52开发项目结算总结及成本分析及后评估报告

“某项目”结算总结及成本分析报告

紧张忙碌的2010年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。

第一部分 某项目结算总结

“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。

通过半年来艰苦细致的工作， 我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。 一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。截至2003年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元~2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照预算部2001年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。完成总包、分包和甲供材结算项目约 90项，涉及合同约 150 份，合同金额约 29000 万元，实现核减额4000 万元以上。（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）

二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。

三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进

与提高奠定了基础。

这次结算的经验包括专业上、管理上、配合上等诸方面，具体总结如下。

而深入、细化。但某项目项目前期控制工作薄弱，早期缺乏正确的指标。好在结算开始时，成本指标已非常明确，且包含两层含义，一是公司给预算部下达的总成本指标，二是部门内部将总指标分配到每个结算子项，使每项结算工作均有具体的核减指标。而且这个指标是一个要求较高的指标，是所谓“跳一跳才能达到的目标”。

在安排结算任务时，就将成本指标同时落实到具体预算人员头上。结算任务的分派既按专业分工，又考虑每个预算人员结算内容的关联性，并基本维持工作量均匀，以保证结算的整体进度。

关的指导思想，主张“只要我们有1条理由，哪怕对方有99条理由，我们也可以不付100%的钱”。公司于2002年 月 日又下发了《关于加强合约预算部工作的通知》，充分体现了公司领导对结算工作的高度重视和支持，这使每位预算工程师在审核中都可以坚持不放过一丝一毫对我方有利的因素，采取先尽可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使结算结果向我方倾斜。

为了某项目结算，我部专门制订了《某项目

结算管理制度》，经部门内部和相关部门的讨论和调整，由公司审批后成为指导某项目结算工作的管理制度，使预算部在结算审核过程中，统一了思想，明确了工作职责，规范了工作流程和采用了标准化的工作文件。

由于时间紧、任务重，预算部对某项目结算的计划

管理很重视，通过每周的部门例会，由部门经理安排任务，检查和督促完成情况。同时对各项结算中发现的问题在部门内部及时沟通，审核人、复核人及时向经理汇报，使问题得到及早解决。

补充了人员的不足，设立了副经理和园林专业预算师等岗位。部门还通过组织外出活动和给员工过生日，使大家加深了解，加强凝聚力，活跃了部门气氛，结算工作虽然艰苦，但也充满乐趣。

同结果的计算方法、套价方法均做计算和分析，多个口径比较，以期得到对我方最有利的结算结果，特别是对合同条文可以有不同理解或含义不清时。如，在4、5#楼结算中，对外墙面砖和装修砖（均为甲供材）的套定额（纸皮砖或块料）、采用单价（信息价或采购价）和如何计取费用、扣除超领货款等因素综合考虑，共比较了12种方案，使我方在就此分歧与乙方洽谈的过程中处于主动地位，争取到了有利的解决方案。尤其对于甲供材，全部进行合同量、订货量、定额定用量与实际领用量的对比，超领部分从结算中扣减。

视化工程量计算软件，通过使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。同时，为记录和查询结算审核情况，充分发挥计算机辅助管理的效力，我部建立了结算数据库，其中包含了合同目录、承包单位、结

算审核的人员、进度、合同价、结算报价和审定的价格、归档情况、以及索赔情况等，使领导能随时掌握结算进度和人员工作情况，特别是能全面记录交叉费用和应索赔的事项，防止出现漏洞。

理人员对每份结算进行会签，并通过与项目部、设计人员和档案管理人员的沟通，使预算部能更全面地掌握建设过程中遗留的问题，在结算中加以处理和解决。

10， 由于某项目项目资料不完善，许多结算必须的依

据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测量，以保证结算的真实性、合理性。

总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成

功的事后控制经验。但成绩之后也有不足。通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程（事前、事中和事后控制）实现。某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。目前，我们正在配合工程中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。

