安化寺二期土地一级开发申请报告

北京金第房地产开发有限责任公司 崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发

项目申请报告

北京中设泛华工程咨询有限公司

北京首佳联盟投资顾问有限公司

二○○九年二月

北京金第房地产开发有限责任公司 崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发

法人代表 总经理

项目负责人编制组成员 审核人 审定人

项目申请报告

许文发 教授 闫宪春 高级工程师

肖成瑞 注册咨询工程师 魏 明 工程师 李 涛 工程师

肖 木 工程师 陈绍增 注册咨询工程师 卫洪亮 工程师 白 令 经济师

杨晓春 注册咨询工程师 高级工程师 闫宪春 高级工程师

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二○○九年二月

目 录

第一章 申报单位及项目概况 ................................................................................... 1 一、项目申报单位概况............................................................................................. 1 二、项目概况............................................................................................................. 2 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 ....................................................... 8 一、发展规划分析..................................................................................................... 8 二、产业政策分析................................................................................................... 10 三、行业准入分析................................................................................................... 11 第三章 资源综合利用分析 ..................................................................................... 12 一、资源开发、利用方案....................................................................................... 12 二、资源节约措施................................................................................................... 12 第四章 节能方案分析 ............................................................................................. 14 一、用能标准和节能规范....................................................................................... 14 二、能耗状况和能耗指标分析............................................................................... 15 三、节能措施........................................................................................................... 15 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 ..................................................... 17 一、项目选址及用地方案....................................................................................... 17 二、土地利用合理性分析....................................................................................... 18 三、拆迁和移民安置规划方案............................................................................... 18 第六章 环境和生态影响分析 ................................................................................. 22 一、环境和生态现状............................................................................................... 22 二、生态环境影响分析........................................................................................... 23 三、生态环境保护措施........................................................................................... 24 第七章 经济影响分析 ............................................................................................. 26 一、经济费用效益分析........................................................................................... 26 二、行业影响分析................................................................................................... 29

I

三、区域经济影响评价........................................................................................... 31 四、宏观经济影响分析........................................................................................... 32 第八章 社会影响分析 ............................................................................................. 33 一、社会影响效果分析........................................................................................... 33 二、社会适应性分析............................................................................................... 35 三、社会风险及对策分析....................................................................................... 35 附件：

1．北京金第房地产开发有限责任公司营业执照 2．北京金第房地产开发有限责任公司资质证书 3．2008年的财务报表 4．项目现状照片

5．《北京市公安局公安交通管理局局长项目交通规划设计审查意见函》[交审字:20020256(居住)]

6．《关于北京市崇文区安华寺危改小区二期工程建设项目环境影响审查的批复》（崇环审字第（004-1-2003））

7. 《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》（京国土会[2005]3号）及《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》（编号：[2005]043号）

8. 《关于安华寺二期危改项目继续办理前期手续的意见》（京危办字[2006]10号）

9. 《关于授权北京金第房地产开发有限责任公司继续办理有关拆迁补偿及市政建设审批手续的批复》（京交规函[2006]351号）

10. 《关于崇文区安华寺危改小区二期土地一级开发项目建设地点规划征求意见函》【2008规（崇）函复字0003号】

11.《关于安化寺二期危改项目继续纳入危改范围的意见》【京住保[2009]8号】

II

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第一章 申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况

企业名称：北京金第房地产开发有限责任公司 企业住所：北京市平谷县平谷镇府前大街36号 营业执照注册号：110000005039332 法定代表人：潘 伟 注册资本：5500万元 公司类型：有限责任公司

经营范围：房地产开发、销售商品房；物业管理；房地产信息咨询。*** 营业期限：1995年02月13日至2050年01月01日

企业简介：北京金第房地产开发有限责任公司成立于1995年2月，注册资金5500万元，是北京住总集团有限责任公司控股子公司，专业从事北京房地产项目开发，包括土地的开发整理以及房地产的开发建设。现股东持股及占比现状为：北京住总集团有限责任公司出资3660万元，占66.54%；北京市北宇物业管理公司500万元，占9.09%；中国航空集团建设开发有限责任公司300万元，占5.45%；北京德宏物业管理有限责任公司300万元，5.45%；中国成套设备进出口（集团）总公司240万元，占4.36%；南航集团北京经济开发公司200万元，占3.64%；北京住总市政工程公司200万元，占3.64%；北京中谷成建筑工程有限责任公司100万元，占1.82%。

截至2008年12月31日，北京金第房地产开发有限责任公司公司总资产652，354，430元，其中：流动资产599，694，222.68元，长期投资46，376，050.71元，固定资产6，284，156.17元；总负债552，052，149.63元，全部为流动负债；所有者权益100，302，280.37万元。

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二、项目概况

（一）项目名称

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（二）项目建设背景

崇文区广渠门内大街安化寺危改小区是1983年北京市总体规划上报29片危房中的第8片。原危改区内房屋简陋，人口拥挤，道路狭窄，区内的工厂严重扰民，区域内的居民平房、阀门厂库房、厂房及煤炭公司的煤棚等与区域的规划不符，和周边环境很不协调，因此，安化寺危改小区项目的建设有利于改善周边环境质量，提高居民生活质量。随着两广路的拓宽，安化寺危改小区一期项目（幸福家园一、二、三期）建设已经完成。

本项目为崇文区广渠门内大街安化寺危改小区项目的二期。因崇文区安化寺危改小区项目开发周期长，国家政策发生变化，本项目成为“8.31”大限后，对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招、拍、挂出让的历史遗留项目之一。

根据2005年2月8日北京市国土资源局办公室下发的《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》（京国土会[2005]3号），以及2005年3月1日北京市土地整理储备中心下发的《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》[编号：（2005）043号]，同意由北京金第房地产开发有限责任公司作为本项目的一级开发建设单位，完成规划方案调整和前期手续后，继续实施拆迁，经营性用地入市交易。

（三）项目建设地点

本项目位于北京市崇文区龙潭地区幸福大街东侧，紧邻幸福大街和培新街，距广渠门内大街约400米，道路通达度较好；周边有57路、715路、8路、3路、23路等公交线路，交通便捷度较高。其四至为：东临培新宾馆，南至崇文区图书馆，西临幸福大街，北至培新街，位置如下图所示：

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项目位置 图1-1 项目位置示意图

（四）建设内容及规模

根据《规划意见函复》【2008规（崇）函复字0003号】，本项目用地性质为公建混合居住（F2），总用地面积约为16600平方米，其中建设用地面积约为13600平方米，代征道路用地面积约3000平方米。

项目规划总建筑面积约为42400平方米（不含地下建筑面积），其中公建不低于总建筑规模的70%。

（五）项目组织过程概述

1．已完成的工作介绍

本项目已经通过联席会、专家会审核，并已确定开发主体，完成了交通影响评价及环境影响评价等流程，已完成的各项工作情况如下：

（1）2002年12月3日，取得《北京市公安局公安交通管理局局长项目交通规划设计审查意见函》[交审字:20020256(居住)]，项目交通工程设计方案通过审查；

（2）2003年5月25日，取得北京市崇文区环境保护局《关于北京市崇文

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区安华寺危改小区二期工程建设项目环境影响审查的批复》（崇环审字第（004-1-2003））项目环境工程设计方案通过审查；

