上海、北京商装报告

北京王府井、大红门商圈、天意、金源新燕莎 上海南京路、1930风情街 红星美凯龙、龙之梦、来福士玫瑰坊、新天地、豫园、美罗城呢° 、

上海、北京商装报告

调研目的:搜集为新颖独特的商装照片，结合我商场找到可借鉴之处，查看新的市场业态，

为公司商装依据资料

调研时间：5月16日-5月22日 调研人员：林强、郭恒、于紫涵、李秀英 走访商场：15个

一、上海市场调研情况：

上海国纺织品生产和出口大省，也是全球第三大服装出口基地，广东省纺织工业各大类产品、品种、质量、品牌和工业总产值、

销售额等指标均领先全国。上海市被誉为中国的小巴黎，城市繁华商业项目与国际接轨，shoping-Mall在北方很少，但在上

海比比皆是。mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业

形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐

成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。

以下为对上海主要商场的具体情况:

商场名称 上海1930 1930创意园区， 经营形态 这是一条怀旧情调的休闲街，名为“上海——1930风情街”。20世纪30年代，欧美最新建筑思潮在这里得到充分反映。在这条50余米长的休闲街两边立面，浓缩了英式、法式、西班牙式、日本等建筑，并在几个出入口上揉进上海民居的代表作——石库门里弄。在这条街上，有上海茶馆、老虎灶、咖啡馆、石库门客堂间和一比一复制的旧式消防栓，再配上变换的天幕，可将游客带入30年代老上海的城区之中 优势：环境新颖、购物氛围良好、商装独特 劣势：面积过小仅仅50米、品类虽多但是不聚集人流 借鉴;我们可以在偏僻一些的位臵用心策划，将其好的因素统统融入进来 来福士 位于南京路，以Mall的形态经营。MALL是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目,高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向 优势：全品类、装修新颖、采用最流行的经营业态 劣势;餐饮区经营面积大，但是没有娱乐，购物氛围及人气不足 借鉴;体验式mal的感觉可融入我公司目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目,高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风标向 353广场 353广场在南京东路步行街上，靠近南京东路、河南中路口，地铁二号线可以直达，南京东路站下车上去就是。353广场靠近外滩和人民广场 体验式家居坊，装修风格独特新颖。 室内主题公园我们可以引进，因为它是经营业户做的主题，目前只有上海一家有店。我们可以给些相应政策将其引入我项目 龙之梦发现 “巴迪熊主题餐厅”主要针对于6至10岁之间的小孩，有玩有吃，还有阿姨带着，目前就一家店，青岛正在筹备。我公司项目细则出台后可与其联系，建立合作关系它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米★以mall的形态经营 类似mall的形态，租赁商场。共分三大板块美食天地、时尚生活、个性服饰 上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。来此地的人大多为外国人，道外的星巴克。。 借鉴：我们可以在公园一角做做成酒吧街的感觉，他们吸引英、美藉人，我们可以吸引俄、韩人 红星美凯龙 龙之梦 玫瑰坊 新天地酒吧一条街 豫园 老北京的古建筑形成了一个特色的商城，主要经营民族特色商品为主，多数吸引的都是外地游客。 借鉴：婚庆的小品类区域可参照其风格 美罗城 上海六百 上海鞋业批发 Mall的形态，里面的大食代装修风格我们可以照搬，非常漂亮 中端百货 大都鞋业批发、上海斜土鞋业批发、融金批发市场、上海鞋城----- 产地大多来自浙江温州、上海本地，少数广州鞋 美容博览会 鞋业展会 共5 个展厅，近千家妆品参展，云集广州、北京、上海、杭州、浙江、深圳、石家庄、恬静、珠海、香港、青岛、成都等地的厂家及代理商 品类混搭式 鞋类排行： 广州鞋排明名第一，因为他们的鞋楦多数仿造国际大品牌，穿着舒适美观。其他城市仿造不出来。 温州鞋排名第二，随着市场需求，温州制鞋人的技术日益提高。已经慢慢甩开低档鞋的称号 上海鞋排名第三，上海鞋多数是模仿广州及浙江的款式及技术，所以同样款式、质量的的鞋比起广州的就低廉鞋

