叶县市场调查0729

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项 目 区 域 商 业 、 住 宅 市 场 调 查 报 告

二○一一年七月

目 录

项目区域商业、住宅市场调查报告

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第一部分 叶县宏观环境概况

一、社会与人口因素………………………………………4 二、城市经济环境概况……………………………………5 三、城市发展规划建设……………………………………8

第三部分 项目所在区域商业市场环境分析

一、商业市场环境调查背景………………………………14 二、项目周边街区环境分析………………………………15 三、类比竞争商场项目组合分析…………………………34 四、叶县商业市场发展趋势分析………………………43

第二部分 叶县房地产市场现状

一、房地产市场总体发展态势……………………………10 二、叶县房地产市场供求分析…………………………11 三、房地产市场价格分析…………………………………12 四、叶县房地产市场前景预测…………………………13

第四部分 叶县住宅市场状况分析

一、区域内住宅分布情况…………………………………53 二、区域内住宅价格情况…………………………………54 三、区域内住宅个案调查细案……………………………56

前 言

市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的依据，好的市场调查可以了解市场的静态状况；市场研究则

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是为市场未来的发展做出动态预测，其分析的重点在于找出市场结构的薄弱环节、市场空白点及未来可能的需求增长点，?调查?是不可缺少的一环，而?分析?则是最重要的一环。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现招商、销售目标，策划前期的市场调查和市场研究显得尤为重要。

为此，我司前一阶段通过对项目所在区域的实地考察、竞争项目的点对点式调查，收集到市场的第一手资料；同时，还对经营商家进行访谈式调查，对项目所在区域的商业地产市场和商业零售市场作了深入的了解，顺利地完成市场的实地调查工作。

为了更加细致、透澈地研究市场，本次市场调查只针对项目区域商业、住宅的市场情况进行研究，项目的综合分析将做另外阐述，本报告不涉及此方面内容。同时，根据项目的实际情况，此次市场调查偏重于对商业市场的分析研究。

第一部分 叶县宏观环境概况

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一、社会与人口因素

叶县位于河南省中部偏西南地区,地处黄淮平原西部边缘与伏牛山东部边缘的交接地带。县境东部和南部同舞阳县和叶县市交界，南部与西南部与方城接壤，西北部与鲁山县为邻，北部与平顶山市区和襄城县毗连；县境呈不规则三角形，东北窄，西南宽，南北长46.7公里，东西宽54.5公里。县城北距郑州149公里。叶县是国家确定的商品粮基地县，年粮食总产量46万吨，并形成了蔬菜、食用菌、畜牧业产业化发展格局，已成为中原地区新兴的蔬菜、食用菌生产基地和省级畜牧大县。

7个镇、11个乡、580个行政村。总人口88.8万人。总面积1381平方公里，其中耕地面积120万亩，人均耕地1.37亩。全县土地总面积1389平方公里。县政府所属昆阳镇，面积约14平方公里。人口自然增长率为5.5‰

综上所述，叶县在河南，甚至在我国都占有一定的重要作用，区域地理位臵优势明显，再加其广阔的地域，密集的人口，强大的消费潜力，可以预见叶县无限的发展空间。 注：以上资料来源于叶县发改委。 - 4 -

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二、城市经济环境概况

（一）经济发展现已进入加速轨道

叶县县城是?河南十大古城?之一、省级园林县城、省级卫生县城。境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗迹30多处，有明代县衙、叶邑古城2处国家级文物保护单位，4处省级文物保护单位，50多处市 、县文物保护单位和2100件弥足珍贵的馆藏文物。

2010年，全县生产总值完成133亿元，增长13.2 %，是2005年的2.4倍。其中，第一产业增加值28.5亿元，增长3.5%；第二产业增加值77亿元，增长18%；第三产业增加值27.5亿元，增长10%；地方财政收入5.53亿元，增长16.3%。地方财政收入完成5.53亿元，是2005年的3.8倍；社会消费品零售总额34亿元，增长19%。金融机构存、贷款余额分别达到 69.85亿元、26.97亿元，均增长25%。，财政实力明显增强。