第二部分 某项目成本分析

一、总成本指标

某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。 1，

如前文所述，按我部2001年7月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本2.626亿，按建筑面积为123233平方米计算，每平方米建筑面积成本2131元；按销售面积为96102平方米计算，每平方米销售面积成本2733元（详见附表一）。

2，

由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计182万元（详见附表三）；

3，

除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约1360万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）；

4，

根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加919万元。

5，

由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左右。由于在大大小小各个分项上均存在这样的核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。

6，

某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。

综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积2172元，每平方米销售面积2786元。

详见下表。

1，总体水平

中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在

每平方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。若按2300元/M2计，某项目的工程成本将达到2.834亿元；更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%，总造价比三类下浮10%高出约10.5%。由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。

2，各项造价指标

《深圳建设工程价格信息》是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。

① 各专业工程综合指标（每m2指建筑面积）

上表对比结果显示，仅1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是1-3#楼大部分户

型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）。

②分项工程单位造价指标

1，主要工料指标（每100 m2建筑面积）

上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。另外1-3#楼用工较多，

主要原因是其中多数户型含室内装修。

2，土建工程成本构成分析 ①各项费用比例

②分部分项工程造价比重

3，项目建安成本构成分析

“某项目”结算总结及成本分析报告

建安成本项目 一、前期工程费用 ⑴临电施工 ⑵通信管线及迁移工程 ⑶电缆铺设工程 ⑷泵房迁移(含消防费用) ⑸周边建筑物监测(地质) 二、岩土工程 三、基础工程 ①桩基工程(含大临) ②沉降观测费 四、主体工程 ⑴1-5#楼主体工程 ⑵分包工程 a、塑钢、铝合金门窗制安 b、防火门供货及安装 c、入户门制作安装工程 d、人防工程 e、 1-3#楼送装修房木地板制安工程 f、4-5#楼观光电梯玻璃罩工程 g、 1-3#楼送装修房户内门制安工程 h、烟道工程 i、1-5#楼外墙涂料工程 j、1-3#楼送装修房门槛石、窗台板 制安工程 k、白蚁防治工程 l、水池防护 m、4-5#楼地下室外墙防水工程 n、观光电梯井道涂料工程 ⑶甲供材 a、 1-5#楼外墙面砖及 1-3#楼内墙砖 b、商品砼 c、4-5#楼烟道耐火砖耐火泥 d、4-5#楼外墙文化石 ⑷安装工程第 10 页 共 33 页

造价(元) 489,200.00 115,000.00 35,000.00 10,000.00 214,200.00 115,000.00 3,997,500.00 14,884,034.74 15,113,300.00 8,600.00 233,213,529.40 139,906,189.82 16,721,441.69 8,359,388.17 2,710,040.55 1,351,770.00 1,250,1

04.86 777,600.00 607,835.59 509,400.00 422,451.00 327,204.16 123,400.00 120,000.00 91,599.36 38,648.00 32,000.00 22,043,043.70 7,026,200.00 14,747,350.00 52,097.50 217,396.20 49,295,554.19

指标 3.97 0.93 0.28 0.08 1.74 0.93 32.44 120.78 122.64 0.07 1892.46 1135.30 135.69 67.83 21.99 10.97 213.89 6.31 4.93 4.13 3.43 2.66 1.00 0.97 0.74 0.31 0.26 178.87 57.02 119.67 0.42 1.76 400.02

比重(%) 0.18 0.04 0.01 0.00 0.08 0.04 1.48 5.52 5.61 0.00 86.53 51.91 6.20 3.10 1.01 0.50 0.46 0.29 0.23 0.19 0.16 0.12 0.05 0.04 0.03 0.01 0.01 8.18 2.61 5.47 0.02 0.08 18.295/23/2013

