西安养老养生度假村项目商业计划书

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目录

第一章项目摘要 .......................................................................................1

1.1项目公司........................................................................................1 1.2项目简介........................................................................................1 1.3客户基础........................................................................................2 1.4市场机遇........................................................................................2 1.5项目资金及合作..........................................................................3 第二章公司介绍 .......................................................................................4

2.1公司组织结构.................................................................................4 2.2公司地理位置.................................................................................4 2.3公司发展战略.................................................................................4 第三章项目介绍 .......................................................................................5

3.1开发目标........................................................................................6 3.2项目建设基本方案........................................................................6 3.3项目功能分区及主要建设方案....................................................8 第四章市场分析 .....................................................................................12

4.1政策符合性分析..........................................................................12 4.2项目市场前景..............................................................................15 4.3市场分析与预测..........................................................................17 第五章项目区位选择及建设条件 .........................................................21

5.1区位选择......................................................................................21 5.2基地概况......................................................................................21 5.3建设条件......................................................................................21 第六章项目背景与 SWOT 分析 ...........................................................25

6.1项目开发背景..............................................................................26 6.2项目开发情况..............................................................................27 6.3项目SWOT分析.........................................................................28

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第七章项目开发模式与开发策略 .........................................................31

7.1项目开发模式..............................................................................31 7.2项目开发策略..............................................................................32 第八章设计方案与价值评估 .................................................................35

8.1设计目标与原则..........................................................................35 8.2设计方案......................................................................................39 8.3项目价值评估...............................................................................43 第九章营销策略 .....................................................................................45

9.1项目需求分析..............................................................................45 9.2目标市场......................................................................................45 9.3供给竞争分析..............................................................................47 9.4营销推广计划...............................................................................47 第十章项目风险分析与控制 .................................................................50

10.1风险分析....................................................................................50 10.2项目投资风险控制....................................................................53 第十一章投资估算与资金筹措 .............................................................57

11.1投资估算编制说明....................................................................57 11.2投资估算....................................................................................58 11.3资金筹措及资金使用计划........................................................67 第十二章项目财务评价 .........................................................................69

12.1收入估算.....................................................................................69 12.2效益分析....................................................................................70

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西安养老养生基地项目

商业计划书

二〇一四年五月

编制单位：西安文海工程咨询有限公司

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第一章项目概要

1.1 项目公司

公司自成立以来，全体员工同心协力、精益求精、诚信做人、灵活

做事、积极开展业务，取得了良好的市场业绩。

公司本着抓住机遇，与时俱进的宗旨，开拓进取、艰苦奋斗、以专

一化操作、多元化经营、市场化运作为理念发展业务。全体员工满腔热 枕、共同努力，以卓越的业绩回报社会。

1.2 项目简介

1.2.1 项目名称

西安养老养生度假村

1.2.2 项目建设地点

陕西省蓝田县

1.2.3 建设内容及规模

西安养老养生度假村是蓝田县政府为了配合当地经济快速发展而

招商引进的配套项目。

1.3 客户基础 1.4 市场机遇

21世纪，中国已成为世界上老龄人口最多的国家，占世界老龄人口

总数的20%，并正以年均约3%的速度增长。由此可见，解决好养老问 题已成为影响到构建“和谐社会”的基础性问题。根据报告，中国养老床 位总数仅占老年人口的1.8％，低于发达国家5％至7％的比例，也低于 一些发展中国家2％至3％的水平。现阶段，我国的老年住宅的开发建 设还处于起步探索阶段，开放式纯赢利性的老年住宅或公寓几乎接近于

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市场空白，老年住宅这一产品存在巨大的市场发展空间。

另一方面，旅游业作为“无烟工业”和“综合性产业”，具有“一业兴，

百业旺”的带动作用。近年来，随着社会的发展和全民文化水平的提高， 人们的旅游观念逐渐向重人文、重自然、重历史古迹等方面转变，这对 旅游景区提出了更高的要求和更好的发展机会。

1.5 项目资金及合作

1、股权融资方式 2、债权融资方式

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第二章公司介绍

2.1 公司组织结构 2.2 公司地理位置

项目位于蓝田县城南新区东北角，与县城隔灞河相望，5分钟车程

可达县城中心。

2.3 公司发展战略

任何企业的发展都需要有一定的战略规划，遵循良性的发展规律，

陕西世茂房地产开发有限责任公司也不例外。企业的做大做强有三方面 最为重要，资金、人才、品牌。可以说资金是根本，人才是保障，品牌 是提升。

资金是任何企业发展的根本。缺乏资金，资金断流不单企业无法发

展，就连能否生存都是个问题，只有资金有保证，才能谈到发展。从资 金角度看企业的发展可以分为三个阶段前期阶段、成熟阶段、稳步壮大 阶段。也可以称之为资金发展的三部曲，一资金快速回笼，二融资上市、 三稳步扩大营业额。

