金准数据中国长租公寓研究报告

金准数据中国长租公寓研究报告 编制机构：金准数据 发稿时间：2017-3-6 金准数据

http://www.focus123.cn

金准数据中国长租公寓研究报告

中国长租公寓类市场从2014年开始，在金融资本的推动下，已经渡过了初创期，接下来将进入快速发展的规模性市场增长期。

最近，中国著名证券研究机构国泰君安证券的侯丽科、申思聪、卜文凯联合发布了长租公寓市场的长篇深度研究报告。报告关于长租公寓市场的发展最新发展态势、商业模式和市场品牌竞争局势等方面都做了全方面的分析。 下面我们来看这篇报告的主要内容。

1投资逻辑

在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。 市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速，而且在重资产运营模式下，对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。而我们认为：

1）不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。从需求层面来看，随着租房群体对于租房质量要求的提高以及居住观念的转变，对于机构提供的租赁房源需求将逐渐上升，至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右；而从供应层面而言，预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间，假定2016年底该数量为200万间，到2020年的年均复合增速达到50%，空间和增速都超出市场预期。

2）资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面，国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。根据我们不完全统计，已经有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将持续，另外类REITs金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。在租金为本的运营模式下，国内独特的居住社交生态圈的模式有望成为运营商新的发力点，抢占租后服务的市场，从而增强客户黏性，获得更高的议价能力。

第1页

金准数据

http://www.focus123.cn

长租公寓市场仍然存在着许多瓶颈，我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。具体而言，包括市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾三个瓶颈。

综上，我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商；在集中式公寓方面，魔方公寓由于其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独角兽”，预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如依托其中介服务商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。 此外，我们对国内长租公寓的商业模式和未来发展方向也做出了自己的思考。具体而言： 国外的长租公寓运营商如EQR主要以资产增值和租金来源为主的模式。美国最大的长租公寓运营商EQR依托美国成熟的REITs市场，通过大规模的融资在上市前十年快速扩张，低价积累了大量的优质房产；而2002年以来通过剥离低收益资产，在经历了近十年的调整期后盈利水平再次回到高点，资产质量也进一步得到优化，获取了较高的租金溢价和入住率。而EQR近几年的营业收入全部来源于租金收入。

国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本，服务为王。1）国内长租公寓运营商一方面面临着资金的掣肘，另一方面长租公寓起步较晚，在优质的公寓资源获取方面难度较大，因此难以实现资产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最重要的收入来源，因此将以租金为本。2）在整体盈利水平较低的情形下，租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。

借鉴国外运营商的发展经验，结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。①精细化和差异化包括客户群体的细分和产品切入，目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重，需要通过更精细的产品和差异化的服务脱颖而出；②社区化和平台化主要是打造居住和社交生态圈，对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要，也是未来收取租金溢价和租后服务收入的前提条件；③金融化和信息化主要为了解决长租公寓的规模化运营问题，长租公寓运营商本质是资产管理平台，金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。

第2页

金准数据

http://www.focus123.cn

图1：本文整体研究框架

2天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期

天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋

政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、规模化租赁企业的发展，预计具体扶持政策将陆续出台。2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度，优惠力度之大、覆盖租房租赁产业链之广为租赁市场的发展打开了通路。在2017年中央经济工作会议报告中也明确提出，加快机构化、规模化租赁企业的发展，在2016年的经济工作会议报告也明确将鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

第3页

金准数据

http://www.focus123.cn

表1：在去库存背景下，房屋租赁政策持续加码

在住房租赁市场顶层设计文件出台之后，全国各地区政府纷纷响应。商改住大势所趋，长租公寓迎来黄金发展时代。根据品橙旅游的统计，在国务院办公厅纲领性文件出台后，已有包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等十余个地方做出响应，给予租房市场相应的政策支持。国务院《意见》中明确指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。而地方出台的具体文件也明确支持商改住的实行，长租公寓发展的资源层面得到政策支持。 政府政策支持主要从市场、金融、财政等角度给予住房租赁市场支持。

①市场方面，商改住全面铺开，鼓励租售并举的制度，并大力支持租赁房屋的建设与发展；②金融方面，允许提取公积金支付房租，开展REITs试点，给予住房租赁市场金融支持等；③财政方面，对于住房租赁市场给予一定的税收优惠等。

第4页

金准数据

http://www.focus123.cn

②单间年度营业收入约为1.8万元，折合为1500元/月/间，而根据长租公寓面对的群体来看，租金收入应当高于这个数据。根据世联行的测算，13万间带来的年营业收入约为23.4亿元，折合约1.8万元/间/年，尽管我们认为单间年收入会超过1.8万元，谨慎起见，我们仍以此作为基期收入数据。

