保利地产财务分析综合报告

会计与财务学院

《财务分析》课程实验

保利地产公司财务综合分析报告

班 级11110102

小组成员姓名及学号（按贡献度排序）

序号 1 2 3 4 5 姓名 学号 11110102 11110102 11110102 11110102 11110102

成 绩

目录 摘要

一、公司简介 （一）公司基本情况 （二）行业基本情况 二、公司报表解读 （一）利润质量分析 （二）资产质量分析 （三）现金流量质量分析 （四）利润分配分析 三、主要财务比率计算 （一）盈利能力比率 （二）偿债能力比率 （三）营运能力比率 四、市场竞争分析

（一）产品市场分析(分产品和区域) （二）竞争战略分析 （三）核心竞争力分析 五、公司治理与内部控制 （一）股权结构与控制人 （二）董事会和高管

（三）内部控制评价 （四）企业社会责任履行 六、股票投资建议 （一）股票估值 （二）投资风险 （三）投资建议 七、分析结论 （一）基本结论 （二）建议和启示

一、 公司简介 （一）公司基本情况

保利房地产(集团)股份有限公司简称保利地产，成立于1992年9月14，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 ，总部位于广州。2006年7月19日于上海证券交易所上市（证券代码600048）成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业，属于流通中的A股。经营范围有出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工；室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。

公司经原国家经济贸易委员会2002年8月20日\国经贸企改（2002）616号\文批准，保利南方集团有限公司作为主发起人，联合广东华美教育投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。2006年3月23日，公司名称由保利房地产股份有限公司更名为保利房地产（集团）股份有限公司。本公司的发起人为保利南方集团、广东华美及单亦和、贺平、王小朝、王旭、韩清涛、张克强、李彬海、宋广菊、张玲、陈凯、罗卫民、杨小虎、官集保、刘平、张万顺、谭艳16名自然人。

（二）行业基本情况

2012年行业总结

1. 政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓

2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，

通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。 2. 新房：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线和长三角回暖快力度大

价格：百城价格指数连续 6个月环比上涨，十大城市同比也已止跌；需求：全年成交量为近三年同期最高，11月达 2010年调控以来高点；供应：新增供应低于过去两年，仅深圳、杭州、广州、东莞等东部城市有所增长；供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短；全国整体情况：销售指标持续向好，投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。

3. 二手房：价格领先上涨创历史新高，成交回升但力度不及新房

价格：3月以来连续 9个月环比上涨，9月起同比转为上涨，年末价格创历史新高；成交：回升趋势显著，11月达到两年来单月最高，总体也已高于 2011年；二手房与新房对比：新房成交好于二手房，但年末二手房成交增速更快。

4. 土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温

供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后环比逐渐向好；价格：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于去年同期；出让金：总额逐渐回升，住宅用地贡献较大。

5.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健

销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 20%和 25%，销售额在 6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等 6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长 6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。

2013年趋势预测

1. 宏观环境：经济形势好于 2012年，政策调控坚持从紧取向

宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好；货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长；房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点。

2. 市场展望：整体市场好于 2012年，全年增速前高后低

总体预判：总体向好，投资增速企稳，新开工转为增长，销售增速略有提高；需求：全年商品房销售面积增速略有提高，上下半年增速前高后低；供应：销售好转促进投资开工企稳回升，新批上市量好于今年，但幅度有限；价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上。

3. 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧

城市分化：各类城市的分化进一步加剧，市场热度的转移更加频繁少数热点一二线城市：潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大；多数二线城市：供需基本平衡，推盘加大有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射力决定未来发展空间；广大三四线城市：供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。

企业分化：龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高，企业应顺势而为、合理布局、提供适销产品；布局：一二线城市业绩贡献更大且风险更小，但拿地门槛逐年上升；产品：中低端项目跑量为主，中高端项目销售金额更加突出；策略建议：踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。

综合以上两方面的分析，2013年的行业发展趋势对保利地产是有利的。2013年初，新国五条进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策，而城镇化被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求，这些与保利的以普通住宅为主的发展战略契合，保利可以利用长期发展积累的经验有效利用对自身有利的行业趋势，大力拓展二三线城市的市场份额。