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第三章项目介绍

3.1 开发目标

项目建设主要围绕解决养老的社会问题，并与养生、旅游相结合，

为社会健康养老、商业交流和文化交流做出贡献。

3.2 项目建设基本方案

3.2.1 规划建设年限与阶段

本项目计划2014年7月开工建设，2017年12月竣工，建设期三年

六个月。

3.2.2 项目规划建设依据

1、是满足我国龄化人口的快速增长，养老产业快速发展的需要 2、项目建设是满足现代人休闲养生的生活需求

3、项目建设是优化当地产业结构，培育新的经济增长点的需要

3.2.3 建设内容

该项目拟建地点位于蓝田县城南区蓝水路，总占地789亩（净用地

719亩），分三期建设。

3.3 项目功能分区及主要建设方案

1、养老养生理疗会馆： 2、体育场：

3、养生会所、养心殿： 4、养老基地： 5、养生苑： 6、书画院： 7、职工居住区：

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第四章市场分析

4.1 政策符合性分析

1.项目符合我国《旅游业发展“十二五”规划》的要求

2.符合国务院出台的《关于加快发展旅游业的意见》

3.符合国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》

4.符合《陕西省旅游业“十二五”发展规划》

5.符合陕西省《关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领域的若干

意见》

4.2 项目市场前景

加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社

会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着我国综合 国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生 领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具 备了坚实的社会基础。随着中国老龄化人口的快速增长，养老地产、医 疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。 8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方 面加强养老服务业的发展。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五” 重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、 居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。有统计数据显 示，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口 的14.3%，2013年突破2亿，2025年突破3亿，2034年突破4亿。另

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据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄 存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。与此同时， “银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元 以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。

4.3 市场分析与预测

1、老年房地产业市场预测

2、项目所处区域老年住宅市场供需现状及预测

本项目工程开发占地达719亩，主要建设老年公寓、住宅，并围绕

老年公寓建设疗养所、陪护室、娱乐室等。

第五章项目区位选择及建设条件

5.1 区位选择

项目位于蓝田县城南新区东北角，与县城隔灞河相望，5分钟车程

可达县城中心。

5.2 基地概况

西安老养生度假村项目用地位于蓝田县城主城区以南，用地形态呈

7形，建设总用地面积789亩，其中道路用地70亩，度假区用地719 亩。该区地势平坦，现为农耕用地。

5.3 建设条件

5.3.1 自然条件

1.地形地貌 2.地质条件

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3.气象条件 4.水文条件 5.交通条件

项目在此建设，项目所在地的地形、地貌及气候情况能满足建设要

求。

5.3.2 社会条件

蓝田县良好的社会条件为项目在此建设在创造了良好的条件。

5.3.3 文化及自然资源

1、汤峪温泉： 2、蓝田玉： 3、厨师之乡： 4、蓝田猿人遗址：

5.3.4 项目开发已具备条件

1、根据西安市人民政府办公厅文件《西安市人民政府办公厅关于

印发西安市2013年重点建设项目计划的通知》（市政办发【2013】48 号文），西安世茂养老养生度假村项目已经被列为西安市2013年重点前 期项目。

2、根据蓝田县发展和改革委员会文件蓝发该发【2014】015号文，

西安世茂养老养生度假村项目已于2014年一月正式获得备案确认。

3、招商引资政策

蓝田县招商局严格按照县委、县政府以“开发促发展”的战略决策，

以全新的招商理念，真诚的服务态度为投资者打造和谐的投资平台，营 造一个良好的投资环境。根据规划，蓝田县汤峪温泉旅游度假区，作为

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3、规划设计 4、建筑风格 5、功能分类 6、建筑日照 7、消防设计 8、景观设计 9、可持续性设计 10、环保设计 （1）污废水处理 （2）废气

11、市政公共设施

8.3 项目价值评估

拟建的西安养老养生度假村开发，既要求被开发资源要有很高的

利用价值，也要有可持续发展的价值，同时还要求具备吸引、容纳其 它配套设施和功能，从而使其才能具有更高的实用价值。同时，要求 在能耗上要有最少的开发投资，最短的建设周期，以期达到使用功能 最大限度的发挥、投资回报快，经济效益高的目的。

