绍兴金地柯桥酒店式公寓项目定位研究20121216-143p

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? Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。绍兴柯桥酒店式公寓市场研究浙江中原金地项目组

杭州.12.2012

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5.竞品销售分析供需量价 热点分析市场小结

6.客群分析

客群来源客户需求项目测试

3.酒店式公寓市场

历年供应 销售去化市场存量

2.市场初判市场格局产品特征市场预判

1.城市解读

产业发展人口消费城市规划4.竞品产品分析

配套规划建筑装修户型分析7.项目定位 与发展建议

市场及客群定位物业发展建议

城市解读

Part 1

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?产业发展

?人口消费

?城市规划区位交通行政区划杭州

柯桥绍兴市萧山u 行政：柯桥街道为绍兴县政府所在地，是绍兴

中心城市三大组团之一，也是绍兴地区经济中心。

街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心。u 人口：截止到2010年，柯桥街道户籍人口为

721955人，但整体人口规模已超过48万人。

u 交通：柯桥南部为G104国道，北部为杭甬高速，

便利沟通杭州与绍兴；距离萧山机场30公里，距

离绍兴火车站10公里；

u 产业：主要以印染纺织业、商贸、黄酒等为主；

被称为“轻纺之都、黄酒之乡”，工业构成以轻

纺、酿酒、建材和仪表为主。

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?产业发展

?人口消费

?城市规划绍兴县GDP

绍兴县人均GDP

绍兴市区县人均经济指标对比（2011年）

全市平均

绍兴县绍兴市区上虞嵊州新昌诸暨人均生产总值(元)7582012872783879

67404446465861669110数据来源：各城市2011年统计公报

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产业结构

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?产业发展

?人口消费

?城市规划

支柱产业

赤橙黄绿紫五彩缤纷，东西南北中万商云集”，2007年3月，绍兴县明确提出“131”纺织行业龙头企业创建规划，以县城柯桥为核心、方圆30平方公里内，一个囊括PTA、化纤、织造、印染、服装、家纺、经编、纺织机械及纺织软件的产业体系已然兴城。 柯桥就是轻纺城，轻纺城就是柯桥”。中国轻纺城“南北中西”四大市场区域已基本形成，中国轻纺城已成为亚洲最大的纺织品集散中心。目前区内累计引进纺织装备企业50多家，总投资约50亿元，园区高端纺织装备产业迅速成长。园区将一批主业突出、在行业内有一定规模和核心竞争力的企业集团组建成“航母型”企业。

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?产业发展

?人口消费

?城市规划支柱产业

纺织类/非纺类投资占比表

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?产业发展

?人口消费

?

城市规划人口状况

行政区划常住人口（人）总计1030847柯桥街道 123230柯岩街道 88665华舍街道 88343湖塘街道 39477齐贤镇 83978钱清镇 107821孙端镇 29399福全镇 56346马鞍镇 72043平水镇 48263安昌镇 60936王坛镇 20239兰亭镇 37880稽东镇 19923杨汛桥镇 67406漓渚镇 23463富盛镇 19012陶堰镇 21685夏履镇 22738u 截止至2010年末，绍兴县暂住人口约78万，户籍人口72万余人，外来人口数量庞大且增长速度快，由此带动城市规模急速扩大。u 从六普的数据可以看出，柯桥为绍兴县最主要的人口集聚地，常住人口数位于各下属乡镇之首，达到12.3万人。u 外来流动人口有大多数为务工人员，主要从事劳动密集型产业，存在外来人口的层次偏低、流动率偏大问题。这部分人消费力薄弱，无法拥有置业的经济基础，购买力低下，但置业愿望强烈。

