称为期房.房屋全面建成包括:建筑工程,设备安装工程及内外装修工程结束,通过竣工验收;达到\七通一平\即上水通,下水通,排污通,配电通,气通(煤气,天然气或液化气),电话通,道路通,场地整平.房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房,也就是说,即使通过竣工验收,达到了\七通一平\甚至是取得了新建住宅交付使用许可证,只要还没办理房地产初始登记手续,没取得房屋产权证,就是期房.开发商出售期房称为预售,购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同. 80.什么是现房

现房指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房屋产权证的房屋.开发商完成房屋全部建筑工程,配套工程,使房屋具备正常使用功能,通过建筑工程质量验收,规划竣工验收,环卫环保验收,消防验收,取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地产管理部门进行产权登记,取得房屋产权证.购买现房签订的是房屋买卖合同,购房者可立即办理产权登记手续,取得房屋产权证. 81.什么是现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋.但是这种房产的性质仍然属于期房,政府按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售. 82.A级住宅认定

建设部住宅产业促进中心在参考了国外成熟的住宅性能评判标准的前提下,制定了《商品住宅性能认定管理办法》这是目前房地产市场上最科学,最权威,最规范的住宅性能评判标准.国务院办公厅近日在《推进住宅产业现代化提高住宅质量》的文件中也明确了应该大力推广商品住宅性能认定,加快住宅产业现代化进程的方向.今后,商品房只有通过性能认定,加快住宅产业现代化进程的方向.今后,商品房只有通过性能认定才能进入市场,这将是一种必然的趋势.目前,建设部正在全国范围内大力推广住宅性能A级认定,并逐步将其上升为国家正式技术标准.

住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能,安全性能,耐久性能,环境性能和经济性能5个方面共380多条具体指标,通过对各项指标的打分和综合评价,最终确定住宅的综合性能等级.为了使性能认定工作起到推动住宅建设进步的作用,在设定性能认定指标体系时,是以不同建设标准住宅中的精品为依据的.其中面向中低收入家庭的经济适用住房的最高性能标准设定为1A级,即经济适用型住宅;面向中高收入家庭的普通商品房的最高性能标准设定为2A级,即舒适型住宅;面向高收入家庭的高档公寓,别墅的最高性能标准设定为3A级,即高舒适度住宅.由于1A,2A,3A都是精品,故统称为\级住宅\评定的权威性,凡参加商品住宅A级认定的项目,必须经过建设部有关专家的严格审查.

建设回头路住宅产业化促进中心的网址是:www.chinahouse.gov.cn 83.休闲地产

休闲产业,笼统地讲,是指与人的休闲生活,休闲行为,休闲需求(物质的与精神的)密切相关的产业领域,特别是以旅游业,娱乐业,服务业为龙头形成的经济形态和产业系统.休闲地产是休闲产业经济中的一部分,内容包括:①休闲住宅;②休闲物业的其他类型;③依托环境等.

休闲地产在国外的模式为:一般靠近风景区,著名的旅游度假酒店等.真正的休闲住宅不仅是良好的生态环境,

还要有可供消遣,娱乐的配套设施.住宅产品本身的设计风格也有与一般产品的不同之处,主要表现在内装,户型功能,面积,使用建材,卫浴系统等方面.

从消费者的购买动机来看,经济发展到一定阶段,部分先富起来的人有欲望,有能力,有需求去消费休闲住宅.这是因为:①求美动机.在钢筋水泥的丛林中生活久了的城市人急切想逃离,但由于工作,学习,生活等方面的约束,他们大都不得不呆在城市中;而郊区宁静的环境以及得天独厚的自然资源,不仅能陶冶人的精神生活,使人的身心得到美的熏陶,而且还离城区较近.②偏爱动机.许多人在工作之余,偏爱休闲娱乐,希望身心能得到充分的放松.③显耀动机.购房人在选择住宅时,格外重视因购买而表现出来的社会象征意义,希望能借此购买行动为体现自己的身份.

业内人士指出,当人们对购买休闲房地产的看法仅限于消费时,发展商应该将他们的购买行为拓之以更广阔的理念,因为休闲住宅不仅要有良好的生态环境,还要有可供消遣,娱乐的配套设施,并冠以\消费+投资+健康\的概念,进一步提高消费者对休闲地产的感知价值,使他们充分认识到其购买行为带来的直接利益和间接利益.

业内人士认为,发展休闲房地产是有潜力的,但是要把它办成一个产业却不是某个区域单独就可以完成的.因为休闲地产具有用途狭隘的特点,它的发展应以优惠的政策为依托,良好的物业管理为后盾,立足本地市场,放眼外地市场,打破区域约束,让区域外需求为区域内资源的流动注入活力. 84.计算全部面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算; (2)房屋的夹层,插层,技术层及楼梯间,电梯间等高度在2.2米以上部位计算建筑面积;

(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅,均按一层计算面积;门厅,大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算;

(4)楼梯间,电梯(观光梯)井,提物井,垃圾道,管道井等均按房屋自然层计算面积;

(5)层高在2.2米以上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算;

(6)挑楼,全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算; (7)属永久性结构有上盖的室外楼梯. 85.按各层水平投影面积计算的范围

(1)与房屋相连的有柱走廊,房屋有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算; (2)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算;

(3)地基,半地下室及其相应的出入口,层高在2.20米以上的,按其外墙(不包括采光井,防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算;

(4)有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算; (5)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算; (6)属永久性建设有柱的车棚,货棚等按柱的外围水平投影面积计算;

(7)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算; (8)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,按伸缩计算建筑面积. 86.计算一半建筑面积的范围

(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊,檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算; (2)独立柱,单排柱的门廊,车棚,货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算; (3)未封闭的阳台,挑廊围护结构外围水平投影面积的一半计算; (4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;

(5)有顶盖不封闭的永久的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算. 87.不计算建筑面积的范围

(1)层高小于2.2米的夹层,插层,技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室; (2)突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无柱雨篷等;

(3)房屋之间无上盖的架空通廊; (4)房屋的天面,挑台,天面上的花园,泳池;

(5)建筑物内的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置箱,罐的平台; (6)骑楼,过街楼的底层用作道路街巷通行的部分; (7)利用引桥,主架路,高架桥,路面作为顶盖建造的房屋; (8)活动房屋,临时房屋,简易房屋;

(9)独立烟囱,亭,塔,罐,池以及地下防干,支线; (10)与房屋室内不相通的房屋伸缩缝. 88.垃圾面积

所谓\垃圾面积\就是指在总使用面积中购房者无法利用的部分,在公摊面积不变的情况下,它有时能达20平方米左右.正是这些垃圾面积悄悄吞噬着人们的购房款和物业费. 垃圾面积常常体现在:

(1)走廊.套内设计不当的过道,可能会达5至10平方米.按现在设计的过道宽度,除了走路,基本上没有什么用途.

(2)改变的进深比例.进深的增加往往会使户型面积相应扩大,如果增加的面积可以利用,就无可厚非;但一般而言,70%的可能性是增加了垃圾面积,因为这样造成客厅和餐厅面宽和进深比例失调.

(3)阳台.每户大约有面积不小的阳台,好的设计将阳台功能细分成阳光室,观景平台,服务阳台等等;不好的设计中阳台是增加进深的方法之一,而且不太引人注意.

(4)卫生间的垃圾面积.据经验看,卫生间在3至6平方米之间的好用程度并不与面积成正比,而与设计的关系很大,尤其是管道井,通风井,入口开门位置等关系很大,尤其是管道井,通风井,入口开门位置等关系极大.如果设计不当,这里也会有几平方米的垃圾面积. 应对方法:

(1)购房者首先必须全面地了解商品房总建筑面积,分摊面积. (2)其次要仔细考察功能分区及各个房间面积大小的合理性.

(3)最后则应注意房屋内无法利用的\多余面积\部分.经过这样周全的比较衡量,消费者才能真正选购到一套实实在在的好房子.

80《商品房销售管理办法》有关面积的规定 (1)合同方面

商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价.

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律,法规的规定对其享有权利,承担责任.

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积. 按建筑面积计价时,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式. (2)价格方面.

按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款.按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图.平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围.房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方法的,买受人可退房或者与房地产开发企业重新约定总价款.买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任. (3)赔偿方面.

按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.

合同未作约定的,按以下原则处理:

①面积误差比绝对值3%以内(含3%)的,据实结算房价款.

②面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人. 面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积*100% 规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议. 90.居住单元

居住单元的概念,在建筑学界和社会大众之间有不同的理解.建筑界的专业人员认为,居住单元指居住建筑中每层使用同一楼梯的住户范围,其分类标准是\一梯两户\一梯三户\等.非专业人员即社会大众认为,居住单元是指一户居住一套住宅的统称.也叫\居住单位\

目前,我国城镇已经大量出现了\单元式住宅\它彻底改变了旧式住宅相互干扰,拥挤不堪的落后状况,为千百万普通家庭提供了独立,舒适,又适于标准化,工业化生产的住宅类型. 91.住宅合作社

住宅合作社是由城市居民,职工为改善自身住房条件而自愿参加,不以赢利为目的,旨在解决中低收入家庭住房困难的公益性合作经济组织,它的成立须经房改部门核准,并到社团管理部门进行登记.它以社员个人出资为主,筹集资金,相互协作,共同建造住房.目前,住宅合作社分以下四种类型:单位型,系统型,危改型和社会型.单位型,系统型和危改型住宅合作社,只有筹建单位范围内的职工可以参与集资建房;社会型住宅合作社,一定行政区域内符合条件的人都可以参与. 92.公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施,设备的维修养护基金.其本金由售房单位和购房人共同筹集,所有权归交纳人,其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施,设备的维修,养护,利息不足时由产权分摊.