二、公司报表解读 （一）利润质量分析

保利地产利润概况15,000,000,000.0010,000,000,000.005,000,000,000.000.00201020112012营业利润7,424,461,9,964,091,13,393,574利润总额7,404,574,10,074,09213,532,126净利润5,505,278,7,367,200,9,978,598, 图1保利地产2010—2012年利润概况

由图1可以看出保利地产2010—2012年的营业利润，利润总额和净利润均

为逐年持续增长的，且增幅较大均匀增长。

表1 保利地产2010—2012年利润及利润增长率概况表

保利地产 2010 2011 增长率 （11/10） 营业利润 利润总额 净利润 7,424,461,491.66 7,404,574,649.86 5,505,278,120.39 9,964,091,046.45 10,074,092,101.61 7,367,200,495.85 0.34 0.36 0.338 13,393,574,322.00 13,532,126,960.01 9,978,598,275.36 2012 增长率（12/11） 0.34 0.34 0.35 由表1又可知2012年较2011年的增长率分别为34%，34%和35%，和2011年较2010年的增长率相差不大，那么关于保利地产是如何保持如此稳定且高效的利润增长的，我们进行分析。

1营业利润：

营业利润=营业收入-营业成本-三项期间费用及损益类项目

影响营业利润的因素有三：营业收入，营业成本和期间费用（销售费用，管理费用和财务费用）所以营业利润持续增长的可能原因为：1 营业收入增长较快；2营业成本增长减慢； 3 期间费用的减少。

80,000,000,000.0060,000,000,000.0040,000,000,000.0020,000,000,000.000.002010营业收入20112012营业成本

图2 保利地产2010—2012年营业收入和成本对比

由图二，保利地产营业收入总量持续增长，且增幅有放大的趋势。报告期内，公司实现营业收入689.06亿元，同比增长46.50%，其中房地产业务结转收入663.14亿元，同比增长46.94%，主要是由于本年竣工交楼面积同比大幅增长。

2012年各月份详细营业收入对比图如下：

121110987654321020406080100120140160签约金额（亿元）签约面积（万平方米） 数据资料来源：2012年1-- 12月销售情况简报

对比公司签约金额和签约面积我们发现，除2012年1月公司实现签约面积同比下降74.69%；实现签约金额同比下降69.35%之外，其他从2月—12月的签约面积和签约金额都有从30%--79%的不同比率的大幅增长，其中又以7，11，12月的增幅最为显著，但占了最大比例的6月增幅却不是最显著的，说明3，4，5，6月原本就是房地产企业盈利的高峰期。

对于保利地产12年整体的营业利润高增长和其中的1，2月份的营业利润低增长甚至是大幅度下降我们结合了具体政策和行业趋势分析原因有二：

12012年，政府继续调控房地产行业，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限○

价”等基本调控政策没有松动，但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下，首置、首改等刚性需求得以释放，一二线城

市的中小户型普通住宅成交率先回暖，并带动市场整体成交的逐步活跃，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。央行2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求，房地产开发商积极应对市场调控，加大产品推售及营销力度。商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下，从3月份开始逐月回暖。

2公司坚持普通住宅产品定位，加大中小户型产品的推售力度，全年累计新推○

货约900万平方米，新推住宅产品中，144平米以下中小户型产品占比达92%。结合市场窗口期，公司启动“喜春行动”、“幸福扬帆”、“金牌置业计划”、“20周年感恩回馈”等四大系列活动，有效抓住市场机会，才获得了高额利润回报。

注：二、经营业绩和财务状况情况说明

公司报告期内收入与利润均取得较大幅度增长，主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。公司报告期内实现签约金额1017.39 亿元，同比增长38.91%，为以后年度的业绩增长奠定基础。

资料来源：保利地产2012年度业绩快报公告

表2保利地产2010—2012年营业收入和成本对比及增长率比较 营业收入 营业成本 2010 2011 2012 68,905,756,710.27 55,923,551,361.24 增长率 35,894,117,625.86 47,036,222,186.18 28,511,658,213.57 37,053,942,947.98 0.464951 0.509247 表2.1 2012年成本明细表 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例（％） 37.31 上年同期金额 上年同期占总成本比例（％） 31.56 65.98 2.46 100 本期金额情况 说明 较上年同期变动比例（％） 房地产 其他 合计 土地成本 开发建设及其他成本 其他成本 1,640,075.28 2,654,140.00 101,405.42 4,395,620.70 932,122.32 60.38 1,948,723.98 2.31 72,771.48 75.95 结转规模扩大，36.2 相应地结转成本增加 39.35 48.82 100 2,953,617.78 由表2 保利地产营业成本持续增长并没有明显的减缓趋势，甚至其增幅还略大于营业收入，但金额上还是营业收入的增长较为突出，所以才可能保持稳定的利润增长。从表2.1 来看，单方土地、建安等成本出现一定程度上涨，主要由于结转项目的区域和产品结构不同。