（3）2005年2月3日，通过联席会审核，取得北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会联合下发的《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》（京国土会[2005]3号）；

（4）2005年3月1日，取得北京市土地整理储备中心下发的《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》（编号：[2005]043号）；

（5）2006年3月27日，取得北京市经济适用住房建设危旧房改造和古都风貌保护领导小组办公室《关于安华寺二期危改项目继续办理前期手续的意见》（京危办字[2006]10号），确定北京金第房地产开发有限责任公司为崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发项目的主体；

（6）2006年6月13日，取得北京市国土资源局《关于授权北京金第房地产开发有限责任公司继续办理有关拆迁补偿及市政建设审批手续的批复》（京交规函[2006]351号）；

（7）2008年11月28日，取得北京市规划委员会《关于崇文区安华寺危改小区二期土地一级开发项目建设地点规划征求意见函》【2008规（崇）函复字0003号】，项目交通工程设计方案通过审查。

2．剩余工作的实施计划

根据北京市土地一级开发工作流程和各流程所需时间，计划本项目剩余工作组织情况如下：

（1）2009年3月办理立项及土地预审，预计4月份完成；

（2）2009年4月进行拆迁评估、入户调查等工作并取得拆迁许可证，2009年5月份启动拆迁工作；

（3）预计2009年12月完成拆迁；

（4）与上述工作交叉进行，2009年9月至11月完成市政工程方案咨询设计工作，并于10月至2010年1月完成全部市政工作；

（5）在完成上述工作的基础上，计划于2010年2月启动上市前的准备工作，并于3月份完成上市出让，于5月份收回全部投资。

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（六）项目开发周期

1．开发周期

自现在开始至完成土地交易收回交易资金，本项目计划需要15个月，即从2009年3月到2010年5月。其中，项目完成土地一级开发通过验收所需的时间为11个月，即从2009年3月到2010年1月。

2．项目实施进度安排

根据项目拆迁、市政方案及实施进度、上市交易时间安排以及考虑办理各种手续顺序、时间与可能性，对本项目的开发进度初步安排如下图1-1所示：

图1-1：土地一级开发实施进度计划

2009年

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 项目

编制项目核准报告 办理项目核准手续 拆迁相关的招标工作 房屋拆迁许可证 拆迁公示 拆迁补偿 拆迁结案 场地平整 市政方案设计 大市政建设 一级开发验收 委托评估 上会确定挂牌底价 挂牌文件制定 挂牌出让确定中标人 各方签订合同 资金回收 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2010年 2 3 4 5 （七）项目投资估算及资金筹措

根据相关政策法规和北京市场情况，对本项目土地一级开发成本进行了测算。土地一级开发成本由前期费用、拆迁费用、市政基础设施建设费、财务费用、不可预见费等构成。具体费用测算如下：

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表1-1 土地一级开发成本测算表

单位：万元

序号

一 二 1 2 3 4 5 6 7

项 目

拆迁费 前期费用 地质勘查 规划设计 委托可行性研究费 环境影响评价 交通影响评估费 地价评估费 防洪费

金 额（万元）

16382 113 10 20 20 10 10 10 33

备注说明

详见附表6：拆迁费用明细表

1+7

按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照占地面积20元/平方米计算 由于委托方市政管线综合方案尚未进行，因此，基础设施建设费用按照地上建筑面积的500元/平方米暂估。在委托方市政方案完善以后，应根据方案对此数据进行测算调

整。 不可预见费费率取5%，取费基数为拆迁费用、前期费用、基础设施建设费用之和

详见附表3：资金来源与运用表

一至五项之和

三 基础设施建设费 2120

四 五 六

不可预见费 财务费用 一级土地开发建设单位

总投资

931 477 20023

本项目土地一级开发投资成本为20023万元（不含开发企业收益），其所需资金由北京金第房地产开发有限责任公司通过自有资金和银行融资解决。初步拟订的资金筹措方案为一级开发企业银行借款资金金额按前期费用、拆迁费、基础设施建设费和不可预见费之和的65%计算，约12705万元。其它所需投资资金全部为自有资金。

（八）项目招投标

为了保证基础设施工作的进度、质量和节约成本，本项目将主要在市政工程中采取招标方式组织实施，具体情况如下表所示：

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表1－2 项目招标计划表

工作内容 勘察 设计 施工 监理 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ （九）主要技术经济指标

根据《规划意见函复》【2008规（崇）函复字0003号】，本项目用地性质为公建混合居住（F2），总用地面积约为16600平方米，其中建设用地面积约为13600平方米，代征道路用地面积约3000平方米。

项目规划总建筑面积约为42400平方米（不含地下建筑面积），其中公建不低于总建筑规模的70%。

根据初步设计方案，地上建筑面积42400平方米，其中：住宅地上总建筑面积为12500平方米，办公地上建筑面积为28499.04平方米，底商面积为1195.22平方米，垃圾站面积为190.34平方米，人防出口面积为15.4平方米。

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第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析

（一）国民经济和社会发展规划符合性分析

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。

《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：“要以实现‘人人有房住’为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地、财税、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同群体的住房需求，充分保障每位市民的居住权”。

《北京市崇文区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“要立足首都功能核心区定位，以危旧房改造、基础设施建设为引领，以积极有效保护历史文化风貌为重点，全面推进城市现代化建设，实现现代气息和古都风貌的有机结合”，“加快重点项目建设，基本完成危改任务：在确保人民群众利益的基础上，以新的思路推动旧城改造，实现改善居民生活、保护古都风貌、城市建设、经济和社会事业发展的共赢，促进社会和谐发展；着手制定五年内基本完成危改任务的规划，分三个层次完成危改项目。旧城内已完成拆迁、开工在施的项目，要加快建设进度，使居民早日回迁；旧城内处于规划阶段的项目，要按照历史文化名城保护规划，抓紧论证，有保留院落和文保单位的项目，必须采取有力的保护措施；旧城外的项目，要高标准规划，积极争取早日开工。到2010年，基本完成危改任务。积极稳妥地做好前门地区解危排险工作。重点建设松林里、广渠门外南街、金鱼池二期、宝华里、永外望坛、崇外6号地、西革新里、天坛西里、金鱼池西、崇外3号地等项目”。

由此来看，本项目最终将通过二级开发建设普通住宅项目，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。

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（二）区域和空间规划符合性分析

根据新修订的《北京城市总体规划（2004年—2020年）》，崇文区拥有的悠久历史文脉、丰富的文化旅游资源及一定的商业基础，以及与市中心、建国门商圈、CBD商圈、木樨园商圈等接壤的地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业、商贸服务产业、旅游产业的基础。根据崇文区的功能定位，将打造北京的“现代化都市文化休闲区”。在崇文区“一二三”发展战略的指引下，一场：王字型经济磁场；两板块：龙潭湖体育产业板块和永外商贸服务板块；三大产业：文化旅游产业、商贸服务业及体育休闲产业，正步入紧锣密鼓的规划、定位和建设发展阶段。未来，崇文区将成为具有鲜明产业特色、面向全市人民服务的核心功能区，区域产业和经济也将拥有美好的发展前景。作为崇文区重点板块之一的龙潭地区是北京的一个传统居住区，随着北京城市化进程的日益加快，其功能效用日益明显。