全县新上50万元以上项目350个，实际利用外来资金29.3亿元。全年完成工业总产值265亿元，增长18%；实现工业增加值74亿元，增长18.5%，其中规模以上工业增加值50亿元，增长25%；工业对经济增长的贡献率达到77%。均创历史最高水平。

2009年农村经济取得新进展。农林牧渔业实现总产值30.18亿元，增长15.8%，增速比上年提高6.4个百分点。全年粮食总产58.2

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万吨，增长11.4%，是近年来一个高产年。

叶县经济发展的具体情况如下表：

项 目 2010年全县生产总值 人均国民生产总值 全社会固定资产投资 全县地方财政收入 对外经济（招商引资项目） 社会消费品零售总额 城镇居民人均纯收入

注：以上数据来源于叶县市统计局

数 量 133亿元 4886元 118亿元 5.53亿元 186个 34亿元 11864元 增长比率 13.2% 8% 30% 46.6% 93% 16% 10% 备 注 是2005年的2.4倍 是2005年的3.8倍 其中2008年实际到位资金25.3亿元

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（二）城乡人民生活水平不断提高

随着工农业经济发展，城乡人民生活水平逐步提高。2010年全县城镇居民人均可支配收入11864元，农民人均纯收入4886元，大大提升了人民的物质生活水平。

居住条件不断改善，2003年城镇居民人均住房面积28.5平方米；农民人均住房24.5平方米。较2001年提升1.5％。城乡人民消费结构明显改善，食品消费构成中主食消费逐渐下降，吃的向多样化、营养化发展，衣着和耐用消费品明显上升。

注：以上数据资料来源于叶县市统计局

小结： 从以上数据可以看出，叶县的GDP、全县财政收入比上年有很大的提高，特别是全社会固定资产投资的加大，更有力说明了叶县经济建设的不断发展；与此同时，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了叶县房地产需求市场的稳定发展。 - 7 -

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三、城市发展规划建设

（一）城市发展目标

叶县县委、县政府提出了?创建国家级卫生县城、省级园林县城?的号召，叶县各级部门迅速行动、狠抓落实，城市创建工作氛围愈来愈浓，高潮渐起。叶县的城市建设分为两块，一块是县城东部的新城区建设，一块县城西部的老城区改造。通过相互辉映的新、老城区建设，真正彰显出既有古色古香古城特色又有现代盐都个性特点的 ‘一城两景’新风貌。?

1、叶县新城区以平顶山化工产业集聚区和叶县产业集聚区为依托，先后引导入驻制盐和盐化工、皮鞋、三轮车、粮食深加工企业49家，现已初步形成煤电、制盐、盐化工及现代化盐业配送流通体系共同发展，相互促进的良好局面。

2、调整产业结构，发展劳动密集型和能源密集型产业。一方面对化工业进行知识化改造，另一方面培植农业、机电、电力、建材等新的支柱产业。

3、新建大型广场及绿地21处；建设了万泉河市场、昆阳商城、盐城市场、瓜果批发市场、九龙商贸城等一批专业市场。 4、经过建设改造，叶县的基础设施建设水平进一步提高，城市功能进一步完善，城区面貌明显改观。目前，城区基本上实现了一路一灯、一街一景的要求，初步达到了道路畅通、路面整洁、路灯整齐、线路规范、人车分离的目标。

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5、加强生态环境建设，坚持?治理与保护并重，保护优先?的方针，加大生态建设和环境污染防治的力度，彻底改变城市面貌。

（二）区域发展战略

以建设?叶公历史文化名城?为重点，加快城镇化进程。突出县城和中心镇建设，城区框架由４平方公里扩展到１２平方公里。投资近亿元，实施了昆阳大道、新建路、九龙路大修美化工程和明代一条街改造工程。与深圳百合公司签订了投资５０００万元的老汽车站改造项目。融资２８００万元，加快以文庙修复、明代县衙、昆阳东城门等为重点的旅游资源开发步伐。同时，强力推进昆阳镇、遵化店镇、任店镇、保安镇、仙台镇的小城镇建设，鼓励各类企业向小城镇集中。