“某项目”结算总结及成本分析报告

a、常规水电 b、消防工程 c、通风空调 d、变配电设备及安装 e、发电机组消声环保 f、发电机设备安装 g、电梯设备及安装 h、燃气工程 i、水电甲供材 ⑸装修工程 ①住户大堂装饰 ②裙房外墙装修 五、室外配套工程 ①小区智能化 ②安装类 ③景观类 ④道路 ⑤信报箱制安费用 ⑥永久性导示系统 ⑦泳池设备 ⑧泳池装修 ⑨垃圾中转站 六、工程其他费 ①工程监理费 ②燃气工程监理费 ③工程勘察(详勘) ④工程设计费 ⑤工程造价咨询费 合 计

21,255,000.00 5,890,000.00 1,993,000.00 3,906,486.73 58,000.00 110,000.00 13,717,067.46 2,366,000.00 2,063,600.00 5,247,300.00 1,044,000.00 4,203,300.00 11,842,846.81 1,177,400.00 2,005,000.00 7,500,000.00 370,000.00 150,000.00 250,000.00 226,000.00 93,500.00 70946.81 5,087,100.00 1,400,000.00 75,400.00 95,300.00 3,316,400.00 200,000.00 269,514,210.95

172.48 47.80 16.17 31.70 0.47 0.89 111.31 19.20 16.75 42.58 8.47 34.11 96.10 9.55 16.27 60.86 3.00 1.22 2.03 1.83 0.76 0.58 41.28 11.36 0.61 0.77 26.91 1.62 2187.03

7.89 2.19 0.74 1.45 0.02 0.04 5.09 0.88 0.77 1.95 0.39 1.56 4.39 0.44 0.74 2.78 0.14 0.06 0.09 0.08 0.03 0.03 1.89 0.52 0.03 0.04 1.23 0.07 100.00

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5/23/2013

第三部分 几个典型事例的回顾和总结

由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的及时办理（按规定应在入伙后150天之内），我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。同时，为了配合财务成本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。因此，既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于完成任务。一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加入总包单位承包范围之外的工程造价9356万元，且比实际结算造价高出2868万元（详见下表）。

通过这件事，我们总结出经验如下：

① 首先必须做通施工单位的工作，使之配合，最好在合同中明确有关时间、内容（如在其承包总造价中包括分包和甲供部分的造价）、数额的要求；

② 为防范风险，一方面在双方盖章的相关结算书上注明只作为三算单办理的文件不是双方付款依据，另一方面，设法使施工单位在甲乙双方确认真正的结算数据之前拿不到定额站出具的三算单；

③ 做好咨询公司的工作，保证在造价的数额上和时间上满足我们的需要，并不会做不利于我方而利于施工单位的事；

④ 通过我们自己的关系或咨询公司的关系做好定额站的工作，使之不会节外生枝；

⑤ 公司作好两手准备，由开发部尽量做通国土局的工作，万一三算单不能及时办理，也不致严重影响房产证的办理；

⑥ 我们必需全面而深入地掌握三算单办理的所有细节要求，保证所需资料的完备，在办理中争取主动。

总之，三算单的办理，是我部配合公司项目建设过程的一个重大事项，各个项

目的背景和情况不同（如投资主体的比例，施工单位的具体情况），可能出现不同的问题，需采用不同的办理方式。不论怎样，我们都要认清情况，明确目的，在解决问题的过程中积累经验。

4#楼电梯大堂原经过招标确定由广东鹏达施工，后因照顾某种特殊关系而转由深圳市建筑装饰（集团）有限公司，具体负责人是李大荣（此人与土地合作方有亲戚关系）。合同于2002年3月6日签定，合同价定为15.6万元，略低于与广东鹏达所签合同的15.96万元，（计算公式：177688.278*370000/411828.3=159640.95元）。工程竣工时间为2002年8月20日。

