2011银川房产市场调研浅析

银川房产市场调研浅析

1 住宅市场发展现状分析-------------------------------------------------------------------------------（ ） 2 住宅供求现状------------------------------------------------------------------------------------------（ ） 2.1 住宅供应方面----------------------------------------------------------------------------------------（ ） 2.2 住宅销售方面----------------------------------------------------------------------------------------（3 住宅开发特征------------------------------------------------------------------------------------------（ 4 区域楼盘建筑风格布局-------------------------------------------------------------------------------（5 住宅价格特征及走向---------------------------------------------------------------------------------（ 6 区域楼盘综合素质分析-------------------------------------------------------------------------------（7 区域内畅销楼盘分析---------------------------------------------------------------------------------（ 附： 项目主要竞争重点个案状况列表

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1.1 住宅市场发展现状分析

该地区房地产业开始逐渐摆脱原有的低层次、低水平发展模式，在产品设计上更趋向市场化。住宅产品逐渐向着有利于消费者、满足与迎合客户群体的根本需求发展。

1.1.1 住宅供求现状 1.1.1.1 住宅供应方面

A 通过此次调查，可以看出，主力户型仍然是3房、2房。可是，值得关注的是中等户型的 销售几乎都非常火爆，究其原因，不难看出，高端用户的需求已经基本饱和，而无房的恰恰是那些中低收入者，对于大面积的房他们只能“望楼却步”，所以中、小面积的户型值得关注。

B 主力户型面积主要集中在80-120㎡之间。

1.1.1.2 住宅销售方面

A 超小面积的一室户型在此区域的市场认可度不高，西城芳洲最小面积38㎡ ，但销售情况很不好，晨光御苑50㎡的一室户销售状况也不理想。而参加此次调查中的70-109的户型无疑是销售的最好的一类户型，所以，此面积范围户型值得开发商关注。并且，我们注意到，中小户型都为高层居多，小高层及多层市场空缺比较大。

B 户型中小化趋势更明显，热销的户型的面积大多在70-120㎡之间，户型面积过大导致 总价过高，对销售造成负面影响。

1.1.2 住宅开发特征

1.1.2.1 经济型户型充分满足居住需求的中小户型成为开发主流

该地区前期的市场开发消耗了很大一部分经济能力较强的客户群体，很大一部分经济能力次之但收入稳定的居民真正成为消费市场的主体。该部分群体对房屋的需求在满足使用功能和舒适性的前提之上经济性的考虑逐渐强烈起来

1.1.2.2 车位问题越来越受到重视。

随着经济的发展，拥有私家车或公家配备车的人越来越多，无论是住宅类还是商务办公类，车位问题都得到了极高的重视，无论是车位的数量还是停车场的配套设施，开发商都尽

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可能的为业主作到最好。

1.1.2.3景观化

对于住宅项目来说，小区内部景观绿化成了社区品位和品质的象征，因此在目前形成了 一种你追我赶的势头，绿化越做越好越做越精细，在这点上比较突出的是居礼和翡翠城。

1.1.2.4配套完善化

购房者的置业行为从单纯的解决居住问题向注重环境、人文、安全、服务等多重因素 的方向倾斜。开发商在注重硬件配套的同时，也在商业服务方面大花气力。24小时空调、24小时热水、24小时国际商务资讯、24小时物业服务、24小时商务会所全面开放等方面的服务。力求满足客户需要。

1.1.2.5社区品牌化

相对于收入稳定的客户群体，更有追求物业品牌价值的需求，满足身份以及心理需求。同时该部分客户群体也希望同居住该区的左邻右舍是同等档次的买家。该部分客户群在心理上要求小区能够创造一定的群体氛围。

4.1.2.6区域楼盘户型特征

国内房地产界流传着这样一句话：“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管 理。”户型设计好坏已成为房地产开发商让消费者“买单”的重要因素之一。户型结构设计合理，公摊面积合理。户型内部空间使用合理，浪费少的小3房、小2房在本地区更受追捧。

1.1.3区域楼盘建筑风格布局 住宅类楼盘建筑风格一览表

西雅图翡翠城 现代 欧式风格：10% 现代风格：90%

此次考察中发现，住宅类还是多选现代的建筑风格。在考察的项目中，桐芳巷和旭景名

旭景名园 偏欧式 居礼 现代 尚城LOFT 现代 晨光御苑 现代 - 3 -

园是采用了欧式的建筑风格。其余绝大多数的项目建筑风格还是以简洁、明快的现代主义风格为主，。

1.1.4 住宅价格特征

住宅价格走势及销售状况一览表 平均起价：3100元/㎡（小高层） 3000元/㎡（高层） 平均均价：3400元/㎡（小高层） 3300元/㎡（高层） 1.1.5区域楼盘综合素质分析

一个楼盘的畅销与否有许多个体因素影响，把各个体影响因素综合起来考虑，可以把握其综合素质，现对区域考察楼盘综合素质做以下分析。

在楼盘综合素质分析中，把影响楼盘的个体影响因素分为不同的等级，根据各楼盘的不同情况，对各因素打分评比，以此对各楼盘的综合素质进行总结评比。

1．考察评分标准： 等级 分数

2．楼盘综合素质评比表 住宅类楼盘综合素质评比表

楼盘 翡翠城 得分 影响因素 区域因素 地理位置 地段价位 环境景观 公用设施方 1 便 度 1 1 1 1 1 2 1 1 0 1 1 0 2 2 2 晨光御苑 新科花苑 居礼 优 2

