成都中信蜀都新城项目股权投资信托研究报告

成都中信蜀都新城项目股权投资信托 可行性研究报告报告要点： 一、信托计划摘要 我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模 5-7.2 亿元，全部向社会投资人发行募集 （首期约 5 亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过 2.2 亿元。原股 东在信托第二期发行的同时向项目公司增资 0.6 亿元。 ）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公 司——成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期 5 亿元信托资金完 成增资后， 安信信托 （信托计划） 持有的项目股权比例为 67.57%， 其余 3 位股东的股权比例为 32.43%。 信托计划整体期限 3 年，可自存续期届满 1 年起在符合约定要求的前提下提前结束。 信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年 化 12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计 划——其中信托本益于信托计划届满 1 年时提前分配的，按年化收益率 12%进行分配；超过 1 年提前 分配的，按年化收益率“12%+超额部分的 50%”进行分配；超过 2 年提前分配或正常到期分配的，按 年化收益率“12%+超额部分的 100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投 资回报进行分配。 若信托期满时，项目整体净资产收益率低于 12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率 12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的 32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约 保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到 12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信 托可将项目公司 100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托 本益的分配。 成都项目内容摘要 二、成都项目内容摘要 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运营项目（土地一级整 理及配套开发）的一部分，开发商为成都国宏腾实业有限公司，由川宏金沙、万腾实业以及成都世通 共同出资设立，注册资本 2.4 亿元。中信蜀都项目总占地约 7343 亩，其中包括 4657 亩的城市配套和 公园文化配套，另有 2686 亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本 项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约 20 分钟车程，317 国道、成灌高速、 老成灌路， IT 大道、沙西线，规划中的地铁 2 号线和将建的城际高速铁路直通本项目。 本项目总占地面积 426.48 亩，平均容积率 4.5，预计总建筑面积 170.7

9 万平方米，其中住宅约 95.71 万平方米， 商业 27.26 万平方米， 地下面积约 47.81 万平方米。 项目开发总投入预计约 72 亿元， 可实现销售收入 100.6 亿元，实现税后投资利润约 28.56 亿元，项目投资利润率约 39.63%，项目总体 开发周期为 6 年，年化权益净利率达到 64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达 39.75%。 本项目即使未取得开发贷款，在信托二期 2.2 亿以及原股东 0.6 亿增资后，只要部分调整销售策 略（将部分商业由租转售） ，即可保证整个项目现金流的顺利周转，确保信托资金于信托存续 3 年后 的顺利退出（具体测算见“项目现金流测算”。 ） 本项目信托本益部分的保本销售单价为 3500 元/平米（住宅）和 5300 元/平米（商铺） ，较市场价 格分别折让 36%和 62%，有较大的安全边际。 三、质押及保证 1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于 12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收 益率 12%的标准以自有资金予以补足。 2、项目公司原股东承诺信托计划到期前 3 个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的 30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。 3、 项目公司原来三家股东将持有的 32.43%股权质押给安信信托， 作为其承诺补足收益及保证项目 公司最低货币资金余额的履约保证。 4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托向项目公司派出 3-4 名董事（占 董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理， 对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。 5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。 我司收益分析 四、我司收益分析 信托计划资金收益按照 12%/年及超额部分的 20%分配， 我司另行收取 4%/年的信托报酬。 项目总体 收益约 5000-6000 万元，其中 2010 年度内实现收益约 1000-1200 万元。 申请项目设立。 信托业务二部 信托经理：栾雅钧、陈錡 信托经理助理：沈研、李鼎 2010 年 9 月 20 日
目
录
报告摘要........................................................................................................................ 1 第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析...................................................... 6 一、 “中信蜀都”项目简介................................................................................... 6 二、项目建设用地规划技术指标汇总表............................................................. 8 三、项目地理位置介绍.......................................................................................

.. 9 1、成都市--我国西南地区的中心城市 ......................................................... 9 2、郫县—成都西部新城.............................................................................. 12 四、项目的投资亮点........................................................................................... 17 五、项目盈利能力分析....................................................................................... 25 六、项目现金流预测（假设取得开发贷）....................................................... 27 项目现金流预测（假设未取得开发贷）........................................................... 32 第二部分 交易对手分析............................................................................................ 36 一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司）................................................... 36 二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方）................................................... 36 第三部分 信托融资方案.......................................................................................... 40 一、信托融资方案概述....................................................................................... 40 二、交易结构图................................................................................................... 40 三、交易结构流程............................................................................................... 41 四、信托计划技术参数....................................................................................... 42 五、质押及保证................................................................................................... 42 六、项目公司的主动管理................................................................................... 43 七、信托资金的监管........................................................................................... 43 八、信托计划退出............................................................................................... 44 九、信托收益及受托人报酬............................................................................... 44 第五部分 项目风险预测及防范措施........................................................................ 45 一、流动性风险................................................................................................... 45 二、市场风险....................................................................................................... 46 三、管理风险....................................................................................................... 46 第六部分 结论............................................................................................................ 47 资料明细...........................................................................................

