美国房地产税收体制对我国的启示

美国房地产税收体制对我国的启示

西南财经大学产业经济学专业 李蕴 朱雨可

近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，房地产开发已形成一个独立的产业。由于房地产业关联度大，能够带动前后相关产业规模的扩大、经营的集约化以及结构合理化，因而其对国民经济的影响也是多方面的。其中房地产税已成为国家调整宏观经济的重要经济杠杆。但是，由于我国房地产税费体制中的税费种类多，并且设置重复，负担较重，严重制约了房地产业与房地产市场的发展。如何改革我国房地产税费体制，充分利用税收杠杆促进我国房地产业发展，笔者就美国房地产税收体制的现状进行分析，以期对当前我国房地产税费改革提供一些借鉴和参考。 房地产税制体系是对房地产的占有、处置、收益等环节征收的各类税种的总称。按照纳税环节的不同，大致可分为：房地产取得税制、房地产转移税制和房地产保有税制三大部分。房地产取得税制是对取得房地产权属时签订的契约征收的税；房地产转移税制是指当房地产发生买卖等有偿转移时，主要对房地产转让收益征收所得税或对房地产投资增值征收土地增值税，在房地产发生继承或赠予等无偿转移行为时，一般要根据资产价值征收遗产税或赠予税；房地产保有税制征税的主要目的是合理调节房地产收益在政府和房屋或土地实际占有者之间的分配。 一、美国运用税收杠杆促进房地产经济发展的特点 美国房地产税制相对简单，而且税收鼓励政策多，如为了刺激房地产业和经济的发展，美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。目前，美国的住房达1.2亿套，三分之二的人拥有自己的住房，而且三分之二以上的住房是独门独院的，应该说，美国房地产业能取得今天的成就，与税收的支持是分不开的。 1、税基宽，税制简单且税率较低。美国除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，为房地产税收提供了稳定充足的物质基础。对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税。税基是房地产评估值的一定比例，各州的不动产税率不同，大约平均为1％-3％。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与，分别征收的交易税、所得税和遗产赠与税，此外还有少数服务性收费项目，如土地产权登记费等，收费标准统一而且数额很小。 2、在房地产开发方面设计的税种则相对较少而且优惠措施较多，鼓励了个人购房。如对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；又如对各州发行的支持个人购房的抵押债券不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低利率发行，降低了个人特别是中低收入者的资金成本。 3、重视对房地产保有阶段的征税，但是相应的优惠措施也较多，促进了房地产二级市场的活跃。房地产保有

阶段的税收种类较多，但对拥有自己住房的业主，可以减免州税、财产税等；对出租房屋的业主实行税收豁免政策，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常的开支、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且还可在15年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，从而降低了个人所得税的应税收入；对出售自用住房收益的所得实行税收豁免。 总的看来，美国房地产税收优惠政策主要是集中在个人所得税的减免或抵扣政策中，这与美国的税制是相对应的，美国的个人所得税占全部财政收入的40％以上，而且税率较高，因此运用个人所得税的杠杆刺激房地产的作用也就显而易见了。 二、我国目前房地产税收制度面临的难点 在我国，由于各房地产税是在我国经济体制改革的过程中陆续制定的，因而缺乏总体思路，且每个税种也存在不足，随着经济形势的变化，这些问题都逐渐暴露出来，阻碍着我国房地产业的健康发展。 1、各阶段税负不均。从计税环节来看，在房地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬。另一方面，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，而进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负，这阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。 2、税种设计不合理。契税和印花税的征税对象完全一致。明显有重复征税之嫌，土地增值税的税收负担明显过高，最高边际税率达60％，这不但抑制土地炒买行为，也阻碍了房地产的正常流通。房屋出租业的税收负担也明显偏重，税收负担率达7.3％-14.57％。以致以市价购建的房屋出租的收益率仅为2％左右。但是房产税和耕地占用税税率偏低。据建设部调查在各个城市中涉及房地产的规费有80至200项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴，并且营业税、印花税也是这部分费用的组成部分，这都加重了房地产开发企业的负担。 3、内外税制的不统一。涉外房地产企业的税负较内资企业明显偏低，如对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则仅开征城市房产税，对地产不征税；对内资房地产企业计征城建税和教育税附加，而对外企不予征缴；同样对内资企业征收耕地占用税，而对外企不予以征收，所得税方面房地产企业也是内外有别。 4、税收征管的配套制度和措施不完善。房产税存在多种计税依据，容易造成税负不公，从价、从量、从租计征等多种计税依据，必然造成执行中“从低”计征与“从高”计征并存，很易造成税负不均。另外，由于土地增值税明显无法区分增值额是企业的投资积累或提高效率所得，还是投机炒卖而得，使高效率企业不一定能获得相应的税后利润，从而抑制其提高经营效率的积极性。 三、美国房地产税收制度对我国的启示 1、在税负方面坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则，真正降低住宅建设与

经营中的税费负担 在土地批租阶段不应课税，因为土地批租是国家将国有土地使用权按一定年限，依据法律规定及约定条件出让给受让者的一种政府行为，土地受让者为取得土地使用权已交纳了土地出让金。房地产开发阶段也不宜课税。因为这一阶段实际是房地产商品的生产过程，如果课税，将会挤占开发资金，抑制房地产供给。房地产经营阶段是房地产价值的实现过程，也是设置房地产税收的主要领域。这一阶段可设置营业税、契税、印花税、所得税等。房地产退出流通领域后便进入了房地产保的阶段，对此阶段课税可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。为体现税收效率的原则，课税对象应包括所有的土地和房屋，故开征房地产税。 2、调整现行房地产税，建立统一、规范、合理的房地产税种体系 (1)目前与房地产有关的税和费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，形成一个房地产税收总额。简化房地产保有阶段的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税，统一征收房地产税。改变现有的从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律从价计征，计价标准确定为评估价值，以确保税负公平。 (2)借鉴美国的做法，将房地产转让所得并入个人所得，统一征收所得税。 (3)统一内外房地产税制。将现行的企业所得税、外商投资企业所得税合并为企业所得税，将城市房产税并入房产税，即将外资企业及外籍人员纳入房地产的纳税义务之中，另外也对外资企业及个人开征城建税、耕地占用税等，以实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。 3、加强征管，促进房地产业健康发展 加强征管依赖于房产税的配套制度与政策的进一步完善，这需要我们强化地产产权登记制度，清查土地及房屋，打击房地产市场的违法交易行为；完善房地产价格评估制度，建立房地产专门的评税机构，确保评估价格的合理性；理顺城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收征管

创造一个良好的外部环境。(来源：中国房地产金融)

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