二手房购房流程详细流程图

二手房购房流程详细流程图

1、买方看房 2、买方进行产权调查

3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、买房交付订金 4、买卖双方签订合肥市存量房买卖合同 5、买方交付首期房款或订金 6、卖方偿还银行贷款 7、卖方注销房地产抵押登记 8、买方申请公积金、商业贷款

9、买方有贷款银行签定公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同 10、买方支付二期房款（视合同约定）

11、买卖双方到房地产交易中心申请过户、并取得收件收据 12、卖方将房产屋交付给买方（具体时间可在合同中约定） 13、买方领取房地产权证 14、银行放款

15、买方支付末期房款（视合同约定）

二手房购房流程之查找房源

一、查找方式：

（1）网络搜索，进入合肥房产网二手房频道搜索房源（http://2.hffangchan.com/） （2）报纸广告，可以浏览合肥各报纸登记的房源信息 如：新安晚报 合肥晚报。 （3）中介门点。各中介门点会在公示栏中公示房源信息，同时也会准备相应的房源资料。 （4）小区门口张贴的房源信息

二、价格水平：

（1）了解二手房定价依据

要了解二手房的价格水平，首先要了解卖方对二手房的定价依据。目前市场上二手房的

交易都是根据挂牌价进行的，而挂牌价则是以市场价为基础。笔者了解到，现在很多卖方在房子挂牌之前会到多家中介公司咨询价格。中介公司的工作人员会根据现在的市场价格以及房屋实际情况进行评估，给出一个参考价，然后由卖方取一个与自己心理价格相符的价位再进行挂牌。这挂牌价就融合了市场情况、房屋的地段、房型、使用年限以及买卖双方心理等各方面的因素。

房屋的地段、楼层、户型甚至买卖双方的心态都会成为影响房价的因素，在众多影响二手房价格的因素中，地段是最为重要的一个环节，占据了最大份额。现二手房行业的规则就是越是靠近市中心、繁华地段越是贵。但这只是某个地段的均价，具体的房价会有点出入，或高或低。这就考虑到其他方面的因素了，比如楼层和朝向等。同一幢房屋的三楼的价格就比其他楼层贵，约每平方米100~200元的范围。 学校、超市等基础设施与公益设施是否成熟也是不可忽视的价格因素，尤其是一些比较好的学校也会在一定程度上抬升周围二手房的价格， 卖方的心理也是房价的一道坎。卖方如果急于卖出，给出的价格就会相对低一些，此外，交通的便利、户型的好坏也会牵制房价的浮动。

和新房不同，在影响二手房价格的因素中，装修也是不可忽视的环节，装修过的二手房，卖主在交易时会算上装修费，其价格要高于毛坯房。

您也可以从房屋的情况出发对房屋进行粗略的估价

附：二手房估价表

（2）了解武汉市整体及区域二手房价格水平

了解武汉市整体及区域的二手房价格水平，将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围

及不同区域的价格梯次作出判断。目前合肥发布了二手房价格指数2.hffangchan.com 您可以参考一下价格。

（3）了解二手房屋的价格

了解二手房屋价格的渠道有多种，初步可以分为以下几类：

（1）网络搜索，进入合肥房产网二手房频道（http://2hand.hffangchan.com/），里面会有各类房屋的销售总价。

（2）报纸广告，在报纸上登载的房源信息中会标明房源价格。 （3）中介门点。中介门点公示的房源信息中会标明房源价格。

（4）您可以通过合肥房产网二手房频道“免费评估房价”进行了解房源价格

以上四种方式提供的了解房屋价格的渠道，但了解二手房买卖价格除了解市场情况外，还需借助于亲戚、朋友及有过购房经验人士的帮助。

三、交通状况

了解二手房周边交通状况主要考虑的是出行是否方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否受到单双号的限制等。

可以就以下8个问题进行考察： 1、公交车到小区吗？

2、公交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的？ 3、路途堵车吗？

4、从住宅到公交车站的距离是多少？

5、夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车方便吗？ 6、“打的”乘车方便吗？

7、小区到中心区有没有直达公交车？

8、一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗？

同时，可登陆合肥公交网了解线路情况（http://bus.ianhui.com）。买房屋，不仅要了解当前的交通情况，还需要了解今后一段时间所选区域及小区附近的交通规划，了解规划不仅有利于了解自己入住后出行是否方便，更可作为今后一段时间内物业价格及价值是否上涨的依据。

四、配套情况

相对新房而言，一般情况下，二手房的配套情况会比较完备，但也需注意以下几种情况：

１、周边配套情况

周边配套通常指的是学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲等设备设施的配套情况。 在考察周边配套时应注意以下问题：

（1）主要考察重点配套

配套设施所包含的内容越来越多，但日常生活中每天必不可少的项目只是一部分，因此，要重点考察购物、教育、医疗、停车和交通方便，对日常生活便不构成大的影响。

（2）考察自身最需要的配套

每个家庭的人员构成和生活方式不同，选择配套设施也将各有偏重。在购房时，每一位购房者都应根据自己的具体情况来考察小区周边配套。如有孩子的家庭可考察周边有无幼儿园、中小学校；有老人的家庭可重点考察周边的老年设施和医疗设施；只要自己最需要的设施优良，对你而言，该小区就是配套良好的社区。

（３）注意周边环境

二手房一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。

（４）区域规划

了解区域规划有益于知道房屋周边配套设施。如果市政规划中将有配套建设的利好消息 ，则房价有望升值；而如果市政规划中有不好的设施（如将建火葬场、垃圾站、变电站等）可能将会使楼盘贬值，而将来转手也有一定难度。