........................... 48
报告摘要1、 中信蜀都新城项目简介 郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地 426.48 亩（由 9 块地组成） ，总建筑面积约 170 万㎡，其中商业地产面积约 27.26 万㎡， 住宅面积 95.71 万㎡,地下建筑面积 47.81 万㎡。若项目全部开发，将完成总投 入约 72 亿元，可实现销售收入 100.6 亿元，实现税后投资利润约 28.56 亿元， 项目投资利润率约 39.63%，年化权益净利率达到 64.32%；信托期限内，年化权 益净利率可达 39.75%。 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运 营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约 7343 亩， 其中包括 4657 亩的城市配套和公园文化配套， 另有 2686 亩可出让用地用于住宅 及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻 成都高新西区，距成都中心城区约 15 分钟车程，317 国道、成灌高速、老成灌 路， IT 大道、沙西线，规划中的地铁 2 号线和将建的城际高速铁路直通项目， “三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连 接。 项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国 RDLF 国际规划设计公司担纲 完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴 三园三带” （即两条轴线、三个公园及三条景观带） ，造就一个生态居住新城—— 中信未来城。 本项目共计有 9 块用地组成：
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项目位置图：
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2、项目开发商----成都国宏腾实业有限公司简介 项目开发商----成都国宏腾实业有限公司简介 开发商----成都国宏 成都国宏腾实业有限公司成立于 2010 年 7 月，注册资本 24000 万人民币， 股东为成都川宏金沙置业有限公司（占 34%股份） 、成都世通经济开发有限公司 （占 33%股份） 、四川省万腾实业有限公司（占 33%） ，实际控制人为川宏金沙的 法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。 该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册 资本金 2.4 亿元。 3、项目的实际控制人——成都川宏金沙置业有限公司（担保方）简介 项目的实际控制人——成都川宏金沙置业有限公司（担保方） ——成都川宏金沙置业有限公司 成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、 租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。公司注册资 本金人民币 5000 万元，实际控制任及法人代表杨天明。截至 2010 年 6 月末,公 司总资产规模 11 亿元，净资产

规模超过 2 亿元。目前公司主要运营两大项目： ——金沙国际商城 （1）商业地产板块——金沙国际商城。 ）商业地产板块——金沙国际商城。 “金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路 8 号，项目性质为商贸基础 设施，是四川省重点招商引资项目，累计投资 6 亿余元，成功创造了当年开工当 年营业的奇迹。 项目所在地金沙片区，为成都市规划的 18 个网点商业中心之一，周边有众 多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。项目净占地 47464 平 方米（71.2 亩） ，总建筑面积 125545.92 平方米。商城内功能齐全、设施完善、 管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于 一体。入驻商户包括世界 500 强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国 500 强企 业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮 集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。 目前，公司依靠该项目每年的物业租凭收入达到 9000 余万元。该部分物业 现评估价值现已达到 13 亿元。 地产板块——青羊工业集中发展区。 （2）工业地产板块——青羊工业集中发展区。 ）工业地产板块——青羊工业集中发展区 2005 年 7 月，在青羊区委、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有 限公司和成都益有实业股份公司组建了成都青羊工业投资有限公司， 全面参与青 羊工业集中发展区的建设。第 3 页
青羊工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积 3.21 平方公里，开发面 积约 4800 亩。计划投资 17 亿元，已投资 5.2 亿元。项目主要以支持发展模具为 主的中小企业为产业特色，被市政府确定为“青羊模具产业园” ，是成都市 2006 年重点工程项目。2008 年 5 月被四川省政府确定“四川省中小企业创业基地” ， 2009 年 6 月又被确定为“成都青羊区青年（大学生）创业园”和四川省首批“科 技企业孵化器” 。 目前，青羊工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。基础设 施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也 在加紧施工。 4、信托计划和信托交易结构 我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模 5-7.2 亿元，全部向 社会投资人发行募集（首期约 5 亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计 划增发，增发规模不超过 2.2 亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司 增资 0.6 亿元。 ）信托募集资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司 进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期 5 亿元信托资金完成增资后， 安信