注：以上资料来源于叶县发改委

第二部分 叶县房地产市场现状

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一、叶县房地产市场概况

相比去年，2011年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰：恒运?叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源达到2800套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河附近改造项目及检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见2011年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到目前市场去化量在800套左右（包括认筹）,这个数量与推出市场的2800套房源相比显得并不乐观，主要原因是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体观望态度较重，相当一部分客户的购买信心未得到有力激发。

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? 经专业性经营为主，消费层次较低，或经营档次一般。

（3）价格指标分析综述

? 叶县的租金处于中档水平，其每平方米的租价受其地段、面积、环境及建筑物新旧等影响； ? 相对而言，服装行业、金铺行业的租金较高，分布层次较为广泛。

3、经营面积指标分析

? 15-30㎡、60㎡左右的商铺面积是市场理想的经营面积； ? 经营面积越小，其相应的租价会越高； ? 在需求上，小面积15-30㎡的需求量最大。

4、经营环境指标分析

? 经营环境越好，其租价会更高，同时经营的档次也越高；

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? 叶县的整个经营环境一般，市场对好的经营环境需求较大。

（三）商业街区环境总体综述

在分析各类行业的同时找出各自的缺口，对指引本项目进行投资是十分有利的。准确找到各行业的切入点，明确投资者、消费者的心理特征，对本项目有很大的帮助。

从目前区位调查分析的数据来看，可以得出下面结论： ? 叶县的消费以街铺为主，商场消费为辅，消费水平中档； ? 商业消费主要以中档租金为主，中高租金是市场的缺口；

? 商业消费以解决基本生活需要为主，高档、大件商品以商场或区外为主； ? 消费者主要是本地居民和临近乡镇。

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三、类比竞争商场项目组合分析 （一）类比竞争项目概况

叶县是河南省平顶山市所属县区，其特有的资源及优越的区位，使其经济发展迅速。旅游业不算发达，外来人口不多，商业消费大都属本地消费群体，且主要是解决生活的基本消费，属中档消费层次。叶县丰富的矿藏资源造就了一大批富人，但这些富人受其虚荣心理的影响，大部分都驱车前往郑州、平顶山等经济较好的地区购买商品，因此，在叶县高档次的商品经营较为困难，现有商场定位都以中、低档为主。

随着叶县城市发展变迁，现已形成了以昆阳大道为中心的中心商圈，该商圈中有八家大中型商场，这些商场较为集中，且经营定位各有不同。目前这一商圈的卖场主要有：银杏购物中心、建业购物广场、广诚电脑数码城、人民商场、叶县商贸场、昆阳商场、好爱家购物中心等八家卖场。为了给项目的经营定位及运作提供参考，根据项目的定位思路，现只对以下六个可类比商场进行分析，具体情况如下：

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类比项目（一）：银杏购物中心

商场名称 经营面积 商场性质 银杏购物中心 - - 地理位臵 空 臵 率 物业管理 叶县步行街 —— —— 经营模式 由承包者统一运作，主要经营超市，名称?银杏购物中心?，二楼出租部分柜台。 经营范围 及租金水平 一层主营服装，由某公司统一管理； 二层主营日化、文体、食品等，二楼部分柜台出租按长度计，1200元/m每月 经营现状 总体来说，银杏购物中心的经营状况一般。但其优越的地理位臵及其在叶县的知名度，使其还具有一定的生存空间。 综合分析 该商场地处叶县步行街正中，商场两面临主要街道，人流量十分活跃，商业氛围较浓，但由于步行街逐渐在叶县商业街中的地位下降，该商场的经营状况大不如前。 - 29 -

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类比项目（二）：叶县商贸城

商场名称 经营面积 商场性质 经营模式 叶县商贸城 服装批发市场 对外出租 地理位臵 空 臵 率 物业管理 昆阳大道中段 ——50％左右 —— 经营范围 及租金水平 以服装，鞋帽，小商品为主。主营服装批发零售。租金5000-8000元/年。建筑面积区间为15-160㎡ 有上下双层及小店面混合。 经营现状 经营现状不是太好。据了解，商贸城门口商铺因临昆阳商场，尚有生存空间，内部几无人流量。 综合分析 受昆阳商城竞争影响，人流量大多不入内，造成内部空虚，租金较高。商铺空臵率较高。 - 30 -

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