如何理解房地产工程目标

如何理解房地产工程目标

讲师：范志远

一、房地产目标控制要点与措施概述

房地产工程一般分为三个阶段：第一，前期工作；第二，工程实施，房地产目标控制主要是针对这一阶段而言的；第三，后期工作，包括竣工验收、维修等。

1.目标与措施

一般来说，房地产工程有三个目标，即质量、进度和投资。当前，房地产企业对施工单位主要采用合同管理的形式，即通过合同的详细约定来实行或实现质量、投资和进度的最优。除合同管理形式外，在某些方面也会采用资料管理。目前，资料管理越来越受到业界的重视，同时它也是反映一家施工企业水平的一个重要方面。此外，房地产工程的管理方式还包括风险管理（或称风险管控）——由于建筑工程施工过程中存在很多风险和不确定因素，所以必须加强风险管控；信息沟通——为了实现质量、速度和投资的最优化，沟通和协调工作必不可少，所以必须加强信息沟通和组织协调，包括房地产公司和政府部门、施工企业、勘察设计以及监理方之间的沟通协调等。目前我国实行的是强制监理制度，依据相关法规，3000万元以上的公共建筑、超过5万平方米的连片小区等必须聘请监理。

通过上述分析可以看出，房地产项目只有对投资、质量和工期三方面都实现有效控制，最终才能达成预定目标。

2.控制类型

对于各种控制措施，依据不同的标准，可以将其划分为各种控制类型。例如，按照控制措施作用于控制对象的时间，可分为事前控制、事中控制和事后控制；按照控制信息的来源，可分为前馈控制和反馈控制；按照控制过程是否形成闭合回路，可分为开环控制和闭环控制；按照控制措施制定的出发点，可分为主动控制和被动控制。需要注意的是，依据不同标准划分的各种控制类型相互之间也是有关系的。比如，事前控制多数属于主动控制等。

主动控制

主动控制，是指在预先分析各种风险因素及其导致目标偏离的可能性和程度的基础上，拟订和采取有针对性的预防措施，从而减少乃至避免目标偏离。

主动控制是一种事前控制，必须在计划实施之前就采取控制措施，以降低目标偏离的可能性和其后果的严重程度，起到防患于未然的作用。

主动控制也是一种前馈控制。它主要是根据已建同类工程实施情况的综合分析结果，结合拟建工程的具体情况和特点，将以往的教训上升为经验，用以指导拟建工程实施，起到避免重蹈覆辙的作用。

由此可见，主动控制是一种面向未来的控制，目标是尽最大可能避免偏差，或者对于已经成为现实的被动局面，则要降低偏差发生的概率及其严重程度，从而使目标得到有效的控制。针对房地产管理的质量、投资和进度三个目标实施控制时，并非是单纯地花钱越少越好、工期越快越好或质量越高

越好，而是要让三者全部达到计划值，这才是最重要的管控目标。

被动控制

被动控制，是指从计划的实际输出中发现偏差，通过对产生偏差原因的分析，研究制定纠偏措施，以使偏差得以纠正，使工程实施恢复到原来的计划状态，或虽然不能恢复到计划状态但可以减少偏差的严重程度。

被动控制是一种事中控制或事后控制。它是在计划实施过程中对已出现偏差采取控制措施，它虽然不能降低目标偏离的可能性，但可以降低目标偏离的严重程度，并将偏差控制在尽可能小的范围内。