数据来源：绍兴县第六次人口普查统计公报

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?产业发展

?人口消费

?城市规划分项绍兴县杭州市全国社会消费品零售总额

142.232548.36183919储蓄存款

513.725547.48343635.9社销/存款比27.69%

45.94%53.54%居民收入及消费

2006-2011年绍兴县社销/储蓄存款绍兴县人均收入

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?城市概况?产业发展?人口消费?城市规划

城市规划

柯西居住区

行政文化商业中心

u 地理形势：柯桥南部为柯岩景区，受国道和铁路影响，

城市难以难进；东部为瓜渚湖东紧邻越城区难以延展；西部有大小阪湖，具有发展资源；北部为平原适合城市发展。

u 道路交通：项目所在板块近稽山路、群贤路和山阴路

等城市的主干道，道路交通便利通达。

u 城市规划： 绍兴县规划形成“一城三片、一核两轴、

环网相扣”的空间结构，其中“一核”指城市生产与生活服务的极核；“两轴”指沿金柯桥大道南北向城市拓展轴和沿群贤路、钱陶路东西向区域融合发展轴。项目近群贤路，处于两轴发展区。

u 大绍兴规划：未来大绍兴城市群将形成越城、柯桥、

袍江、镜湖新区“一心三组团”的发展格局，大绍兴走向一体化。

旅游度假片区

生产商贸片区

群贤

路发

展轴

居住商贸片区

钱陶

路发

展轴??

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?产业发展

?人口消费

?城市规划

片区规划

县行政中心事业单位办公中心瓜渚湖开发区块

u 片区范围：东至柯华路，西至稽山路，南至山阴路，北至钱陶公路，规划总面积3.52平方公里，其中水面1.12平方公里，第一层次范围内用地面积约0.52平方公里。

u 片区定位：“水乡都市休闲区”总体定位基础上，

建设成为柯桥未来的形象中心和绍兴大城的都市休闲中心——RBD（Recreational Business District）

u 规划结构：一轴、一心、三带、四区u 一轴：群贤路公建轴

u 一心：城西综合性区域中心（绿心、生活、旅游）

u 三带：三条休闲商业街u 四区：四个生活区

柯北新区

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? Copyright Centaline Group, 2010??杭甬高铁杭州地铁规划图7号线

杭甬高铁设置柯桥站，届时从杭州到柯桥仅需约15分钟，预计明年上半年通车。

杭州至萧山机场地铁7号线计划在柯桥设立站点?城市概况

?产业发展

?人口消费

?城市规划

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?城市概况?产业发展?人口消费?城市规划

绍兴地铁规划

??绍兴县地铁规划研究图

地铁7号线

群

贤

路

金柯

桥大

道

规划未来绍兴中心城市的轨道交通网络形成四条线路组成的“井字型”结构，通过萧山机场联络线实现绍兴中心城区轨道交通与萧山机场及杭州轨道交通的联接。1. 轨道交通1号线主要为加强柯桥与越城区之间的联系，线路沿着解放路进行布置，经过绍兴火车站，向北连接新的市政府后，继续向北连接绍兴高铁站后转西至柯桥，终点站与萧山机场轨道连接线相连。

2. 轨道交通2号线主要为加强柯桥与袍江之间的联系，远期与滨海新区相连。

3. 轨道交通3号线主要为加强柯桥－越城区－东部生态产业园之间的联系，远期预留与上虞轨道交通对接的接口，轨道交通3号线是重要的东西向轨道线路。

4.轨道交通4号线主要为加强袍江与越城区之间的联系，远期向北向南连接滨海新区与南部鉴湖镇。

Code of this report | 15? Copyright Centaline Group, 2010柯桥经济开发区总体规划图?城市概况

?产业发展

?人口消费

?城市规划柯桥经济开发区交通规划

?柯桥经济开发区总体规划中，多条地铁规划线纵横交错，与其他高速线路交汇，柯桥交通路网日趋完善。?离坂湖板块最近的群贤路设置了地铁站，坂湖区域的交通配套得以提升。?地铁对于柯桥是相对模糊的新事物。但轨道交通所带来的聚合扩散功能，以地铁为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，逐步形成特色鲜明的轨道商业圈，楼盘的价值也会随之上涨。群贤路

大小坂湖

?

