11.03.10 惠州大隆江北项目定位报告

惠州大隆江北项目 初步定位报告

Part 1 宏观背景研究Part 2 惠州市房地产市场分析 Part 3 项目概况分析 Part 4 项目SWOT分析 Part 5 项目总体定位 Part 6 正太优势

Part 1 宏观背景研究一.城市概况 二.城市功能定位 三.政策环境 四.经济环境 五.城市发展及规划

一、城市概况

惠州地大物博，资源丰富，是具有后发优势的新兴城市惠州位于广东省东南部，珠江三 角洲东北端。属珠三角经济区，

现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，全市面积1.2万 平方公里，人口387.5万。被称 为 岭南名郡 、 粤东门户 。 惠州市辖区范围2672.3平方公里，

由惠城组团、陈江-仲恺组团、惠阳-大亚湾组团规划建成区及 相关控制地区组成，其中规划建 成区面积约为350平方公里。

二、城市功能定位

组团式现代石化数码名城和山水生态城市 历史名城 山水丽城 数码E城 石化新城 珠三角东岸都市 区滨海生态中心 港口交通枢纽城 综合现状来看， 未来惠州市在石化、 旅游等方面的功能 仍会大大增强。 中国西湖三十六，唯惠州足并杭州

三、政策环境从07年至今，楼市调控政策不断，楼市政策逐步收紧2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的 国十一条 ,至年中直击投机性需求的 新国十条 ,再到年末巩固调控成果的 国五条 ,在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调

控基调下，政府持续 给力 房地产市场。2011年在 新国八条 、房产税加息组成的新一轮调控下，市场的成交量出现了明显下滑。

停止核准用于购买 土地等用途的房企 IPO; 提高土地增值税预 征税率； 打击假按揭、假首 付、假房价等行为；

减免住房交易税； 支持住房消费； 下调资本金比例；

取消税收优惠； 收紧房贷政策； 加强土地监管 出台限购令；

2007

2008

2009

2010-2011

三、政策环境限贷令步步加码，政府希望借此来打压房价过快上涨11年01月26日 新国八条

对购买首套自住房 且套型建筑面积在 严格二套住房购房 90平方米以上的家 贷款管理 庭，贷款首付款比 对已利用贷款购买 例不得低于30%; 住房、又申请购买 对贷款购买第二套 第二套(含)以上住房 住房的家庭，贷款 的家庭，贷款首付 首付款比例不得低 款比例不得低于 于50%,贷款利率 40%,贷款利率严 不得低于基准利率 格按照风险定价； 的1.1倍

10年01月10日 国十一条

10年04月17日 新国十一条

买第二套住房的家 住房贷款购买首套普 对贷款购买商品住 通自住房，套型建筑 庭，首付款比例不 面积在90平方米(含)

房，首付款比例调 低于60%,贷款利 以下的，贷款首付款 整到30%及以上； 率不低于基准利率 比例不得低于20%; 对贷款购买第二套 的1.1倍。 套型建筑面积在90平 住房的家庭，严格 人民银行各分支机 方米以上的，贷款首 执行首付比例不低 构可根据当地人民 付款比例不得低于 于50%、贷款利率 政府新建住房价格 30% 不低于基准利率1.1 第二套住房公积金个 控制目标和政策要 倍的规定 求，在国家统一信 人住房贷款首付款比 各商业银行暂停发 贷政策的基础上， 例不得低于50% 放第三套及以上住 > 停止向购买第三套 提高第二套住房贷 房贷款 及以上住房的缴存职 款的首付款比例和 工家庭发放住房公积 对非本地居民暂停 利率。 金个人住房贷款 发放购房贷款

10年11月03日 规范住房公积金政策 10年09月29日 强化差别化住房信 国五条 贷政策。对贷款购 使用住房公积金个人

严控二套房贷

提高首付比例

暂停三套房贷

停止三套公积金房贷

上调二套房贷首付

三、政策环境限购令横扫一线城市，波及二线城市 国五条 明确要求各地 立即 制定调控细则，执行包括限购、限外、限贷在内的一系列 措施，加快政策落地。 9.29 新政以来，外加苏州已有近15个城市出台 限购令 ,在充当楼 市灭火急先锋的同时，也催生了楼市版的 猪坚强 。 城市北京 上海 广州 深圳 三亚 南京 天津

要点首推 住房配售制 ,同一购房家庭只能新 购一套商品住房。 暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购 一套商品住房(含二手存量住房)。同一购房家庭只能在本市市辖十区新购买一套商 品住房，未满18岁不得在本市单独购买商品住房

