城中村改造管理办法

霸州市城中村改造管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为加快城市化进程，改善城区环境，提高居民生活质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，参照《廊坊市城中村改造暂行规定》，结合我市实际制定本办法。

第二条 霸州市西市区（中心城区）、东市区（胜芳镇区）范围内城中村改造的规划、建设、管理适用本办法。本办法所称的城中村，是指市区城市化进程中依照有关规定，由农村集体经济组织的村民或者其继受单位使用的非农建设用地地域范围内建成区域。列入改造范围的城中村，由霸州市人民政府公告。

第三条 城中村改造按照统一规划，统一管理，综合开发，分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护城中村经济组织及其成员的合法权益。

第四条 鼓励域内外有实力的企业通过竞标直接开发或者以入股形式参与开发城中村改造项目。

第五条 霸州市人民政府统一领导、组织、协调城中村改造工作。乡镇（区、办）人民政府和村街在市政府统一领导下，具体负责城中村改造的组织实施及管理工作。各职能部门在各自的职责范围内，做好城中村改造的组织实施及管理工作。

第二章 工作机构和职责

第六条 市政府成立以市长为组长，主管副市长魏副组长，相关部门主要负责人为成员的霸州市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组），负责城中村改造的全面指导与协调工作，市领导小组下设办公室，办公室设在国土资源局，具体负责成中平能改成改造的日常管理工作。

乡镇（区、办）人民政府和村街（街道办事处）分别成立乡镇（区、办）领导小组（以下简称乡镇领导小组）和村街（街道办事处）领导小组（以下简称村街领导小组），具体负责辖区内城中村改造组织实施工作。

第七条 市领导小组职责：

1）、审定城中村整体改造计划，并进行宏观管理； 2）、审定城中村改造方案及配套政策 3）、督促、检查、指导乡镇领导小组的工作 第八条 霸州市城中村改造办公室的职责： 1）、组织编制城中村改造计划和制定相关配套政策 2）、审核城中村改造方案 3）、协调指导乡镇领导小组实施城中村改造工作 4）、对城中村改造项目备案资料进行统一管理 第九条 市领导小组成员单位职责： 1）、市城乡规划局负责依据《霸州市域城乡总体规划》，制定东、西市区范围内城中村改造总体计划，审核城中村改造详细规划，做好市领导小组交办的其他工作

2）、市国土资源局负责做好改造区域内土地性质、权属变更工作，做好市领导小组交办的其他工作

3）、市建设局、胜芳建设局、开发区建设局负责做好拆迁改造过程中的拆迁指导，协助乡镇人民政府和改造村街制定拆迁计划和拆迁方案，做好拆迁过程及建设过程中行政监管工作，做好市领导小组交办的其他各项工作

4）、市发展改革局做好改造项目的立项审批管理工作，做好市领导小组交办的其他各项工作

5）、市审计局负责协助乡镇领导小组做好改造村街集体资产审计监管工作，做好市领导小组交办的其他各项工作

6）、市财政、公安、法院、劳动、房管、农业、教育、城市管理等部门依据各自职责，做好改造工程中行政监管和具体事务的协调工作。

第十条 乡镇领导小组职责 1）、组织编制城中村改造详细计划 2）、组织辖区内城中村改造项目的招商工作 3）、审查城中村改造方案 4）、对辖区内城中村改造建设进行监督管理 5）、协调解决城中村改造中的相关问题 第十一条 村街领导小组职责 1）、进行城中村改造的前期调查、市场调研等准备工作 2）、起草村街改造方案 3）、组织村街改造前期实施及拆迁、补偿和安置工作

4）、在乡镇领导小组指导下选定开发改造候选企业。

第三章 实施程序

第十二条 城中村改造项目须通过召开村民会议或村民代表会议讨论同意，上报城中村改造申请，经乡镇领导小组、市领导小组逐级批准后由城中村村民委员会授权前期开发企业委托规划编制单位编制城中村改造修建性详细规划，并上报规划部门审核后有市政府审批。