对于营业成本公司也采取了一些措施进行控制，例如公司以“降本增效”为目标，持续推进集团采购。同时，加强资金筹划，强化“总对总”的融资功能，统筹平衡项目融资，合理控制融资成本。另一方面，进一步完善标准化产品线，完成标准成本模块的匹配建设工作，明确不同模块的总图规划、户型平面、立面设计、材料配置，实现立项、定位阶段的成本预控，基本构成了成本管控体系，但可能其效果在12年来看并不是十分的显著，或许在以后的年份能收到成效。

表3 保利地产2011—2012三项期间费用增长情况表

销售费用 管理费用 财务费用 合计 增长率 31.38% 62.95% 128.58% 57.13% 2011 1,252,532,651.85 750,334,697.83 390,274,058.59 2012 1,645,610,859.05 1,222,704,124.65 892,093,421.02 3,760,408,400.72 2,393,141,407.27 从表3不难看出保利地产2012年期间费用也有较大幅度的增长，财务费用的增长率相较于销售费用和管理费用过高，但从金额上说却是三者相近。总的三费增长率高达57%，加强费用的控制可以使营业利润有更好的增幅。

具体来看，2012年公司实现销售签约带来了销售代理、广告费、营销推广费等销售费用的相应增加。管理费用同比增长62.95%，高于收入增速，主要由于经营规模扩大、在建项目增加，相应人员薪酬、税费、折旧费等增加，以及摊销股权激励费用，其中2012年公司分摊股票期权激励成本6936万元计入管理费用。财务费用的增加主要是由于不符合资本化条件的借款利息增加所致。

表4 保利地产2011—2012 投资收益项目增减变化表

项目 投资收益 其中对联营企业和合营企业的投资收益 2011 -18,188,191.75 -20,180,911.17 2012 411,368,972.97 400,210,811.42 增减幅度 -23.62 -20.83 2012年保利地产的投资收益也经历了大逆转，从11年的-18,188,191.75扭转为12年的 411,368,972.97相当于向反向翻了23倍，这是他在12年利润增长的一个较重要数值。

表5 保利地产2010—2012盈利能力比较表

保利地产（600048） 营业毛利率 2010年 2011年 2012年 2012年 万科A（000002） 0.21 0.21 0.19 0.19 营业利润率 0.21 0.21 0.19 0.20 营业净利率 0.15 0.17 0.14 0.15 保利地产10—12 年无论毛利率，营业利润率还是营业净利率都较往年相比，略有下降，但降幅不大。和同是房地产龙头企业的万科集团相比差距不大，造成这种情况的原因可能是整个房地产企业的市场问题和国家政策问题。总体盈利能力在整个中国市场还是良好的。

2利润总额：

利润总额=营业利润+营业外收入—营业外支出 表6保利地产2010—2012净利润情况 项目 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 2012 2011 增长率 29.2% 84.2% 2010 4,919,983,998.37 585,294,122.02 8,438,233,558.38 6,530,945,957.44 1,540,364,716.98 836,254,538.41 保利地产的净利润增长率接近于30%，少数股东的收益增长更是接近于去年同期的一倍。

表7保利地产2011—2012营业外支出清单对比表

项目 非流动资产处置损失 营业外支出合计 2011 4,593,520.48 44,069,467.95 2012 100,774.77 50,891,907.42 表7.1 具体非经常性损益项目和金额

非经常性损益项目 非流动资产处置损益 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 少数股东权益影响额 所得税影响额 合计 -12,524,927.24 -35,602,198.11 90,425,512.66 -9,508,870.19 -31,160,234.97 69,331,950.00 8,330,252.14 1,866,344.22 -8,085,178.42 138,456,748.22 112,973,085.45 -19,789,254.06 2012年金额（元） 95,889.79 2011年金额（元） -4,533,692.77 1561662.48 2010年金额（元） 1,507,479.28 由上表可得非流动资产处置损益不但没有继续增加反而减少2011年为-4,533,692.77元，而2012年为95,889.79元。