城市杭州 温州 宁波 福州 海口 大连 厦门

要点本市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套 商品住房。 暂定该市居民只能新购买一套商品住房，商品 住房售价1个月内浮动幅度不能超过5%。 本市户籍居民家庭，在本市只能新购1套住房 年底前每家限购1套商品房

深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非深圳 市户籍居民家庭限购一套住房。

三亚市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭, 实行限购1套商品住房政策。申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个 月内不得调高，暂时限制购买第三套住房。 本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只 能新购一套商品住房。

海口市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及 未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只 能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房) 年内同一购房家庭只能在本市新购买一套商品

住房。

三、政策环境一线城市的限购使得惠州迎来新的机遇，量价攀升2010年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭， 惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升。

三、政策环境十二五房地产规划关键词：保障性住房、房产税、民生 十二五期间保障性住房每年建500万套“目前正在抓紧制定《‘十二五’城镇住房建设规划和中长期建设规划》。”中国房地产业 协会副会长朱中一透露，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概 在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。

房产税已纳入房地产十二五规划由行业协会专家完成的 全国房地产业发展‘十二五’规划(建议稿) 中，针对 十二五 期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题，提出了许多不同以往的建议，其中涉及 是否坚持房地产 支柱产业 的定位、开征房产持有环节税、进行全国范围的房屋普查、稳定 政策预期以及增加土地有效供应等诸多敏感问题。

十二五 房地产业发展应立足于保民生过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。 十二五 期间房地产业 应从 保增长 转向 保民生 ,在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发 展期。

三、政策环境 — 小结

从07年至今，楼市调控政策不断，楼市政策逐步收紧 限贷令步步加码，政府希望借此来打压房价过快上涨 限购令横扫一线城市，波及二线城市 一线城市的限购使得惠州迎来新的机遇，量价攀升

十二五房地产规划关键词：保障性住房、房产税、民生

四、经济环境国民生产总值(惠州统计局统计数据)初步核算，2010年全市生产总值1729.9亿元，比上年增长18%。 从2005年~2010年惠州国民生产总值数据来看，惠州经济一直保持高速的增长，增速均达 到10%以上，即使是在金融危机影响之下，2008年的增长率也高达11.6%。2010年增速达六年 之最，全市实现生产总值(GDP)达1729.9亿元，同比增长18%。

2005-2010年地区生产总值及其增长速度

惠州GDP增速居珠三角首位 宏观经济持续向好，为房地产发展 奠定稳定的经济基础。 经济的快速增长一方面可以增加居 民的收入，提高人民的购买力，另 一方面也会带来更多的就业机会， 提升从业人员的数量，从而为惠州 的房地产市场夯实基础。

四、经济环境产业结构及增长(惠州统计局统计数据)2010年惠州市第一产业增加值103.6亿元，增长5.5%;第二产业增加值1021.4亿元，增长 23.7%;第三产业增加值604.8亿元，

增长10.4%。三次产业结构为6 : 59 :35。比较2009年三次产 业的结构6.4:55.8:37.8,基本优化稳定。 房地产业保持高速增长，增长52.8%。

产业的发展将推动这个新型工业城市的经济实力不断增强，为房地产市场需求带来直接的动力。

四、经济环境GDP与房地产发展 2010年，惠州市GDP增速为18%,宏观经济处于 高速发展期；房地产业发 展也处于高速发展阶段。 房地产发展阶段与人均 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展

人均GDP与房地产市场关系0-800US$ 启动期 生存需求 800-4,000US$ 快速发展期 生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重 4000-8,000US$ 平稳发展期 改善需求为主 平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重 8000-20,000US$ 减缓发展期 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型

GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 GDP决定了该地区房地产 市场的不同发展阶段。 2010年惠州市人均GDP: 6799美元，房地产市场处 于平稳发展期。

超速发展 单纯数量型

目前惠州市经济均处于高速发展期，从总体GDP来看房地产市场处于快速发展阶段。从人均GDP来 看房地产市场处于平稳发展阶段，市场以改善需求为主，平稳发展，质量为主，数量与质量并重。

四、经济环境固定资产投资(惠州统计局统计数据)2010年全年全社会固定资产投资894亿元，比上年增长17.8%。分城乡看，城镇投资778.3 亿元，增长16.8%;农村投资115.7亿元，增长25.3%。第三产业投资591.5亿元，增长20.4%;基