被动控制也是一种反馈控制。它是根据本工程实施情况（即反馈信息）的综合分析结果进行的控制，其控制效果在很大程度上取决于反馈信息的全面性、及时性和可靠性。

综上所述，被动控制是一种面对现实的控制，尽管目标偏离已经成为客观事实，但通过被动控制措施，仍然可以使工程实施恢复到计划状态，至少可以降低偏差的严重程度。

主动控制和被动控制的关系

在房地产项目建设工程实施过程中，如果仅采用被动控制措施，出现偏差是不可避免的，而且偏差可能有累积效应，即虽然采取了纠偏措施，但偏差可能越来越大，从而难以实现预定的目标。另一方面，主动控制的效果虽然比被动控制好，但在实际操作中，仅仅采取主动控制措施确实不现实，或者说是不可能的。因为建设工程实施过程中有相当多的风险因素是不可预见甚至无法防范的，如政治因素、社会因素、自然因素等。因此，对于建设工程目标控制来说，主动控制和被动控制两者缺一不可，都是实现建设工程目

标所必须采取的控制方式，应将主动控制与被动控制紧密结合起来。

要想做到主动控制与被动控制相结合，关键在于处理好以下两方面的问题：第一，要扩大信息来源。即不仅要从本工程正式渠道获取实施情况的信息，包括施工资料、检验批资料、技术资料、管理资料、物资资料等，也要从某些非正式渠道获取必要信息，包括房地产项目管理人员通过到外包队走访，与钢筋工班长、混凝土班班长、测量工班长的交谈，获得一些有用信息等。第二，要把握好“输入”这一环节。房地产项目开发，一般先要通过“人的输入”，也即聘请外包队伍，或者与某家大型建筑公司合作由其聘请外包队伍，然后再注入资金、购买材料、引入设备和物资等。在这一环节，必须控制好人力、财力、物力的输入。对此，房地产企业应及时采取纠偏措施，坚决更换不合格或者质量较差的人员、材料和机具设备，这样才能取得较好的控制效果。

二、房地产工程目标系统

任何建设工程都有投资、进度（工期）和质量三个目标，这三大目标构成了建设工程的目标系统。工程投资、进度（或工期）、质量三大目标两两之间存在既对立又统一的关系。从房地产公司的角度出发，往往希望该工程的投资少、工期短（或进度快）、质量好。如果采取某种措施可以同时实现其中两个要求（如既投资少又工期短），则该两个目标之间就是统一的关系；反之，如果只能实现其中一个要求（如工期短），而另一个要求不能实现（如质量差），则该两个目标（即工期和质量）之间就是对立的关系。

1.房地产工程三大目标之间的对立关系

房地产工程三大目标之间的对立关系，具体分析如下： 一般来说，如果对房地产工程的功能和质量要求较高，就需要采用较好的工程设备和建筑材料、投入较多的资金；同时还需要精工细作，严格管理，不仅增加人力的投入（人工费相应增加），而且需要较长的建设时间。如果要加快进度，缩短工期，则需要加班加点或适当增加施工机械和人力，这将直接导致施工效率下降，单位产品的费用上升，从而使整个工程的总投资增加；另一方面，加快进度往往会打乱原有的计划，增加控制和协调的难度，而且会对工程质量带来不利影响或留下工程质量隐患。如果要降低投资，就需要考虑降低功能和质量要求，采用较差或普通的工程设备和建筑材料；同时，只能按费用最低的原则安排进度计划，整个工程需要的建设时间就较长。应当说明的是，在这种情况下的工期其实是合理工期，只是相对于加快进度情况下的工期而言，显得工期较长。

以上分析表明，建设工程三大目标之间存在对立的关系。因此，不能奢望投资、进度、质量三大目标同时达到“最优”，即既要投资少，又要工期短，还要质量好。在确定建设工程目标时，不能将投资、进度、质量三大目标割裂开来，分别孤立地分析和论证，更不能片面强调某一目标而忽略其对其他两个目标的不利影响，而必须将投资、进度、质量三大目标作为一个系统统筹考虑，反复协调和平衡，力求实现整个目标系统最优。