3利润质量分析小结

保利地产的营业收入，营业成本和三项期间费用均大幅增长，总的来看，营业利润能持续增长主要是增长的营业收入抵消了增长的营业成本和三费，建议加强成本费用的控制以保证高利润高收益。

（二）资产质量分析

表8 保利地产2012年部分资产负债项目变动情况表

项 目 期末数 占总资产的比例 期初数 占总资产的比例 货币资金 应收账款 预付款项 存货 3,267,270.26 188,028.36 1,641,854.69 18,964,382.31 13.01% 0.75% 6.54% 1,815,261.57 9.31% 105,764.50 0.54% 1,254,470.78 6.43% 79.99 房款回笼和银行借款增加 77.78 结转收入增加 30.88 预付土地款、工程款增加 24.68 房地产项目地价和工程款投入增加 -39.15 收回向联营和合营企业对等投入款项 135,079.42 0.54% 98,658.14 0.51% 36.92 确认对联营与合营企业的损变动幅度（%） 主要原因 75.50% 15,210,744.39 78.00% 其他应收款 长期股权251,221.94 1.00% 412,867.51 2.12% 投资 固定资产 应付账款 137,843.13 1,279,288.76 0.55% 5.09% 93,980.16 0.48% 954,492.01 4.89% 益调整增加 46.67 自用、自营物业投入使用增加 34.03 房地产预提成本、费用及应付工程款增加 其他应付款 短期借款 一年内到期的非流动负债 应付债券 1,529,202.76 6.09% 789,462.95 4.05% 93.7 子公司合作方对等投入资金及保利集团资金支持增加 134,800.00 2,432,402.94 0.54% 9.68% 212,340.00 1.09% 1,180,203.07 6.05% -36.52 新取得的短期借款减少 106.1 一年内到期的长期借款、应付债券增加 0 0.00% 428,241.24 2.20% -100 转入一年内到期的非流动负债 少数股东权益 1,229,313.97 4.89% 680,674.92 3.49% 80.6 子公司少数股东增资及合作公司增加 a. 负债成份结构表

项目 流动负债合计 长期借款 递延所得税负债

合计

期末余额

140,471,133,055.12 55,850,413,333.13

67,550,710.19 196,389,097,098.44

期初余额

98,585,942,340.95 49,979,786,059.93 102,014,654.45

占负债的比例

148,667,743,055.33

0.71527 0.284387 0.000344

1

0%保利地产28r%0%0%万科地产0?%流动负债长期借款递延所得税负债和其他非流动负债流动负债合计递延所得税负债长期借款 图3 两家房地产龙头企业的负债组成结构图 房地产企业是高比例短期借款的企业，但根据各个公司的具体经营情况又有所差异。对比保利地产和万科地产我们发现万科的流动负债高于保利地产，且只有占其所有负债的十分之一，保利地产却有将近四分之一的长期借款，所以保利在资金的周转上可能要明显差于万科。

（三）现金流量质量分析

现金流总结及变动原因表：

项目 本期数 上年同期数 增减额 增减幅主要原因 度（%）

经营活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 309,258.13 -792,190.71,101,448.8139.04 房款回笼增加 5 8 618.95 -44,784.60 45,403.55 101.38 收回投资的现金增加，对外投资及取得子公司支付的现金减少 393,226.46 53.19 净增银行借款增加 1,132,568.6739,342.20 6 （四）利润分配分析

1分配政策

2012年4月26日，公司2011年度股东大会审议通过《关于2011年度利润分配及资本公积金转增股本方案的议案》，以2011年12月31日的总股本5,948,328,659股为基数，向全体股东实施每10股转增2股，实施后股本增至7,137,994,391股。本方案实施未造成公司资产负债结构的变动。

2股利分配分析

公司近三年股利分配情况或资本公积转增股本和分红情况： 分红 年度 每10股每10股送红股派息数数（股） (元)（含税） 每10股转增数（股） 现金分红的数额（含税） 分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润 占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率(%) 19.63 19.58 19.81 2012年 2011年 2010年 0 0 0 2.32 2.15 2.13 0 1,656,014,698.78,438,233,558.31 8 2 1,278,890,661.66,530,945,957.49 4 3 974,610,772.59 4,919,983,998.37 备注：公司2012年度利润分配及资本公积金转增股本方案已经公司第四届董事会第六次会议审议通过，尚需经公司2012年度股东大会审议通过。