1999年购房的职工,购房人按每建筑平方米26元,售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金.从2000年4月1日公共维修基金的交纳标准调整为:购房人按成本基价的2%,售房单位按多层住宅售房款的20%,高层住宅售房款的30%的比例,筹集公共维修基金. 93.房屋的折旧

房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费.折旧费是指房屋建造价值的平均损耗.房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少.这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费.确定折旧费的依据是建筑造价,残值,清理费用和折旧年限.

(1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗,劳动报酬和税金,利润所组成,是住宅经营中的进货价.它只是住宅本身的进价,而不应包括其他费用.由于住宅的使用年限长均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算.

(2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留在建筑材料的价值.清理费用是拆险清理报废的破旧房屋时所支付的人工,机器的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内.一般都以残值扣险清理费用后的剩余部分且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较.

(3)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理,化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限.使用年限由住宅的结构,质量决定的自然寿命.折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命.折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响. 94.房屋使用权买卖

因各种原因,承租人未获得住房产权,想转让住房的使用权,购买使用权的人拿不到住房产权证,因此成交价相对要便宜些.有些使用权的买卖获得政府批准,可得到法律保护;有些使用权买卖是地下交易,因而得不到法律

保护.

95.商品房的共有权人

共有房产是指两个或两个以上的人对某一房产不同份额的所有权.对共有房产的占有,使用,收益和处置,除共有人另有约定以外,都应取得共有产权人的同意. 96.全部产权

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定:凡按市场价购买的公房,购房者能够拥有全部产权.市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格.国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能接受,即可成交.按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋,住宅的占有权,使用权,收益权和处分权.在这里,房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的,只不过是二者的提法有所不同.相对于\部分产权\而言,\全部产权\才有存在的意义. 97.部分产权

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售.职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配.从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别.部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内. 98.房屋买卖合同

根据《城市房地产管理法》的规定,房地产转让,应当签订书面转让合同.房地产转让包括土地使用权转让和房屋所有权转让两种,所以房屋买卖(实际上就是房屋所有权转让)必须签订书面合同.

购房合同当事人有意识地确立权和义务关系的约定.购房合同是一种法律行为,确立后的合同是受法律保护的.如果购房者和开发商没有签订书面合同,那购房者和开发商之间的房屋买卖行为就无效.而且,从保护购房者的利益角度出发,购房者也应该和开发商签订书面合同,因为购房者交纳了购房款后,如果不签订书面合同,万一发生纠纷,对购房者十分不利.

作为合同的当事人,地位是平等的.合同的双方当事人,无论是法人还是公民,一方当事人不得强迫另一方接受自己的意见.在法律裁决中也不得有所差异和偏袒,以维护法律的公正严明.

同时,合同是在多方或双互相协商的基础之上产生的.合同双方的意见应该是统一,如果双方存在分歧,那么合同就很难成立.签订合同时应当双方都在场,否则合同无效.

双方当事人签订合同必须符合国家法律和政策的规定,遵守国家的法令和法规,才能得到国家的承认和保护,才能产生预期的法律后果.如果当事人签订违反国家法律和法规的合同,不仅合同无效,得不到法律的保护,同时还要承担由此产生的法律后果与责任.

合同不得违反国家利益和社会公共利益.我国是社会主义国家,国家利益和社会公共利益是第一位的,因此合同不得违反国家利益和社会公共利益,否则就无效. 99.公共部位

公共部位是指住宅主体承重结构部位,包括基础,内外承重墙体,柱,梁,楼板,屋顶等,以及户外墙面,门厅,楼梯间,走廊通道等. 100.公用设施设备

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用摊进入住房销售价格的共用的上下水管道,落水管,水箱,加压水泵,电梯,天线,供电线路,照明,锅炉,暖气线中,消防设施,绿地,道路,路灯,沟渠,池,井,非经营性车场子车库,公益性设施和共用设施设备使用的房屋等. 101.住宅的产权

住宅的产要一般是指住宅的所有权.住宅的所有权,简单地讲,是一种民事法律关系,指的是在法律规定的范围内,对住宅全面支配的权力.住宅的所有权一般包括对房屋的占有,使用,收益,处分四个方面,这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容. 102.住宅的占有权

占有权一般由所有权人来行使.当使用权与所有权相分离的时候,占有权就为使用人行使——比如出租,当使用权发生转移时,占有权也随之转移. 103.住宅的使用权

对住宅使用的权力称住宅的使用权.会使使用权的人,既可以是所有权人本人,也可以是租房人等\外人\在占有权和使用权暂时不归房主所有时,房主的所有权并未丧失. 104.住宅的收益权

收益权是指房主利用住宅,房产等产生某种利益的权力,比如上文提到的出租. 105.住宅的处分权

处分权由房主行使.只有房主才有权力处分住宅,房产,如继承,赠予,变卖,抵押等.但当房屋,住宅作为抵押物抵押给债权人时,债权人拥有房屋的处分权. 106.构造柱

抗震设防地区建设,一般在房屋四角,内外墙交接处,楼梯间,电梯间以及某些较长的墙体中部设置钢筋混凝土构造柱.构造柱与圈梁结合在一起构成空间骨架增加房屋的整体刚度,提高结构延性和墙体耐变形的能力. 107.特征定价法

在95%以上的项目中,楼层越高,房价越高,可谁也没问过为什么.目前,在售楼盘中普通存在着凭经验定价,粗线条定价,随意打折,房价透明度不高等现象.以\楼层越高,价格越高\为例,因为外立面变化及景观变化,而房价也相应变化,实际上楼层价格变化不应该是线性的,这种粗线条的定位,导致同一项目的性价比不同,性价比好的房子被买走,留下大量尾房,然后又随意打折,这种现象又导致业主不满,给物业带来隐患…… (1)特征价格法.

住宅也是相异性商品,不同住宅在建筑规模,位置,特征等都有很大不同.在完全竞争的市场环境下,容积率,采光,卫生间数量等都有潜在价值,换一句话说住宅的每一个特征对它的价格都有贡献.特征价格法就是根据房地产的特征计算房地产市场价格的方法.在数学上,房地产的市场价格P为房地产属性或特征和时间的函数.在最简单的情况下,房地产市场价格可用线性函数表示:

P=a+ai*Xi+a2*X2+…+an*Xn+Bt,式中Xi为房地产某一特征,T为销售的时间,ai,b为系数. (2)多元线性回归分析.

开发商选用卧室数量,卫生间数量,建筑面积,套内面积,实用率,朝向系数,采光系数,开阔性,户梯比,附加面积,面积接受度,景观因素,布局合理性,环境因素等房地产特征.由于确定特定区内的价格差异,因此略去区位,交通等共同的特征.每个特征用定量表示,价格,景观因素,布局合理性,设施等环境因素初始由市场人员和专业人员评分.针对不同户型,共获取600组实验数据.

实验数据通过相关分析,选出与价格显著相关的特征.通过分析选出卧室数量,朝向系数,采光系数,户梯比,面积接受度,景观因素,布局合理性,环境因素8个主要特征. (3)楼层价格确定.

为了简化分析计算,首期初始定价将楼层分开计算.楼层差价一般采用线性方法确定,即等层差.根据大量的实际销售资料分析,层差不是线性的.根据类似的实际数据分析,得出不同楼层价格的曲线为: 楼层平均价格=5553+92.71*层数-2.78*层数*层数 对于特殊楼层和特殊户型,价格按影响系数调整. (4)每期调价.

首期价格确定并投入实施后,根据实际销售反馈的信息和预先确定的随时间变化的价格曲线,按照特征价格模型调整每一期每一单位住宅的价格.畅销的户型价格调整大,滞销的户型调整小甚至不调.采用这种定价方法能够根据住宅的特征确定较为公平,合理的价格,同时能够控制每一期的销售进度和均价. 特征定价的房子会升值:

(1)对于购房者来说,由于楼层,朝向,景观等的不同,一个小区里的每一套房子都是不同的,一些购房者由于不会选择,可以会花了与别人相同的钱却买到品质较差的房子,这对于他们是不公平的;从开发商来说,由于售价相同,一个项目最后剩下的都是相对来说比较差的房源,造成收尾房难卖的状况.

(2)由于时间也是公式中的一项指数,楼盘价格会随着开盘时间的增长而增加,购房者从买房的时候起楼盘就开始升值,而且房价的涨幅会高于银行贷款利率,从而使购房者的利益得到保证.

(3)这样的定价具有透明度极高的特点,能直接表现出房子的优势和劣势,让购房者一目了然.比如某幢楼因为其位置在社区中间,能看到湖水和树林的双景观,景观指数高,所以价位高;而社区也存在着3层价格低于2层的现象,这是因为楼盘外立面为了美观设计了腰线,使得3层的窗户小于2层,因此,采光指数小于2层,所以价格就低.

