河北省2016年下半年房地产估价师理论与方法：比较法适用的估价对

河北省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估

价对象考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为．【2005年考题】

A：4580万元

B：5580万元

C：6580万元

D：7580万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：40

B：42

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

3、开发经营期的起点是假设的。

A：开工日期

B：取得估价对象的日期

C：取得待开发土地的日期

D：开始出售开发完成后的房地产的日期

E：工业用地的监测点评估价格

4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资

B：土地开发投资

C：其他投资

D：生产性投资

E：借款合同

5、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。

A．0

B．1

C．2

D．3

6、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分

歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。

A：48．5

B：49

C：51

D：45．5

E：借款合同

7、下列关于变形缝，表述错误的是。

A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝

B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝

C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝

D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑

E：执行层的组织协调

8、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1084元/m2

D．1141元/m2

9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：同一估价原则、同一估价时点

B：司一估价目的、同一估价方法

C：同一估价目的、同一估价时点

D：同一估价原则、同一估价日的

E：工业用地的监测点评估价格

10、一般而言，认知价值定价法所定价格__价值定价法所定价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．低于等于

11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章

12、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范围内的类似地

D．A或C

13、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。

A．人力资源和社会保障部

B．住房和城乡建设部

C．所在地省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

14、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新

C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格

15、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。

A：3个月

B：6个月

C：9个月

D：一年

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

17、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

18、城市详细规划的对象是。

A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域

B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域

C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域

D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域

E：执行层的组织协调

19、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值

B．现金后期值

C．净现金流量

D．现金流量差值

20、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。

A．购买房地产公司股票

B．购买土地使用权

C．购买新建商品住房

D．购买存量商品住房

21、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

22、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。

A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格

C：现时该房屋的房改成本价

D：当时该房屋的房改成本价

E：工业用地的监测点评估价格

23、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605

B．600

C．650

D．550

24、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产

25、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。A：交易情况修正

B：交易日期调整

C：房地产状况调整

D：区域因素调整

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是。

A：就业增加

B：污染增加

C：税收增加

D：职业收入增加

E：执行层的组织协调

2、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。

A：最乐观预测值

B：最悲观预测值

C：最可能预测值

D：最客观预测值

E：最接近的预测值

3、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

A：价值相对指标

B：结构相对指标

C：强度相对指标

D：动态相对指标

E：时期相对指标

4、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是__。

A．农用地

B．工业用地

C．建设用地

D．乡镇企业用地

5、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。

A：房地产开发贷款

B：土地储备贷款

C：个人住房抵押贷款

D：个人住房公积金贷款

E：在建工程抵押贷款

6、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。

A：投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发

B：投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分

C：投保单又称保单

D：暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效

E：保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力7、投资机会研究分为一般投资机会研究和__。

A．详细研究

B．粗略研究

C．特定项目的投资机会研究

D．建设项目的投资机会研究

8、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。(2006年试题) A：措施费

B：规费

C：利润

D：企业管理费

E：税金

9、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由__批准。

A．国务院

B．W省人民政府

C．A市人民政府

D．B县人民政府

10、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用__原则进行核算。A．双项财政制

B．单项财政制

C．权责发生制

D．权责利用制

11、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是

A：出租率

B：基准收益率

C：成本利润率

D：财务杠杆比率

E：借款合同

12、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是．(2008年试题)

A：地价

B：建造成本

C：贷款利率

D：资本化率

E：借款合同

13、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式有两种。

A：合伙企业

B：中外合资企业

C：有限责任公司

D：股份有限公司

E：国有独资公司

14、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。(2007年试题)

A：目标定价法

B：成本加成定价法

C：随行就市定价法

D：价值定价法

E：借款合同

15、风险辨识常用方法包括（）等。

A．专家调查法

B．解析方法

C．故障树分析法

D．幕景分析法E．蒙特卡洛法

16、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分

B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态

E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴

17、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括__。

A．书面租赁合同

B．《房屋所有权证书》

C．当事人的合法身份证复印件

D．市、县人民政府规定的其他文件

E．当事人的合法身份证件

18、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。

A：3000

B：5000

C：6250

D：8000

E：执行层的组织协调

19、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易

B．合法产权

C．合法使用

D．合法处分

E．合法区位

20、不符合选取标准临街宗地要求的是。

A：一面临街

B：土地形状为正方形

C：临街宽度与临街深度的比例适当

D：用途为所在路线区段具有代表性的用途

E：容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率

21、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

22、具体的评价方案中加以明确的内容包括。

A：开发项目拟建设的物业类型

B：开发项目的规划设计条件

C：建筑面积的规模和物业档次

D：合作方式与合作条件

E：拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

23、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括。

A：当事人的名称和住所

B：土地界址、面积

C：宗地平面界址图

D：开发投资强度

E：市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件

24、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。

A：保留价不同于起拍价

B：保留价同于起拍价

C：起拍价可以低于保留价

D：起拍价可以等于保留价

E：起拍价也可以高于保留价

25、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。

A．大于名义利率

B．小于名义利率

C．等于名义利率

D．等于周期利率

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