经典：中原重庆九龙仓江北嘴商务中心商业地块商业市场研究与定位报告186p

九龙仓江北嘴商务中心A10、A11商业地块

市场研究与定位报告

重庆中原顾问事业部

Chong Qing.05.2010

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内容说明

本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象。

注：此部分主要是写字楼和公寓部分。

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1、项目分析

2、问题界定

3、市场分析

4、项目战略方向定位

项目属性界定

开发企业背景简析

项目价值分析

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Code of this report | 4 ? Copyright Centaline Group, 2010 CBD

本项目

解放碑

商贸中心

江北嘴

商务中心 弹子石

配套服务中心 规划性质 CBD 中央商务区是以现代商务为核心，最具影响的金融、商

务、会展区域，并集高档酒店、写字楼及商务公寓为一体、

交通最便捷、基础设施及配套服务最一流的现代都市中心。 用地规模 重庆中央商务区的总用地规模为5-6平方公里。其中硬核地区为4平方公里,由解放碑、江北城、弹子石组成，构成重庆未来的商务金三角。 解放碑：主要承担商贸功能，同时包括商务办公职能，面积

0.92平方公里；

江北嘴：承担商务办公职能，包括一部分商贸职能，面积2.4

平方公里，总规模560万平方米；

弹子石：承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、

文化设施等。

Code of this report | 5 ? Copyright Centaline Group, 2010 记忆之城

未来之城 本项目

>江北城包括“记忆之城”和“未来之城”。

>“双城”将分五大功能区 ：商务办公区、

综合服务区、混合使用区、休闲娱乐区和配

套居住区。

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轻轨9号线

轻轨6号线

轻轨9号线

轻轨6号线

千厮门大桥 黄花园大桥 朝天门大桥 北

滨

路 北滨路 轻轨站 轻轨站

>项目交通便捷，项目周边有江北城的主干道“江北城大街北路”与“东升路”连接； >项目西边有轻轨9号线和6号线的江北城站点； >项目所在的江北城未来通过黄花园大桥、千厮门大桥、朝天门大桥与渝中、南岸连接；

>随着规划中的朝天门过江隧道开通，项目所在的

江北城与解放碑朝天门、弹子石等区域紧密联系，

正真形成重庆CBD 核心区。

Code of this report | 7 ? Copyright Centaline Group, 2010 分区编号 地块编号 用地性质 用地面积(亩) 建筑面积（万㎡） 建筑密度(%) 容积率 绿地率(%) 集中绿地（㎡） 建筑限高(m) A10 A10-

1/03

C22 8.1 4.32 45% 8 10% 270 150 A10-

2/03

C22 23.4 12.48 60% 8 5% 390 100 A10-

4/03

C22 9 4.8 45% 8 10% 300 150 小计

43.5 21.6 A11 A11-

1/03 C22 31.5 23.1 50% 11 15% 1050

300 共计 75 44.7

A11 A10-1

A10-2 A10-4 1、地块土地集约利用率极高，需要多种物业的档次完全协调；

2、纯商业用地条件，物业发展方向锁定为商务写字楼、酒店、服务公寓、商业等；

3、建筑限高100米、150米、300米，考虑到周边可利用的资源尤其是江景资源建，需要重点考虑周边业态的建筑高度，研究项目的可视性价值及其利用。

地段极度稀缺全新CBD核心的大型城市综合体

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1、项目分析

2、问题界定

3、市场分析

4、项目战略方向定位

项目属性界定

开发企业背景简析

项目价值分析

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九龙仓集团创始于1886年，集团实力雄厚，综合资产达1740亿港元，以发展香港和内地两地地产及基建业务为策略重点。

九龙仓集团

海港企业

现代货箱码头

天星小轮

香港空运货站

马哥孛罗酒店

C!ty'super

会德丰地产（香港、新加坡）

有线宽频（有限电视、骄阳电影）

……

物业

运输

码头

通信

酒店

商贸

……

九龙仓集团涉足行业

?香港的海港城及时代广场是九龙仓集团的核

心，共占集团资产总值的47%，营业利润的58%；

?九龙仓集团在香港和内地开发经营着多个城

市综合体项目，也有丰富的开发和经营经验。

>九龙仓集团致力于“创建明天”，内地市场正是

集团开拓新“明天”的所在地；

>九龙仓集团截至2008年底，土地储备达1亿平方尺，

内地业务主要分布在长江经济带，重庆作为内地业

务的重点之一。

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1、项目分析

2、问题界定

3、市场分析

4、项目战略方向定位

项目属性界定

开发企业背景简析

项目价值分析

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Code of this report | 12 ? Copyright Centaline Group, 2010 高区域价值：地段极度稀缺的新兴CBD 核心区 大型城市综合体：包含商业、酒店、写字楼、公寓等多种业态

