告别负利率 镇江楼市路向何方

告别负利率 镇江楼市路向何方

——刚需市场有望迎来回暖

据国家统计局日前发布的最新数据显示，2月份CPI同比涨幅3.2%。同期，银行一年期定期存款基准利率为3.5%。银行一年期存款利率经历了整整两年的实际负利率后首度转正。在漫长等待以及不停“较量”，银行存款利率终于跑赢CPI。那么它对楼市会带来什么影响？会给镇江楼市带来微妙的变化吗？

实际负利率格局终结 货币政策调控空间或已打开

新浪镇江房产讯：自2010年10月20日起，中国进入加息周期，尽管央行连续5次上调存款利率累计125个基点，但由于同期物价上涨幅度更为迅猛，以至于过去整整两年居民存款利率始终未能跑赢CPI，普通民众将积蓄存入银行，实际上意味着财富缩水。 实际利率转正，是货币调控政策不断发力得已实现的结果，但并不意味着通货膨胀已经远去。2月份，CPI较上年同期上升3.2%，低于1月份4.5%的升幅，其中，食品价格较上年同期上升6.2%，涨幅较1月份的10.5%大幅回落。因此，CPI大幅下降，被认定的重要原因是季节因素导致食品价格涨幅回落。考虑到输入性通胀、生产要素成本上升等因素，控制通胀的形势仍然很复杂。温家宝总理今年的政府工作报告中：CPI涨幅将控制在4%左右，与去年目标相当。

但长达两年的负利率状态得已终结，意义重大。“实际负利率的结束，给了所有市场主体一个放松一下的理由，货币政策承担的调控预期也立时趋向缓和，或者说，这种预期变得更容易管理了。”兴业银行首席经济学家鲁政委3月13日在接受中国房地产报记者采访时表示。应该说实际负利率的转正，给当前的货币和信贷政策都拓展了操作空间。

但多数市场人士认为目前的货币政策调控将以数量型工具为主(即下调存款准备金率)，价格型工具为辅(降息)。不过，近期货币政策的明确转向不会出现。 对房地产市场的影响是双向的

通胀得到初步抑制，负利率转正，给货币政策微调打开了空间，多数经济学家预期年内存多次下调存款准备金率的机会，若经济增速持续放缓，CPI下行延续，降息也将水到渠成。 尽管目前开发贷仍被收紧，但所释放的信贷额度有可能借道流入楼市，而利息降低将减轻房贷一族的还贷压力，这些都将间接利好楼市。

此前的负利率状态，普遍老百姓将钱存入银行，实际是一个财富缩水的过程，造成部分社会闲置资金进入资产市场和房地产投机市场。利率由负转正后，银行存款的保值增值能力会增强，一部分存款将回流银行体系，房地产投资保值增值功能相对剥弱。可减少不合理的投机、投资性购房需求，但以刚性需求作为支撑的市场则影响不大。

镇江刚需市场回暖可期

据《镇江市2011年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2011年末全市金融机构各项本外币存款余额2474.45亿元，若未来下调存款准备金率，以此推算，每下调0.5%，可释放银行放贷规模约12亿元。镇江润达房地产开发有限公司总经理李玉虎曾表示：存款准备金率下调，市场资金面将有所松动。房企虽然不能直接受益，但对楼市会有积极影响。 在经济下行风险加大，企业商业贷款风险上升的背景，个人住房贷款反而成了“香饽饽”，成为各大商业银行争取的重点对象。目前各大银行首套房贷利率已回归基准，放贷速度明显加快。这一定程度上激发了部份刚性需求者入市。进入2月份，我市商品房成交比较乐观，周成交量同比节节攀升。3月第一周我市商品房销售252套，第二周成交240套，刚性需求成功推动镇江楼市迎来“小阳春”行情。

乐居近期编辑近期走访各大楼盘了解到的信息，近期成交的多以低首付、面积为70-110平的中小户型为主打，总价多在35-60万左右。性价比较高的楼盘，如圣地雅格、永隆城市广场、风景城邦、科苑华庭、恒 大绿州受到了广大置业的欢迎，近期成交热络。 不少业内人士表示：镇江市场近期的回暖，是被压抑已久的刚性需求在多重利好的推动下自然释放的结果。

存款准备金率下调，也为首套房贷利率优惠打开了空间，最近越来越多的城市首套房贷利率都出现了一定程度的优惠，而央行也表态支持首贷房贷利率优惠，可以预期的是首套房贷利率下调只是时间问题。

如果首贷房贷利率优惠政策在镇江得以“落地”，加之各房企的让利促销，镇江刚需市场有望迎来回暖。如果市场连续出现价平量增或者价跌量增，那么市民抄底时机就不远了。 目前越来越多的消息信号暗示，刚需族置业将在今年全面释放。主打刚需牌，抓住有利战机，是镇江房企决战今年楼市的重中之重。(聂伟) 延伸阅读：

央行行长周小川：存准率理论调整空间很大

央行行长周小川在十一届全国人大五次会议新闻中心举行的记者会上，回答上海证券报记者提问时指出，“现在存款准备金率的水平是20%出头，但是我们也有过比较低的时候，上世纪九十年代末期，存款准备金率只有6%。”从国际上看，其他一些国家的存款准备金率还有过更低的水平，因此从理论上讲，我国存款准备金率调整的空间可以非常大。 链接：http://zhenjiang.house.sina.com.cn/news/2012-03-23/085212140.shtml 首套房贷利率放松几成定局 下调只是时间问题

“早在此前，工、农、中、建四大行在北京召开座谈会，提及基准利率之内根据风险原则合理定价，此会议的召开，很可能是给房贷政策放松事先吹风。”一位从事房贷工作多年的业内人士告诉记者，目前已有消息，四大行将在近期出台针对首套房贷利率的优惠政策，即针对符合贷款条件的客户都给予最高8.5折的优惠。

链接：http://zhenjiang.house.sina.com.cn/news/2012-03-23/085112138.shtml 相关知识点：CPI

CPI是“消费者物价指数”(Consumer Price Index)的简写，是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般市场经济国家认为CPI在2-3%属于可接受范围内，当然还要看其他数据。CPI过高始终不是好事，高速经济增长率会拉高CPI，但物价指数增长速度快过人民平均收入的增长速度就一定不是好事，而一般平均工资的增长速度很难超越3-4%。

(文\\聂伟)

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