第十三条 根据市政府审批的城中村改造修建性详细规划，城中村村民委员会起草具体的城中村改造方案，城中村改造方案应包括以下内容：

1）、城中村改造规划设计条件 2）、城中村改造实施步骤和时间安排 3）、城中村改造项目范围、性质和投资规模 4）、城中村改造拆迁补偿、安置方法和途径。

改造方案经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡镇领导小组审查，乡镇领导小组要对改造方案进行认真审查，并将方案在改造范围内进行公示，公示期不少于10天；如改造范围内超出20%的村民有不同意见，应举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。

第十四条 乡镇领导小组对城中村改造方案审查同意后，报市城中村改造办公室审核，经市领导小组审定后批准

第十五条 乡镇领导小组根据批准的改造方案，发布城中村改造招标公告。由乡镇领导小组和村街领导小组根据招标企业的资金、资质、信誉等情况共同确定招标候选企业。

第十六条 中标企业依照法定程序办理城中村改造项目的审批手续改造范围内的村街应予以积极配合。

政府各职能部门对城中村改造项目设立审批绿色通道，统一协调，集中办公，简化手续，限时办结。

中标企业应根据有关法律法规，结合本办法组织实施城中村改造项目。

第四章 优惠政策

第十七条 城中村改造范围内的集体建设用地，依据有关法律法规规定，一次性征收为国有建设用地。

第十八条 城中村改造项目中村民的回迁安置用地及发展保障用地可采取方式供地；村民自愿申请以出让取得安置用地的，土地出让金可按市政府确认评估的40%缴纳。回迁安置村民和发展保障用房可按照规定登记，核发房屋产权证和国有土地使用证。土地依法出让后所得收益，除法定收益外，全部返还村街，主要用于拆迁补偿安置、原村民社会保障和就业工程。

“回迁安置用地”按照回迁建筑总面积除以建筑容积率确定。 “发展保障用地”原则上控制在人均10平方米左右，具体指标由乡镇领导小组根据辖区内城中村实际情况确定。

第十九条 改造项目开发用地可采取土地整体规划，在不小于50亩的前提下，按功能分割出让、分期拆迁，分期办理用地审批手续。

第二十条 城中村改造项目中村民回迁安置及发展保障项目地方行政性收费免于缴纳，事业性收费按最低标准缴纳。

第二十一条 城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖、通讯等公共设施建设管理，统一纳入城市市政和公共设施的建设管理。

第五章 拆迁补偿

第二十二条 城中村改造中的房屋拆迁人，应在拆迁管理部门的监督下实施拆迁。

城中村村委会具体负责城中村改造的房屋拆迁工作。

第二十三条 城中村改造项目用地范围内拆迁补偿的对象为合法建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。

被拆迁物设置了租凭、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行，有关补偿问题由当事人协商后经书面形式确定。

第二十四条 城中村改造的拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。在拆迁过程中，可参照经下标准执行，具体拆迁补偿方案由村民会议式村民代表会议讨论制定。

实行货币补偿：由拆迁人与被拆迁人协商确定；根据对被拆迁房屋进行房地产市场评估价格确定；按应置换房产面积的成本价格计算。拆迁人与被拆迁人在规定期限内协商不成，应根据房地产市场估价格确定。

实行产权调换：就地回迁的，以原有住宅的建筑面积1：1的比例

对换安置用房，或以原有住宅的土地面积1：0.8—1的比例对换安置用房。异地回迁的，拆迁人与被拆迁人依据被拆迁房屋的补偿金额和反安置房屋的市场价格，计算产权调换的差价。

第二十五条 被拆迁人可根据实际情况选择补偿方式。实行货币补偿的应予以搬迁补助费，不予考虑过渡期补助费；实行产权调换的，应予以搬迁补助费和过渡补助费。

第二十六条 城中村村民住宅房屋享有补偿权力的机积为合法房屋所有权证证载面积计算；同时具有合法房屋所有权证和土地使用证的，以计算面积较大的为准。对于住宅房屋未经批准擅自改变用途的，仅认定为住宅房屋进行住房安置。

