物管公司考核资料（湖北佛佑天诚）

尊敬的乔总、郝副总并诸位领导：

请允许我的冒昧，原谅我在你们紧张的工作中打扰你们，同时也感谢你们给我公司的机会，参加九江《丽景湾》高端商住项目物业服务竞标。 湖北佛佑天诚服务有限公司由深圳物业界湖北籍同乡会发起成立，公司股东中国家级物业管理专家三人，省级专家若干，公司管理层和骨干员工均有深圳国家一级物管企业的从业经历，在管的项目遍及全国主要大中型城市，物业类型涉及：高档写字楼、政府办公楼、高速公路、高档别墅、大型住宅组团以及科技园、工业园和企事业单位后勤服务。 佛佑天诚公司于2008年年初成立，由于成立时间限制，尚未取得国家一级资质（二级已审批通过），从资质上无法和恒基等国家一级资质企业竞争，但服务品质、管理理念、模式以及管理体系和工作流程绝不逊于其他一级资质企业。

本公司建立了公开、公平、公正的企业机制，以追求卓越、精益求精和不断创新的企业文化作为公司的核心竞争力，我们的宗旨是：全心、全意、全员、全程、全方位的服务于广大业主，并尽可能地提供物业增值和超值服务、附加值和延伸服务、特色和差异化服务。

物业管理的最高原则为“量入而出”，九江物管市场尚不成熟，广大业主物管服务消费意识尚未形成，物管费收入偏低，同时前三年入住率较低等诸多原因，可能造成管理公司收不抵支，且亏损额较大，为此，我公司根据九江当地的具体情况和物业公司实际操作成本，已向贵公司提出了三年补贴标准（具体收支预案附后）。

物业管理的品质效果和基本成本是直接相关联的，偷工减料、减少

基本的服务人员来减少成本和减少服务内容或降低服务标准是不可取的，若干年后，势必造成物业状况每况愈下，根本不能达到物业“保值增值”的总要求。

我公司在项目拓展上的总的原则是：宁缺毋滥，每个项目要在不亏损的前提下树精品、树形象，来推动公司的品牌。

在《丽景湾》项目，我们真诚希望和贵公司合作，和贵公司签订长期战略合作伙伴关系协议，在营销代理和物业管理服务等方面长期合作，发展各自优点，共同打造地产和物业品牌，借助贵公司有影响力的品牌来帮助我公司长期发展。

如《丽景湾》项目能够合作，我公司承诺，品质和效果不亚于江西省内任何一家物业公司，保证九江第一、省内前茅和深圳沿海经济发达地区中上等物业服务水平。

企盼和贵公司忠诚合作！谢谢！

湖北佛佑天诚物业服务有限公司。

曾建国呈 2010-8-12。

物管公司考核资料 考核对象 要目

一、 综合要点 二、 关于公司方面 三、 关于管理模式 四、 关于驻场团队编制 五、 关于驻场骨干人员 六、 关于年度支出预算 七、 关于年度收入预算 八、 关于开办费及前期费用 九、 相关资料及附件

十、 “丽景湾”物业管理委托协议

物管公司考核资料（一）——综合要点 考核对象 公司资质：二级 公司总部地址 综 合 要 点 服 务 卖 点 1、对项目设计、开发、建设、验收、移交、日常管理提供全程指导建议、顾问及现场管理服务； 2、派遣精锐骨干，组建优秀管理团队，实施规范高效的内部管理，提供高品质物业管理服务； 3、导入三大管理体系，实施标准化物业管理； 4、实施流程再造，使管理体系融入项目管理中，不断整合提升； 5、实施酒店式物业管理服务，彰显业主尊贵； 6、实施封闭式管理，创造安全、舒适的工作、生活环境； 7、致力于共用设施设备的循环改进，实现物业的保值和增值； 8、设立“一站式”客户服务中心，构建高效的信息处理平台； 9、全心、全意、全员、全程、全方位为业主服务 10、实施“精细化”管理，用细节成就完美； 11、运用差异化管理策略赢得客户长期忠诚； 12、运用PDCA循环改进模式，不断改进，提升客户满意度； 13、实施品牌化战略，把物业管理项目塑造成物业管理精品项目。 1、 公开公平公正的企业机制； 2、 新型企业的灵活创新机制； 3、 追求卓越、精益求精的企业文化； 4、 全心全意全程全员全方位的服务精神； 5、 经验丰富的公司管理层和骨干员工； 联系人： 曾建国 湖北省武汉市武昌区千秋别墅1号 电话：13607111401 费 用 要 点 开办费：208090（不含装修费用，按我司VI体系要求装修） 前期驻场费：242622.06 年度费用标准：2074360.3 第一年费用补贴要求：95万元 标准年份费用补贴要求： ①第二年70万元 ②第三年35万元 说 明 详细数据见《收支预案》。