(4)由于房价是经过科学计算的,就减少了很多人为地抬高或者压低价格的因素,使房子性价比达到较高的程度,从而有效地减少了尾楼的套数,给物业管理带来了很多便利. 108.间息式营销售楼

目前,一种叫\间息式营销\的售楼方法正在开发商销售和代理市场广泛使用,效果很好.什么叫\间息式营销\呢 某开发商开建一个新盘,在开工同时建造起富丽堂皇的售楼处.就在售楼处开张当天,开发商就广而告之,吸引许多人上门询问楼盘情况.此时开发商开始实行\内部登记\办法,请有意向者登记签名,等候开盘通知.由于登记房价相对便宜,登记者趋之若鹜.由此,开发商积累起第一批客户群不久之后,开发商领到可销售100多套房子的预售许可证,立即通知首批已登记的客户在同一天到售楼处来\正式预订\此时开发商并没有一次性把100多套房子全数推出,只是公开其中50套房源.同时言明50套房子预订完毕后\房价将要发生变化\购房者因此不得不争相编号排队等待首批50张登记号牌,人人竭尽全力争取\入围\第一次当然只有区区50人\中彩\更多的来客则被排除在外.此时外面人看到售楼处\如此火爆\按捺不住跃跃欲试的心态,也纷纷赶来凑热闹,开发商在\滚雪球\过程中积累了第二批客户群.等过一段时间第二批购房者上门\预订房子\时,价格已经涨了一个轮回,此时开发商继续像挤牙膏般地推出房源,从而再一次造成购房者争相排队信号的场面.由此不断反复,购房人群越积越多,房价也就不断\与时俱进\叫苦的只能是不明真相的普通购房人.

作为一种楼市销售行为,此种\间息式营销\并没有什么过错,对卖家来说反而是一种\成功营销方式\但是通过这种营销方式有意无意地造成市场供不应求的态势,即使购房者产生一种恐慌心理,这对房价的上涨无疑起了推波助澜的作用.而且同时派生出一批投机者从中\炒房\这就再次抬高房价.上述营销方式显然成了\涨价\和\炒房\的一个温床,应引起购房者的注意. 109.过梁

可分为砖拱过梁,钢筋砖过梁和钢筋混凝土过梁三咱.主要设置在墙体上开设门窗等洞的上方,承受洞口上部的荷载. 110.圈梁

增强房屋的整体刚度和稳定性,有利于调整房屋的不均匀沉降.对于抗震七度设防地区要求每层设置封闭圈梁. 二,商品房

111.选房的七个步骤 (1)自我评价.

根据自身家庭的储蓄,可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素,来估算自己的实际购买能力,最终确定所要购买的房屋类型,面积和价位. (2)搜集信息.

可从以下几种渠道获得购房信息: ①媒体广告; ②亲友介绍;

③开发商或代理商邮寄,发送的宣传品; ④售楼书; ⑤现场广告牌; ⑥现场展示样板房; ⑦房地产交易展示会;

⑧直接与房地产营销人员进行交流;

⑨其他途径,包括从房地产交易所,咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料. (3)项目筛选.

根据收集的购房信息和自己的需求,对相关信息进行筛选,确定重点楼盘. (4)实地察看.

购房者根据所收集的购房信息,对欲购房屋进行实地调查.

对房屋的建筑面积,使用面积的大小,房屋的建筑质量,装修标准,装修质量,房屋的附属设备是否完备,房间的隔音效果如何,天花板,墙壁,地面,门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察. 对房屋外部进行查看时,要注意房屋的位置,朝向,外观造型,楼梯,电梯,走廊等情况.

另外,还要对户外景观,周边环境,交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解.在实在查看过程中,购房者如果有无法调查的情况,或在某些方面存在疑问,还可以直接向现场的售楼人员询问,真正做到心中有数.

(5)确定目标.

根据前面三个步骤中的检验,最终确定欲购房屋. (6)查询欲购房的合法性.

房地产商在销售商品房时应具备\五证\即《国有土地使用证》,《建设土地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》. (7)接触洽谈.

购房者与开发商就价格,住房要求等具体问题进行协商. 114.楼盘的信息获得

(1)媒本广告,包括报纸杂志广告,广播电视广告和招贴广告等; (2)网上查询; (3)亲友介绍;

(4)开发商或代理商邮寄,发送的宣传品; (5)售楼书; (6)现场广告牌; (7)现场展示样板房; (8)房地产交易展示会;

(9)直接与房地产营销人员进行交流;

(10)真他途径,包括向房地产交易中心,房地产交易所,房地产中介咨询公司查询关于房地产交易的各种资料. 115.如何区分板楼和塔楼

可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼.塔楼的平面图特点是,一层若干户,一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同.这种楼房的高度一般从12层到35层.塔楼一般是以一梯4户到一梯12户.板楼的平面图上,长度明显大于宽度.板楼有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼.其实我们买房时,很容易分出塔楼和板楼,简单地说,塔楼比较高,比较方;板楼比较矮,比较长. 116.板楼的分代 第一代板楼

追溯板楼的历史,人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面的进步.板楼第一代产品出现于20世纪七八十年代,随着住房从平房向楼房的发展,板楼诞生了.板楼最典型的造型是前三门和西便门的板楼,一般为十多层高,楼房很长,立于道路一边,几乎遮挡了人们的视线.每层的电梯一般位于楼房的两侧,两部电梯交替使用,使得一梯10户甚至16户,繁忙的时候,电梯十分拥挤,而且紧邻电梯的一户要忍受住户反反复复经过门口的烦恼. 第二代板楼

20世纪90年代,板楼出现了\升级\面宽减小,继续\发扬了\南北通透,户户朝阳的优势.但由于占地大,土地成本分摊较大,成为很多开发商眼中的\鸡肋\这期间,开发商为了多出面积,大多开发塔楼,使其一度风行. 第三代板楼

最近几年,一些开发商举起\第三代\板楼的大旗,重新杀回楼市,使人眼前一亮.其中以板式小高层为主打,力求在建筑立面的玻璃,金属应用,外廊装饰等方面创新,创造与众不同的视觉效果.同时,使用率高的经济性和一梯两户设计的舒适性也成为\第三代\板楼的卖点,这一代板楼以崭新的形象改变了人们对前两代板楼的印象. 板楼的变脸

为了解决板楼占地多的问题,很多开发商还开发出围合式板楼群,这也掩盖了板楼体过长的缺陷.令人叫绝的是,国外的建筑设计理财在板楼设计中,将呆板单调的大片板楼中间设计为方形的空洞,既彰显了楼体个性,同时也有利于气流通过,与大气融合.应该说,由于人们对通风指标的关注和建筑形式的要求,板楼在不断变化中确立着自己的地位,也使得楼市有充分的选择.在推崇健康生活的理念之下,人们对板楼的青睐,让塔楼颇感失落.其实,它们像两个风情的女子,各有各的特点. 117.高品质的板楼

高品质的板楼人部采用板式结构,让电梯与楼道位于后立面,将朝阳面让位于居室.比较典型的是一梯两户式设计,南北朝向时,位于前面的客厅,主卧等有充足的朝阳面;东西朝向时,前后居室各有半天的朝阳面.在房型的组织上,尽量有利于风的直线流动,常保空气新鲜.同时还强调户与户的独立性,避免因凹凸过多,户与户之间窗户过近而导致互视,很好地保证了私密性.具体的品质还体现在: (1)控制面宽和进深的比例.

板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后,近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼.前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端,后者则是一梯两户,并保证一定的面宽,使日照充分,同时将各种功能区配置得更完善.随着住宅的发展,一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现,它不仅保持了纯板楼的优势,还克服了园林规划单调,布局呈兵营式排列等弊端,并在楼体上增加了开槽,形成明卫生间,明餐厅,有效地提高了舒适度. 因此,要尽可能选择进深短,面宽宽的户型.一般来说,低层板数进深控制在14米以内,高层板楼进深则在18米以内,有些超过20米的户型.如果不是靠板楼两侧在面采光,尽量慎选,因为过大的进深会使户内灰色空间增多,影响居住的舒适度.面宽则根据户型大小而定,通常板楼户型多在二居室以上,二居室面宽在6米至8米,三居室面宽在10米至13米,四居室面宽在12米至15米. (2)注意卧室和客厅的日照.

设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分,不错杂分面,要动静分开,这一点是板楼的优势.在户型间隔上,开门是厅或玄关,餐厅和厨房相邻并置于背阳面.起居室和主卧室置于朝阳面.走廊尽头是主卧室. 在朝向上,正南正北的户型布局一般是\二居室,主卧室和起居室朝南,或两个卧室朝南,起居室朝北;三居室,主卧室,一个次卧室或书房和起居室朝南,或主卧室和起居室朝南,另两个次卧室朝北,或三个卧室朝南,起居室朝北;四居室,三个卧室和起居室朝南,或两个卧室和起居室朝南,或三个卧室朝南,起居室朝北.作为东西朝向的板楼,则以东侧为主要朝向,其他而已规律与南北朝向相同.

板楼最大的优势是户型规矩,互视小,通风,日照良好,因此尽量选择直板楼,对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑.但是,户型种类少也是板楼的劣势. 118.高品质的塔楼

塔楼,是根据它的建筑形式而被冠名的,塔楼本身有非常大的特点:瘦长,秀气,挺拔.实际上,设计得好的塔楼经常是城市中的景观.城市中的高层建筑,大多数是以塔的形式出现的.

