《房地经济学》硕士学位课程教学纲要

中南财经政法大学攻读硕士学位课程

《房地经济学》教学纲要

·教学目的要求·通过本课程学习，培养学生从事房地产理论研究和经营管理的能力。要求掌握房地产经济理论动态和宏观与微观、定性与定量分析方法；熟悉我国住房与土地制度变迁和基本法规与政策；完成5000——8000字的学术论文。

·课程介绍·《房地产经济学》在本专业教学中，居于基础理论和统揽全局的地位。总学时为180学时，教学学习54学时，本课程由陈柏东教授、张东教授主讲。

·学科历程·学习本门课应具备经济学、区域经济学，城市经济学、投资学等理论知识。修读本课程，对房地产金融、房地产估价、房地产经营管理具有指导价值。

房屋与土地是人类基本的生存与发展资料。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史的演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。土地关系和土地利用问题一直是各社会形态的中心问题。住宅成为社会关注的焦点，始于工业化，城市化时代。房地产的一体化研究大体可分为三个阶段。第一阶段，工业化、城市化时期。住宅缺乏问题成为社会各界关注的问题。19世纪70年代恩格斯留下了著名的《论住宅问题》的三篇文献； 20世纪70年代，我国出现了严重的住房短缺现象，引发了住宅商品化问题的讨论。在这个阶段，住宅的开发与建设是房地

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产领域的主轴。第二阶段，城市化和现代化时期，城市土地的利用及房地产权关系成为重点。房地产交易受到普遍关注。明晰房地产权，健全法制，成为房地产的主题，西方在此阶段，建立了以私有为主体的房地产产权体系。我国房地产尚处于这个发展阶段。中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。房地产的交易是房地产领域的主轴。第三阶段，后工业化与信息经济时代。房地产作为资本溶入社会资本的运营。房地产业与金融结合。房地产成为融资和投资的重要工具。房地产创新与金融业创新与时俱进。房地产抵押，产权保险与交易、房地产经营国际化等成为普遍现象。房地产经济活动不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种投资行为。房地产证券化是房地产领域的主轴。

房地产经济学科从总体上看是一门年青的学科。目前主要有世界房地产学会、亚洲房地产学会及各国的房地产学会等民间性组织。由生产力发展水平所决定，我国房地产业起步较晚（参陈柏东、张东《房地产经济学》第三章），房地产经济研究从20世纪80年代初的住宅属性讨论开始。研究的主导方向是服务于房地产实践。1986年，武汉市房地产经济研究会出版了第一部《房地产经济学》。该书沿用马克思主义政治经济学的生产、交换、分配、消费四环节来构造学科体系。随后，同济大学引进和借鉴国外实践，出版了房地产开发与经营等教材。1994年以《中华人民共和国房地产管理法》颁发实施为标志，房地产纳入了法治化经营的轨道。

在房地产经济研究领域，我校一直跟踪学科前沿。80年代初的

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的住宅问题大讨论。陈启中、李昌清、张燕和陈柏东等同志在《江汉论坛》、《建设经济》、《湖北财经学院学报》、《中国房地产》（原名房产通讯）等期刊发表近20篇论文，余鑫炎教授亦有多项成果问世。被同行称之为住宅问题第三派。80年代下期，我校第一批招收房地产专业本科生，90年招收房地产硕士生。在90年代。雷仲篪教授主持出版了《房地产经营管理论与实务》、《不动产价估》、陈柏东、张东主持出版了《房地产经济学》（1996）、陈柏东编著了《房地产估价》（1999）；陈柏东、张东主编的《房地产金融》于2001年出版。1997年雷仲篪 、陈柏东参加亚洲房地产学术会议，并成为创会会员。1995年建设部主持出版了房地产估价师考试指导教材，毕宝德等出版了《土地经济学》（1991）。林增杰教授等出版《城市地产评估》（1995）。北京大学、清华大学，人民大学、复旦大学、南开大学等已招收房地产博士研究生。

雷仲篪、陈柏东、张东近20年来，发表房地产经济研究论文100多篇，其中：住宅二重属性论（陈柏东1983），土地全商品论（雷仲篪1994），土地商品外壳论（陈柏东1994）、城市综合开发论（陈柏东1986—1988），土地价格双重决定论（陈柏东1993），住宅发展定位论（陈柏东1998），是具有影响的成果。

目前，本学科前沿的学科领域主要有： 房地产产权体系 房地产证券化 房地产金融创新

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房地产金融工程 房地产运行周期 房地产价格理论 房地产社会学 房地产博弈论 房地产制度 房地产发展趋势 ·教学纲目· 第一题 分析框架

本题具有导论的性质。界定房地产经济范畴，揭示房地产经济与宏观经济的关系，介绍房地产经济理论，提出研究的框架与重点。

一、 经济环境与房地产经济

房地产是具有一定权属关系房地物质的总和。房屋、土地是它的物质形态，产权关系是它的社会属性。

房地产经济的运行离不开特定的社会环境，宏观经济的变化制约着房地产经济的运行。经济发展的不同阶段决定着房地产市场运行的总趋势。贫困型、温饱型、小康型、富裕型等发展阶段房地产供求关系的变化规律。