3股权激励计划

2012年4月26日，公司和激励对象已满足公司股票期权激励计划规定的授予条件，同意公司向激励对象授予股票期权，并确定本次股票期权激励计划的授权日为2012年5月4日。

2012年8月3日，将公司股票期权激励计划的期权数量由5567万份调整为6680.4万份，并将公司股票期权激励计划的行权价格由9.97元调整为8.13元。

2013年3月23日，经公司第四届董事会第六次会议审议通过，本次股票期权激励计划的激励对象由175名相应调整为173名，公司向激励对象授予的股票期权由6680.4万份相应调整为6570万份。

4未分配利润 项目 二本年初余额 未分配利润金额 2,186,775,079.93 三本期增减变动（减少以“-”376,672,081.31 号填列） （一）净利润 （四）利润分配 1提取盈余公积 3对所有者（或股东）的分配 四本期期末余额

1,839,514,158.89 -1,462,842,077.58 -183,951,415.89 -1,278,890,661.69 2,563,447,161.24 三、主要财务比率计算 （一）盈利能力比率

1、投资收益能力（%） 保利地产 2010 2011 2012 万科2012 保利地产 2010 2011 2012 万科2012 净资产收益率 0.19 0.20 0.21 0.21 营业毛利率 0.21 0.21 0.19 0.19 总资产净利率 0.045 0.042 0.045 0.046 营业利润率 0.21 0.21 0.19 0.20 营业净利率 0.15 0.17 0.14 0.15 总资产收益率 0.061 0.057 0.060 0.060 成本费用利润率 0.26 0.27 0.24 0.25 2、经营获利能力分析（%）

（二）偿债能力比率

1、短期偿债能力 年份 2010 2011 2012 万科2012 流动比率 2.13 1.91 1.73 1.40 速动比率 0.53 0.36 0.38 0.41 现金流量比率 -1.51 -0.08 0.02 0.014

2、长期偿债能力 年份 2010 2011 2012 万科 2012 资产负债率（%） 0.55 0.78 0.78 0.78 股东权益比率 0.45 0.22 0.22 0.22 产权比率 1.22 3.64 3.59 3.61

（三）营运能力比率

年份 2010 2011 2012 万科 2012 总资产周转率 0.30 0.27 0.31 0.31 流动资产周转率 0.31 0.28 0.32 0.32 固定资产周转率 135.66 74.50 59.45 64.28 存货周转率 0.42 0.36 0.40 0.44 应收账款周转率 68.10 57.19 46.91 60.63

四、市场竞争分析

（一）产品市场分析(分产品和区域)-- 产品年报分析

年份 分产品 房地产 其他 2011年 房地产 其他 2012年 房地产 其他 2,559,643,990.33 34.71 60.3 减少 1.32个百分点 1,900,112,833.20 66,314,473,691.60 59.7 46.9 61.7 增加 1.47 个百分点 35.2 减少 0.93个百分点 1,189,779,639.02 45,131,832,196.90 85.94 30 41.27 减少 2.48 个百分点 36.1 增加 2.95 个百分点 保利地产2010-2012年主营业务收入分产品 营业收入 营业收入比上年增减毛利率（%） （%） 34,700,693,760.74 55.31 毛利率比上年增减（%） 2010年 23.55 减少 1.71 个百分点 通过对公司各年的产品生成的表格，可以看出，公司在2010年抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款回收，并适时拓展新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金，公司销售业绩再创新高，营业收入实现大幅度提高。2011 年，国内房地产调控持续收紧，报告期内，面对复杂多变的市场态势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以

中小户型普通住宅开发为主的经营策略，而且，公司深入推进降本增效，从图中可以看出，无论是房地产还是其他方面，毛利率比2010年都有所降低，公司继续保持了良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在 1.6%和 2.7%的较低水平,取得了良好的经营业绩。2012年，公司报告期内收入与利润均取得较大幅度增长，主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。