较优 1 一般 0 较劣 -1 劣 -2 - 4 -

文体设施方 1 便 度 公共交通 人文素质 楼盘因素 规模规划 绿化面积 公共活 2 动空间 保安设施 智能化 1 程度 物业因素 外立面 户型设计 户型朝向 临路状况 品牌因素 发展商 1 排名 建筑设计 物业管理 1 总积分 优良 一般 一般 优秀 1 1 1 2 1 1 2 0 0 1 1 1 1 0 1 0 1 1 0 0 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 0 2 2 1 1 0 0 0 1 0 0 0 2 2 1 2 2 2 2 通过以上的综合素质评比，有以下结论：

A 居礼得分最高，其综合素质最好，翡翠城次之，两者属于中高档住宅楼； B 晨光御苑、新科花苑综合素质稍逊一些，属于中档楼盘。

1.1.6区域内畅销楼盘分析 此次对区域楼盘进行考察后发现：

畅销楼盘有：温莎堡、翡翠城、唐都温泉花园、太空花园、居礼 以下从影响楼盘销售的各因素切入，对畅销楼盘做以分析总结。

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畅销楼盘分析总结:

楼盘的滞销可能只是由于一、两个原因，但畅销楼盘却有很多的构成因素，现总结如下： A 价位合理 唐都温泉花园多层（经济适用房）1900元/㎡和小高层2300元/㎡的价格，对目标客户来讲无疑是个极大的吸引，僻开了地理位置不佳的障碍，太空花园，宁合世家也是如此。

B 地理位置优越 温莎堡、翡翠城和居礼分别地处劳动路接近高新区及土门商圈核心位置，科技环境、人文环境比较好，加之其完善的项目配套，园林景观，迎合了许多注重邻里素质的、崇尚孟母三迁思想的目标消费群，所以销售状况良好。

C目标客户定位准确 有了准确的目标客户定位，开发商在户型设计、配套设施、以及价位等各方面才能做到有的放矢。这一点尚城做得比较好，把握住了目标客户的接受能力和需求心理。

1.2 项目主要竞争重点个案状况列表 区域内楼盘个案考察概况（2006年3月）

市调 位置 项目 高层 旭景名园 西稍门 小高层。 高 层：晨光御苑 西关正街 高层 剪力墙 3150 高 层：新科花苑 西关正街 高层 剪力墙 3300 110㎡以内两小高层：居礼 土门十子东 高层 剪力墙 3700 120㎡三室 旭景碧 城西昆明路 泽 园 小高层 剪力墙 2800 小高层：尾盘 120左右小三80左右两室 良好 室 良好 93㎡两室 二期未开盘 117㎡三室 一期尾房 剪力墙 高 层：3600 尾盘 120㎡三室 93㎡两室 产品形式 结构形式 （元/㎡） 目前均价 销售状况 （㎡） 100㎡两室 热销户型 - 6 -

高 层：2900 室 18层以下的高 层：尚城LOFT 西稍门 高层 剪力墙 4900 完 70-90㎡两室 西雅图翡翠沣庆路什子 城 高层 剪力墙 3450 室 小高层：万强艺术家 土门十字 高层 剪力墙 3250 尾盘 室 70-100㎡两小高层 西城芳洲 土门十字 高层 120三室 高 层：新温莎堡 西稍门 高层 剪力墙 3400 世纪春天 昆明大厦春昆明路十字 苑 小高层：千叶华园 西工大南门 高层 剪力墙 3360 售罄 ------------ 高层 剪力墙 高层：2950 一般 70-100㎡两室 丰登路 高层 剪力墙 高层：3300 售罄 -------------- -------------- 售罄 --------------- 剪力墙 高层：3300 尾盘 室 70-100㎡两高 层：良好 115-130㎡三良好 基本上都卖

市调 位置 项目 西工大西剑桥GLASS 门对面 剩下几套跃层卖不八水洋房 丰禾路 高层 剪力墙 高 层：2850 尾盘 出去 高层 剪力墙 高 层：3300 良好 --------------- 产品形式 结构形式 （元/㎡） 目前均价 销售状况 （㎡） 热销户型 - 7 -

大庆路玉汉杰枫尚 祥门 大庆路玉蔚蓝印象 祥门 大庆路玉蔚蓝国际 祥门 大庆路玉西城人家 祥门 西北大西建苑家园 门 高层 剪力墙 高层：3400 尾盘 高层 剪力墙 高层：3500 一般 高层 剪力墙 高 层：3800 一般 高层 剪力墙 高 层：3200 尾盘 高层 剪力墙 高 层：3300 尾盘 40-50㎡一室 70-85㎡两室 最后一幢楼西北向的大户型滞销 110-150㎡好销 80-110㎡左右的 余下户型多为140㎡以上大户型 剩余的为130㎡以愉景华庭 莲湖路 高层 剪力墙 高层：3700 尾盘 上朝向的大房

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