沈阳鞋，味道大，款式落后穿着 百联世贸广场 世贸1-4层 休闲区、发现一家钻石专卖店，以贷款的方式出售，基本都在30分以上具有收藏价值 百货形式 二、北京市场调研情况：

商场名称 北京金源新燕莎 经营形态 ＭＡＬＬ位于风光秀丽的昆玉河畔，总面积为68万平方米，拥有近1万个免费停车位，于0４年１０月开业。声名显赫的燕莎商城、贵友大厦、卜蜂莲花、居然之家、国美电器都已在这里落户。90余家国内外知名旗舰店，1600多个名牌琳琅满目，形成了服装服饰、运动休闲等16大类的综合系列。同时几十家主题餐厅、冠军溜冰场、五星级的星美影城、时代俱乐部和红人俱乐部等构成多元化的购物环境 秀水 秀水街(04-05年营业共两个一新一老)批零兼售，主要做外单，俄罗斯人带去购物的多。共五层汇集了很多品类服装、鞋帽、珠宝、丝绸、小商品平等，宰人士卖法 王府井-东方新天地 东安 王府井新天地负一、一层，分区域经营，每段的装修风格均不同，这就是差异化分区发地下很多品牌已入住，采光主要冷暖结合 以mall的形式经营 天意 大红门 龙之梦发现 “巴迪熊主题餐厅”主要针对于6至10岁之间的小孩，有玩有吃，还有阿姨带着，目前就一家店，青岛正在筹备。我公司项目细则出台后可与其联系，建立合作关系它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米★以mall的形态经营 类似mall的形态，租赁商场。共分三大板块美食天地、时尚生活、个性服饰 以下

动物园商圈概述北京市动物园商圈位于北京市西城区，1986年该商圈开始以马路批发市场的形式自发形成，以外贸服装、流行服装

为主要经营项目。随着全国经营外贸、时尚服装的批发市场逐渐发展，该区域各商场开始陆续建成。经过多次变革，近年来，动物园商圈已经建成了一批较具规模的专业化服装批发市场，与雅宝路市场、大红门服装市场共称为北京三大服装市场商圈。这里经营的服装流行、时尚、个性，深受年轻人的喜爱，商品辐射到天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、山西、内蒙古、山东、河南、陕西等地区，已经成为中国前沿流行服饰的批发集散地。

动物园商圈各批发商业分布在西直门外大街、车公庄大街、展览馆路之间，共有服装批发市场8个。2005年4月10日西直门外大

街由浙江浙江新湖集团开发北侧有天皓成服装商品批发市场，南侧分别为世纪天乐国际服装批发市场、金开利德国际服装批发市场、东鼎服装商品批发市场、众合动物园服装批发市场、聚龙外贸服装商城、天乐宫服装批发市场、时尚天丽服装批发市场。

北京市动物园商圈是北京以批发外贸休闲、时尚男女服装为主体的综合商圈，是北京市经营流行时尚服装规模最大的批发集散中心。

经营格局：负一层至五层时尚女装、外贸休闲、靓仔装；六层-十三层（写字间） （一）、优势：

1、项目规划定位独特，货品风格以流行时尚、外贸休闲女装为主，商场地下1层—地上3层主力户型为5平米左右的档口，4、5层

主力户型为15平米精品间，6-13层以上80-120平方米的写字间。基本满足了不同实力商户的经营需求。集中的反映出了该商圈的大多数商户经营特色。

2、项目货区商铺布局合理，动线清晰简单。B区中心部分为物业设备间，商铺围绕该设备间环形分布两圈。A区约1800平方米，纵

向5排商铺，格局整齐简单。此布局非常方便回头客对熟悉商铺位臵的快速寻找，节省时间。

4、项目知名度较高，由于其承袭了原来火爆的老天乐服装批发市场的招牌，又聚集了大部分老天乐的实力批发商户，还更进一步吸引

了其他商业项目的实力商户向此聚集，场内实力商户占有率明显高于其他周边项目，所以其很快在动物园商圈中形成较高的知名度。 5、项目经营商品定位主流时尚、外贸休闲的潮流理念。场内部分具有多年经营经验的实力商户利用特殊渠道和良好的货源关系，使自己的货品紧紧追随国际著名品牌服装的流行设计，追单货、尾单货、甚至原单货大量出现，完全适合了现今大多数消费群购物对服装时尚流行品味的需求趋向。