因为瘦长,所以太阳光的遮挡就小,塔楼所要求的占地面积和对绿地的遮阳面就小.它是细细长长的一条线,而不是平平的一大片,从这个角度看,在容纳相同住户的前提下,塔楼实际上对大环境的影响是最小的.对个人而言,其实塔楼本身也是益于健康的.因为它有面多,层高的特点,外墙面大,所以人与阳光和自然接触的机会就多.

从建筑学的角度来看,一个建筑的外墙面多,那么房子做起来就比较的活跃,就更能发挥功能作用.相比之下,板楼面宽,而且整个建筑长,对光线的遮挡就大,因此占地就多.从经济的角度上讲塔楼的经济性高,容积变幻

无常高,这是板楼无法比拟的.塔楼本身可以做成蝴蝶状的,分几个叉,本身利用电梯这一个交通单元,可以服务很多户,而且把造价,面积等经济问题都省下来了.同时楼的本身分了很多叉,朝向很好,有些塔楼的塔式化.现有这种形式的塔楼实际上已经建了不少.以后,应该要把户数降下来,做成一梯四户,甚至更少.有的塔楼是一梯两户,这其实是板楼的缩版,叫做\短板\这种\短板\应该说是品质最好的.它是权楼但同时具备塔楼的特点,可以向高层发展.

\板中有塔,塔中有板\这种做法是现在非常好的发展趋向.

当然塔楼之间的间距也是很重要的,有些地方规定楼之间的宽度比是1:1,做30米的楼,必须有30米的空隔,这对通风,日照都有好处,对城市面貌也有好处. 119.买板楼还是塔楼

建筑本身没有一个定式,没有孰有孰劣,关键还在于建筑师的处理和创新,所以绝对不能拿板楼,塔楼来评价楼的好坏与否.它们的好与坏都是人为的,产东能说这个好,那个就不好.

板楼给人们留下了户内前后通风的印象,特别是南向的板楼,采光,日照和通风都有一定的优势,但如果板楼不是楼梯直接到户,还要通过长长的走廊,那么它的合理性,安全性,健康性都有待商榷.如果是进深很大,面宽很小的板楼,可能卫生间都是暗的,其他房间的采光也不会很好.

而我们通常所讲一梯8至12户的塔楼在采光,日照上相对较差,并且难有户内的对流,从而给人们留下了塔楼\不健康\的印象.但如果把塔楼做成一梯1户时会有360度的景观,并且没有纯北向的房间,会有更好的采光与通风,会有更充分的日照,并且没有相邻的干扰.塔楼一梯2户时有270度以上的采光与景观,甚至到一梯4户时也会好于板楼的采光与通风.因此不能用板,塔建筑形式来一概而论其是否\健康\

另外通过实测证明,塔楼区的楼外环境通风远远好于板楼区,特别是好于板楼围合小区的环境质量.也就是说当室内要求通风时,开窗要解决的不只是对流及加大通风量的问题,同时要力求从室外进入室的空气质量是好的.如果对塔楼进行合理设计,一梯2到4户,便可以做到明卫和多面采光,那么这个塔楼的品质就要优于板楼.

由此可见,塔楼也有很多的优点,健康住宅不完全等于板楼.联合国世界卫生组织也提出了健康住宅是关注人的私密性,关注阳光等15条标准,并没有规定板楼与塔楼性质的区别,因而简单地把板楼作为健康住宅的观念是错误的.

板楼户型取决于两个因素:进深和面宽,一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的,但如果进深大了,户内采光就差了.板楼占地面积大,在小区总占地面积中,绿地相对就会少.塔楼则不可能做到户户朝阳,塔楼由于建筑的特点,一般会有不同的房型和朝向,价位也会多样,选择余地也大.和板楼相比,塔楼的使用率较低.价格的主导,脱离了价格说环境,户型根本不可能,因此,塔楼板楼优劣的比较离不开市场.在塔楼与板楼的竞争中,板楼的优势是住得舒适,塔楼的特点是价格相对便宜.但板楼的均好性优于塔楼. 120.塔楼和板楼户型如何

板楼户型受制于进深和面宽两个因素,一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的,但进深大了,采光效果就受影响.而且,一般情况下,板楼由于其建筑结构,难有宽敞的底层大堂.而且,板楼的占地面积相对较大,可能会使小区的绿地面积减少.

塔楼虽不可能做到户户朝南,但蝶形楼和现在推出的\点式楼\为了使朝南的房子多一些而对塔楼进行了改良.塔楼的优势在于,一般底层可以建成华丽的大堂,有不同的房型和朝向,价位选择余地大一些.但塔楼的使用率比板楼低.

121.塔楼为什么给人印象不佳

塔楼之所以给人的印象不好,是因为在计划经济体制下,住宅建筑的关键要求之一就是省面积,面积要一省再省,因此把塔楼做得很瘦.那时规定,建筑不能超过去30米的宽度,如果超过了这个限制,那么这个作品就不及格了,评奖或通过规划局的审批就会变得很困难.当时,如果面宽做得宽,那就意味着浪费面积,浪费土地. 这样做的结果,就是把楼做得瘦瘦的,同时进深拉得很长,做成至少一梯8户,还有一梯10户,12户,最多还有一梯16户的.在一个很小的地方,把房子使往里塞,这个结果是做成了一个高层的\贫民窟\大家挤在一起,上上下下的人非常多,非常不方便.因为面宽窄,进深长,所以百分之七八十的住户,要么朝东,要么朝西,还有的完全

朝北,在这样的塔楼里住,居住条件就很差了,而且高空的交通也很成问题.

例如,北京过去还做了一些东西向的,锯齿形的塔楼,一梯做到了16户,18户,20户,在楼里面做了两个大天井,东西向拉长,结果里面变成了大杂院,这样的塔楼是有问题的,因为已经失去了塔楼的特点,大家说塔楼不好,大多是这个印象造成的.

还有就是因为塔楼的密度高,所以常常把拆迁户搬到那里去,塔楼好像成了所谓穷人住的楼房. 122.怎样选择塔楼

早期的塔楼方方正正,体态臃肿,为了解决各户型的通风,采光问题,楼体往往要开很深的槽,不仅出现了采光极为有限的\灰屋子\还带来了相邻套型的互视.因此,塔楼经历了方塔楼,下形楼后,朝着井字形,风车形和蝶形等形式演变.

塔楼与板楼相比,优点表现为:外立面变化丰富,更适合角窗,弧形窗等宽视角窗户的运用;房型及价格呈现多样化,用户挑选余地较大;大堂,电梯厅等公共部分由于基座进深较大,容易设计得气派;塔楼的点式布局在小区的园林,景观方面,较之线式布局的板楼要活泼许多.但同时,公摊面积偏大造成使用率降低,通风和采光易受楼体遮挡,相邻套型互视几率偏大,每层电梯多户共用难以保证私密性等等,都是塔楼显而易见的缺点. 因此,选择上要适当注意: (1)注重通风和采光.

在公共空间上,居住单元与电梯交通体系通过外走廊连接,选择直接引入自然通风和采光的楼体,避免黑房间和大进深带来的不利影响.

在各套型的私用空间上,早期的方塔和T形楼,进深较大,各套型通风,采光不易处理得很好.像中期的井字形,风车形塔楼,注重引进板的设计手法,将卫生间甚至餐厅做成明窗,实现单位的空调都隐藏在天井里,保证了外立面美观并且更具有现代气息.

近期兼具板楼,塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步出现,与早一代蝶形塔楼不同的是,新一代蝶形塔楼在楼体上进一步加大面宽,缩小进深,并使立面体态轻盈秀丽,这样虽然增加了占地面积,但日照,通风较之从前更为充分.像一楼6户的蝶形塔楼,采取均衡设计的手法,尽量照顾到各空间的均好性,达到户户朝阳,户户有景,甚至餐厅和卫生间都直接采光. (2)选择格局和尺度

塔楼的户型比板楼的种类会丰富一些,多样化的套型使挑选余地变大,各种朝向产生的价差,也使用户根据经济状况进行选择.但是,塔楼也容易出现格局不规整,分区不细致的现象.在空间的尺度的处理上,受到楼体结构的限制,有些套型的开间和进深变得不太合理.

近年随着新型塔楼的出现,在设计中融入了细腻的风格,如:在蝶形楼的一些套型中增设了半间房,明卫,阳光主卧和明工人房,使住宅更具人性化;在风车楼的套型中使客厅呈长方形,利于家具摆放,从客厅和卧室也不会望到领居的窗户,保证了私密性.

挑选时还需注意两点:一是有些户型单独看,可能很不错,但组合到楼体中就会毛病百出,这是由塔楼户型纵横式布局决定的,要特别注意与相邻套型的关系;二是蝶形楼的一些户型朝向偏斜,既不能满足全天日照,又不符合喜好正向居住的传统习惯. 123.多层住宅与高层住宅的优劣

多层住宅和高层住宅各有特点,不能简单地说哪种好,应从结构,成本,面积,质量,房型,物业管理收费等多方面考虑:

(1)从房屋实际使用面积看,多层住宅要高于高层住宅.住宅的面积既包括使用面积,也包括住宅的公共部分,如电梯间等公共面积的分摊.高层住宅由于有电梯,电梯等候间,地下室等,需分摊的公用面积较多层的更多,因而实际的使用率要低一些.

(2)从建筑质量上看,高层住宅的抗震性能较好.普通多层住宅一般为砖混结构,而高层住宅由于是钢筋混凝土浇注,不仅抗震性能好于多层,而且折旧年限长.