2.房地产工程三大目标之间的统一关系

房地产工程三大目标之间的统一关系，具体分析如下： 如果加快进度、缩短工期，虽然需要增加一定的投资，但可以使整个建设工程提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，如果提早发挥的投资效益超过因加快进度所增加的投资额度，则加快进度从经济角度来说就是可行的。如果提高功能和质量要求，虽然需要增加一次性投资，但是可能降低工程投入使用后的运行费用和维修费用，从全寿命费用分析的角度则是节约投资的；另外，在不少情况下，工程好、质量优的工程（口碑也较好）投入使用后的收益往往较高；此外，从质量控制的角度，如果在实施过程中进行严格的质量控制，保证实现预定的工程和质量要求，则不仅可减少实施过程中的返工费用，而且可以大大减少投入使用后的维修费用。另一方面，严格控制质量还能起到保证进度的作用。如果在工程实施过程中发现质量问题及时进行返工处理，虽然需要耗费时间，但可能只影响局部工作的进度，不影响整个工程的进度；或虽然影响整个工程的进度，但是比不及时返工而酿成重大工程质量事故对整个工程进度的影响要小，也比留下工程质量隐患到使用阶段才发现而不得不停止使用进行修理所造成的时间损失要小。

三、房地产工程目标控制的含义

1.房地产工程投资控制的含义

房地产工程投资控制的目标

工程投资控制的目标，就是通过有效的投资控制工作和具体的投资控制措施，在满足进度和质量要求的前提下，力求使工程实际投资不超过计划投资。

“实际投资不超过计划投资”可能表现为三种情况：一是在投资目标分解的各个层次上，实际投资均不超过计划投资。这是最理想的情况，是投资控制追求的最高目标。二是在投资目标分解的较低层次上，实际投资在有些情况下超过计划投资，在大多数情况下不超过计划投资，因而在投资目标分解的较高层次上，实际投资不超过计划投资。三是实际总投资未超过计划总投资，在投资目标分解的各个层次上，都出现实际投资超过计划投资的情况，但在大多数情况下实际投资未超过计划投资。后两种情况虽然存在局部的超投资现象，但建设工程的实际总投资未超过计划总投资，因而仍然是令人满意的结果。

系统控制

从工程投资控制的目标可知，投资控制是与进度控制和质量控制同时进行的，在实施投资控制的同时，需要满足预定的进度目标和质量目标。因此，在投资控制的过程中，要协调好与进度控制和质量控制的关系，做到三大目标控制的有机配合和相互平衡，而不能片面强调投资控

制。如果在投资控制的过程中破坏了投资、进度、质量三大目标的平衡，即使投资控制的效果看起来较好或很好，但其结果肯定不是目标系统最优。

当采取某项投资控制措施时，如果某项措施会对进度目标和质量目标产生不利的影响，就要考虑是否还有别的更好的措施，要慎重决策。例如，采用限额设计进行投资控制时，一方面要力争使整个工程总的投资估算额控制在投资限额之内，同时又要保证工程预定的功能、使用要求和质量标准。又如，当发现实际投资已经超过计划投资之后，为了控制投资，不能简单地删减工程内容或降低设计标准。

全过程控制

所谓全过程，主要是指工程实施的全过程，也可以是工程建设的全过程。房地产工程的实施阶段包括设计阶段、招标阶段、施工阶段以及竣工验收和保修阶段。在这几个阶段中都要进行投资控制，但从投资控制的任务来看，主要集中于前三个阶段。大量实例和实践调查表明，虽然房地产工程的实际投资主要发生在施工阶段，但节约投资的可能性主要存在于施工之前的设计阶段和招投标阶段。因此，全过程控制要求在设计阶段就要开始进行投资控制，并将投资控制工作贯穿于工程实施的全过程，直至整个工程建成且延续到保修期结束。

全方位控制

全方位控制的含义。对投资目标进行全方位控制，包括两种含义：一是对按工程内容分解的各项投资进行控制，即对单项工程、单位工程、分部工程、分项工程进行控制等；二是对按总投资构成内容分解的各项费用进行控制，即对建筑安装工程费用、设备和工器具购置费用以及工程建设的其他费用等都要进行控制。