本项目的规划设计为住宅、商业、办公，符合北京国民经济和社会发展规划的要求。

（三）专项规划符合性分析

《北京住房建设规划(2006-2010年)》的要求“落实国务院批复和实施北京城市总体规划的原则。按照做好‘四个服务’的要求，处理好近期建设与远期目标、住房供应与需求、人口调控与住房保障、中心城人口职能疏解与住房空间布局、宜居城市建设与土地集约利用、房地产业与相关产业的关系，积极推动‘两轴－两带－多中心’的城市空间结构调整，保障实现国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市的发展目标”，“加大政府住房保障力度，逐步建立健全与北京经济社会发展阶段相适应的住房供应体系和住房保障体系。建设资源节约型和环境友好型社会的原则。充分认识到我国人多地少的基本国情，以及北京人口聚集压力较大和土地等资源紧缺的客观情况，根据北京资源环境综合承载能力，积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式，促进人口、资源、环境协调发展”，“边缘集团是近期住房建设的重点区域，应集中建设中小套型住房，完善交通市政设施和公共服务设施配套，大力进行环境整治与建设，为中心城中心地区人口的外迁提供良好的居住环境”。

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本项目位于崇文区，其开发建设符合《北京住房建设规划(2006-2010年)》的要求。

二、产业政策分析

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

房地产业应坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

2003年以来，北京市陆续颁布了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》等一系列文件，一级土地市场的交易方式已悄然转变。2006年下半年开始，北京市开始逐步实施土地一级开发项目招标工作。此前，北京市的土地一级开发项目基本通过两种方式进行：一是在2004年“8·31”大限后未过关的项目，根据当时政府文件，仍然由原来项目的拥有者实施一级开发，开发成熟后由储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参与竞标；二是区县政府和开发企业签订土地一级开发协议，由指定的开发企业实施一级开发。

从2007年起，北京将全面推行土地一级开发招投标制度。实施土地一级开发招标后，房地产价格形成的各个环节都将通过市场完成，公开、透明，土地开发成本可以正常传导至最终产品，有利于控制成本和开发流程，有利于价格机制发挥作用，有利于房地产价格的形成，也有利于提高土地开发效率，上市速度将

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加快。

本项目经过联席会审核，取得北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会联合下发的《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》（京国土会[2005]3号），运作方式符合相关的产业政策要求。

三、行业准入分析

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

本项目开发主体由北京市国土资源局授权确定，根据北京市土地整理储备中心下发的《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》（编号：[2005]043号），北京金第房地产开发有限责任公司为本项目的开发主体。北京金第房地产开发有限责任公司符合本项目开发的资质、资本金、开发业绩和社会信誉等相关要求。

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第三章 资源综合利用分析

本项目是土地一级开发项目，地块位于崇文区龙潭地区幸福大街东侧。本项目旨在危旧房改造，拆除地块上既有建筑，并完善市政建设等工作后作为经营性用地入市交易。

一、资源开发、利用方案

本项目作为建设用地土地一级开发项目，不在项目范围内进行资源开发及综合利用，同时由于所需开挖深度浅，也不会对地下水资源造成不利影响。在实施过程中利用的资源主要为水资源。

二、资源节约措施

（一）水资源现状

北京市多年平均降水585毫米，年均降水总量98.28亿立方米，形成地表径流17.72亿立方米，地下水资源25.59亿立方米，当地自产一次水资源总量37.39亿立方米。境内五大水系除北运河发源于本市外，其他四条水系分别发源于境外的河北、山西和内蒙古。多年平均入境水量16.06亿立方米，出境水量14.52亿立方米。

北京属资源型重度缺水地区，属111个特贫水城市之一,是水库存水量中国下降最快的三个城市之一。人均水资源占有量不足300立方米，是世界人均水资源量的1/30、中国人均水资源量的1/8，远远低于国际人均1000立方米的缺水下限。水资源紧缺已成为制约经济社会可持续发展的第一瓶颈。

2003年北京市总用水量35亿立方米，地表水、地下水、其它水源用量分别为8.33、25.42、1.25亿立方米，分别占北京市总用水量的24%、73%、3%。

工业、生活、农业、河湖环境用水分别为7.96、12.43、13.66、0.95亿立方米，分别占北京市总用水量的23%、35%、39%、3%。

地下水长期超采，使用率由2000年的67%上升到2003年的76%，致使水位年均下降1.29米，水环境和水生态平衡受到威胁。北京市每年仍有4亿方污水

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直接排放，再生水利用率也不足40%。大量宝贵的水资源还未有效利用，不仅污染城乡环境，也加剧了水资源紧缺的局面。

（二）水资源节约措施

土地一级开发项目本身对水资源的耗费比较小。在本项目基础上进行二级开发，建造居住社区后，水资源利用规划将是一项重要的工作，规划的质量对当地水资源的利用将产生重要影响。

在本项目开发过程中，将充分利用再生水，采用以下措施充分利用水资源，达到节约用水的目的。

本项目在实施过程中需要完善地块内市政设施条件，尤其是给水、中水、雨水、污水、热力管道的建设，为了保证未来项目对水资源的节约及合理利用，本项目需要采用以下措施以达到节水目的：

1．供回水管网系统所选用管材、阀门除应满足工作压力和工作温度的要求外，还要注重管道与管件、阀门之间连接密封性能良好，材质不影响水质，管道内表面光滑、阻力损失小等因素，以免造成漏水、费水等耗能的后果。

2．管道管材选择要重量轻、机械强度大；金属管材的外表面抗腐蚀性好。 3．管道宜采用管沟敷设，以利于保证管道安装、维护及修理。

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第四章 节能方案分析

一、用能标准和节能规范

本项目建设地点为北京市崇文区，应遵循国家以及北京市的如下合理用能标准及节能设计规范：

（一）国家及北京市相关法律、法规、规划和产业政策

1．《中华人民共和国节约能源法（修订）》； 2．《中华人民共和国可再生能源法》； 3．《中华人民共和国电力法（修订）》；

4．《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令 28号）； 5．《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505号）； 6．《节约用电管理办法》（国家经贸委国家发展计划委[2000]1256号）； 7．北京市贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》若干意见； 8．《北京市实施〈节能法〉办法》（北京市人大1999年9月16日通过）； 9．《北京市节能监察办法》（北京市人民政府令174号）； 10．《北京市加强节能工作实施方案》。

（二）建筑类相关标准及规范

1．《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003； 2．《城镇燃气设计规范》 GB50028-93； 3．《城市热力网设计规范》 CJJ34-2002； 4．《全国民用建筑工程设计技术措施－节能专篇》。

（三）相关终端用能产品能耗标准

1．《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》 GB 20052-2006； 2．《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》 GB 17896-1999； 3．《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》 GB 19043-2003； 4．《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》 GB 19044-2003；

