房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号解读

江苏省地方税务局文件

苏地税发〔2011〕53号

关于加强土地增值税征管工作的通知

各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局：

为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下：

一、加强土地增值税清算管理

（一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。

（二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性

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和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务 机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。

（三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。

（四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。

（五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。

二、加强土地增值税核定征收管理

（一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。

（二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管

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理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案。同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，应当分别测算增值率，并分别确定核定征收率。同一幢楼内的普通住宅、非普通住宅和商业用房，可合并测算增值率，确定核定征收率。2011年6月30日以前已发出核定征收通知书的房地产项目，执行原清算政策，不再追溯调整。

三、加强房地产开发成本审核管理

（一）各市县及苏州工业园区地方税务局应参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装工程造价指数、定额标准和建筑材料市场指导价格，制定《房地产开发成本参考标准》，并根据市场变化情况适时进行调整。

（二）对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，税务机关可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告；对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，主管税务机关应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除，情节严重的，按规定移交税务稽查部门处理。

对扣除凭证及资料不完整、不规范、不真实的，比照上述办法处理。

四、加强税收优惠政策管理

符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收

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政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第三款、《财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）第二条、《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）第四条规定免征土地增值税情形的，主管税务机关应进行核查，并形成核查报告，报省辖市地方税务局备案。

本通知从2011年7月1日起执行。

二○一一年七月六日

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