保利主营业务收入分区域

中国建筑主营业务收入分区域

保利地产重视二三线城市的开发，从企业的发展规模着手，适时拓展开发的区域。保利地产1—11月份销售业 绩中，二三线城市贡献的销售比重超过三分之二，并呈现持续增长之势，在区域选择上，保利地产将坚持做强 做大区域中心，努力提高周边二三线城市的覆盖率”。而中国建筑不仅开发国内市场，同时也开发国际市场，分散经营风险，海外业务再创佳绩。在国际经济形势高度不确定性的环境下，公司海外经营实现了规模效益的稳步增长。保利地产也应当适当发展国际市场，分散企业风险，向国际化进军。

（二）竞争战略分析

在公司的战略发展方面，保利将始终以普通住宅为主，有计划增持商业物业，不会随便调换战略。不过，具体到商业地产的发展上，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产将是一个必然的选择。事实上，仅就商业地产而言，保利在这方面的收获也不小。

2011年国内房地产调控持续收紧，2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。面对上述困难和挑战，保利指出，一方面，短期内房地产市场在调控影响下，频繁的波动调整将成常态，加大公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，预期不明朗、市场不确定，增加企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，不利于公司充分发挥自身竞争优势做大做强。2012年公司将以“促销售、降成本、强管理、提品质、重服务”为重点，继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销售规模；其次，坚持快速周转策略，加快资金回笼速度，同时充分发挥银行信贷和房地产基金等多元化融资优势，拓宽资金来源；此外，抓住市场机遇进一步优化拓展项目的产品和区域结构。

（三）核心竞争力分析

核心能力1.战略遇见能力

2002年9月，实行股份制改革，开始战略转型。05年，晋身中国房地产品牌价值5强，08年实现销售收入205亿。保利成功抓住06-08年的地产热潮，主营业务的增长率远高于同行企业，企业迅速做大。 核心能力2.资本实力雄厚

资本实力是六大核心能力是一个属于资源类的项目，具有一定的垄断性，保利地产作为保利集团地产主要运作平台，又有保利集团的强大资金实力为后盾，集团身后的军方背景，使得与政府关系良好，能得到银行积极信贷支持。强大资本实力保障了公司安全，具备逆市拓展能力。

核心能力3.市场调研能力

截至目前，保利地产进入全国19个城市，辐射中、东经济发达地区，基本完成全国布局。因此，具有全面市场调研能力、及时把握市场变化情况，熟悉个区域地产市场特色，形成规模经济。

五、公司治理与内部控制 （一）股权结构与控制人

保利南方集团有限公司是公司最大的控股股东，拥有保利地产42.14%的股权，广东华美国际投资集团有限公司2.24%,全国社会保障基金理事会转持二户持股2.22%，中国保利集团公司1.95%，而中国保利集团又持有第一大股东保利南方集团100%的股权，所以保利地产的实际控制人应该是中国保利集团的董事长张振高，中国保利集团又属国务院国资委，所以保利地产是典型的国有企业。

（二）董事会和高管

保利地产现有董事会由11名成员组成，包括董事长宋广菊、张恒山等3位独立董事、监事会主席陈凯和监事刘军才以及张振高等5名董事； 高管人员由财务总监张曦、刘平等7位副总经理等10名人员组成，2名高管今年4月离职。

（三）内部控制评价

根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引及中国证券监督管理委员会广东监管局《关于做好辖区主板上市公司内控规范实施工作的通知》等相关规定，保利地产2012年3月成立了内控规范实施领导小组和工作小组,同时，公司聘请了德勤华永会计师事务所作为内控建设的专业咨询机构，协助公司优化、完善内部控制总体架构，识别内部控制存在的薄弱环节和主要风险，有针对性地强化重点控制流程和内容，协助公司开展内部控制评价。

公司遵循全面、重要、客观性原则，从内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等五方面，对公司内部控制的健全有效性进行了自我评价。 1. 组织架构

公司本部根据其业务性质、发展战略和管理要求，设置了董事会办公室、办公室、人力资源中心、投资管理中心、财务管理中心、审计管理中心、品牌管理中心、技术研发中心、成本管理中心和商业管理中心等10个职能管理部门。职

能部门各司其职、相互制约、相互协调，保证公司经营管理活动有效进行。 2. 内部审计

公司已制定并持续完善《内部审计制度》，设立了审计管理中心，配备专职的内部审计人员，定期对内部控制的健全有效性以及财务收支、资产管理、经营决策、经营绩效、会计信息等各个方面进行内部审计，并联合成本管理等相关部