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5．《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》 GB 19415-2003； 6．《乘用车燃料消耗量限值》 GB19578-2004。

二、能耗状况和能耗指标分析

本项目是土地一级开发项目，项目实施过程中仅照明耗电及乘用车辆燃料消耗两种能耗。

其中照明用电能耗因无标准规范对此部分进行规定，因此缺少估算依据；乘用车辆燃料消耗则因不确定因素太多，例如固体废弃物转运量，及所需要的路程、车辆台数、车辆性能等。因此目前也无法对项目能耗指标进行量化分析。

三、节能措施

节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《北京市节约能源条例》，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展和协调，根据本项目的实际情况，重点考虑施工过程中的采光照明、机电设备及乘用车量燃料消耗方面的节能措施。

（一）变配电系统节能措施

1．选择高效、节能的符合国家节能标准的变配电设备。 2．变压器靠近负荷中心，缩短线缆长度。

3．抑制谐波电流在线路中的含量，降低线路损耗。 4．设备容量选择满足需要，不宜过大，避免损耗。

（二）照明系统节能措施

1．应根据国家现行标准、规范要求，满足不同场所的照度、照明功率密度、视觉要求等规定，在满足照明质量的前提下，尽可能选择高光效光源。

2．选择应用效率高及开启式直接照明灯具，效率不低于70%，并且灯具反射罩具有较高的反射比。

3．在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的

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安装高度，以节约电能。

4．主照明电源线路采用三相供电，以减少电压损失，并应尽量使三相照明负荷平衡，以免影响光源的发光效率。

（三）机械设备节能措施

1．选用高效、节能设备，所选设备符合国家节能标准。

2．设备使用在其能力范围内，不造成过载或空载，降低日常能耗。 3．做好各种设备的维护保养工作，使其在运行过程中高效、节能。 4．严格执行《乘用车燃料消耗量限值》GB19578-2004。

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第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

一、项目选址及用地方案

（一）项目建设地点

本项目位于北京市崇文区龙潭地区幸福大街东侧，紧邻幸福大街和培新街，距广渠门内大街约400米，道路通达度较好；周边有57路、715路、8路、3路、23路等公交线路，交通便捷度较高。其四至为：东临培新宾馆，南至崇文区图书馆，西临幸福大街，北至培新街。

项目位置 图5－1 项目区位图

（二）项目用地现状

根据委托方提供的资料，本项目用地均为国有土地，现状用地上共有约200户居民，户均建筑面积约25平方米，均为平房；非住宅均为平房，其中大部分为库房、厂房和煤棚，以五六十年代建筑为主，共涉及区物资局、阀门厂、龙潭房管所和崇文区煤炭公司四个单位，其中，区物资局、阀门厂已经初步达成拆迁

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补偿意向，拆迁补偿费用分别为400万和850万；龙潭房管所和崇文区煤炭公司的房屋建筑面积约为404.7平方米和5000平方米，占地面积分别为529平方米、6500平方米，补偿事宜尚在协商之中。除以上建筑物外，树木约300棵。

（三）项目选址分析

本项目选址于崇文区龙潭地区幸福大街东侧安化寺危改小区二期范围内，项目的开发建设符合《北京市崇文区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《北京城市总体规划（2004年—2020年）》的要求，有利于北京市“两轴、两带、多中心”的城市空间布局规划的实现，将加快崇文区城市化进程的步伐，增强“现代化都市文化休闲区”向周边的辐射效应。另外，从现状来看，该项目的实施也有利于改善周边环境，与周边其他区域形成一个整体，带动地区的整体发展。

二、土地利用合理性分析

本项目用地均为国有土地。崇文区拥有的悠久历史文脉、丰富的文化旅游资源及一定的商业基础，以及与市中心、建国门商圈、CBD商圈、木樨园商圈等接壤的地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业、商贸服务产业、旅游产业的基础。根据崇文区的功能定位，改项目所在区域将打造北京的“现代化都市文化休闲区”。

所以，危房改造利用，重新建设是必然的趋势，建造居住小区也符合当地的规划要求。本项目符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。

三、拆迁和移民安置规划方案

（一）拆迁的相关法律、法规和政策

1.关于拆迁的国家和北京市的法律、法规和政策： （1）《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日）； （2）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

（3）建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住[2003]234号）；

（4）《北京市房屋重置成新价评估技术标准》--京国土房管拆[2003]808号。

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（二）征地实施方案

本项目均为国有用地，不涉及征地。

（三）拆迁实施方案

1．基本情况

根据初步统计，本项目现状用地上共有约200户居民，户均建筑面积约25平方米，均为平房；非住宅均为平房，其中大部分为库房、厂房和煤棚，以五六十年代建筑为主，共涉及区物资局、阀门厂、龙潭房管所和崇文区煤炭公司四个单位，其中，区物资局、阀门厂已经初步达成拆迁补偿意向，拆迁补偿费用分别为400万、850万；龙潭房管所和崇文区煤炭公司的房屋建筑面积约为404.7平方米和5000平方米，占地面积分别为529平方米、6500平方米，补偿事宜尚在协商之中。除以上建筑物外，树木约300棵。

2．拆迁费用

拆迁费用主要包括居民房屋拆迁补偿（包含房屋拆迁补偿费、提前搬家奖励费、工程配合奖、搬家补助费、有线电视拆移费、空调移机费、电话移机费、拆迁服务费、评估费、拆除费）、企业拆迁补偿费（区物资局补偿价格、阀门厂补偿价格、龙潭房管所补充价、区煤炭公司、搬家补助费、停产停业损失费、拆迁服务费、拆迁评估费、拆迁费用），拆迁费用合计为16382万元。具体各费用构成详见下表5-2：

表5-2 拆迁费用测算表

序号 1 项目名称 居民拆迁补偿价 数量 （万元） 5169 备注 1.1到1.6之和 居民约200户，户均约25平方米，容积率按0.7计算，三类区域；根据相关拆迁政策文件、区位具体情况以及对房屋情况的初步勘查，确定本项目居民拆迁的基准地价为4500元/平方米、基准房价为1000元/平方米、房屋重置单价为800元/平方米、附属物重置单价为150元/平方米、容积率修正系数为1.307。 每户5000元 每户50000元 20元/平方米 每户340元 每户400元 19