(3)从房型构造格局上看,多层住宅要好于高层住宅.由于构造结构上的原因,一般多层住宅坐于朝南,南北通风,室内使用面积多,房型合理.

124.怎样挑选复式住宅

(1)要看房屋平面设计是否合理.要考虑各功能区分划分是否清晰.一般来说,复式住宅由于上,下层自然分区间隔,往往下层安排公共区间,如客厅,餐厅,客人卧室,厨房等;上层则安排主人卧房.这主要考虑主,客分区,使主人活动区间保持一定的私密性.

(2)要看房屋立面设计是否合理.主要是考虑室内楼梯的位置,不能占去太多的空间,同时也不能破坏室内整体性,便于以后装饰布置.一般室内楼梯都靠近墙边,离客厅,餐厅较近,楼梯下部空间尽量不占主要空间,如装饰后设计成储物空间不会太影响整体面积.另外,对于上层空间来说,如果居室处于顶层,很多情况下都设计成坡屋顶,购房时一定要看清楚坡屋顶最低点的净高,尽量避免弯腰,碰头的现象发生.购买期房的客户,往往在销售图纸上只能看到房间平面部分,最好能让销售商提供房间装门面,剖面图.

(3)要看卫生间的安置是否方便.有些设计在复式上层没有卫生间,在使用时就会出现一些不便.别外,如复式住宅面积较大,应考虑单独设置主卧独立卫生间与客人卫生间.

(4)要看有没有露台.一般顶层复式住宅都带有比较大的露台,销售时是赠送的.挑选时顶层如有类似的大露台,又有较好的景观,在装修时稍加改装,就可将顶层作为一间暖室.有些采取坡顶式的复式住宅,在顶层可以搭建一个阁楼.有些复式住宅其坡顶最低点比较高,能有2米左右.这样就等于花了双层的房价,买了3层的面积. 125.选购小复式住宅的要点

对于那些既想住在市区,又想体会别墅上下层感觉的购房者来说,复式户型是一种比较好的选择.但由于其空间限制过多,家具布置缺乏灵活,使得大多数楼盘将面积做到了200平方米以上,造成总价过高.因此,一些面积稍小的精致小复式,适时填补了市场的空白,满足了一部分人,尤其是年轻人既希望空间多重的变化,又不至于有过高总价的需求.但是在选购小复式住宅时应注意以下几点: (1)关注复式性能优劣.

复式户型较之平面户型来说,设计上要复杂得多:各方面因素都兼顾到了,就要加大面积;而想做得精巧,必然会损失某些功能;一旦考虑不周,走道,楼梯占得面积过大不说,房间还不好摆放东西.因此,购买精致小复式,确实是需要精挑细选,仔细权衡.

小复式上下层的户型通常会有三种类型:重叠式,交错式和挑空式.上下重叠比较常见,户型多半较呆板;上下交错能兼顾通风,采光,但交通面积容易产生浪费;而上下挑空可扩大面积,但高度不足会感到压抑.

因此,要适时关注几个方面:①控制总价,因为选择小复式的购买者都有一定的经济压力;②注重性能,小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区,但由于面积有限,在同层容易产生产叉干扰;③提高层次,复式户型整体看起来比较大气,而小复式虽然精致但也不能太局促,否则不但不能提高层次,反而降低舒适度. (2)注意平衡各种功能.

复式户型最大的优点就是私密性好,公共空间和私人空间分类明晰,能够清晰地动静分区,活动和休息互不干扰,并且具有良好的视觉效果.但同时也容易受原房型结构的制约,如单层时厨房占有一定的面积,变成两层后可能仍只有这点面积,显得比例不当,原因是受结构和管道的限制,厨房面积难以扩大.因此,要注意平衡各种功能,权衡轻重,否则,分层以后反而会降低舒适度. (3)要注意空间的合理性.

像居室的开间和进深是否合适,楼梯的走向是否方便,美观,上,下层是否都有卫生间,楼道占用空间是否过大等等,这些在平层不会成为问题的问题,在小复式中,由于设计难度增加,可能会变得突出. 126.大社区与小社区的各自优势 大社区的优势在于:

(1)市政配套可靠.包括政府部门提供的水,电,煤,暖,路等,大社区往往受到政府更多的重视,一般不会出现入住了还没通水通路的情况.

(2)有条件提高小区配套.如果小区很小,开发商在利益驱动的情况下不可能提供太多的绿地和服务设施.如果开发规模大,在小区的建设后期开发商会拿出一部分利润搞中心绿地,商场,超市,会所,甚至学校都是有可能的.

(3)房价有可能会涨.大社区在建设之初条件比较差,价格也不会太高,随着社会的发展,开发商会逐步提高价

格.

小社区的优势则在于:

(1)工期短,不必长期居住在工地上.小社区的奖金投入无须太大,因此,开发商对销售收入的依赖也不会太大.这种情况下他们会尽可能提高建设速度,以吸引购房者.现在有的小区打出\同期入住\的口号,说服力很强. (2)同等配套之下可以少一些人分享.同样是几千平方米的专用会场,几百户共用还是几千户共用,在居住质量上的区别是很大的.

(3)风险更不.做小项目时,开发商的实力不再是决定项目成败的重要因素,项目存在不可知风险的可能性较小. (4)入住后,如需出租时竞争更少.对于投资为主要目的购房者来说,社区内的邻居将是最直接的竞争者. 127.楼层的选择

每层楼都有自己的小气候.楼层不同,对我们的生活影响也不同.

从1楼到3楼,人们通常生活在树冠下,离地面很近,常常能倾听到权枝敲打窗户的声音;要说心理上舒适,这里是最好的;同外部世界保持现实联系,不用朝下瞧人.但接近地面的生活也有不足:空气循环减缓,空气换气受阻,阴影和湿度增大,污染也比较严重.因为汽车和柏油马路使空气中饱含甲醛,一氧化碳,……至少远离汽车路干线200米才算安全.

一般人认为,3楼最理想,而这里恰恰正是集结大量有害物质的高度.5楼的有害物质就少得多,因为它们开始下沉或往水平方向消散.

那么,是不是越高越好呢 高层空气清新,噪音也少,景色也很优美.但是,有关专家却认为,居住楼层不要超过6楼.因为高层的空气并不像想象的那么新鲜,大大小小的烟囱几乎包围城市,30米以上难免集结起有害物质. 专家认为,如果想让孩子健康成长,就不要住在6楼以上的楼层,窗外的环境十分重要.身居高层,整天面对的是砖墙,会引起孩子以及自己对世界的不由自主的敌意.

理想的住宅标准是:房子不超过6楼,自然景色优美,一边是公园,一边是秀水.树和水都是极好的过滤器,不让尘土通过.

高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射.钢筋混凝土结构追使来自电器设备的电波沿着房子循环,相当一部分是往上走,直至顶层.所以,高层居民经常心痛或心情不好.

居住在1楼的人常受噪声干扰.事实上,住在20楼也难避免噪声.声音通常以最短的路线传播,但有时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声. 128.选房时,最好看看哪些图纸 选房时应该看下面几种图纸

(1)小区的规划图.任何小区都有规划红线图,小区的范围,小区内的建筑数量及位置等,在这张图纸上都画得一清二楚.看规划图可避免购房时楼书上画的是绿地,交房时绿地却变成物业管理用房等现象发生.

(2)要看建房使用的正式平面设计图,从中了解建筑材料,主要部位的工艺设计及要求达到标准,发现房屋与设计内容不一致时,应当向专业人士请教,并与卖方探讨,以求得卖方的认可. (3)毛坯房最好看水,电,网络布线等分布图,以弄清开关,宽带等的具体位置. 129.选择顶层要注意的问题

家住顶层要比其他楼层贵一些而且要注意的问题也会更多一些,要想在顶层生活快乐,我们要留意的是: (1)电梯:家住顶层,最大的问题就是电梯,因为顶层与电梯关系最密切.

①电梯噪音,顶层离电梯操作间最近,所以离电梯启动的声音也最近,如果隔音设施不理想,那么很容易给生活带来干扰.所以在选择顶层居住时,尽量离电梯的操作间远一些.如果实在避不开,那么在选房时,最好应该在夜深人静时实地勘察一下,感觉那种动静是否在自己的承受范围之内.

②电频干扰,这个问题还是与电梯操作间有关,那就是电梯启动的瞬间发出的电频干扰.这种干扰对人造成的问题不大,但对家中的电器就绝对是一个危害了,会大大缩短家电的使用寿命,尤其是电视机. ③电梯质量,这就不用多说了,如果是高层的顶层,电梯坏了,最倒霉的肯定是你.

④运行速度,不是空梯运行速度,而是你应该做最坏的打算,计算一下如果从顶层到一层每个楼层都停情况下所花费的时间.由此再决定你把自己的闹钟定到几点.

(2)日晒:详细询问一下顶层的隔温层,隔温层不好的话,夏天就会比其他楼层的住宅多耗电.

(3)水:现在的高层住宅,供水已经不是问题了.要注意的是顶层的防渗水,即楼顶防水层的好坏与下水管道的畅通.对于将楼顶做成花园,特别是游泳池的顶层,这一点更为重要.