门组合联合内审小组，开展年度及不定期的内部审计。针发现的问题，要求相关单位及时进行整改和完善，并视情况进行责任追究。公司将内部审计与公司发展实际紧密结合,以风险为导向,以控制为主线,以增值为目标,全面履行内部审 计职责,发挥内部审计监督服务功能。 3. 控制活动

公司以全面风险管理为导向，持续完善控制流程，通过不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、预算控制和绩效考评控制等的综合运用，对各项业务实施有效控制，促进内部控制体系的有效运行。 4. 信息与沟通

公司高度重视信息传递与沟通工作，分别建立了对内、对外的制度体系和工作机制，并大力开展信息化建设，推进公司信息化管理的不断升级。在内部信息与沟通方面，公司制定了《重大事项内部报告制度》、《公司档案文件管理规定》、《保密工作管理的规定》、《公

司公文处理办法》等信息与沟通制度，对公司有关文件的编制、审批、下发、传阅等进行了详细规范，确保信息传递的高效畅通，并针对内幕信息执行严格的保密措施，严控知情人范围，持续健全知情人登记机制，杜绝内幕交易。

在确保信息披露公平性的前提下，公司通过投资者热线、投资者邮箱、访谈调研、业绩发布会、路演等多种形式强化与投资者的沟通互动，进一步提升公司信息的透明度。同时，公司客服部门按照《顾客沟通与服务控制程序》的要求，通过多种渠道和与顾客进行沟通，对顾客的建议、投诉予以记录并及时处理、答复，形成与顾客的良性互动。 同时，公司大力推进信息系统建设，在提升内部信息传递及沟通效率的同时，通过及时、准确地生成各种管理报表，增强信息与沟通的广度和深度。2012年，公司对内优化信息化工作的整体规划，深化信息化系统立项细则，从业务需求、技术支持、方案规划、推广实施等方面开展综合评价，完善信息化建设的总体布局；对外强化软件开发商的统筹管理，提升中介机构的专业作用。同时，公司进一步加大信息化人才的培养力度，建立业务系统培训体系，提升员工的操作能力，为构建更为完善的信息化平台奠定基础。 5. 内部监督

公司建立了包括董事会审计委员会、监事会、审计管理中心等多层次的内部控制监督体系。公司董事会审计委员负责监督内部控制的建立的内部控制建设提出要求和建议，并积极沟通外部审计机构，对重点领域健全和有效实施，并对内部控制自我评价情况进行审议监督。公司董事会审计委员会定期听取经营层关于内部控制建设情况的汇报，对公司提出监督要求。公司监事会从保障公司持续健康发展和维护股东合法权益的角度出发，对财务状况、内部控制以及公司董事、高级管理人员履职情况等进行有效监督。

（四）企业社会责任履行

保利地产始终坚持战略先行、诚信经营、专业运作，以科学的开发理念，高效的项目运作水平和专业的开发能力实践着“和者筑善”的理想，将经济、社会和环境的可持续发展作为践行企业社会责任的前提基础，高度重视各利益相关方的价值创造和权益保护，致力于通过企业发展和与相关方的价值共建在社会经济、公益事业和环境保护领域发挥促进作用，不断巩固和完善三位一体的企业社会责任管理体系。 经济责任

2012年，面对纷繁复杂的行业环境，保利地产依旧坚持“三个为主，三个结合”战略方针不动摇，在“以销售为中心，以提升内控水平为重点，扩大规模与提高效益相结合”的经营方针指引下，实现了销售业绩突破千亿、利润总额再创新高的历史性突破。全年，保利地产实现每股社会贡献值4.25元。 社会责任

保利地产以“和基金”为平台，以社区为传播媒介，将爱的种子洒遍中华大地。依托和基金平台，保利地产开展了“梦想书屋”、“斑头雁守护行动”、“布拖县一对一帮扶”等全国性公益活动，将爱心关怀延伸到个体生命线的每一个阶段。2012年，保利地产荣获《21世纪经济报道》“第九届中国最佳企业公民”和“最佳低碳贡献奖”。蝉联沪深上市房地产企业综合实力第二名，中国房地产百强企业综合实力第三名。 环境责任

保利地产的产品理念是“和谐生活，自然舒适”，契合绿色低碳地产的精神。近年，保利地产顺应趋势，大力推行建筑的绿色设计、施工和运营。致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。保利地产始终将“和谐”理念贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。如垃圾处理问题，日益成为困扰城市发展的难