第九章营销策略

9.1 项目需求分析

人口老龄化程度的加深，致使全社会正在面对着一个庞大的老年

群体，老年人的养老问题已成为整个社会亟待解决的问题，西安世茂 养老养生度假村项目在某种程度上无疑缓解了这一社会矛盾。

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9.2 目标市场

作为大规模，多功能组合的养老项目，其消费具有广域性、常年

性、经常性的特点，其市场面广。

一、目标消费群体客源分析 二、目标消费群体细分

9.3 供给竞争分析

本项目的创建在整体有序开发的基础上，通过项目设置、环境营

造、功能配套、设施健全等方面主题高效发挥，抢占市场制高点。

9.4 营销推广计划

1、设立办事机构，进行分区管理 2、进行细致的营销 3、做好自身品牌

总之，公司会通过西安养老养生度假村养老项目的延伸，不断诱

发社会对新的养老概念的认可，鼓励人们向往新的养老方式，吸引他 们前来养老。并且，在接待和服务上尽量使不同类型、不同性格的老 人均能得到满足。

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第十章项目风险分析与控制

西安养老养生度假村项目要经历4个阶段，即项目投资决策阶

段、项目建设前期阶段、项目建设阶段及项目运营阶段。在每个阶段 都会面临不同的风险。

10.1 风险分析

10.1.1 项目投资决策阶段的风险

投资决策阶段是项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的

阶段。决策的准确与否关系到这个开发项目的成败。投资决策阶段的 主要风险有：

(1)政策风险。

(2)投资位置风险。

(3)投资时机选择风险。

10.1.2 项目建设前期阶段的风险

项目开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备。通过

征地拆迁落实建设场地问题。通过工程勘察、规划、设计，得到一个 满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建 设创造必要条件。在项目开发前期工作阶段投资的主要风险有：

(1)置地风险。 (2)融资风险。 (3)勘察设计风险。

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10.1.3 项目建设阶段的风险

这个阶段的风险主要是施工过程中由于管理不善、措施不当等引

起的风险。这一阶段的风险主要有：

(1)工期风险。 (2)质量风险。 (3)成本风险。 (4)技术风险。

10.1.4 项目运营阶段的风险

项目完成交付使用后，公司面临的主要任务是通过广告宣传，让

客户入住。尽快实现投资的回收，并获得利润。这一阶段的主要风险 有：

(1)市场风险。 (2)价格风险。 (3)经营管理风险。

10.2 项目投资风险控制

10.2.1 项目投资及前期阶段风险控制

对于项目投资前期的风险控制，主要从政策、选址、市场调研和

融资等方面考虑

10.2.2 项目建设阶段投资风险控制

通过分析项目建设阶段的风险可以发现．导致这一阶段的风险因

素主要有资金、工程质量、工期以及生产成本。对于项目建设阶段的 风险控制。

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10.2.3 项目营运阶段投资风险控制

根据项目营运阶段的主要特点及影响因素。对于这一阶段的风

险控制主要可以从以下几个方面考虑：

(1)市场风险控制。 (2)价格风险的控制。 (3)经营管理风险的控制。

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第十一章投资估算和资金筹措

11.1 投资估算说明

11.1.1 估算范围

本项目为西安养老养生度假村项目，该项目投资估算的编制范围

包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用和基 本预备费。 11.1.2 编制依据

11.1.3 编制方法

11.2 投资估算

11.2.2 二期投资估算 11.2.3 三期投资估算

11.3 资金筹措及资金使用计划

第十二章项目财务估算

12.1 收入估算

12.1.1 项目一期营业收入估算

一期营业收入主要分为养老公寓收入及其他收入两部分。 1、养老公寓的收入 2、其他收入

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12.1.2 项目二期收入估算

二期项目建设内容全部出售，高档公寓按照5500元/m2，普通公

寓按3800元/m2，则可实现销售收入149554.78万元。 12.1.3 项目三期收入估算

12.2 效益分析

12.2.1 一期效益分析

通过以上分析，测得一期项目各项技术经济指标都比较好，从经

济的角度看项目是切实可行的。 12.2.2 二期效益分析

一、税金及费用 二、利润计算 三、财务分析

从以上经济效益分析可以看出，该项目二期的开发建设，按照目

前当地平均价格进行销售计算，有着较为可观的经济效益。 12.2.3 三期效益分析

一、税金及费用 二、利润计算

利润等于销售收入减去总投资、税金及附加、销售费用和企业管

理费用。

三、财务分析

从以上经济效益分析可以看出，该项目三期的开发建设，按照目

前当地平均价格进行销售计算，有着一定的经济效益。该项目三期分 12个月开发建设，在具体的建设工程过程中，可尽量压缩各项成本，

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还会存在一定的利润空间。

通过效益分析可以看出，本项目分三期建设，每期都能获得一

定的经济效益，项目不管从整体财务角度还是从分期开发角度来说， 都具有很强的资金回收能力，经济上都是非常可行的。

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