1.1 房屋拆迁补偿价 3916 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

提前搬家奖励费 工程配合奖 搬家补助费 有线电视拆移费 空调移机费 100 1000 10 7 8 北京中设泛华工程咨询有限公司 北京首佳联盟投资顾问有限公司

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1.7 1.8 1.9 2.0 2 2.1 2.2 电话移机费 拆迁服务费 评估费 拆除费 企业拆迁总费用 区物资局 阀门厂 5 59 39 25 7827 400 850 每户235元 拆迁补偿价的1.5% 拆迁补偿价的1% 按照建筑面积每平方米50元计算 参照按拆迁补偿款的1％取费的情况 根据委托方介绍，已经签订补偿协议 根据委托方介绍，已经签订补偿协议 据委托方介绍，房管所占地面积约529平方米，建筑面积约404.7平方米，三类地区； 初步分析该区域企业拆迁的区位价格为900元/平方米，地上物为800元/平方米； 根据计算k1为1.17，k2为0.9，k3为1。 据委托方介绍，煤炭公司建筑面积约5000平方米，占地面积约6500平方米，三类地区； 初步分析该区域企业拆迁的区位价格为900元/平方米，地上物为800元/平方米； 根据计算k1为1.17，k2暂确定为0.9，k3为1。 25元/平方米 每平方米1500元 拆迁补偿价的1.5% 拆迁补偿价的1% 按照建筑面积每平方米50元计算 根据委托方介绍，每平方米建筑面积需要分摊约300元代征地拆迁费用。 300棵树，按照每颗400元计算。 依据委托方介绍，已经与人防办达成初步意向，人防异地建设费用补偿费用约1700万元。 1至六项之和 2.3 龙潭房管所 416 2.4 区煤炭公司 5139 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 4 5 6 搬家补助费 停产停业损失费 拆迁服务费 评估费 拆除费用 代征地拆迁分摊 伐树 人防异地建设费用补偿 拆迁费用合计 14 811 102 68 27 1674 12 1700 16382 3．拆迁工作内容

（1）经相关职能部门核准后，在用地范围内进行拆迁公示。

（2）申请入户评估通知书，进行详细的拆迁调查和入户调查，摸清拆迁村民户数和村镇企业的总户数、总人数、房间总数、房屋总面积。确定村民对拆迁工作的要求、方法及拆迁补偿的标准。

（3）聘请专业中介机构进行拆迁评估，本着既保护村民和村镇企业的合法权益，又尽量降低拆迁成本的原则进行专业评估，科学准确地确定拆迁安置标准，并结合拆迁进度准备拆迁资金。

（4）申请核发房屋拆迁许可证。 （5）通过招标或其他方式确定拆迁单位。

（6）委托拆迁单位与补拆迁人签定拆迁安置补偿协议。

（7）开始实施拆迁工作，拆迁完毕后，到相关主管部门备案办理《拆迁结案表》。

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2．拆迁计划

根据初步掌握的该土地一级开发项目征地拆迁基础资料，制定如下工作计划。

09年

序号

项 目 拆迁相关1 2 3 4 5 6 招标工作 拆迁许可 入户调查 拆迁补偿 拆迁结案 场地平整 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

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第六章 环境和生态影响分析

一、环境和生态现状

（一）自然环境条件

项目用地位于北京市崇文区龙潭地区幸福大街东侧，紧邻幸福大街和培新街，距广渠门内大街约400米，道路通达度较好，其自然环境条件如下：

（1）气候：项目所在区域属大陆性季风气候区，春夏秋冬四季分明，常年1月平均气温零下4.7摄氏度，7月平均气温26摄氏度，年平均降水量约600毫米。

（2）水文：区域内主要河流有护城河，它是沿北京城墙外侧人工开掘的河渠，是古代北京城池一道重要防线。区境有自前门，经崇文门至东南角楼之内城护城河段；有自陶然桥经永定门，左安门、广渠门至通惠河之外城护城河段。

（3）地形地貌：项目位于崇文区中部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔拔36.17-46.47米，项目宗地内地势平坦。

（4）地质：项目宗地内虽尚未通过工程地质勘察评估，但依据宗地周边用地的地质情况来分析，本项目宗地内适合进行房地产开发建设。

（二）生态环境现状

根据对项目所在地的现场调查表明，崇文区安华寺危改小区（二期）宗地范围内地上物主要为居住用房、企业用房。项目区域内人文居住环境一般。

图6-1 项目用地环境现状图

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二、生态环境影响分析

项目实施期间主要存在的生态环境污染有植被破坏、水土流失、噪声污染、施工扬尘、废水和建筑垃圾。

根据《关于在本市城市建设中加强树木保护的紧急通知》（京政办发［2001］75号）中的规定“林业、园林主管部门对采伐、移植林木的申请要严格审查，依法审批。在优化规划设计的前提下，工程建设确需采伐（移植）少量林木的，各级林业、园林主管部门要依照法定程序严格审查，依法审批，做到能不伐的林木坚决不伐，能移植的林木确保移植并采取措施确保成活。工程建设单位要自觉遵守本市林木保护的有关规定，不得擅自伐移林木。对工程建设范围内的林木，要采取有效措施切实加以保护。规划部门对没有林木保护方案的规划设计不予批准；建设主管部门对没有林木保护措施的工程不予准开工，对在施工过程中发现林木保护措施不落实的，要责令其停工，直至保护措施完全落实。”

施工过程需对建设场地进行开挖、填筑和平整，使原有的植被被铲除，从而使植被覆盖面积有所减少。但这只是暂时性的，施工完成后，小区将进行大面积绿化美化，届时小区绿地率将达到30%以上，并且以美观、整齐、多样性丰富的乔木、灌木和花草取代现有零星乔木、野生灌木和蔬菜，美观、整齐、多样性丰富的乔、灌木和花草的生态效应要远远高于零星乔木、野生灌木的生态效应。因此，尽管施工期对建设区域植被有一定的不利影响，但随着土建施工的结束和园林绿地的建设，暂时的不利影响将随之消失，取而代之的是风景优美、郁郁葱葱的宜居环境。

随着施工场地开挖、平整、填方，原有的表土层受到破坏，土壤松动，施工过程中由于挖方和填方过程中形成的堆土不能及时清理，遇到降雨冲刷，易发生水土流失。但从另一方面来看，拟建场地地势较平，如不遇暴雨不易发生大的水土流失。因此，只要加强施工管理、合理安排施工进度，就可以减轻水土流失。随着施工期的结束，对地表土壤的扰动减轻，裸露的地表被水泥、建筑及植被覆盖，原有因工程建设新增的水土流失得到治理，区域生态环境将趋于好转。

总之，项目施工期对生态环境产生的上述影响，均为可逆的、短期的，项目建成后，不利影响随之消除。施工单位只要文明施工，切实落实对施工产生的扬尘、噪声、固体废物的管理、控制措施，减少不必要的植被破坏，尽量保留施工

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场地内的原生树木，该项目对区域生态环境的影响甚微，并会带给小区居民一个风景优美的宜居家园。

根据2003年5月25日北京市崇文区环境保护局下发的《关于北京市崇文区安化寺危改小区二期工程建设项目环境影响审查的批复》[崇环审字第（004-1-2003）]，同意本项目在北京崇文区安化寺地点建设，严格实施北京清华大学提交的《安化寺危改小区环境影响报告书》所提出的环境保护对策和建议。

根据清华大学提交的《安化寺危改小区环境影响报告书》（国环评证甲字第1022号），本项目的大气环境评价等级为三级、水环境评价等级为三级及声环境评价等级为三级。

从土地一级开发来刊，项目建设内容为拆迁及基础设施建设，为非工业性项目，无特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。