如果将楼顶做成自己的空中花园的话,那么所选的植物一定要箱养植物和人工草皮,千万不要想直接在楼顶堆上土种几棵树,首先是楼板的承重受不了,其次是植物根部的破坏能力是惊人的,你不想在你家的天花板上看到树根吧

(4)风:高层住宅的顶层对风的感觉更为强烈,虽然不至于把楼吹得摇晃,但要注意的是窗户的设计是否有问题.在高处,强风人在室外造成负压,所以尤其是30层以上的住宅,对于窗户的选择和开启的方式也要注意. (5)雷击:雷击总是寻找最高处的点,所以家住顶层时,对于避雷击的问题一定不要掉以轻心.

(6)紧急情况:选择顶层时一定要仔细询问,深入了解那里的安全应急措施和设施,比如紧急避险通道,消防栓,防火门等等.而且这种了解还应该扩大到你所居住的小区和周围的环境因为高层建筑物发生险情,处理起来相对更加复杂一些.

家住顶层,是居住的理想,这个理想实现的基础是现实. 130.选择底层要注意的问题

居民购房对于底层住宅的取舍意见往往不一,有的客户坚决不选底层,有的却只要底层.不管怎样选择都存在这样一个事实:绝大多数楼房和小区的底层住宅价格都相对便宜.那么底层住宅究竟好不好 该不该选呢 其实,底层住宅还是有很多优势的,首先,价位比较低;其次,往往附有不计面积的小花园;最后底层往往不计阳台面积,但在使用与安装上与上层相同,这样,用户可就白赚了阳台面积,总价上还能节省不少. 但在选择底层房时,对于可能出现的一些影响使用功能的问题,还是要多加留意.

(1)要考虑环保与安全问题.选择底层应尽量避开交通主干道或正对社区大门,主要避免尘埃与噪声袭扰及晚上汽车灯光闪动.另外,社区内是否有昼夜巡逻值班,底层门窗是否有防护设施,以保障安全.

(2)要考虑底层防潮与管道返水问题.一般底层接近地面,周边管道井较多,墙皮与楼板防潮问题是关键. (3)选择底层住宅要考虑日照,采光问题,应尽量挑选栋距较大的住宅小区,争取主采光面为正南向.

(4)先购底层住宅,应咨询邻近底层用户的采暖情况,一般情况下,供暖循环总是最后流过底层,加之冷空气较重易在低处沉积.因此,底层往往供热差一些.如果暖气供得足也不算大问题,但提前想到了,总会有好处. 131.绿化率与绿地率哪个对业主更有利.

一般大家都会理所当然地认为采用绿地率对自己更有利,其实也不尽然.如果严格按照绿地率的要求建设绿化,像地下车库这样大面积的地下设施,它的地表种不了树,是否还要铺设草坪呢 如果达不到国家关于绿地的规格标准的话是不算绿地的.还有小区的一些边边角角,没法按照标准的尺寸进行绿化,是否就让它露天呢 北京市要求的是\黄土不露天\那就只能铺地砖了.因为绿化要花钱,如果开发商绿化了,却没能将绿地率提高,谁还愿意做这样的事

如果按照绿化覆盖率,像地下车库之类的地方,都可以种草;或者距建筑外墙1.5米这样的范围,虽然不算正式绿地,但有条件的话种一些草,总比砖铺砌吸引人.

买房除了对地税,户型设计的挑选外,还要关注\三率\即容积率,绿化率,房屋使用率.对于发展商来说,容不得积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度.绿化率也是如此,绿化率较高,建筑密度较低,发展商可用于回收资金的面积就越少.而住户就越舒服.这两个比例反映了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计的. 132.如何委托房地产测绘机构进行面积预算

面积测算是指水平面积测算,分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积,共有建筑面积,产权面积,使用面积等测算.

面积测算要求各类面积的测算必须独立测算两次,其误差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果.量具应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的食品和工具,面积以平方米为单位,取至0.01平方米. 购房人可在当地房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘.委托时,购房人应当依法交纳测绘费用,并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同,合同应当包括测绘项目的基

本情况,完成期限,收费标准,成果质量要求,争议解决方式等内容. 133.关于公摊面积的强制规定

关于公摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定.按照相关规定,为多幢房屋服务的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊.每幢商品房所分摊的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊.每幢商品房分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的4%左右,但不超过6%.但是,由于缺乏法律层面上的强制性规定,买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以变动. 134.如何避免多摊公摊面积

防范风险的最好办法,是在购房合同中约定好公摊面积.

2003年新版《商品房买卖合同》示范文本第三条,第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定,购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积.

首先,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在合同附件即有关部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明中,详细约定公摊的具体部位,面积大小.因为新版《合同》增加了关于共有建筑分摊部位变更的约定,所以附件二的约定越详细具体,对购房人就越有利.一旦发生变更的情形,开发商就必须履行通知义务,而购房人则享有是否退房的选择权.

其次,由于购房人对于分摊原则并不熟悉,处于信息不对称的弱势地位,所以,建议购房人在附件二中最后要做诸如此类的明确约定:\上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定.出卖人违背本条约定的,要退还不应计入分摊面积部分的相应价款,并按该价款的20%向买受人支付违约金.\这样,政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定,即可自动适用于买卖合同,从而为购房人提供有效的保障.

135.面积发生误差如何处理

从2004年开始执行的《城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)中规定,预售商品住宅应当按照套内建筑面积计价.要求开发商在预售商品住宅之前,必须公示测绘单位出具的预售面积测绘报告书,报告书中要写明分摊的共用部位名称,用途,所在位置,面积;参加分摊公共建筑面积的商品房的名称,用途,所在位置,面积,分摊系数及不分摊的共用部位.开发商和购房人签订的预售合同中还要将这些分摊内容一一写明.这些公摊情况公示后,开发商再与购房人签订第一份合同,这样分摊情况就不能再变了. 136.购房人对公摊面积的知情权

对购房才来说,除了套内建筑面积可通过套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积相加得出略有感知外,对分摊到购房人头上公用建筑面积到底有多大,公用建筑面积分摊系数应该是多少等问题根本不得而知. 对于公摊面积,消费者有知情权.

新启用的《商品房买卖合同》中虽然有附加标明了\公共部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明\购房人对自己应分摊的部位及其构成有所了解,但由于数据不确定性,仍然存在着开发商让购房人多摊的潜在可能. 按照规定,售房单位在预售商品房前,必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告,包括楼盘面积和公摊面积的计算方式,以及明确公有共用部位.并要求提效的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致.焦点房单位在销售商品房时,需要在销(预)售合同的附加条款部分明确商品房销售面积,分摊的公用建筑面积及公用建筑部位.

对购房人来说,为保险起见,不妨在签订购房合同时,让开发商出示一份标有各部位公摊面积值的公用建筑面积公摊表,以便对公摊部位有一个全面具体的了解,做到心中有数. 137.怎么算呈C字型半围合状板楼的公摊面积

呈C字型半围合状的板楼,根据公摊面积计算规定:\以幢为单位计算\是否意味着该幢板楼内的每个单元的公摊比率都应该是一样的呢 开发商将每个单元的公摊面积只在本单元内进行分摊,如:每个单元的楼梯间面积基本一样,而单元内的户型面积是不一样的,因此出现了户型面积小的单元公摊到的楼梯间面积元大于户型面积大的单元,从而造成该幢楼单元之间的公摊比率都不一样.这种做法符合规定吗

一般来说,这种情况有两种摊法:商品房如按整层或整楼门销售,其销售面积包括本导或本楼门公用建筑面积

的,不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊.除此之外的其他商品房应当使用同一的分摊系数. 138.公摊面积明细表 这个公摊表要包括:

(1)将整幢建筑的建筑面积,套内建筑面积之各,不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人,以便购房人通过这些数据求出其他数据,以明确自身的权益.

(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明,以备购房人查验和监督.

除此之外,购房人有权自查或者聘请律师向设计单位,规划单位,测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案,最终面积测量报告,各种数据的计算方式及其文件等等. 139.按套内建筑面积售房后的公摊面积 公摊面积归谁所有,是购房人,还是开发商

如果归购房人,那么购房人以什么方式获得对公共建筑面积的使用权 购房人是否要为这些公共面积付费 如果不付费,那么开发商是否能够承担 是否会将这部分费用转嫁到房价上 如果付费,那么与以前所实行的按公摊面积售楼又有什么区别 而且,如果归购房人的话,购房人对公共建筑面积的使用又如何约定

如果归开发商,那么是否开发商可以对这些公共面积随心所欲,而购房人却无权干涉呢 140.按套内建筑面积售房的利弊

根据相关的规定,套内建筑面积为\套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积\看来,按套或套内建筑面积可以规避\公摊面积\对买房人而言,最大的好处是《办法》中给出的这个面积便于计算,面积由\朦胧\变\透明\在其他国家,房屋买卖大多数也采用的是按套销售.

从这个意义看,这个《办法》带给消费者的好处是,按这个办法,对于面积(套内建筑面积)的测量,消费者容易掌握,能够比较容易弄清楚,做到\心里有底\但是,如果按此办法实行,是否能解决问题的根本呢 (1)按套销售并没有解决面积数量,只能适用于现房别墅.

(2)套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题消费者知情权仍然可能落空.

(3)现行的很多规定不配套:如产权证还是按照建筑面积来制作,物业管理和供暖费仍按建筑面积收取,这样,就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了.