第二十七条 折除的违章建筑，超过批准期限或者未规定期限但已使用2年以上的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，根据其已使用的年限和市场评估价格，给予适当补偿。

第二十八条 拆迁补偿应当由拆迁人与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。

第六章 安置政策

第二十九条 城中村集体资产的处置，应当坚持下列原则； 充分尊重集体经济组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权；

兼顾长远发展和近期利益，禁止任何组织和个人在城中村改造中侵占、私分和破坏城中村集体资产。

第三十条城中村在改造过程中，根据实际情况可以按照《中华人民共和国公司法》的相关规定组建股份制企业，村集体资产股份化后转为股份制企业资产，由集体法人股东和个人股东持股。达不到单独组建股份制企业条件的，经村民会议或者村民代表会议同意，可将集体资产以入股形式与其他经济组织共同组建股份制企业。

第三十一条 转为股份制企业资产的集体股部分，由城中村经济组织成员会议推选人员组成集体资产管理机构，行使集体股股东权利，并按集体经济组织成员会议的授权负责集体股收益的管理和使用。集体资产管理机构对集体股收益的管理和使用应当接受成员会议的监督。组建的股份制企业，负责企业资产的管理和运营，承担村集体经济组织的债权、债务，并负责催收租金、承包金和其他应收资金。

第三十二条 城中村集体资产转为股份制企业资产的个人持股

部分，按照应参与分配的人口数量一次性配置股份，固化股权。

城中村集体经济组织净资产中的闲置货币资金，应当首先用于为城员办理社会保险；剩余部分可量化到个人，转为股份制企业资产，也可直接分配到人。

第三十三条 个人股的收益归个人所有；集体股的收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的村民办理社会保险和其他集体福利事业。城中村集体经济组织成员个人持有的股份，可以依法转让、继承、赠与。

第三十四条 在符合城市总体规划的前提下，城中村可以利用发展保障用地开发建设商业用房和用鬼画符出租的房屋，作为城中村集体资产按股份量化到个人，也可以出售或者分配给城中村经济组织成员。

第三十五条 城中村实施改造后，城中村村民就业统一纳入城市就业管理，并按照有关政策缴纳养老、失业、医疗等社会保险，郭受社会保险、就业培训、就业介绍等待遇。符合本市最低生活保障条件的村民，享受最低生活保障。

第三十六条 市劳动和社会保障部门的劳动就业培训服务机构，应当为有劳动能力且有就业要求的城中村村民进行专门技术培训，并推荐就业。因城中村改造增加的就业岗位，应当优先用于安排城中村村民。

第七章 监督管理与争议处理

第三十七条 市政府有关主管部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时足额到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益，确保社会稳定。

对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关职能部门应当及时依法查处。对查处不力，导致严重后果的，依照有关规定追究相关责任人的责任。

第三十八条 执行准入、退出机制。开发企业须具备相应的资质，由乡镇领导小组和村街领导小组共同确定为开发候选企业，市领导小组办公室批准后方可准入；开发企业中标后，向乡镇领导小组交纳3000—5000万元保证金，一年内未达到开发合同要求的扣缴30%保证金，两年内仍未达到开发合同要求的中缴全部保证金，解除开发合

同。

第三十九条 拆迁人与被拆迁人未达成拆迁补偿协议的，和改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由乡镇、村街协调处理，必要时市政府有关部门应予以协助调解。经协调处理仍不能解决纠纷的，有关当事人可依法向人民法院起诉。

第八章 附则

第四十条 自本办法公布之日起，未经市政府批准，任保单位和个人不得在城中村改造范围内进行新建、扩建、翻建工程项目。

对违反前款规定进行建设经制止无效的，移交有关部门依法查处。 第四十一条 各建制镇镇区范围内城中村改造工作可参照本办法施行。

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