三、生态环境保护措施

1．植被破坏

尽量减少不必要的植被破坏，保留施工场地内的原生树木。 2．水土流失

加强施工管理、合理安排施工进度，减轻对地表土壤的扰动，对土堆进行维护覆盖，减轻水土流失。

3．噪声污染防治措施

科学地进行建筑施工场地的布局，噪声较大的机械尽量远离厂界，并采取适当的隔音措施，如将混凝土搅拌机、木加工机械设于工棚内；合理安排运输路线，物料运输通道尽量避开居民区和环境噪声敏感区；限制作业时间，尤其是夜间施工；坚持文明施工，降低人为噪声（如鸣笛、敲击等）；对施工机械进行定期维护、保养，使机械保持在最低噪声线工作水平。采取上述降噪措施后，可降噪20～30分贝左右；因此，采取合理措施治理后，可以大大降低本项目施工噪声对周围声环境的影响。

4．扬尘污染防治措施

施工场地要设置围挡，围挡设置高度不低于1.8米，4级以上大风天气，停

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止土石方施工和拆迁施工，并做好遮掩工作。施工工地道路要硬化，要在工地出口处设置清除车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地外，冲洗废水必须经沉淀才可排入排水设施。要指定专人清扫、洒水维护工地路面。运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少扬尘产尘量。装卸渣土严禁凌空抛洒，渣土外运严禁沿路遗洒。水泥等可能产生尘土污染的建筑材料应在库房存放或者严密遮盖或采用洒水、遮物或喷洒遮剂等措施防止扬尘。地内的生活垃圾必须密闭存放，并及时分检、清运。施工过程中采用预拌混凝土。拆迁工地必须随拆迁、随撒水、随清运渣土，拆迁完毕后暂时不能施工的必须进行硬化或简易绿化。

5．废水污染防治措施

工地生产、生活排水必须做到有组织收集，不得随意漫流；装修地面冲洗废水须经沉淀池沉淀处理，尽量延长沉淀时间；施工人员盥洗、冲厕污水必须经化粪池预处理后再排入南侧市政污水管道。施工期废水通过上述措施治理后统一排入卧龙岗污水处理厂，对周围的水环境影响较小。

6．建筑垃圾污染防治措施

施工期生活垃圾应设置固定存放点，并按环卫部门要求与该区域的生活垃圾同样处理、消纳。施工产生的可回收废料如钢筋弯头、废木板等应尽量由施工单位回收利用，其它废弃土方、灰渣及边角料应按有关单位指定地点消纳处理。

施工期将产生大量渣土，在运输及堆存易引起二次扬尘污染。因此，渣土应按有关管理部门的指定地点堆存。渣土运输过程中应采用密闭式运输车，严禁遗洒。

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第七章 经济影响分析

一、经济费用效益分析

（一）投资费用估算

崇文区安化寺危改小区二期土地一级开发项目总投资20023万元。根据土地一级开发的工作内容、进度计划，各期资金投入情况见下表：

表7-1 投资构成及投资计划表

单位：万元

序号

一 二 1 2 3 4 5 6 7

项 目

拆迁费 前期费用 地质勘查 规划设计 委托可行性研究费 环境影响评价 交通影响评估费 地价评估费 防洪费

金 额（万元）

16382 113 10 20 20 10 10 10 33

备注说明

详见附表6：拆迁费用明细表

1+7

按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照一般市场费用水平估算 按照总用地面积20元/平方米计算 由于委托方市政管线综合方案尚未进行，因

此，基础设施建设费用按照地上建筑面积的500元/平方米暂估。在委托方市政方案完善以后，应根据方案对此数据进行测算调

整。 不可预见费费率取5%，取费基数为拆迁费用、前期费用、基础设施建设费用之和

详见附表3：资金来源与运用表

一至五项之和

三 基础设施建设费 2120

四 五 六

不可预见费 财务费用 一级土地开发建设单位

总投资 931 477 20023

根据上表可知，崇文区安化寺危改小区二期项目土地一级开发建设单位的总投资为20023万元（不含土地毛地价），其中：拆迁费用为16382万元，前期费用为113万元，基础设施建设费为2120万元，不可预见费为931万元，财务费用477万元。

根据北京市相关规定，土地一级开发建设单位可以计取的利润为开发成本的

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5%，总计为1001万元，具体计算如下：

一级开发建设单位利润=土地一级开发建设单位总投资×5%

=20023×5% =1001（万元）

（二）挂牌收入测算

1．挂牌底价估算

挂牌底价为一级开发综合成本与地价款之和。一级开发综合成本为项目总投资成本，即20023万元；根据委托方提供的初步设计方案计算，地价款总价为4976万元，则挂牌底价估算为24999万元，具体如表7-2所示：

表7-2 挂牌底价估算表

序号

项 目

金 额（万元）

备 注

一 二 三

土地一级开发成本

地价款 项目挂牌底价

20023 4976 24999

数据来自表7-1

根据区域地价水平情况，确定本项目住宅用途楼面地

价款为750元/平方米，办公1350元/平方米，商业

1600元/平方米。

一 + 二

2．挂牌销售收入估算

采用假设开发法来确定本项目经过一级开发后预计能实现的销售收入。 ⑴项目二级开发完成后的房屋销售收入预测

根据本项目区域市场调查分析，其所在区域内住宅平均价格在13000-25000元/平方米之间，办公平均价格在12000-15000元/平方米之间，商业平均价格在20000-30000元/平方米之间。

根据委托方提供的初步设计方案，结合区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，预计住宅销售均价为15000元/平方米，办公销售价格为13000元/平方米，底商销售均价为25000元/平方米。则项目二级开发完成后可以实现的销售收入为58787万元，具体如下：

住宅销售收入=15000×12500÷10000

=18750（万元）

办公销售收入=13000×28499.04÷10000

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=37049（万元）

商业销售收入=25000×1195.22÷10000

=2988（万元）

⑵项目二级开发成本及开发商利润估算 ①建安综合成本

根据现行《北京市建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构、装修状况及其区位等因素影响，估算二级开发建安综合成本为11812万元，详见下表：

表7-3 建安综合成本估算表

项目名称 1.建安费用 1.1住宅 1.2商业 1.31办公 1.4垃圾站 1.5人防出口 2.市政费用 3.建造成本（小计1） 4.管理费用 5.专业人士费 6.不可预见费 单方成本 （元/㎡） 1600 3000 2500 2000 1500 150 总费用 （万元） 9524 2000 359 7125 38 2 837 10361 311 207 476 11355 457 11812 备注 1.1-1.5之和 结合实际情况，按1600元/建筑平方米估算 结合实际情况，按3000元/建筑平方米估算 结合实际情况，按2500元/建筑平方米估算 结合实际情况，按2000元/建筑平方米估算 结合实际情况，按1500元/建筑平方米估算 红线内市政费用及绿化费 1+2 建造成本*3% 建造成本的2% 建安费用的5％ 3+4+5+6 以第7项为基数，利率5.40%，建设期1.5年，复利计算 7+8 7.总投资额（小计2） 8.利息 建安综合成本 ②销售税金及销售费用