进行全方位控制的注意点。在对建设工程投资进行全方位控制时，应注意以下几个问题：

第一，要认真分析建设工程及其投资构成的特点，了解各项费用的变化趋势和影响因素。比如，房地产开发项目中，一些配套建设的高档宾馆和智能化办公楼，其装饰费用、设备购置费用甚至会超过主体结构工程费用，而且比主体结构费用有着更大的弹性，对此公司应针对不同类别项目特点进行不同的阶段控制。

第二，要抓主要矛盾、有所侧重。不同的房地产工程，各项费用占总投资的比例是不同的，比如，普通商品房，建筑工程费占总投资的大部分；工艺复杂的工业项目，则以设备购置费用为主；智能化大厦的装饰工程费用和设备购置费用占主导地位，都应分别作为该类建设工程投资控制的重点。对此房地产公司要分别积累各类工程的相关材料，然后再遇到同类工程时就能抓住主要矛盾。

第三，要根据各项费用的特点选择适当的控制方式。比如，建筑物工程费用可以按照工程内容分解得非常详细，其计划值一般较为准确，而且实际投资是连续发生的，因此需要经常定期地进行投资与计划投资的比较；设备购置费用有时需要较长的订货周期和一定数额的定金，必须充分考虑利息的支付等。需注意的是，所有投资控制都要考虑到资金的使用成本问题。

2.房地产工程进度控制的含义

房地产工程进度控制的目标

房地产工程进度控制的目标是，通过有效的进度控制工作和具体的进度控制措施，在满足投资和质量要求的前提下，力求使工程实际工期不超过计划工期。

进度控制并非意味着工期越短越好，最终要达到的目标是不超过计划工期即可，因此前期的计划制定得越详细越好。进度控制的目标能否实现，主要取决于处在关键线路上的工作内容能否按预定时间完成。同时，也要确保不发生非关键线路上的工作延误而成为关键线路的情况。

系统控制

在采取进度控制措施时，要综合考虑进度与投资和质量目标的协调平衡，尽可能对质量目标和投资目标产生有利影响。根据工程进展的实际情况和要求以及进度控制措施选择的可能性，主要有三种处理方式：

第一，在保证进度目标的前提下，将对投资目标和质量目标的影响减小到最低程度。要想达到这一要求，在招标环节就应明确提出，该项目最看重的目标是质量和投资，进度可以稍微放宽。这样施工单位做施工组织设计和施工方案时，就要将这一要求考虑进去，谁考虑得最周全，最能达到这一目标要求，最后就选择谁。

第二，适当调整进度目标，不影响或基本不影响投资目标和质量目标。

第三，介于上述两者之间。

项目可以对进度目标做适当调整，但同时也应看到，当前我国针对建筑工程的质量、进度、投资和招投标等方面制定的规范、规程、标准越来越多，规定越来越详细和严格。因此，对进度的压缩，一是要尽量把握住不超过10%的幅度；二是不能违反国家和地方的相关标准。

全过程控制

针对进度目标的全过程控制，应注意三个问题： 第一，在工程建设早期就应编制进度计划。房地产公司整个建设工程的总进度计划包括的内容很多，除了施工之外，还包括前期工作（如征地、拆迁、施工场地准备等）、勘察、设计、材料和设备采购、动工前准备等。但房地产公司早期所编制的总进度计划不可能也没有必要达到承包商施工进度计划的详细程度，应当掌握“远粗近细”

的原则，即对于远期工作，如工程施工、设备采购等，在进度计划中显得比较粗略，可能只反映到分部工程，甚至只反映到单位工程或单项工程；而对于近期工作，如征地、拆迁、勘察设计等，在进度计划中就显得比较具体。

第二，在编制进度计划时，要充分考虑各阶段工作之间的合理搭接。如果各个工作环节和部门人员沟通不顺畅，不能做到合理搭接，就会导致整个工期的延长。例如，设计工作与征地、拆迁工作搭接，设备采购和工程施工与设计搭接，装饰工程和安装工程施工与结构工程施工搭接等，一般来说，各环节搭接的时间越长，建设工程的总工期越短。