２、房屋自身配套情况

对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

二手房购房流程之实地考察

一、实地考察：

随着合肥市房地产业的不断成熟和升级，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点吸引了越来越多的人青睐这些旧房。但是，由于买卖双方对二手房交易不甚了解，不知道这样实地考察和产权调查意向性的房屋。为了让消费者买到称心如意的二手房，我们整理了以下几点，希望能帮助大家购买到称心满意的房子。

一、实地考察二手房需注意的几点：

1、是否有乱搭乱建部分。合肥市乱搭乱建现象比较严重，特别是90年代以前的房屋和住宅小区有此类问题。现场观察如：是否占用屋顶平台，屋内是否有搭建的小阁楼；是否改造过屋内外结构，如将阳台改成卧室等，阳台是否由业主自己封闭的，这涉及面积如何计算的问题。

2、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓套内使用面积。

3、观察房屋的装修和内部结构。二手房大都有装修，但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，同时还要了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于今后的重新装修。

4、考核房屋的配套设施。打开水龙头观察水压，避免水压不足造成有时要挑水吃；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线及闭路电视的接通情况。

5、屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置（空调、床、燃气灶、热水器、电话等），通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再是否考虑购买。

6、物业管理的水平。水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；小区是否封闭；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

7、了解居住的费用。水、电、气的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。从武汉市的建筑类型来看，一般高层物管费最高、小高层次之、多层最低。

8、了解房屋的历史。哪一年盖的，土地使用期限哪一年到期；哪些人住过，是否发生

过不好的事情，如是否发生过盗窃案是否意外死过人；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气的费用。

最后我们合肥房产网提醒各位网友，地段的好坏将决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住的网友来说，可以尽量选择商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且生活成本等也会十分便利。

二、产权考察

对于购买二手房来最重要的是把房子的来龙去脉搞清楚。

第一，要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。有些房主卖房时注明“产权证在办理中”，我们建议，这样的房子即使便宜也不能买，万一办不了证，损失就大了。为慎重起见，购房者可向合肥市所在地的区房管局进行调查核实相关证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

第二，房屋是否为共有财产，如为共有，其他共有人是否同意出售 。根据规定，二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。

第三，二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和合肥市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。

第四，应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。

第五，要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后５年之内不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

此外，还要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准；看房屋所有权证上的房主与卖房人是否是同一人，如果不是，还须了解他们是什么关系；应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问

题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。

二手房购房流程之签订合同

一、协商价格

如果通过以上程序购房者选好了房子，那么下一步就是双方谈价了，看看房子到底值多少钱。

但不少购房者发现，买卖双方很难谈到一块去，难以达成一致的价格。 估算二手房价格是一项非常复杂的工作。对普通人来说，首先要仔细了解可能影响房价的房屋质量问题。二手房因为居住了一段时间，购房者应认真仔细检查以下几个方面：

第一：房子是否改动过内外部结构，因为有些私自改动会影响房子的坚固性甚至寿命。

第二：观察房屋的户型是否合理。比如房子朝不朝阳，或者有没有“黑房”。房间里有没有渗水、开裂等明显问题。

第三：考核房屋的配套设施。是否开通了管道煤气，电压和水压是否合格。

第四：确定原有房屋是否有户籍入住，如有在签订协议后监督房主迁出户口。

如果房子不存在以上的质量问题，购房者可以参考周边的二手房价对价格有个基本的认识。

除了根据以上方法，二手房在交易时还需要到专门的评估机构估价。如果是不通过中介进行交易，则需双方到指定的评估公司进行评估，评估主要用于核定房屋的价格，便于双方进行交易和买房申请贷款。不过二手房交易手续相对繁杂，可以委托专业的机构来代理。

附：二手房价格评估表（仅供参考）

二、签订协议

需要提醒的是，签订购房合同，双方一定要使用标准合同———《合肥市存量房买卖合同》，由合肥市房产管理局监制，在各区房产管理局都有售。签合同时，需要填写清楚房屋坐落位、房屋所有权证编号、土地使用权证编号、约定的房价、具体付款方式等。

合同样本地址：http://bbs.ianhui.com/viewthread.php?tid=341712

在签订合同时要注意以下几点：明确双方的权利和义务及业主的承诺，签合同时，应在合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，这样就有利于避免纠纷的产生，即使纠纷产生，也有据可查；明确违约责任。如逾期交房、悔约及其他违约情况的处理都应在合同或协议中注明。

1．必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。

4．必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。 但是，目前市场上存在中介经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求中介经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即中介经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实。

7．必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

二手房购房流程之贷款公证

一、按揭贷款

合肥房产网代办房屋中介服务，办理按揭，过户等所有流程，仅收取中介公司一半的中介费用（房屋总价的1%），如有需要可电话联系：0551-5232726

由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。将在房屋所在

地房产交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。如果是通过担保公司的在房产局过户后二－三个工作日就可以放款

购房者拿着申请贷款时签署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《抵登记申请表》，新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《抵评估报告》，到区房产管理局办理《他项权证》。在担保公司开具了《放款通知书》后，买卖双方带着各自的身份证和新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》来到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

一、购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程

1、 确定按揭服务公司和贷款方案

借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

2、 查询公积金(如需公积金贷款)

与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

3、签定房屋买卖合同

借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，各区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

4、准备贷款资料，审核贷款资质

按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。

5、签贷款协议，公证，保险

按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6、办理房屋过户和抵押手续

借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/7vg7.html