根据北京市有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为4409万元，如下表所示：

表7-4 销售税费测算表

1.两税一费 2.代理与广告费 合 计 3233 1176 4409 开发完成后总价值的5.5% 开发完成后总价值的2%

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③二级开发的开发商利润

本项目物业类型为住宅、办公和配套商业用房，预计二级开发的开发期为1.5年，根据项目实际情况和项目区域房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照总投资费用的30%估算，即：

二级开发的开发商预计利润=11355×30%

=3407(万元)

综上，二级开发建造成本、销售税费及开发利润合计为19628万元。 ④挂牌销售价格

交易价格=（项目二级开发的销售收入-项目二级开发成本及开发商利润）

÷[（1+利率）2-1+利润率+1]÷（1+契税税率）

=（58787-19628）÷{[（1+5.40%）2-1]+30%+1}÷（1+3%） = 27754（万元） 3、土地增值收益

土地增值收益= 土地预计销售收入–入市底价=1768万元 5、项目利润总额及利润率

项目利润总额=一级开发企业收益+土地增值收益=1001+1768

=2769万元

项目利润率=项目利润总额/项目一级开发直接投资成本=2769/20023

=13.82%

二、行业影响分析

在我国，房地产行业是国民经济的主导产业，对其他行业具有重要联动影响，在社会经济中有举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业已经向规模化、品牌化、规范方向发展，行业增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向市场和企业自身调节相结合的方式转变。

2004年房地产开发投资增速过快，影响了房地产的正常发展；2005年为了稳定住房价格，国家出台了一系列宏观调控政策。土地公开出让的逐步实施及稳定住房价格政策的影响，使得2005年北京房地产开发投资增幅保持在较低的水

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平，2006年北京房地产开发投资开始大幅回升，同比增长12.8%。2007年北京房地产市场投资继续大幅回升。2008年北京房地产开发投资增速发生逆转，呈现负增长（详见图7-1）。

2008年，北京房地产开发投资累计完成1908.7亿元，同比下降4.4%。其中，第一季度增速为22.5%；第二季度增速为5.9%；第三季度，增速为-35.1%；第四季度增速为1.8%。2008年，北京房地产开发投资总体呈下降趋势，同时经历了增长、放缓、下降、恢复四阶段。从分用途结构来看，住宅投资940.6亿元，同比下降5.2%；办公楼投资170.5亿元，同比下降29.6%；商业等经营性用房投资240.4亿元，同比下降10.1%。2008年北京房地产开发投资增速发生逆转，呈现负增长。其原因主要：首先是，由于奥运期间商品房项目的施工受限，使得第三季度增速呈现大幅下降，影响了房地产开发投资；其次是，在奥运会之后，又受“次贷危机”所产生的全球金融危机所影响；最后是，从下半年开始，北京市房地产市场行情开始发生变化，市场销售低迷，也进一步影响了房地产开发投资。

图7-1 2003-2008年北京房地产增速变化图

2008年北京新增商品房准售面积约为1940万平方米，同比增长1%，这是近三年来首次止跌回升（详见下图7-2）。其中，商品住宅准售面积约为1471万平方米，同比增长11%；商业准售面积约为163万平方米，同比下降了18% ；写字楼准售面积约为219万平方米，同比下降了 23% ；地下车库等其它准售面积约为86万平方米，同比下降了22%。从中可以看出，2008年商品房供应结构的变化有所分化，商品住宅供应量增幅较大，带动了商品房总供应量的止跌；而其它用途的房屋继续呈现大幅下降。

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图7-2 2003-2008年新增商品房供应及变化幅度图

2008年商品住宅期房成交面积占新增供应量的77%，是市场交易的主体。其中，政策性住房所占比重约为五分之一，交易十分活跃。从户型面积看，2008年交易的商品住宅以中小户型为主，平均单套面积为105平方米，与上年同期相比，下降了近20平方米，其中120平方米以上的仅为五个区，套均面积最大的是西城区，约为155平方米，其次是崇文区，套均面积约为142平方米，再次是顺义区，套均面积约为136平方米；另外，海淀及怀柔区套均面积也在120平方米以上，分别为130平方米、和124平方米。其主要原因在于：2007年出台的“90平方米，70%以上”政策效果已经开始显现。

2009年北京房地产市场的将呈现：“两平一降”的局面，即供应量及成交量将保持相对平稳，价格将有较大幅度的下降。供应量将保持相对平稳，政策性住房将成为市场关注点；受政策影响，交易量大幅下降的趋势将改变，甚至有所回升；价格涨幅将继续回落，呈现负增长，下降幅度可能超过10%。

三、区域经济影响评价

综合以上调查、分析与评价的结果，不难看出，本项目实施后有利于繁荣地方经济，改善居民生活条件，同时带动区域经济整体发展。从《北京城市总体规划（2004-2010）》、《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《北京市崇文区国民经济和社会发展第十一个五年规划》来看，该项目的建设符合宏观经济建设规划和北京市用地计划，该项目的社会效益非常好，社会风险较小，社会评价可行。本项目房屋建成后对有效改善当地居民居住条件、促进本地区域经济健康协调发展、提高人民物质文化生活具有深远的意义，具有很好社会效益。

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四、宏观经济影响分析

2008年北京市经济社会发展计划执行情况较好，经济发展依旧持续增长，但受国际金融危机持续蔓延和世界经济增长明显减速的影响，发展中仍然存在一些矛盾和问题需要高度重视。一是经济下行压力加大。工业和外贸出口增速回落，房地产市场低迷，财政收入增速减缓。二是部分行业和企业经营出现困难。三是影响价格稳定的因素比较复杂。从长期看，经济结构需要进一步优化；自主创新能力有待进一步提高；城乡之间、区域之间、各区县内部发展差距较大；人口资源环境压力日益加大等一些长期存在的矛盾和问题仍需高度重视，采取有力措施切实加以解决。

2009年北京市经济社会发展紧紧围绕建设“人文北京、科技北京、绿色北京”的战略目标，把当前应对外部环境变化与建立长效机制紧密结合起来，集中解决一批关系城市长远战略和全局发展的重大问题，推动科学发展，着力改善民生，促进社会和谐，坚决贯彻中央扩大内需各项政策，把投资促进与提升城市功能紧密结合起来，把引导消费和改善民生紧密结合起来，促进经济平稳较快增长，促进投资较快增长，优化投资结构，提高投资效益。在资金投向上处理好房地产投资、基础设施投资和产业投资的比例关系，努力提高投资效益。注重促进房地产市场健康发展，增强对消费和投资的带动功能。房地产兼具扩大投资、带动消费、改善民生的多重功能，要落实国家促进房地产市场健康发展的政策措施，采取积极措施，稳定市场预期，促进房地产业健康发展。进一步加大廉租房、经济适用房、政策性租赁房和限价房土地供应及建设力度，完成历史文化保护区2万户危旧房保护修缮工作，积极推进门头沟、丰台、通州的棚户区改造，逐步改善居民的生活条件。认真贯彻落实国家支持居民购房的税收和金融政策，实施本市促进房地产市场发展的政策意见，合理引导住房需求。合理规划重点地区大型公建和商用地产规模，支持楼宇经济和生产性服务业发展。促进投资较快增长，优化投资结构，提高投资效益。