我国目前经济发展阶段及房地产市场特征。

二、 房地产经济的基础理论

房地产的不动产性质；房地产经济问题研究的视野；经济学的 供求理论，价格理论及宏微分析方法。区域经济学、城市经济学、空

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间经济学具有理论基础作用，产权理论则从社会关系的角度，对房地产权属关系的界定及变化提供理论指导。地租理论、门槛理论、距离衰退原理，周期波动理论，反映了房地产的运行规律。

三、 房地产法规与政策

法规与政策是社会调整房地产运行的工具与规则。 《中华人民共和国土地法》1986年制定，1988年修订。 《中华人民共和国房地产法》1994年颁布。

房地产具体法规与政策：产权产籍管理办法，征地拆迁办法，土地使用权有偿出让转让条例，经济适用住房建设办法，住宅出售办法等。

四、 研究重点

本课程以理论研究为核心，结合我国的国情，拟下述4个问题 为重点。

住宅问题、土地问题、价格问题、产权问题。 第二题 住宅问题

住宅问题的基本认识。恩格期论住宅问题。我国住宅问题的讨 论（20世纪90年代初）、住宅制度变迁。

居住水平判断，恩格尔——舒瓦贝法则。居住水平判断模型、 住宅投资总规模确定。

住宅市场评价。一级市场、二级市场、市场监测标准。 新加坡住房体系。公积金制度、运作模式。

住宅发展定位。目标定位，结构定位、性质定位，住房分配货

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币化及经济适用住房政策评价。 第三题 土地问题 集中讨论城市土地问题。

土地制度变迁。民国时期土地法（旧土地法1936年），新土地法（1945年），土地资金化（1940年）；解放后城市土地制度。土地使用权有偿出让转让。

土地描述问题。土地数量的确定、土地分割。美国土地描述方法，城市土地质量评价地理位置、地质量、空间变化规律，用地结构变化规律。评价指标：人口密度、建筑密度、收益率）、土地等级。

土地证券化。土地商品化讨论、土地资本、土地商品论、土地非商品论，土地商品外壳论，土地资本的流动性、证券化方法。

第四题 价格问题 房地产价格的本质

住宅价格构成。土地使用权价格、住宅建造费用、社会成本、利润与税金。售价：市场价、成本价、标准价。租价：准成本租金（三项因素）、成本租金（五项因素）、商品化租金（八项因素）。

土地价格。马克思论地价。土地价格双重决定——土地劳动价值和土地产权价格。

房地产价格变化趋势。 第五题产权问题

产权概述。产权定义综述。从经济学的角度、从法学的角度、从主体的角度、权能的角度。产权权能结构：所有权、经济营使用、处

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置权（含交易权）、收益权。

房地产产权体系。土地的两种终极产权，土地使用权，土地他项产权。住宅产权。

房地产权的基本问题。产权界定、产权关衔、产权头取、产权交易、产权负担、产权契据、产权价格、产权保险。

第六题 房地产经济运行过程

房地产经济运行周期：规划。土地获取、项目定位、开发过程、出售与经营、物业管理。

房地产开发程序。

房地产预售条件。规划许可证、土地使用权证、设计许可证、施工许可证、预售许可证。

教学安排：

本课程采用课堂教学为主与专题讨论、社会调查为辅的教学组织形式。

考核：采用结构分制。讨论占15%，调查报告占15%，学术论文及期未考核占70%。

主要参考书目：

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1、马克思：《资本论》第三卷，第 章，人民出版社1972。 2、恩格斯：《论住宅问题》马恩选集第二卷人民出版社1972。 3、伊利·莫尔豪斯：《土地经济原理》商务书馆 1982。 4、毕宝德：《土地经济学》第四版 人民大学出版社。 5、巴泽尔：《产权的经济分析》 6、查尔斯·H·温茨巴奈等：《现代不动产》第五版，中译本。人民大学出版社 2001。

7、陈柏东、张东《房地产经济学》华中理工大学出版社 1996。 8、陈柏东：《论地价》 经济评论 2001.4。 9、陈柏东：《我国房地产权的十个问题》中南财经政法大学学报 2002.5。 10、武汉房地产经济研究会《房地产经济学》 华中师范大学出版社 1986. 11、中华人民共和国房地产管理法（1994）。 12、中华人民共和国土地管理法（1986）。

13、威廉姆· B ·鲁格曼、杰夫瑞士 ·D· 费雪《房地产金融与投资》第十版、第四部分 开发项目融资、中文本. 东北财经大学出版社 2000。

作者信息

陈柏东，教授，男，1955年1月生，黄陂县人，1982年1月毕业于湖北财经学院。主要社会兼职有：中国固定资产投资研究会理事、中国基建优化研究会理事、武汉市房地产经济研究会常务理事。就职金融学院，任房地产硕士生导师组组长。

主要学术性著作有：《房地产经济学》（1996）、《房地产估价》（1999）《房地产金融》（2001）；目前正从事大陆与台湾土地问题比较课题和我国房地产权问题研究。

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