Code of this report | 16? Copyright Centaline Group, 2010绍兴县整体经济实力强劲，经济能级处于高位且发展迅猛

接轨杭州，串联长三角重点城市，交通便利。项目所以位置处于笛扬路商业街区域，未来商业潜力看好。居民生活富裕，居民消费潜力巨大并开始逐步释放

城市产业结构由传统纺织工业主导逐步转型，二三产业结构出现变化，三产比例逐渐提升。

房地产业的发展主力依托外来人口的导入，同纺织行业相关性强。但外来人口有很大一部分也存在经济实力和文化层级低的问题。城市房地产高速发展，乡镇房地产市场表现良好绍兴县整体经济能级较高，房地产发展环境优越，发展动力强劲，产业、人口支撑稳定，未来市场格局将呈现多样化竞争经济

规划生活产业人口市场

市场初判

Part 2

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?

?发展阶段

?板块划分

?产品特征

?市场预判

房地产投资

异常基本正常正常运行基本正常异常2011年

房地产开发投资

额增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%28.6%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求

房地产投资/GDP <5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%13.51%

反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%

房地产投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%34.84%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%

?绍兴县房地产投资逐年攀升，到2011年房地产

投资额达124.33亿元，增长28.6%。

?房地产投资与固定资产投资逐渐提高，截止到

2011年，房产投资比例涨幅大增，达到

34.84%，房地产投资在绍兴县固定投资额的重

要性凸显。

?房地产与GDP占比为

13.51%，房地产投资规模

处于正常运行状态。

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Code of this report | 19? Copyright Centaline Group, 2010??发展阶段

?板块划分

?产品特征

?市场预判房企格局

?截止到2011年末拥有房地产开发企业219家，其

中二级及以上资质企业24家，绿城、金地、万达、朗诗等知名房地产公司先后进入柯桥，为柯桥的

房地产市场注入新鲜的血液，产品多样化，市场在调整中发展。

?柯桥中心区域楼盘多为本土开发商如金昌、天工、

蓝天等开发建设。?截至目前，已经有7家品牌房企进驻，其选址多在新区或郊区，进而影响到房产板块格局的变迁。?柯桥西北区域，主要有金地、龙湖和保利三大龙头房企进驻，大小坂湖热度有所提高。金地自在城龙湖原著宋都金柯商汇万达广场赞成香林绿城玉兰花园

保利·湖畔林语核心外 围

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?板块划分

?产品特征

?市场预判上位市场划分区域解读

?区块定位：镜湖绿心及越城、柯桥、袍江三大片区

为绍兴中心城市的定位，为一级城镇等级规模。?绍兴市区：多为高端项目聚集地，价格相对较高，

该区域配套成熟，交通便利。预计到2015年绍兴市区的人口总量达65万人。?袍江：城市功能日益完善，交通便捷，“低房价、高

品质”的房产优势日益彰显，刚需楼盘集中。预计到2015年袍江45万人。

?柯桥：从绍兴县政府搬迁开始逐步发展，目前处于快

速发展期，当前主要为高层住宅和商业项目，其中住宅的户型面积起点较大。预计到2015年人口总量达50万人。柯桥袍江

绍兴市区

?

?发展阶段

?板块划分

?产品特征

?市场预判

柯桥板块划分

柯北+瓜渚湖+大小坂湖+……

板块解读

柯 南

柯 北瓜渚湖

大小坂湖

?瓜渚湖板块：房地产开发基本处于饱和状态，目前已无土地可挂牌出让，该区域开发相对成熟且

环境优越，市场认可度高，价格较高。

?柯北：是柯桥目前房产开发集中板块，多以高层为主，商业项目聚集。

?柯南：紧邻鉴湖柯岩风景区，景观优势明显，多以排屋别墅类产品居多，楼盘开发量较少。

?大小坂湖：位于柯西大板块内，大小坂湖目前开发量较少，同时为政府安排农居点的主要区块，

板块品质被拉低，但外来房产大鳄集中，金地、

保利、龙湖均有项目在开发，临湖景观资源好。

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