物管公司考核资料（二）——关于公司方面 考核对象： 南昌公司地址：/ 公司资质：/ 物 管 公 司 概 况 南 昌 公 司 概 况 典 型 楼 盘 考 察 联系人：/ 联系电话：/ 湖北佛佑天诚物业管理有限公司由深圳物业界湖北籍同乡会发起成立，会长担任公司总经理，公司管理层和骨干员工均在深圳国家一级物业管理企业担任中层以上领导职务，他们在管的项目遍及全国各大中型城市，物业类型涉及：高档写字楼、政府办公楼、高档别墅、商业物业、大型住宅组团、企事业单位后勤服务、高速公路、科技园及工业园区等。 先进的理念、优秀的品质、成熟的经验、经典的模式、丰富的人力资源、完善的体制和流程；公开、公平、公正的企业机制；追求卓越、精益求精的企业文化是我们立足湖北物业界的基础，我们将全心全意全方位的服务于广大业主，并努力提供物业管理增值和超值服务、附加和延伸服务、特色和差异化服务。 典型楼盘：山水龙城 公园家 保安管理：封闭式管理、24小时职守、人员物品进出管理规范、车辆及消防管理规范 保洁管理：着装统一、礼仪熟练，现场整洁、有序 档案管理：按照ISO9000体系制作，资料齐全、资料归档方式规范 客服管理：一站式服务、精细化服务、360度全方位服务 企业形象：以客户为中心，标准、规范 评 价 管理规范、理念先进；

物管公司考核资料（三）——关于管理模式 考核对象： 常 规 管 理 要 点 1、楼宇共用部位和共用设施设备的日常维护保养和管理：包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、上下水管道、雨水管、共用照明、供电线路、道路、化粪池、沟渠、井、电梯等 2、公共秩序维护管理：小区内交通、车辆停泊秩序管理；本小区内消防设施设备安全管理；维持公共秩序，包括安防监控、智能监控、巡视检查、出入口执勤管理。 3、共用绿地、花木、建筑小品和水景等及附属配套建筑和设施的日常维护保养和管理。 4、公共环境卫生管理，包括小区共用设施设备、楼宇共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集和清运（楼层不配垃圾桶，由住户将垃圾带下楼放于垃圾桶内）。 5、客户服务：日常入伙、装修、接待、受理投诉、回访等工作的开展，组织开展社区文化活动、向客户提供有偿的室内维修服务、制定小区的管理规章制度；管理、保存与物业管理有关的本小区工程图纸资料、竣工验收资料、产权资料和业主、物业使用人档案资料；法律法规规定的其他事项； 特 色 服 务 要 点 评 价 1“一站式”客户服务模式的运作； 2、三大管理体系的导入； 3、实施全心全意全员全程全方位的360度服务； 4、实施立业主论坛、公用邮箱、建短信平台等创新举措； 5、提供日常无偿及有偿的便民及维修服务； 6、家政服务； 7、房屋租赁代理服务； 8、开展入住其期的便民服务：职能部门进场办公、协助搬迁等； 常规服务标准、规范； 特色服务便民、高效。