(4)是否会导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间 部分买房人和卖房人都担心,在以期房销售为主的市场上,按套或按套内建筑面积卖房,会不会导致楼内的公共空间越来越狭小,简陋

(5)购房人可能更加弄不明白价格,因为每幢楼的住房都不一样,按套面积计,价格更会千奇百怪. 141.现代化的住宅应该关注哪些细节品质

对住宅这样的大型商品,不但要关心位置,价格等因素,还要留意电气线路配置,朝向,楼层,采光,通风,层高等细节是否理想,因为这些因素会影响到将来是否住得健康,舒适. 142.衡量住宅电气配置水平的指标

目前衡量住宅电气配置水平的指标主要有五个:

(1)住宅线路负荷.我国是个生活用电急剧增长的发展中国家,居民对用电的需求将越来越高.空调已步入普通百姓家庭,一户拥有两,三部空调也不罕见,电脑及一些大功率家用电器设备正逐步被百姓所认识,相信今后也跃入主流家电行列.因此,我们不但要考虑用电负荷的设计要满足现实的需求,而且要考虑未来可发展性.建议最好选择设计负荷在5kW以上,电表容量为10(40)A的新住宅.

(2)室内分支回路数量.室内分支回路数量是指一套住宅内配电回路的总量,包括室内插座回路,照明回路,空调回路等.如果回路数量过少,当对一线路进行检修或因故跳闸时,就会导致大面积停电,不但给家庭生活造成不便,而且会使家用电器受到损坏.因此建议最好选择购买5个回路以上的新居,包括照明回路,插座回路,空调回路,卫生间独立回路及厨房独立回路.但实际上,在出售的楼中,这样配置的住宅可能不多,但至少要选择包

括照明回路,插座回路及空调回路在内的3个回路新房.

(3)室内插座数量.室内插座数量是指固定在室内墙上的插座总量.如果插座数量偏少,我们就不得不拉电线加接插座板.而大多居民缺乏电气安全知识,多用双芯单层绝缘胶线来接插座板,这种电线没有护套,易因挤压损伤而破坏绝缘,存在重大的安全隐患,包括电器火灾和人身电击事故,而市面上充斥着的不合格插座板更增加了这一不安全因素.因此,我们建议在购房时,插座数量不应少于18个(以两居室为例,包括卧室,客厅,厨房及卫生间等).

(4)住宅线路导线材质及截面.导线村质有\铜\和\铝\之分,首先住宅中应使用铜导线,而且应尽量使用大截面的铜导线.如果导线截面过小,其后果是导线发热加剧,外层绝缘老化加速,易导致短路和接地故障.按照国家有关规定,电表铜线截面积应选择10平方毫米,住宅内一般照明及插座铜线截面使用2.5平方毫米,而空调等大功率家用电器的铜导线截面至少应选择4平方毫米.

(5)等电位连接.所谓等电位连接,通俗地讲就是用铜线将卫生间内所有可导电部件连接起来,使它们处在同一个电位上,这样,即使在有漏电的情况下也能保证人身安全. 143.我国住宅电气配置水平的现状如何

目前我国在住宅配电中还存在很多问题:①我们国家的标准比较低;②开发商对于住宅配电方面还没有引起足够的重视;③消费者对住宅配电的安全知识知之甚少.在我们的住宅里面,电气火灾,人身击电事故等等,仍在给老百姓的生命安全造成严重威胁.

但是应该说我国电气配置水平从1999年以后发生了很大变化,目前这个标准在以前的基础上又有了很大的提高.但与发达国家和地区相比,标准仍然很低.主要在四个方面有比较大的差距:①安全性;②公民性;③方便性;④前进性及发展性.我们现在这种标准至少比美国落后四五十年,大概相当于美国20世纪50年代的电气配置水平.

144.合格的电气配置对我们生活的影响

合格的电气配置是家庭安全舒适生活的基本保证:①保证使用者的安全;②保证居住者所拥有的家用电器都可以正常使用;③确保使用的方便;④电气线路的各项配置应有一定的超前性,以保证在住宅使用寿命内,可以适应居住者不断变化的用电需求. 145.住宅的报装用电负荷

住宅用电负荷和电度表的规格决定了住宅某一时刻的最大用电量.

住宅的用电负荷是指该住宅内出现的持续一定时间的最大负荷,以千瓦表示.比如,某家庭有80W电视2台,400W洗衣机1台,3000W微波炉1个,1500W空调2台,250W电冰箱1个,照明灯具功率350W.则总安装负荷为:80*2+400+3000+1500*2+250+350=12.66KW.用电负荷是住宅建造好时由开发商报装的.

电度表俗称电表,是用来计量每个家庭电量的计量工具,电度表的铭牌上字样如5(20)A,10(40)A,表示电度表的规格.括号内的数字表示电度表允许通过的最大电流.一般来说,电度表的规格反映了住宅设计用电负荷的大小.

146.跃层斜顶屋的层高能从内墙算起吗

购房时,跃层斜顶屋购房合同规定跃层层高为1.2米~2.85米,交房时为一斜到底0~2.85米,现状千万斜顶屋空间特别低,无法正常使用.开发商解释以一层内墙算起为1.2米~2.85米,层高能以一层内墙算起吗 按规定屋高不能以一层内墙算起,约定的1.2米是跃层的最低层高,开发高的解释没有道理. 147.住宅水的要求

生活饮用水的水质,应符合现行的国家《生活饮用水卫生标准》的要求:

(1)当生活饮用水不能保证用水需要,或技术,经济比较合理时,可采用非饮用水作为大便器和小便器的冲洗用水.

(2)生活饮用水不得因回流而被污染.

(3)生活饮用水管道不得与非饮用水管道连接.必须以饮用水作为工业备用水源时,两种管道的连接处,应采取防止水质污染的措施.在连接处,生活饮用水的水压必须经常大于其他水管的水压. (4)严禁生活饮用水管道与大便器直接连接.

(5)生活饮用水管道应避开毒物污染区,当受条件限制不能避开时,应采取防扩措施. (6)生活,消防给水合用的水箱(池),应采取防止水质变坏的措施.

(7)生活用水与其他用水合用的水池,水箱的池(箱)体应采用独立结构形式,不得利用建筑物的本底结构作为水池池壁和水箱箱壁.

(8)在非饮用水管道上接出水龙头时,应有明显标志. 148.住宅暖通要求

建筑物朝向宜采用南北向或接近南北向,主要房间应避开冬季主导风向.采暖居住建筑的楼梯间和外廊应设置门窗;在采暖期室外平均温度0度至6度的地区,楼梯间不采暖时,楼梯间隔墙和户门应采取保温措施;在负6度以下地区,楼梯间应采暖,入口处应调协门斗等避风设施.

在建筑物采用密窗或窗户加设密封条的情况下,从卫生要求出发,房间设置可以调节的换气装置或其他可行的换气设施(如设在窗户上的换气小窗或换气孔,设在墙上的换气设施等)是必要的. 149.住宅防噪隔音要求

在城市规划中,功能区的划分,交通道路网的分布,绿化与隔离带的设置,有利地形和建筑物屏蔽的利用,均应符合防噪设计要求.住宅,学校,医院,旅馆等建筑,应远离机场,铁路线,编组站,车站,港口,码头等场所.

新建小区应尽可能对噪音不敏感的建筑物排列在小区外围临交通干线上,以形成周边式的声音屏障.交通干线不应贯穿小区.

住宅楼群中的儿童游乐场位置选择,应避免对住宅产生噪声干扰.

当住宅沿城市干道布置时,卧室或起居室不应设在临街的一侧.如设计确有困难时,每户至少应有——主要卧室背向嘈杂的干道.当上述条件也难以满足时,可利用临街的公共走廊或阳通顺,采取隔声减噪处理措施.为了减少由门窗传入的噪声,外墙的门窗缝必须严密,必要时应采用密封条.

厨房,厕所,电梯机房不得设在卧室与起居室的上层,亦不得将电梯与卧室,起居室相邻布置.当厨房或厕所与卧室,起居室,书房相邻时,其管道或设备等有可能传声的物件不得设于卧室,书房与起居室一侧的墙上,且对于管道等固定于墙上可能引起传声的物件,应采取隔振措施.

垃圾管道不应与卧室,起居室相邻.如因条件限制而相邻布置时,必须对垃圾倒入口采取防止结构声传播的处理措施.

安静要求高的住宅,其封闭楼梯间或封闭的公共走廊内,宜采取吸场处理措施. 锅炉房,水泵房如设在住宅楼内或与住宅楼毗连时,必须采取可靠的隔声减噪声措施. 相邻两户间的排烟,排气通道及上下水管,应采取防止传声的措施. 150.住宅的节能考虑 (1)具备节能意识

节能意识在日常生活中不是难懂和难以实行的,然而在建筑行业里,在购房者的购买行为里,这种意识常常被其他意识削弱,替代.很多购房者对于住宅的地段,环境,交通,价格,外观和色彩等方面都作了仔细地考察,而对于楼体的能源消耗,特别是电能的消耗,却一点都没有考虑.说到底,节能意识就是购房者对楼体用电负荷以及缺电应急措施和从销售处得来的关于项目对用电设计的总体思路要有所知晓.这个项目对于电能是合理地应用,还是过分依赖;是缺电便面临瘫痪,还是多种能源并重,对各种意外应付自如.在房屋的购买行为里,住宅节能意识一定要贯穿始终. (2)智能化是把双刃剑.

