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西南交通大学

房地产开发与经营期末报告?

题目：谈谈你对我国房地产价格的看法

学生姓名：XXX 系 （部）：XXXXX 年 级：2012级 专 业：XXX 学 号：XXXXX

二〇一五年六月二十四日

西南交通大学课程期末报告?????? ???? ???正文

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。中国房价问题一直都是近几年的社会热点话题。当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”，等等。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。房价高低决定着老百姓的住房问题，而住房则是老百姓最基本的需求。但近年来中国的房价却是一路上涨，并且其上涨速度令人咋舌，因此有人戏言道：“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”也因此有越来越多的人开始过起了“蜗居”或是“蚁族”的生活。

一、房价过高的表现

1．1房价收入比

房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。根据各种官方媒体的报道，12年首季， 北京的房价收入比大约是13.8，而美国纽约大约不到2.8，日本东京4左右（数据可能不是很精确，但相差不大）。也就是说按购买力计算，上海的房价是纽约的4.75倍，是东京的3.45倍。而实际上上海的房价收入比已经远远不止13.8。根据联合国有关统计，发达国家房价收入比为1.5～5.5:1，发展中国家的房价收入比为4～6.1:1，绝大多数国家的房价收入比为3～7:1之间。而中国远远超过了这个比例。

1．2租售比

我们用国际通行的“租售比”来衡量一下我们的房价，通常所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比。以上海外环附近的房子为例，70平米的房子，租金大约2000左右，而房价则高达12000/平米。租售比为：(2000/70) /12000 = 1 : 420. 是国际平均水平4倍多。按此计算，上海外环附近的房子，降价75％算合理。正常价位应该在3000元/平米。

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二、房价过高的原因

有果必有因，那么房价过高也一定是有某些原因造成的。而对于这些原因，我认为有以下几点：

2．1人口增长与房屋的供求关系

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。当今，我 国人口的年龄高峰段就在于80年代、90年代初出生的人群，而这些人群正是当今社会的年轻一代，也正是庞大的购房需求人群。根据产品的供求关系，拥有了大量的需求者，就造成房屋供不应求的局面，房价就会因此而继续攀升。而且现在我国的人口增长数量依然庞大，未来的房价很可能持续直升不下。

2．2城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

2.3国家扶持与商人投机。

适度放松的国家政策与支持首付的政策使得许多家庭趋之若鹜，这也导致了现阶段房地产的供不应求，从而在一定程度上推动了房价的上涨。由于我国房地产事业不是十分的发达，而且我国也不乏投机商，看到房地产事业的迅猛发展，许多的投机商人涌入了房地产的投资当中。他们使用各种手段，比如“炒房”等手段不断抬高房价，引起普通民众的恐慌，担心房价上涨会没完没了，于是，民众就急忙购买住房。由于盲从的因素，我国房价曾一度虚高，致使群众无力负担。

三、高房价对人民生活带来的影响

“小康不小康，关键看住房”这是上世纪90年代所曾经流行过的一句话，而在今天也有很多人仍然在使用这句话来表达自己对中国房价过高问题的无奈。这句话表达了人民群众对改善住房条件的期盼、向往，同时也说明住房条件的改善已成为当时人民衡量民生改善程度的重要标志。房子是人民安身立命的必需品，住房问题关系到老百姓的基本生活，正如同粮食对人民的重要性，房子也是

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与老百姓的生活息息相关。

当今，房奴，蜗居不可计数，他们每天都要背着重重的房债压力过日子。其次，房价上涨对于经济和地方城市的发展有利有弊。房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然下跌，而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退。高涨的房价和房价泡沫正给我们国家的宏观调控积累着很大的潜在风险，中央政府背负着重大的压力，国家必须要尽快出台一系列有效的政策，既保障民生，又不影响经济。一旦政策出错了，就会加快危机的出现。房价上涨对于金融业也有极大的影响，当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随之上涨。但是，现在房价的飙升过度，很容易能想象到，当房价泡沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。房价的上涨多少会引起官场的腐败。尤其是地方官员，面对着巨大利益的诱惑，就很难做到廉政。他们从高房价中看到了利益，如果房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房也迟迟不见大动静。房价继续上涨，官员与房地产商的勾结就越厉害，房价也就更难被压得住了。