第三，抓好关键线路的进度控制。进度控制的重点对象是关键线路上的各项工作，包括关键线路变化后的各项关键工作，这样可取得事半功倍的效果。比如，有的项目的工作重点是拆迁征地，为此就要着重做好这项工作的进度控制；如果项目不存在拆迁问题，就要将勘察设计或施工阶段作为重点，等等。

全方位控制

对进度目标的全方位控制，要从以下方面进行考虑： 第一，对整个建设工程的所有阶段和环节都要进行控制。除了单项工程、单位工程之外，还包括区内道路、绿化、配套工程等的进度。

第二，对整个建设工程的所有工作内容的进度都要进行控制。诸如征地、拆迁、勘察、设计、施工招标、材料和设备采购、施工、动用前准备等，都有进度控制的任务。

第三，对影响进度的各种因素都要进行控制。例如，人、机、料、法、环，还有可能出现的政治、社会等风险。

第四，注意各方面工作进度对施工进度的影响。比如，要根据工程开工时间和进度要求安排拆迁和设计进度计划，必要时可分阶段提供施工场地和施工图纸；招投标工作要提前公示，想办法将工作提前；要根据结构工程和装饰工程施工进度的需要，安排材料采购进度计划等。

3.房地产工程质量控制的含义

房地产工程质量控制的目标

房地产工程质量控制的目标是，通过有效的质量控制工作和具体的质量控制措施，在满足投资和进度要求的前提下，实现工程预定的质量目标。

房地产工程质量，首先必须符合国家现行的关于工程质量的法律、法规、技术标准和规范等的有关规定，尤其是强制性标准的规定。从这个角度讲，同类建设工程的质量目标具有共性，不因其业主、建造地点以及其他建设条件的不同而不同。其次，建设工程的质量目标又可以通过合同，与施工单位和设计单位加以约定，并根据房地产公司的具体要求而兴建。因此，建设工程的功能和使用价值

的质量目标是相对于业主的需要而言，并无固定和统一的标准。从这个角度来讲，建设工程的质量目标都具有个性。但是，对于合同约定的质量目标，必须保证其不得低于国家强制性质量标准的要求。

系统控制

建设工程质量控制的系统控制应从以下方面考虑： 第一，避免不断提高质量目标的倾向。

第二，确保基本质量目标的实现。无论发生何种情况，也无论在投资和进度方面付出多大代价，都必须确保建设工程的安全可靠。

第三，尽可能发挥质量控制对投资目标和进度目标的积极作用。做好质量控制，对进度和投资目标的完成都会产生帮助，有效的质量控制可以减少返工情况，并且避免频繁地改变质量目标，这样无疑就能保证进度的正常推进，同时也减少了投资追加的返工费支出。

全过程控制

房地产工程的每个阶段都对工程质量的形成起着重要的作用，但各个阶段关于质量问题的侧重点各不相同：在设计阶段，主要解决“做什么”和“怎么做”的问题；在施工招标阶段，主要解决“谁来做”的问题；在施工阶段，要通过施工组织设计等文件，进一步解决“怎么做”的问题，但更主要的是通过具体的施工解决“做出来”的

问题；在竣工验收阶段，主要是解决工程实际质量是否符

合预定质量的问题；在保修阶段，主要是解决已发现的质量缺陷问题。

全方位控制

对建设工程质量进行全方位控制应从以下方面着手： 第一，对建设工程所有工程内容的质量进行控制，对建设工程质量的控制必须落实到其每一项工程内容，只有确实实现了各项工程内容的质量目标，才能保证实现整个建设工程的质量目标。具体来说，从工程的检验批就要开始进行控制，然后依次对分项工程、分部工程、单位工程实施有效控制，最终达成整个建设工程的质量目标。从另一个角度而言，不但要对施工单位的施工方案、方法、技术资料等进行控制，对施工材料、管理方法也要进行控制。