物管公司考核资料（四）——关于驻场团队编制 考核对象： 部门 管 理 处 客 服 工 程 部 保 安 安管员 21 1 13 2 50 工程维修人员 3 岗位 项目经理 经理助理（兼客服主管） 客服助理（兼收费） 片区管家（事物助理） 编制 1 岗位人员要求 5年以上物业管理项目独立运作管理经验、大专学历、持物业经理上岗证。 月薪标准 4500×1 1 3年以上物业管理经验、大专学历、持物业经理上岗证。 3000×1 1 2 1年以上物业管理经验、大专学历、持物业管理员上岗证。 1年以上物业管理经验、大专学历、持物业管理员上岗证。 大专学历，5年以上工程经验，持有上岗证及技术等级证书。 2年以上工作经验，持有相应上岗证及技术等级证书。 3年以上物业小区安全管理经验，退伍军人，身高1.80米。 1400×1 1600×2 工程维修主管 1 2500×1 1600×3 安全主管 安管班长 1 3 2500×1 1300×3 身高1米7，年龄35岁以下，1年以上物业管理经验。 身高1米7，年龄35岁以下，半年以上物业管理经验。 高中以上学历，1年以上物业管理经验。 初中以上学历，有3个月以上清洁服务经验。 初中以上学历，有1年以上绿化服务经验。 1200×21 950×1 850×13 1500×2 66000 保 洁 说 明 保洁班长 保洁员 绿化工 合计 管理团队组建成员以有工作经验者或具有良好工作习惯，打造一支精干、高效、奉献、热情周到、积极主动的优秀管理服务团队。

物管公司考核资料（五）——关于驻场骨干人员 考核对象： 管 姓名：徐军 理 处 主 任 工 程 主 验。 管 保 姓名：姚磊 安 队 湖北荆州武警部队退伍军人，多家物业供职经验，现任职于山水龙城项目安管主管职务 年龄：38岁 从业时间：5年 学历：大专 毕业于武汉行政学院，曾任职深证金地物业、恒基物业的多家项目，在湖北汉蔡高速任项目经理。 姓名：孙建国 年龄：50岁 从业时间：10年 学历：大专 持机电工程师、特种设备操作员、物业管理经理证 工作经验丰富，曾在国家大型企业供职，并有深圳多家物业企业从业经年龄：30岁 从业时间：8年 学历：高中 长 客 姓名：蔡静 服 年龄：33岁 从业时间：6年 学历：大专 有酒店、导游和中国移动公司的客服经验，曾先后在深圳恒基武汉公司和江西公司从事客服工作，现任武冷项目前台主管。 主 管 评 价 从业经验丰富，从业时间均达5年以上，且有多年运作项目的经验；均有物业管理从业资格证

物管公司考核资料（六）——关于年度支出预算 考核对象： 序 1 2 3 4 5 6 9 10 11 12 13 14 15 说 明

费用科目 人员工资 人员福利 办公费用 公共水电费用 保洁易耗品 日常公共维修 电梯保养 设备维护 社区文化 不可预见费 管理酬金 税金 应缴基金 合计 月度费用支出为：172863.36元 年度费用支出为：2074360.3元 说明 项目经理1人、助理兼主管1人、客服1人、片管1人、工程4人、安管25人、保洁绿化16人 社保、福利、节假日加班费等 办公用品、通讯、固定资产折旧 设施设备运行费 清洁、绿化耗材、用水、垃圾清运、消杀费用等 供配电、供水、照明等 电梯维保、年检 供水、排污、智能化、照明、道路景观灯维护保养 小区举办社区互动文化活动 招待费、差旅费、采购交通费、其他不可预见的费用 管理企业基本酬金费用 法定税费 防洪基金、价调基金 / 金额（元/月） 66000 44800.70 1860 22509 1990 1670 5400 1370 2000 1000 15605.4 9628.26 400.00 172863.36