6、相对于整个动物园商圈货品而言，世纪天乐批发货品高、中、低档俱全，负1层到1、2层商品价位15-50元之间，4、5层精品间

货品价位在100-200元之间，6-13层写字间的货品150-280元之间。同时相对于零售市场商品价格，批发商户都给下线经销商留有较好的利润空间。

7、在项目内基本可以实现一站式购物；靓女、靓仔装、男女外贸装、牛仔装、休闲小杉、品牌系列服装、鞋类、箱包、饰品以及相关

商品品类齐全，节省了上货者的时间成本。

9、具有得天独厚的地利优势；公交发达，在与其隔道相峙的金开利德商场一楼有北京的公交总站之一，公交线路众多，四通八达。距

其1.2公里处的西直门地铁站通向北京火车站，换乘方便。给来往客商提供了便利条件。物流业较为集中，配套设施较为完备，约有20余家货站，从事长短途货运，方式主要以公路运输及铁路运输为主，快捷便利，网络覆盖全国各地，具体辐射省份辽宁、黑龙江、吉林、河南、河北、内蒙等地。

10、项目6-13层的写字间具有独特优势，目前在该商圈内仅有东鼎服装市场和世纪天乐两家写字间形成规模，但两家的格局不同，东

鼎写字间采取墙体封闭性办公区式的隔断方式，相对独立，必须进入门内才可以看到货品。并且仅有两部客梯一部货梯上下，通透性便捷性差。而世纪天乐采取的是玻璃落地隔断，形象装修方式的高档写字间，客户在通道内可以同时看到多架陈列货品。物业设施共有10部直升客梯、4部直升货梯，可直达地下两层停车场，方便快捷，代表了未来写字间的发展方向。另世纪天乐还有14层以上的多层面积尚待开发成为写字间。（众合市场四楼约有500平方米左右属于库房式的写字间，其空间狭小，堆满货品。不具备

滚梯、直升梯，物业基础都很难保障，故很难界定其为写字间概念） （二）、劣势：

1、项目A、B两座依靠仅有的一个连廊相通，位于较后的B座西南角，不易寻找。对于实现两座客流通畅起到的作用不大，尤其对于后侧的A座影响较大。

3、据调研中得知，政府可能会有重建老天乐批发商场及周边新建市场的规划意向，由于世纪天乐现经营商户大多是转租商户，迫切期

待能有新项目，成为原铺业主，加之老天乐批发市场的知名度，如若开发招商，必将会给世纪天乐带来很大竞争冲击。

5、现有商业管理团队管理技术平平，招商营运手段单一粗糙。商户年租金有欠收欠缴现象，收费基本实施推着收的方式。对周边市场

及未来项目竞争带来的风险意识淡薄，没有加以重视。同时对场内的转租转兑现象不加控制规范，导致市场混乱。

6、由于项目采取了商铺20年、写字间5年经营权方式，虽然现该商场转租转兑费用较高，但对于项目未来整体租金上涨空间微乎其

微。

大红门商圈概述：位于京城龙脉———南中轴路上，北起南三环木樨园，南至凉水河北岸。经过多年的市场建设，形成了以批发流通为主，带动产销的商品流通市场体系，构成了较规模的大红门服装商业圈。整个商业区域内共有服饰、纺织品、鞋帽等综合市场24家（大红门服装批发市场、京温服装批发市场、新世纪服装商贸城、天雅服装大厦、福成服装大厦、红兴通服装批发中心、方仕国际商贸城、天海服装批发市场、百荣世贸小商品城、京城国联床上用品批发城、木樨园连发窗帘布艺城、京明窗帘布艺广场），各类

商户7000多个，，总营业面积24万平方米， 是中国长江以北地区最大的服装集散市场。大红门服装城、新世纪商城等大型服装和面料市场，在北京乃至华北、东北地区都享有较高知名度。

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