第二，对房地产项目质量目标的所有内容进行控制。 第三，对影响建设工程质量目标的所有因素进行控制。例如，对人、机、料、法、环的控制等。

质量控制的特殊问题

质量控制还有两个特殊问题要加以说明：

对房地产工程质量实行三重控制。具体包括：实施者自身的质量控制；政府对工程质量的监督，主要是房地产项目开工前向政府质监站的汇报以及后续的监控；监理单位的质量控制。

工程质量事故处理。对房地产项目来说，工程质量问题往往难以完全避免，只能将其控制在最小范围和最低限度，具体实践中做到“减少一般质量事故、杜绝重大质量事故”就算达到了目标。为此，一定要将质量控制要求落实到每个工序、每个检验批和分项工程中，确保质量目标的最终实现。

四、房地产工程目标控制的任务和措施

1.房地产工程设计阶段和施工阶段的特点

设计阶段的特点

房地产工程设计阶段的特点包括：

设计工作表现为创造性的脑力劳动。房地产项目的设计工作一般由设计院完成。

设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段。在设计阶段，通过设计工作使建设工程的规模、标准、组成、结构、构造等方面确定下来，从而也就基本确定了建设工程的价值。设计所达到的深度和设计文件的完善程度，决定了建设工程价值的精度。

设计阶段是影响房地产投资的关键阶段。方

案设计对投资控制的影响最大，初步设计次之，施工图设计阶段影响则明显降低，到了施工开始时，影响投资的程度则只有10%左右。

设计阶段需要反复协调。之所以如此，一是因为建设工程的设计涉及到许多不同的专业领域，如对房建而言，涉及到建筑、结构、给水排水、采暖通风、强电弱电、声学光学等专业，需要进行专业分工和协作。二是因为房地产公司的设计是由方案设计到施工图设计不断深化的过程，下一阶段要符合前一阶段的基本要求，而随着设计工作的不断推进，也可能会发现上一阶段设计中存在的某些问题，需要进行必要的修改，因此，在设计过程中，要在不同设计阶段之间进行纵向的反复协调，力争达到质量、投资和进度的最优化。三是房地产工程项目的设计还需要与外部环境因素进行反复协调，主要包括与政府有关审批部门和其他单位的协调等。

设计质量对建设工程总体质量有决定性影响。建设工程实体质量的安全性、可靠性在很大程度上取决于设计的质量，在那些发生严重工程质量事故的建设工程中，由于设计不当或错误所引起的事故占有相当大的比例。

施工阶段的特点

房地产工程施工阶段的特点包括：

第一，施工阶段是以执行计划为主的阶段。就具体的施工工作来说，基本要求是“按图施工”，这可以理解为是执行计划的一种表现。这表明，在施工阶段，创造性劳动较少。但是对于大型、复杂的建设工程来说，其施工组织设计对创造性劳动的要求相当高，某些特殊的工程构造也需要创造性地施工劳动才能完成。

第二，施工阶段是实现房地产工程价值和使用价值的主要阶段。

第三，施工阶段是资金投入量最大的阶段。 第四，施工阶段是房地产公司最重视、协调工作内容最多的阶段。

第五，施工质量对建设工程总体质量起到保证作用。虽然设计质量对建设工程总体质量有决定性影响，但建设工程毕竟是通过施工完成的，设计质量能否真正实现或其实现程度如何，仍要取决于施工质量的好坏，二者的关系可以概括为“施工质量是设计质量完全呈现的保证”。