智能化曾经是一个多么风光的名字,当然,在将来这仍是一个风光的名词.只不过,我们在重看智能化的同时一定要明白,实施智能化的前提条件是要有充足的电能.没有电,中央通风系统,恒温设置和智能安保设施形同虚设,那些以此为卖点的住宅连普通住宅的舒适程度恐怕都达不到! (3)对于\通透\的误解

房屋设计通透,采光和通风良好,按理说应该对灯的信赖比较小,能节能才对,但是,世上任何事情都是相对的,房屋通透能够节能的程度也是有局限的.虽然对照明耗电少,但通透房子必然窗户过大,楼体与外界空间的接触也就会更加充分.尽管有人会说现在窗户玻璃都采用中空双层的,隔音隔热,但是通过简单的物理热传播原

理和来自建筑界的专业人士都告诉我们:相对于墙体,玻璃对热的传播要快得多.夏季,同样的面积\通透\的房子制冷耗电要明显高于没有大面积开窗的房子.所以,对于采用通透设计的项目,在选择时一定要有基于节能的周密考虑. (4)电采暖.

2004年,建设部等八部委出台法规,明确表示将停止福利供热,实行用热商品化,货币化,逐步推行按用热量分户计量的收费办法.

电采暖作为新型的取暖方式,具有清洁,环保,易维护特点.但是,电是\品位\很高的能源,直接电采暖就是通过电阻发热的方式把高品位的电变成低品位的热能,是一种很不经济的方式.还有,在目前能源紧张的形势下,一旦发生冬季电荒,电采暖将会面对米下锅的局面,这也是对电采暖质疑的重要原因.

如果开发商和购房人选择电采暖,应该注意几个问题:一个是外围屋结构要尽量地做好.所谓外围屋结构就是墙和窗户的保温性能应该做好,减少漏热损失,这样电采暖所耗的电量才会降低,运行费就会降低.另一个就是考虑户内邻室传热的问题,因为房屋内墙是没有保温层的,所以,采用电采暖的房屋,入住率必须达到一定标准,才会减少热量损失. 151.主要采暖方式优劣比较 (1)集中采暖

冬季采暖是中国北方地区住宅必不可少的,主要采用集中供暖.热源供叶绿体主体是热力公司或小区锅炉房.目前国内供暖系统绝大多数是以燃煤,燃气,燃油锅炉作为热源,通过外网或内网与室内系统相连.还有一种集中采暖方式,即中央空调系统. (2)分户采暖.

分户采暖方式的特点在于用户可以根据自己的喜好随意选择,同时用热也可以单独计量.随着清洁能源的使用及新技术,新产品的出现,使采暖方式的多元化选择成为可能,集中供暖方式的垄断地位受到挑战.采暖,热水一体化的独立分户采暖等方式纷纷出现.住宅商品化发展,双卫,多卫等大户型,复式,别墅的出现,进一步提高了对家用采暖设备及生活热水的要求.家庭采暖设施和卫生热水一体化被越来越多的房地产开发商看好. (3)家用空调采暖.

中国南方地区由于历史习惯,居民住宅中无须预先设置采暖设施,但由于南方湿度大,空气中的水分多,这样反而加速了热传导,导致在南方冬季显得寒冷,一般采用空调取暖.但空调取暖的弊端显而易见:耗电量大,空气干燥,浮尘增多,舒适度差. (4)电暖器.

电暖器将其周围的空气加热,热空气上升,冷空气补充进来,然后再对冷空气加热,从而使得冷热空气形成循环.这样就可以快速而有效给整个房间补给热量.而且,风速平缓且不由风扇吹动,形成空气循环的主要原因是对流,从而有效地避免了排风扇的噪音污染.在加热时没有金属发出的噪音,运行安静. (5)电热膜采暖.

电热膜采暖是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜,电热膜采暖方式是以电力为热源,以电热膜为发热体,通过红外电磁波的红外线直接传热,有沐浴阳光的舒适感.但其耗电量大,电能不足的小区不宜使用. 152.什么样的墙体保暖性好.

人们在购买住宅时,不仅要关心户型,朝向和环境等因素,也要关心房子是否节能,这直接关系到使用成本的问题.

房屋保暖性能的好坏,主要取决于墙体的保温层.房屋的墙体保温层主要有两种:外保温层和内保温层.外墙保温层是指在垂直外墙的外表面上建造的保温层.该外墙是外保温层的基底,用砖石或混凝土建造,必须满足建筑物的力学稳定性的要求,能随垂直荷载,风荷载,并能经受撞击而保证安全使用,还应能使被覆的保温层和装修层得以牢牢固定.

在进行外保温后,由于内部的实体墙热容量大,室内能储存更多的热量,使诸如太阳辐射或间歇采暖千万的室内温度变化减缓,室温较为稳定,生活较为舒适;也使太阳辐射热,人体散热,家用电器及炊事散热等因素产生的\自由热\得到较好的利用,有利于节能.而在夏季,外保温层能减少太阳辐射的进入和室外高气温的综合影

响,使外墙内表面温度和室内空气温度得以降低.

内保温层是指外墙外表面层加入内部松软的保温层,墙体的保温性能会大大加强.目前,绝大部分节能建筑墙体采用了内保温.而内保温的基本做法,是在比较松软的保温层上,再罩一层纸面石膏板,其他板材或做上抹面,形成硬质面层.阻止了室内的大量热能向室外散发,从而起到了节约热能的作用. 153.社区安防系统 (1)基本安防设施.

据有关专家介绍,社区的安全防汇聚系统包括\人防,物防和技防\等内容.\人防\如保安巡逻等.\物防\如拉铁丝网,安装了盗门窗等,只能延缓犯罪,不能发现并制止犯罪.目前大多数小区采用的是局部技术防范系统,缺陷是不能直接向公安机关传递盗抢信息.也有社区已经开始采取联网报警的方式,当然这种先进的系统需要成本,即使你买房为的是实用与实惠,最基本的安防设施也还是必须要具备的,这毕竟关系着自己生命与财产的安全.

基本安全设施主要包括:

①防盗门窗.大多数入室盗窃者作案前先\踩点\一般选择开着的门窗,作案选择的入侵口依次为窗户,大门,阳台,走廊等,这些都是重要的防范区域.而有报 警设备和防盗门的住户,小偷一般选择放弃.

②非可视对讲系统.通过按房间号,与主人通话,主人确认为客身份后按动楼门门锁打开门,才能进入楼道; ③保安巡更系统.保安人员在规定的时间,地点,路线上进行日常巡逻. ④电梯内设电子眼类监近代系统.与物业管理公司的保安系统联网使用. (2)中高级安全防设施

①红外线探测器.在窗户,阳台处加装幕帘式探头在窗户内侧形成一道电子屏障,就像紧闭的窗帘,如果有人穿越,就会立刻触发报警.有一种阳台单向探头很有意思,它有两事红外线,主人从居室内到阳台停留一会回来不报警,而小偷从室外闯入阳台就会报警,因为他们空越两束红外线的先后顺序不同. ②门磁开关.利用磁力吸合动作触发报警开关,很实用,但平时要注意随时关好门.

③紧急按钮.包括防盗防抢报警系统和医疗紧急求救系统,后者适合于有老人或病人的家庭. ④可视对讲电话系统.访客,业主与物业公司服务中心三方互相连通. ⑤感烟感温探测器.有助于迅速发现火灾并自动上报,减少损失.

⑥可燃气探测器.当媒气,天燃气,液化石油气等可燃气体发生泄漏,浓度达到设不定期值时,就会自动报警. ⑦24小时电子巡更,全天候保安巡逻以及门禁读卡器. 154.选房时易忽略的五个方面

许多消费者在购房时主要把目光集中在价格,交通,周边环境等大的方面,而对居室及社区的利用空间是否合理舒适却往往观察不细,以致在入住后发却憾.对此,建议消费者在选房时,别忽略下述五个\空间\

(1)生活空间.家是过日子的地方,柴米油盐,吃喝拉撒,构成家居生活的重要部分.因此,选房首先考虑就餐,做饭,洗衣,储物等家政活动对空间的需求,因为它们对于未来生活质量有着决定作用,一点都不能含糊.

(2)自由空间.家庭的结构和人口\发展变化\的,尤其是对于是25至35岁的年轻人来说,由于经济实力所限,所购房屋一般为中小户型,但随着个人事业的进步,很快就有了加大空间的需要与资金.因此,居室中有足够的可变空间是必要的.目前有些居室采用预应力或框架结构,整个户型无承重墙,以满足自由组合房间的需要;一些项目中的中小户型居室在要邻两户间留有非承重墙的通道,以满足客户需要时购邻居家,二户合一户的潜在需求.

(3)停车空间.随着家庭轿车的逐渐普及,车辆与车位的矛盾日益突出.车库是住户无法改变的房屋硬件,如果没有溜出足够的停车空间,可能对住户未来的生活造成极大不便.因此,车库的设施是否齐备,也应重点考虑. (4)沟通空间.现在家的概念已不再局限于居室内,人们希望有的邻居交流的场合.在会所,社区庭院中,通过活动,邻居间和车库一样,是买房人无法改变的,因此开发商是否重视园林设计,会所建造是非常重要的,这将直接决定今后购房者入住后是否感觉身心舒畅.

(5)网络空间.IC卡,安防系统,小区局域网……随着科技的飞速发展,用不了多长时间,这些现在还算领先的配套很快就将成为住宅设计的必备要素.智能化的主要特征是光缆通迅的规模应用,智能化,家庭办公等都建立

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