题之一，保利地产作为绿色社区的倡导者，积极推进社区垃圾分类。自2011年3月起，保利地产先后投入100余万元，在全市22个小区同时实施了垃圾分类，通过宣传引导、鼓励贯彻，引导广大居民积极参与，先后探索出了“垃圾不落地”、“按袋计量”等一系列新思路、新方法，为政府有关机构提供了有效实用的垃圾分类实施参考模式。

六、股票投资建议 （一）股票估值

股票的估值方法分为基本分析和技术分析两大类。基本分析是通过对股票内在价值和影响股票价格的宏观经济形势，行业状况，公司经营状况等进行分析，评估股票的投资价值和合理价值，与股票市场价进行比较，相应形成建议，基本分析包括宏观经济走势分析，行业地域分析及公司分析。

1.宏观经济走势分析

2012年，政府继续调控房地产行业，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动，但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下，首置、首改等刚性需求得以释放，一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖，并带动市场整体成交的逐步活跃，全年商品房销量实现了平稳增长，销售价格基本保持稳定，市场集中度进一步提升。

央行为应对国内外宏观经济形势变化，于年内分别2次下调存款准备金率及存贷款基准利率，且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求，商品住宅按揭贷款环境较2011年下半年有较大改善。

同时，房地产开发商积极应对市场调控，加大产品推售及营销力度。

2.行业分析

“城镇化”已经被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求；而中央政府提出的“收入倍增计划”及“消费升级”，也必将有效提升居民购买力并给市场带来更多的改善性住房需求。因此，公司依然坚定看好房地产行业的中长期发展前景。

3.公司分析

报告期内，公司经济效益保持快速增长，盈利能力进一步提升。2012年公司实现营业收入689.05亿元，同比增长46.5%；实现归属于上市公司股东的净利润总额84.38亿元，同比增长29.2%，为股东创造了较好的回报。

2012年公司毛利率、净资产收益率等盈利能力指标均保持较高水平，且相比上年有提升。 2012年公司实现基本每股收益1.18元，同比增长29.2%，呈上升趋势。

（二）投资风险

政策对市场需求的影响：政府出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产行业以“限购、限贷、限价”为基础的调控仍将持续，房产税试点范围可能逐步扩大，政策环境依然偏紧。

此外，由于国内各城市住房供求关系格局存在客观差异，而地方政府对调控政策的执行力度也可能根据宏观经济及市场变化进行调整，不排除市场出现局部波动的可能性。 行业竞争风险：行业广阔的发展空间会吸引众多的中小竞争对手加入，使得竞争更趋激烈。 其他风险：房价上涨过快引发政府对于地产行业宏观调控。

（三）投资建议

住房需求面依然强劲,人口涌入带来住房需求的支撑。在多年的经济和人口增长之后,住房需求仍未完全得到满足。房地产行业市场广阔，且一直保持稳定的增长，看好其市场走向，值得买进。

七、分析结论 （一）基本结论

目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。以二三线城市为主的城市化进程、中国经济的持续快速增长、通胀预期、人民币升值压力等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，调控政策对于不同城市和产品的影响不一。

作为政策调控重点的一线城市和房价上涨较快的二线城市受影响较大，其他二三线城市受影响较小；面向自住需求的中小户型产品受影响较小，低密度住宅、大户型等投资及改善性需求产品受影响较大。对于拥有人才、资金、品牌和产品优势的房地产企业，本轮调控既是挑战，也是机遇，有利于企业逢低吸纳，扩大竞争优势，取得进一步的发展。

（二）建议和启示 建议：

对保利房产：面对报告期内复杂多变的市场形势，公司坚持以发展为主题，以经济

效益为中心，紧密结合政策和市场形势，合理把握经营力度，适度扩大经营规模，有效推动经营业绩的提升。

对投资者：房地产市场仍会保持稳定的增长，看好其市场走向，值得买进。

启示：面对复杂的市场形势，公司应该时刻保持清醒的头脑，密切关注经济形势和政策

走向，顺应市场调整变化，贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，确保经营任务的完成。公司应该加强法人治理，以内部控制为契机，加强制度建设，优化组织结构，规范管理；同时依托信息化系统提高管理的针对性、及时性，提升管理效率。

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