另外，施工阶段还有一些其他特点，其中较为主要的表现在以下两方面：第一，持续时间长、

风险因素多；第二，合同关系复杂、合同争议多。

2.房地产工程目标控制的任务

设计阶段的控制任务

投资控制任务。在设计阶段，投资控制的主要任务是通过收集类似建设工程投资数据和资料，制定建设工程投资目标规划；开展技术经济分析等活动，协调和配合设计单位力求使设计投资合理化；审核概（预）算，提出改进意见，优化设计，最终满足工程投资的经济性要求。

在房地产工程中，设计阶段的设计费支出很少，但这一阶段对投资、质量和工期这三大目标却有着非常关键的作用。设计阶段是一个决策阶段，房地产公司的工程管理部门对设计阶段在投资控制中的作用必须高度重视。

进度控制任务。设计阶段进度控制的主要任务是根据建设工程总工期要求，确定合理的设计工期要求；协助各设计单位一体化开展设计工作，力求使设计能按进度计划要求进行等。

质量控制任务。设计阶段质量控制的主要任务是制定设计要求文件；根据合同要求及时、准确、完善地提供设计工作所需的基础数据和资料；配合设计单位优化设计，并最终确认设计符合有

关法规要求，符合技术、经济、财务、环境条件要求，满足建设工程的功能和使用要求。此外，在实际工作中做好质量控制，在设计阶段要加强设计质量的监控和控制，在施工招标阶段要编制施工招标文件，确定标底，做好投标资格的预审工作，组织开标、评标、定标工作。

施工阶段的控制任务

投资控制任务。施工阶段投资控制的主要任务是通过工程款的控制、工程变更费用控制，处理好费用索赔，挖掘节约资金的潜力，努力实现实际发生的费用不超过计划投资。具体来说，在工程款拨发时，一定要做好规避索赔工作，严格按照公司规章制度执行，避免让施工单位抓住把柄索赔。

进度控制任务。施工阶段进度控制的主要任务是通过完善建设工程控制性进度计划、审查施工单位的施工进度计划、做好各项动态控制工作、协调各单位关系、预防处理好工期索赔，以求实际施工进度达到计划施工进度的要求。

可以看出，投资控制是通过规范公司的言行举止，杜绝或者将施工单位的索赔减到最低程度；进度控制则是通过控制措施，不让施工单位无限

期地拖延工期。

质量控制任务。施工阶段质量控制的主要任务是通过对施工投入、施工和安装过程、产出品进行全过程控制，以及对参加施工的单位和人员的资质、材料和设备、施工机械和机具，施工方案和方法、施工环境实施全方位的控制，以期按标准达到预定的施工质量目标。

3.房地产工程目标控制的措施

为了取得目标控制的理想成果，应当从多方面采取措施实施控制。通常可以将这些措施归纳为组织措施、技术措施、经济措施、合同措施四个方面。

组织措施

从目标控制的组织管理方面采取措施，如落实好目标控制的组织机构和人员，明确各级目标控制人员的任务和职能分工、权力和责任等。

技术措施

技术措施不仅对解决项目具体实施过程中的技术问题必不可少，而且对纠正目标偏差也有相当重要的作用。运用技术措施纠偏的关键，一是要能提出多个不同的技术方案；二是要对不同的技术方案进行技术经济分析，然后上报给决策层，

要避免仅从技术角度选定技术方案，而忽视对经济效果的分析论证。

经济措施

经济措施，主要是在合同中明确约定，无论是施工单位、设计单位，还是工程监理单位，对其各自的工作方面出现的问题，如质量问题、进度问题、投资过多等，公司概不负责相应的损失和资金追加。总之，在合同中要明确列出此类经济控制措施，不仅是审核工程量和相应的付款结算，还要从全局性、总体性的问题上加以考虑。目前，无论是内部管理还是对施工企业的管理，经济措施都是一种最管用的控制措施。

合同措施

在合同措施方面，除了拟订合同条款、参加合同谈判、处理合同执行过程中的问题以及防止和处理索赔等措施外，还要协助业主确定对目标控制有利的建设工程组织管理模式和合同结构，分析不同合同之间的相互关系和影响。

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