8月23日，收到李大荣报来的结算书，结算申报总价￥767564.17元，超出合同价￥611564.17元。当时正是总包工程结算压力很大，时间极为紧张的时期，但此事因关系到朗园项目的合作方，公司某位副总督促我们尽快完成，于是部门经理安排预算人员在周末加班审核此项结算，一周内完成了初审和复核。由于结算资料中没有竣工图作为工程量计算依据，仅有7份经项目部签署的《增加工程现场签证单》，结算只能以合同加签证的方式进行。鉴于造价增加较大，且签证内容只有增加，没有减少，为确保施工内容的真实性和工程量的准确性，我们办理了会签表，请项目部确认①是否签证内容全是新增项目，与原承包合同内容有无重复；②是否签证中有对原承包内容做更改，需扣减原合同造价的情况。十多天后，项目部将会签表反馈回来，对我们的提问没有做任何正面答复。此时，预算部一再被要求尽快完成结算，我们只好先做出审核结果（51.2万元），并特别就其中问题做了情况说明。随后，主管工程的副总专门召集预算部、项目部和原设计部的有关人员共同核实其施工内容和数量，发现签证单中确实包含较多原合同内的施工内容，存在应扣减的部分未扣减的问题。但是，由于时间关系，这时已经无法详细核对每条签证并实地测量具体数量了；而且，李大荣认为甲方已经签证，说明甲方已经认可施工内容和工程量，不能出耳反尔，加上他已经在与我部核对过程中知道了51.2万元的初审结果，所以不同意再作调整。于是部门经理亲自与李大荣洽谈，商定结算价为49万元。

另一方面，我部审核的单价在会签过程中被某同事看后认为有些价格偏高，并直接向公司领导汇报。对此，我们在结算办理完成后，重新复查了原审核结果，严

格按合同价、定额价和经确认的市场价计算。复查结果表明，合理的总价应为50.48万元，略低于原审核的51.2万元，但高于结算审定的49万元（详见下表）。原审核单价中存在未严格执行合同价和定额价的现象，有的偏高，有的偏低，总体来说，土建施工内容单价高于定额，装饰施工内容单价低于定额。

经过这件事，我们得到以下几点经验和教训。

①结算必须坚持原则，不受干扰，不论是来自公司内部还是外部的干扰，不论是时间关系还是结算对方的特殊关系，都不应成为影响结算质量的因素；在任何情况下，都必须严格要求、严格把关。

②不能太相信施工单位，要提高警觉，施工单位往往是不够诚实，总想钻空子的，比如这次签证中包含了合同范围内施工内容，且只报增加，对改掉的项目不扣减；特别过分的是施工单位竟然在已签好的签证单上擅自加入一些内容，若我部对原件没有直接留底，则无法查出；

③成本控制绝不仅仅是预算部的责任，各相关部门必须加强成本意识，以高度的责任心保证工作的质量，这样才能杜绝浪费，反之则必然加大成本，增加结算的难度。例如此项结算中，设计变化大，且在现场的临时增加和变化的内容较多，事后又未做好书面记录或督促施工单位完成竣工图，仅以签证方式体现。但是签证的审查也不够严格，出现了内容重复和只增不减的问题；签证的表述含糊，对施工方

法、用料不说明，对签证发生的原因不说明，影响计价的准确性；还存在签证工日较多，有实物量还签工日的现象。

④签证单的管理和保存是十分重要的，应有严密的签署流程和发放使用制度，此次结算中部分签证单预算部始终没有看到原件，还有签证单被篡改的迹象；

⑤从为了工作的角度出发，该弄清楚的问题一定要追究到底，不能轻易放松要求。虽然这样容易产生误会，得罪一些人。如这次项目部对会签中提出的问题避而不谈，我们也不好再强求，后来主管领导出面核实情况，才了解到确实存在我们所担心的签证与合同内容重复的问题。另一方面，我们自己也要注意加强沟通，争取相关部门的配合。我们认为，部门或个人相互之间有工作上的意见和建议应直接沟通、当面提出，不应背后搞小动作，影响工作氛围和工作效率，使简单问题复杂化，甚至造成鹬蚌相争渔翁得利的后果，使公司蒙受损失。只要出发点是一致的，即把工作搞好，就没有无法解决的矛盾。