础设施投资270.6亿元，增长19.5%。房地产开发投资267.9亿元，增长52.8%,增长快速。2005-2010年全社会固定资产及房地产投资增长速度1400 1200 1000

惠州市固定资产投资高速增1.2

亿元99.7% 267.9 175.3 57.2% 57.7% 137.8 43.9 352.4 2005 69 486.9

长，投资结构稳定优化，使 市场对惠州经济的信心持续 增强。

1 0.8

800600 400 200 0

308.8 -12.4%2006

0.6 52.8% 186.8 0.4 35.6% 35.0% 894 20.9% 795 0.2 12.5% 588.7 0 -6.2% -0.22008 2009 2010

惠州房地产投资高位增长 ，增长幅度高达52.8%。 房地产开发投资占比固定资 产总投资呈稳步增长状态， 惠州未来房地产市场发展前

2007

全社会固定资产投资 固定资产投资增长

房地产投资 房地产投资增长

景较好。

四、经济环境消费情况(惠州统计局统计数据)2010年全年惠州市社会消费品零售总额582.5亿元，比上年增长19%。其中，城镇消费品零 售额503.8亿元，增长20.2%;农村零售额78.8亿元，增长11.5%。分行业看，批发零售贸易业 530亿元，增长15.3%;住宿餐饮业147.5亿元，增长27.3%。

2005-2010年社会消费品

零售总额及酒店业增长速度700 600 500

亿元

惠州市消费品市场销售兴30.00%

81.826.3% 25.00% 64.8 20.00% 19.3% 55.719.9% 18.8% 18.6% 18.4% 18.20% 16.5% 16.3% 47.8 15.00% 15.1% 15% 40.22 582.5 12.2% 35.85 491.1 10.00% 426.8 356.1 298.4 252 5.00% 0.00% 2005 2006 2007 2008 2009 2010

旺活跃。消费品零售总额 呈稳步快速增长状态； 居民消费结构升级趋势进 一步加快。 各类商品市场不断发展。 住宿餐饮业零售总额及占 比逐年稳步增长，酒店业 发展状况良好。

400300 200 100 0

社会消费品零售总额 消费品零售总额增长

住宿餐饮业 住宿餐饮业增长

四、经济环境居民收支情况(惠州统计局统计数据)2010年全年全市城市居民人均可支配收入23565元，增长10.7%。城镇居民人均消费支出19714元，增长10.2%。城镇居民家庭恩格尔系数为34.1%。

2005-2009年城镇居民人均可支配收入及增长速度

联合国粮农组织恩格尔系数标准

恩格尔 59%以 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 系数 上

贫困

温饱

小康

富裕 最富裕

城镇居民家庭恩格尔系数保持在30%-40% 之间，生活富裕。

2006~2010年，惠州市人居可支配收入呈稳定上升状态，随着居民收入水平的不断提高，消 费能力也将不断加强。实际收入的稳定增长在一定程度上增加了居民对房地产的购买力。

四、经济环境金融机构本外币存、贷款余额情况(惠州统计局统计数据)2010年全市金融机构本外币存款余额2087.5亿元，比年初增长17.4%。其中，人民币各项 存款余额2038.6亿元，比年初增长17.5%。全市金融机构本外币贷款余额1224亿元，比年初增 长17.4%。其中，人民币贷款余额1096.2亿元，比年初增长18.5%。2005-2010年金融机构本外币存、贷款余额情况及增长3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

亿元41.1% 1224 1134.3

惠州市2005-2010年本外币45.0% 40.0%

存、贷款余额均呈稳定增 长状态，其中2007年增幅 最大，存款余额增幅高达 41%,08年增速减缓，10 年增幅又有大幅提升； 居民银行存款余额稳定持 续增长；居民对房地产的 购买力较强。

35.0%30.0% 25.0%

22.6% 752.1 20.0% 19.7% 679.7 18.6% 18.6% 17.5% 17.4% 481.85 15.0% 14.3% 2087.5 522.21 13.0% 1778.9 10.0% 1336.9 7.9% 1169.5 986.42 5.0% 5.1% 781.78 3.3% 0.0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010

存款余额

贷款余额

存款余额增长

贷款余额增长

四、经济环境 — 小结

宏观经济持续向好，为房地产发展奠定稳定的经济基础 产业的发展将推动这个新型工业城市的经济实力不断增强固定资产投资的快速发展，将使市场对惠州经济的信心持续增强

随着居民收入水平的不断提高，消费能力也将不断加强居民银行存款余额稳定持续增长；居民对房地产的购买力较强

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