四、面对房价过高的应对措施

4．1国家加强宏观调控

国家调控不仅要从经济上，也要从行政上。经济上抑制需求，增加供给；行政上加强监管等。例如抑制需求，国家可以通过提高首付，提高银行贷款利率，实行限购令等，来减少那些投资性购房，从而减少一部分需求；另外对于那些购房不满5年出售的房子可以征收一定数量的营业税，以及与此异曲同工的是对那些有闲置以及一户有一套房子以上的个人房屋征收房屋闲置税和房产税，税收可以很好减少那些投资性购房，对于抑制需求来说不失为一个好办法，同时也可以缩小贫富差距。增加供给，增加建房数量，首先得增加原材料，土地，要增加供给，土地问题很关键，首先那国家政策对于土地的限制很严格，一方面造成可建成房屋的土地数量有限，应此间称的房屋也有限；另一方面国家对于土地的价格规定的有些高，地价偏高，也是造成房间偏高的一个重要因素。并且对于土地问

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题，还有一部分人囤地，炒地，造成土地闲置以及地价偏高，国家应该严厉打击这些囤地，炒地的人，土地闲置不仅造成土地资源浪费，还引起建房土地资源短缺，从而建房数量少，造成供不应求。最后对于加强监管，不仅要求国家严格执行所制定的政策，法规，还要加强对房地产企业，以及个人购房的管理，严厉打击炒地，哄抬地价等行为。

4.2 加强保障性住房，公租房以及廉租房的建设

住房问题关系到千家万户，也关系到长期的社会稳定，党和政府应该制定完善的政策，采取有力的措施，保障人民群众今天能够住的起房。公共住房问题是世界各国都面临的一个共性问题,眼下世界各国也都高度重视中低收入居民的住房保障。而在我国最近才发布的新国八条中也有两条提到了保障性住房建设。可见加强保障性住房建设有着极其重大的意义。但当前我国城市多层次住房供给体系尚未健全．保障性住房由于存在保障制度缺失与管理不到住等问题，导致供给相对不足，供给结构矛盾突出。因此解决保障性住房的问题还需要很大的努力。另外加强保障性住房建设，必须严厉禁止随便降建设保障性住房用地变作其它用途。

4.3 控制房价，严格房市的管理

政府对房价有监管职责，不能任凭房地产市场自由、无序发展，造成人民没有能力购房，使得贫富差距越拉越大。同样，共同富裕，先富带动后富，不能仅靠一部分人的自觉，还需要国家的监管，否则还可能会遭成更为严重的两级分化。 综上所述，我国的房地产事业还是需要国家的介入，这样国家资源才能更好的、公平的分布在每个人手中。

五、结论

房地产市场是一个复杂的市场，涉及到各个方面的关系和利益，同时房地产市场也是我国经济发展的重要发展之一，所以稳定、有序的房产价格对我国有益，而房价增长过快，则会给国家经济运行带来危机。土地价格的上涨、供求双方面的需求、房地产业的“暴利”和房地产业税制的不完善。针对以上原因控制房价的具体措施：土地调控、房地产市场的调控、对房地产税收政策进行改革和对房地产税的各个环节实施一体化管理，使房地产管理走向良性轨道。我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。它形成的因素有很多，极其复杂，而且对于

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普通百姓，整个国家的政治、经济都带来了很大的影响。如果不能及时控制好这

一现状，一旦房价泡沫破裂的那一天造成的后果将会难以控制。我们觉得，控制房价，首先要从房地产商入手，打击他们的暴利行为，其次就是打击政府官员腐败行为，真正为人们服务。但稳定房价不是容易的一朝一夕就能办妥的事，国家应出台有效、长久的政策，稳定房价的同时，稳定经济和政治局面 因此，我们可以看出中国的房地产是存在很多问题的。它需要我们改进，为的是让更多的人们能够安居乐业。我相信，人人都有房住的一天迟早会到来的。

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普通百姓，整个国家的政治、经济都带来了很大的影响。如果不能及时控制好这

一现状，一旦房价泡沫破裂的那一天造成的后果将会难以控制。我们觉得，控制房价，首先要从房地产商入手，打击他们的暴利行为，其次就是打击政府官员腐败行为，真正为人们服务。但稳定房价不是容易的一朝一夕就能办妥的事，国家应出台有效、长久的政策，稳定房价的同时，稳定经济和政治局面 因此，我们可以看出中国的房地产是存在很多问题的。它需要我们改进，为的是让更多的人们能够安居乐业。我相信，人人都有房住的一天迟早会到来的。

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