⑥我们在今后的结算审核中要注意：1）结算复核人发现审核中的问题时要不碍情面，提出修改意见，原则性的东西一定要坚持。2）结算价格的依据需坚持合同价第一、定额及信息价第二、市场询价第三的顺序，一定要有切实可靠的价格依据，不要受施工单位报高价的影响。3）在结算数量上，也同样不能受施工单位上报方式的影响，有实物量一定按实物量测算一下。4）对有疑问的、不合理的签证，结算人员有责任和权利要求相关部门和人员配合核查，必要时共赴现场了解实情。5）结算结果未完全成立之前，尽量不要让乙方知道，避免造成我方被动局面。

3，钢筋的审核

工程成本中钢筋的成本是一个较为重要的组成部分。首先，钢筋工程的造价占土建工程造价的15%以上， 若去掉分包和甲供材，其造价占总包工程造价的比例更高，达到25%以上。其次，钢筋的用量是反映工程设计的经济合理性的一个重要指标，不同的设计相差较大。此外，钢筋的抽量计算繁琐，始终是预结算中的难点问题之一。为了保证结算进度和质量，某项目的钢筋审核委托给某咨询公司进行，但审核效果并不理想，指标不完全合理（详见下表）。

审核的详细过程和问题如下：

① 为了方便咨询公司计算，我们提供了施工单位的钢筋下料单，但这反而使咨询公司有可能不按图纸计算；

② 从咨询公司在施工单位下料单上所做标注推测，有可能仅核对部分下料单而其他采用相同核减率指标推算，事实证明了我们的推测；

③ 咨询公司提交初步结果时，我们的分析不到位，只抽查了局部的计算结果，没有从总体指标的分析和对比上发现问题，延误了时间。后来发现指标上存在明显不合理时，又内部组织人力计算两个标准层，将结果反馈给咨询公司，促使对方复查其结果；

④ 目前，对方已复查并坚持其审核结果，我们虽从指标上感到不合理，但又未能自行计算或另外委托以证明我们的怀疑，就此不了了之，在总包的结算中仍采用其数据；

⑤ 该咨询公司负责某项目钢筋审核的人员于审核之后就离开了该公司，具体原

因不明，可见对咨询公司的一些个人行为我们是无法把握的；

总之，通过这次钢筋审核，我们认为委托咨询公司开展造价业务，必须解决对其质量的把握和控制问题。可以采用以下一些方法：

① 通过考察和合作，找到有信誉和质量保证的咨询公司作为合作伙伴； ② 通过研究和经验积累，建立一套有效的检查办法和控制指标，对咨询公司的造价成果作到心中有数；

③ 通过合同的约束，对咨询公司的造价成果文件提出严格要求，如详细的指标分析、计算底稿和电子文档的提供，监督其计算过程和方法，同时也为今后的变更和调整提供方便；

④ 采用有效的奖惩办法，约束咨询公司的行为；

⑤ 如有条件可同时委托两家以上咨询公司背靠背同时进行，预算部对其结果横向对比，万科常采用此方法。

一般看来，某项目这么大的建设项目中，水电费只是很小的一部分，其实不然，自2002年4月以来，某项目电费我司共代交199万元，11月7日抄表到户后停止代交；代交水费44万元，且目前还在代交，水电费合计约243万元（详见下表）。

自水电费从总包交转由我方代交后，其扣除问题没有很好地解决。由于没有明确的计量，缺乏详细的记录，水电用量的分摊上存在随意性，在结算中施工单位往往不接受，难以扣除；尤其电费方面，数额大，问题却更多，几次抄表的数据意义不明，分摊后总数对应不上，电费单价难以计算。为保证我司不吃亏，预算部采用了多种计算方法对比，对电的单价计算出几种不同标准，针对不同施工单位采用，使我方最终在结算中的水电费方面收入大于支出。（详见下表）

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