第六章 居住性物业的管理

第六章 居住性物业管理【教学目的要求】–了解居住性物业管理的含义和特点 –了解居住性物业管理的原则和要求 –熟悉居住性物业管理的基本环节 –掌握住宅小区的物业管理要求 –了解公寓、别墅物业管理的相关知识

【教学重点】–住宅小区的物业管理

居住性物业管理概述

一、居住性物业的含义及特点(一)居住性物业的含义 1.含义：居住性物业是指具备了人们起居的功能和各种配套 配套设施，可供人们正常居住的房屋。 2.类别：普通住宅、公寓、别墅。

一、住宅小区的物业管理 (一)住宅小区的含义 1、定义： 住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、 配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模， 具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。

一、住宅小区的物业管理 (一)住宅小区的含义 2、具体含义 (1)从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服 务、经济等功能于一体的住宅小区。 (2)从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建 设相统一的住宅小区。 (3)从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划 与住宅建设相统一的住宅小区。

一、住宅小区的物业管理 (二)住宅小区的特点 1、居住功能单一，相对封闭独立 2、住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独 立的社区文化 3、住宅小区房屋产权多元化，共用设施社会化 4、规划建设合理，配套设施齐全，居住方便

一、住宅小区的物业管理 (三)住宅小区管理的目标和要求 1、住宅小区管理 住宅小区管理是指在住宅小区范围内，以住宅房屋 为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其 他公用基础设施 为基本对象，以提供全面服务为中 心任务的管理活动的总称。

一、住宅小区的物业管理 2、住宅小区管理的指导思想是 (1)服务至上，寓管理于服务中 (2)统一管理与综合服务相结合 (3)产权与管理权相结合 (4)有偿服务，合理负担

一、住宅小区的物业管理 3、我国目前住宅小区管理存在的问题 (1)管理体制不健全 (2)管理法规不健全 (3)观念滞后、日常管理纠纷多 (4)力量薄弱、手段落后、经费困难

案例：楼内烧纸又焚香，误发警报环境脏 [案情简介] :每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚香燃 纸的习俗。住在高层住宅的某些住户往往贪图便利，就在楼 层烧了起来。一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真 假难辨，疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底 清除。物业管理公司应如何处理？

答：焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问 题。物业管理公司应该考虑的是：如何对其加以引导，避免 其妨碍正常的物业管理工作。 1)既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃 纸的地点，防止“处处冒烟”,便于统一管理； 2)逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定 地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导； 3)要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香 燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度； 4)严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予 书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。

一、住宅小区的物业管理 4、住宅小区物业管理的目标 (1)实现住宅小区的经济效益 (2)实现住宅小区的社会效益 (3)实现住宅小区的环境效益 (4)实现住宅小区居民的心理效益

一、住宅小区的物业管理 5、住宅小区物业管理的要求 (1)物质环境管理的要求 (2)社会环境管理的要求 (3)以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新 思路

一、住宅小区的物业管理 (四)住宅小区物业管理的内容 1、住宅小区居民的管理和服务 2、房屋管理 3、环境卫生、绿化管理 4、治安管理 5、小区内供水、供电、公共照明、电梯、空 调等设备的管理

一、住宅小区的物业管理 6、小区内市政设施维护管理 7、车辆管理 8、消防管理 9、物业租赁管理 10、收费管理 11、提供各种其他服务

一、住宅小区的物业管理 (五)住宅小区物业管理的原则 1、坚持以人为本，服务第一的原则 2、所有权与经营权、管理权相分离的原则 3、专业化管理与民主管理相结合的原则 4、综合管理的原则 5、有偿服务，合理负担的原则 6、竞争择优的原则

四、住宅小区的文明建设 (一)住宅小区文明建设的重要性 从小区的方面来说，住宅是人们最基本的生存条件之一，人的 一生有1/2 以上的时间要在住宅中度过。从大的方面来说， 住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对 于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌， 提高居民素质等都有十分重要的意义。 (二)如何抓好住宅小区的文明建设 1.抓好住宅小区的物质环境的改善和提高 2.完善服务体系，做小区居民的贴心人 3.制定小区文明公约 4.开展丰富多彩的社区文化活动 5.进一步拓展文明建设的深度

五、住宅小区的达标考评 (一)申报的基本条件 1.参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全 2.取得省(自治

区、直辖市)级物业管理示范项目称号一年以上。 3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。 4.物业管理企业无重大责任事故。 5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、房屋质量等方面的重大投诉。 (二)全国物业管理示范住宅小区标准 1.基础管理(32分) 2.房屋管理与维修养护(14分) 3.共用设施设备管理(15分) 4.保安、消防、车辆管理(10分) 5.环境卫生管理 6.绿化管理 7.精神文明建设(3分) 8.管理效益(5分)

普通住宅小区物业管理服务等级标准比较

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