本项目立足首都功能核心区定位，以危旧房改造、基础设施建设为引领，以积极有效保护历史文化风貌为重点，全面推进城市现代化建设，实现现代气息和古都风貌的有机结合，实施后有利于繁荣地方经济，改善居民生活条件，带动区域经济整体发展，同时对当前相对低迷的房地产市场起到促进的作用。

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第八章 社会影响分析

一、社会影响效果分析

（一）项目板块发展的影响分析

在《2004-2020北京城市总体规划》中，政府明确提出了“两轴-两带-多中心”的城市空间发展总规划，纵深发展两轴“长安街东西延长线”及“南北中轴线”，两带“东部发展带”与“西部生态带”；在市区范围内建设不同的功能区形成“多中心”，分别承担不同的城市功能。该项目正是位于南北中轴线上，是市区发展带中的重点发展区域。在崇文区“一二三”发展战略的指引下，一场：王字型经济磁场；两板块：龙潭湖体育产业板块和永外商贸服务板块；三大产业：文化旅游产业、商贸服务业及体育休闲产业，正步入紧锣密鼓的规划、定位和建设发展阶段。未来，崇文区将成为具有鲜明产业特色、面向全市人民服务的核心功能区，区域产业和经济也将拥有美好的发展前景。作为崇文区重点板块之一的龙潭地区是北京的一个传统居住区，随着北京城市化进程的日益加快，其功能效用日益明显。

（二）项目对不同利益群体的影响分析

当地政府、建设单位、施工单位、当地居民作为本项目的不同利益群体，在项目建设中将受到不同的影响。

当地政府：将从项目建设中取得土地出让金等土地收入；本项目建成后，项目的销售将带来地方税收的增加；本项目对于当地政府开展城市副中心建设具有促进作用，也有利于加速崇文区城市化的建设进程。

建设单位：通过项目建设，推进安华寺危改小区项目的实施，为后续工作奠定基础，从而履行其工作职责，满足上级主管部门的工作要求，并可在土地上市销售过程中获取利润。

施工单位：将从项目建设中取得企业生产经济收益，增加企业新的工作业绩，施工单位员工将间接从项目中取得劳动报酬收入。

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当地居民：本项目的建设将当地居民的住房安置问题，对改善当地居民住房条件及生活水平起到巨大的促进作用。有利于缓解社会矛盾，增强社会的稳定，促进和谐社会建设。

（三）本项目的社会影响效果综合分析

本项目的建设将解决崇文区龙潭地区部分居民住房安置问题，提高当地居民的居住条件和生活水平，有利于缓解社会矛盾，增强社会的稳定，促进和谐社会建设；同时通过大规模的居住社区开发建设，促进商业繁荣，拉动经济的增长，带动建筑、建材、生活消费品等相关产业的发展，有利于地区发展和人民生活水平的提高。

实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。

表8－1 社会影响分析表

序号 社会因素 对当地居民分配和收入的影响 对当地居民生活水平的影响 对当地居民就业的影响 影响的范围及程度 对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。 改善居住条件，解决当地居民的住房安置问题，提高生活水平。 将带动建筑业、建材业、房地产业、商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。 本项目用地范围内现住房需要拆除，搬迁户从老房屋4 对利益相关群体影响 搬到新房屋后有了更好的居住条件，生活标准也有了提高。 5 对妇女、老人和儿童等弱势群体的影响 对所在地区文化、教育、6 卫生和其他社会发展目标的影响 7 对当地基础设施和社会服务容量的影响 对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响 项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带来积极的影响。 可以带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，有利于在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。 项目将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善 项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。 无 无 无 无 可能出现的不利后果 无 1 2 无 3 无 8 无 综上所述，本项目的建设将为当地居民及区域发展建设带来良好的社会效益。

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二、社会适应性分析

（一）不同利益群体对本项目实施的态度及参与程度

该项目的实施，是改善当地居民生活质量的需要，同时也满足了区域自身发展的需要，另外也满足了企业自身发展、树立品牌形象的需要，因此崇文区政府、项目建设单位借助交通、资源和良好的政策环境等优势，充分做好项目实施前的准备工作，为项目的顺利实施奠定了坚实的基础。由于当地村民是项目的受益者，随着项目的进行，不仅可以改善当地居民的居住环境而且可以增加收入，所以居民组织积极协调各方面的工作，对项目的有效性及持续性起到极大的推动作用。

（二）各级组织对本项目的态度与支持

项目的实施，首先符合国家产业政策和规划发展要求，也符合崇文区发展规划的要求，支持了崇文区的城市建设，所以从北京市政府、崇文区政府到各级政府行政部门都给予项目大力的支持。

三、社会风险及对策分析

本项目具有一定社会影响，如果项目建设出现工期拖延、设计与施工质量、环境出现问题、实施过程中由于准备不善而增加投资造成资金短缺不能妥善解决，将对项目开发单位的声望、政府信誉等产生一定负面影响，也不利于社会稳定，因此会给当地政府的基层工作带来困难。为此，对项目的实施应加倍关注，科学、高效的做好项目建设实施中的各项工作。

（一）经济环境风险及防范

一切经营活动都会受到外部宏观经济环境（包括政治、文化、金融、税收、政策等等）的影响。2007年12月5日，中央经济工作会议在京结束，会议在部署2008年经济工作时明确提出:2008年要实施从紧的货币政策。作为一个资金密集型行业，旨在抑制资金需求的信贷收紧政策，对房地产开发的负面影响是明显的。这主要表现为，房地产企业的成本将提高，同时，购房需求也将受到遏制。在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。房地产公司

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的销售环节无疑也会受到信贷收紧的影响，房贷成本增加将进一步削弱人们的住房购买力。

（二）拆迁风险及防范

根据以往的经验，从项目成本构成来看，最大的成本是拆迁成本，北京市目前的拆迁成本存在较大的不确定性，项目开发周期较长，所面临的不确定因素较多；目前我国的房地产业正处于宏观调控之中，土地一级开发完成后的预期土地价值的实现存在一定的不确定性。

另一方面，物权法已于今年正式实施。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。

提前做好宣传教育工作，搬迁方案公开透明，使搬迁群众得到实惠，解决好就业和社会保障问题，就能够最大限度的规避风险，使搬迁工作顺利完成；明确土地一级总成本控制目标，在制定的人员安置补偿方案中，需要区政府的大力支持，在拆迁实施中重视和发挥街道办的作用，配置强有力的运作班子，落实好征地拆迁方案。在保障被拆迁居民的合法利益的基础上，加大拆迁力度，使征地工作平稳、顺利地进行。

综合以上调查、分析与评价的结果，不难看出，项目实施后有利于繁荣地方经济，改善居民生活条件，同时带动区域经济整体发展。从《北京城市总体规划（2004-2010）》、《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《北京市崇文区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》来看，该项目的建设符合宏观经济建设规划和北京市用地计划，该项目的社会效益非常好，社会风险较小，社会评价可行。

本项目建成后对有效改善当地居民居住条件、促进本地区域经济健康协调发展、提高人民物质文化生活具有深远的意义，具有很好社会效益。

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