③平均租金增长率预计增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续我们整体取5%的增速。

图4：6个城市平均租金增速约为5%

图5：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大

第10页

金准数据

http://www.focus123.cn

④长租公寓业务的净利润率在稳定阶段预计为12%。根据世联行的公告，其拟投资的长租公寓业务净利润率约为12%，此数据与资源获取能力和运营管理能力关系较为密切，由于缺乏更准确的数据来源，我们以12%为基准，且预计这一数据后续变化不大。

图6：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50%

根据上述假设测算，到2020年长租公寓市场潜在营业收入近2200亿元，总体净利润规模在250亿元左右。上述测算整体偏保守，由于长租公寓面向群体偏高端，因此租金收入和增速大概率将高于基准值。而2016年底估计长租公寓仅200万间，到2020年的1000万间尚有很大空间。

3）人和：资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天

资本的青睐助力长租公寓市场的崛起，二十余家相关公司赢得近35亿人民币的融资。其中魔方公寓一枝独秀，在2016年4月得到了C轮近3亿美元的投资，根据投资观察界的报道，此次融资后，魔方公寓估值将超过10亿美元。政策逐渐对机构参与租赁市场的支持力度逐渐加大，加上长租公寓巨大的市场空间，资本对于长租公寓市场的追逐预计仍将持续，未来长租公寓的龙头必将脱颖而出。

第11页

金准数据

http://www.focus123.cn

第12页

金准数据

http://www.focus123.cn

表6：资本支持下，长租公寓迎来飞速发展

长租公寓市场鱼龙混杂，但尚缺乏真正的行业龙头，市场大格局依旧尚未形成，龙头将迎来巨大的市场红利。除了创业公司以外，地产开发商、地产服务商、酒店运营商都纷纷涌入长租公寓这片有待开发的市场，根据中国饭店协会公寓委员会统计，到2015年底，国内拥有规模公寓企业超过500家，而预计未来将会出现5-10家公寓数量超过100万间的品牌公寓企业。现在管理规模最大的分散式公寓如相寓、自如，其规模在几十万间左右的水平，集中式公寓管理数量将更低，市场还有很大的提升空间。因此谁能成为长租公寓行业的龙头，谁就能尽享巨大的市场红利。

3长租公寓发展瓶颈——突破者得天下

行业竞争激烈、盈利模式模糊、资源获取困难是长租公寓发展所必须突破的三个重要障碍。尽管长租公寓坐享天时地利人和，但是由于其本身处于发展初期，行业本身有许多问题仍待解决。①广阔的市场空间使得长租公寓行业竞争尤为激烈；②重资产模式以及缺乏相应的退出机制，使得长租公寓盈利模式模糊，缺乏能够大规模复制的模式；③土地成本高居不下，以及追求资源与成本的平衡也是长租公寓所必须克服的困难。

市场端：参与主体众多，竞争激烈

市场参与主体众多，各有优劣。既有专注于长租公寓的专业化机构，也有房地产中介服务商的参与，而房地产开发企业和经济型连锁酒店也凭借其本身的优势也逐渐参与到行业的角逐之中。

第13页

金准数据

http://www.focus123.cn

表7：长租公寓的主要参与者：创业类公司，房地产开发商，和房地产服务商、经济型连锁酒店

虽然市场参与者众多，但是市占率总体并不高。根据中国饭店业协会公寓委员会统计，2015年底国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓数超过100万间，预计2016年底数字将达到200万间。规模最大的长租公寓品牌自如，到2016年9月管理房间数已经达到25万间，但相比与其他规模较大的品牌如魔方公寓截止2016年底为2.2万间，优客逸家管理房屋数近3万间，行业集中度整体偏低，处于抢占市场份额的阶段。

长租公寓的未来市场仍然集中在核心一二线城市，大量机构运营商集中在少数城市，将进一步导致竞争加剧。长租公寓面对的客户群体决定了其市场主要集中在人口吸引力较强并且经济较为发达核心一二线城市。自如友家主要在北京、上海、深圳三个城市开展业务，魔方公寓覆盖较广，已经覆盖了包括北上广深、南京、武汉、杭州、苏州、成都等15个城市，优客逸家覆盖了成都、武汉、北京、杭州四个城市，YOU+以北上广深四城为主要城市。众多参与者在有限的数个城市布局将加剧行业的竞争程度。

图7：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市

资金端：重资产运营为主，金融属性较强

第14页

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/7xf.html