物管公司考核资料（七）——关于年度收入预算 考核对象： 标 准 年 度 收 入 预 算 住宅 建筑面积 60117.10㎡ 建筑面积 9339.15㎡ 车位数 35 车位数 222 收费标准 1.50元/㎡/月 收费标准 2.0元/㎡/月 收费标准 80元/月 收费标准 200元/月 148251.25 建筑面积 60117.10㎡ 建筑面积 9339.15㎡ 车位数 35 车位数 222 收费标准 入伙时间 实收率 年收入合计 54105.39 年收入合计 11206.98 年收入合计 1680.00 年收入合计 26640 实收率 95% 实收率 95% 实收率 95% 实收率 95% 年收入合计 85666.87 年收入合计 17744.38 年收入合计 2660 年收入合计 42180 商业 露天车位 地下车库 收入 总计 住 第 一 年 度 收 入 预 算 宅 商 业 露天车位 地下车库 收入总计 1.50元/㎡/月 自入伙开始全年按60%入伙 收费标准 收费标准 80 收费标准 200元/月 入伙时间 入伙时间 入伙时间 93632.37元 实收率 实收率 60% 实收率 60% 2.0元/㎡/月 自入伙开始全年按60%入伙 说 明

1、项目入伙第一年按入伙率60%计算物业管理费收入,停车按60%计算，收入与成本间差额约为95万元； 2具体数据详见《收支预案》。

物管公司考核资料（八）——关于开办费用及前期费用 考核对象：

科目 场所装修费 办公家私费 开 办 费 用 办公设备费 保洁绿化设备 工程维修工具 保安通讯设备 消防应急装备 后勤物资购置 服装费 合 计 前期驻场费用 （按月计） 总 计 总 计 说 1、小区的配套设施包括：小区卫生设施（垃圾桶、垃圾池）、小区标识制作（包括停说明 由甲方按我司VI体系要求装修即可 办公桌椅、沙发、茶几、档案柜等 电脑、打印机、复印机、传真机、过胶机、相机等 剪草机、垃圾车、高枝剪、绿篱剪、铁锹等 个人工具套件、应急水泵、电钻、铝梯等 对讲机、电话等 探照灯、消防斧头、防毒面具、消防靴等 床、电视、洗衣机、风扇、雨具、空调等 员工工作服 / 人员工资、社保、福利等 办公用品、通讯、住宿 办公用水电、住宿用水电 法定税金 5.8% / / 前期驻场费用需根据实际进场时间计算，根据项目金额 / 22250.00 45520.00 17545.00 20375.00 8150.00 3490.00 20110.00 70650.00 208090.00 110800.70 2860.00 1000.00 6650．32 121311.03 208090.00 242622.06 人员开支 行政开支 水电开支 税 费 合 计 开办费用 前期费用 情况一般提前2个月，每月发生费用121311.03元 / 450712.06 明 车场划线、行车线、道路标识、公益性标识等）由开发单位于楼宇交付前完成； 2、入伙资料印刷费用由甲方承担；

物管公司考核资料（八）——关于开办费用及前期费用 考核对象：

科目 场所装修费 办公家私费 开 办 费 用 办公设备费 保洁绿化设备 工程维修工具 保安通讯设备 消防应急装备 后勤物资购置 服装费 合 计 前期驻场费用 （按月计） 总 计 总 计 说 1、小区的配套设施包括：小区卫生设施（垃圾桶、垃圾池）、小区标识制作（包括停说明 由甲方按我司VI体系要求装修即可 办公桌椅、沙发、茶几、档案柜等 电脑、打印机、复印机、传真机、过胶机、相机等 剪草机、垃圾车、高枝剪、绿篱剪、铁锹等 个人工具套件、应急水泵、电钻、铝梯等 对讲机、电话等 探照灯、消防斧头、防毒面具、消防靴等 床、电视、洗衣机、风扇、雨具、空调等 员工工作服 / 人员工资、社保、福利等 办公用品、通讯、住宿 办公用水电、住宿用水电 法定税金 5.8% / / 前期驻场费用需根据实际进场时间计算，根据项目金额 / 22250.00 45520.00 17545.00 20375.00 8150.00 3490.00 20110.00 70650.00 208090.00 110800.70 2860.00 1000.00 6650．32 121311.03 208090.00 242622.06 人员开支 行政开支 水电开支 税 费 合 计 开办费用 前期费用 情况一般提前2个月，每月发生费用121311.03元 / 450712.06 明 车场划线、行车线、道路标识、公益性标识等）由开发单位于楼宇交付前完成； 2、入伙资料印刷费用由甲方承担；

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