开发主体雄厚实力：九龙仓具有雄厚的资金实力和多个城市综合体的开发和经营经验 打造标杆型城市综合体

通过土地价值最大化来实现项目利益最大化

1、项目分析

2、问题界定

3、市场分析

4、项目战略方向定位

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怎样才能建立标杆型城市综合体？

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战略层面项目中的写字楼、商业、酒店、公寓物业之间的关系？哪种物业能树立标杆？

策略层面怎么树立标杆？

1、项目中的各种物业可能的影响力，树立

标杆形象的可能性？

2、项目各种物业所处的市场环境如何？未

来面临怎样的竞争环境？如何准确地定位？

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Code of this report | 16 ? Copyright Centaline Group, 2010 写字楼

商业 酒店 公寓 体量

约28万方 约9万方 约3万方 约5万方 可能辐射

范围

随着中国第四城的发展，可能辐射东盟、亚洲甚至全球 主要辐射重庆，西南地区范围内 商务配套 商务配套 树立标杆

的可能性 ★★★★★

★★★ ★★ ★★ 项目的各类物业中，“写字楼”是最能树立标杆形象的产品 公寓

写字楼 酒店

商业 商务标杆产品 商务配套产品

价值最大化产品 商务产品链

写字楼的标杆形象

“形”

“神”硬件和软件两方面引领重庆写字楼市场发展

甑选顶级和高端的客户进驻

①区域价值机会分析

②供应市场机会分析

③需求市场机会分析

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1、项目分析

2、问题界定

3、市场分析

4、项目战略方向定位

供应市场分析

需求市场分析

区域价值分析

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Code of this report | 19 ? Copyright Centaline Group, 2010 环渤海 长三角 珠三角 西三角 重庆

>两江新区： 2009年2月5日，国务院在国家战略

层面正式研究设立“两江新区”，是中国的第三

个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨

海新区；

>五个重庆建设： 2008年7月20日，首次在市委三

届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为重庆的战

略决策； >314战略：中央给重庆制定的“314战略部署”即三大定位，一大目标，四大任务；

>寸滩、空港、西永综合保税港区：中国内陆首

个海陆空综合保税港区。

重庆的五大定位：我国重要的中心城

市之一、国家历史文化名城、长江上

游经济中心、国家重要的现代制造业

基地、西南地区综合交通枢纽。

《财富》第五次进行“中国最佳商务城市”调查：

?劳动力供给最理想的城市

1.上海

2.北京

3.深圳

4.成都

5.广州

6.西安

7.南京

8.杭州

9.武汉 10.重庆

?未来最具发展潜力的城市

1. 上海

2. 天津

3. 杭州

4. 青岛

5. 宁波

6. 苏州

7. 重庆

8. 武汉

9. 北京 9. 大连

?2010年4月，中国社科院发布报告，列举了中国未来10年最具潜力的24个城市，其中一线城市4个，年青的直辖市重庆比肩北京、上海、天津三个国际化大都市，成为中国第四城。

?今年2月初，在城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中，重庆就凭借政治、经济、文化、社会等诸方面的综合优势，看齐上海、北京、天津、广州等四个区域性中心城市，跻身国家五大中心城市之列，成为西部经济社会发展的“引擎”。

?2010年1月，美国《时代》周刊亚洲最佳投资城市评选活动中，重庆成功超越日本东京，高居数千个亚洲城市第七位。

?2010年2月，英国《金融时报》亚洲未来城市评选活动中，重庆首次入选子榜单，再一次位居最佳外国直接投资促进策略城市榜单第七位。

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图：重庆都市区近年来国民经济发展状况

数据来源：重庆历年统计年鉴和公报图：近年重庆市都市区产业结构发展情况表（单位：亿元）

图：重庆市近年利用外资情况（单位：万美元）

图：近年世界500强进驻重庆地区的数量（单位：家）

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