信托（信托计划）持有的项目股权比例为 67.57%，其余 3 位股东持有的股 权比例为 32.43%。 信托计划整体期限 3 年， 可自存续期届满 1 年起在符合约定要求的前提下提 前结束。 信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。 若项目公司的净资产 收益率满足或超过年化 12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前 对项目公司进行减资，并提前结束信托计划——其中信托本益于信托计划届满 1 年时提前分配的，按年化收益率 12%进行分配；超过 1 年提前分配的，按年化收 益率“12%+超额部分的 50%”进行分配；超过 2 年提前分配或正常到期分配的， 按年化收益率“12%+超额部分的 100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益 率收取信托股权的全部投资回报进行分配。 若信托期满时，项目整体净资产收益率低于 12%，则原来三家股东承诺对信 托本益按年化收益率 12%的标准以自有资金予以补足， 并将其持有的 32.43%股权 质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产第 4 页
收益率未达到 12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司 100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足 信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。但股权处置期间，安信信托将向 原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金， 该罚金收入全部归信托 计划投资人所有。 5、信托资金用途 信托资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资， 并全部用于蜀都新城项目的开发。 6、信托保障措施 1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于 12%，项目公司原股东承诺 对信托收益按年化收益率 12%的标准以自有资金予以补足。 2、项目公司原股东承诺信托计划到期前 3 个月，项目公司货币资金余额分 别不低于信托本金的 30%、60%、100%，不足部分由原股东以自有资金通过股东 借款方式补足。 3、项目公司原来三家股东将持有的 32.43%股权质押给安信信托，作为其承 诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。 4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托有权向项 目公司派出董事 （占董事会席位超过三分之二） 及财务总监， 从股东会、 董事会、 财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管， 并对项目公司的重大事项进行决策。 5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供 任何担保。
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成都郫县“中信蜀都” 第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅

项目分析“中信蜀都” 一、 中信蜀都”项目简介 郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地 426.48 亩（由 9 块地组成） ，总建筑面积约 170 万㎡，其中商业地产面积约 27.26 万㎡， 住宅面积 95.71 万㎡,地下建筑面积 47.81 万㎡。若项目全部开发，将完成总投 入约 72 亿元，可实现销售收入 100.6 亿元，实现税后投资利润约 28.56 亿元， 项目投资利润率约 39.63%，年化权益净利率达到 64.32%；信托期限内，年化权 益净利率可达 39.75%。 本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都·中信蜀都”城市运 营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约 7343 亩， 其中包括 4657 亩的城市配套和公园文化配套， 另有 2686 亩可出让用地用于住宅 及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻 成都高新西区，距成都中心城区约 15 分钟车程，317 国道、成灌高速、老成灌 路， IT 大道、沙西线，规划中的地铁 2 号线和将建的城际高速铁路直通项目， “三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连 接。 项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国 RDLF 国际规划设计公司担纲 完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴 三园三带” （即两条轴线、三个公园及三条景观带） ，造就一个生态居住新城—— 中信未来城。 本项目共计有 9 块用地组成，
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项目位置图：
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二、项目建设用地规划技术指标汇总表
净用地面积（m2） 1 号地块 2 号地块 3 号地块 4 号地块 5 号地块 10085.0 9200.0 10366.0 10458.0 31947.0 106960.0 6、7 号地块 （加道路面 积）
净用地面积（亩） 15.13 13.80 15.55 15.69 47.92 160.44
容积率 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0
建筑密度要求 总建筑密度 60% 60% 60% 70% 高层主体 22% 22% 22% 22%
绿化率 15% 15% 15% 15% 15%
建筑限高 （m2） 80 80 80 80 100
备注 可兼容的 住宅建筑 面积比例 不大于计 入容积率 建筑面积 的 50%
其中：6 号地面积 18093 m2， 其中：6 号地面积 27.14 亩， 7 号地面积 83544 m2， 道路面 7 号地面积 125.32 亩， 道路面 积 5323 m2。 积 7.98 亩。 77418.0 27878.0 284312.0 116.13 41.82 426.5
4.2
40%
20%
20%
100
8 号地块 9 号地块 汇总
4.2 4.2
20% 20%
20% 20%
30% 30%
100 100
可兼容的 住宅建筑 面积比例 不大于计 入容积率 建筑面积 的 20%
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三、项目地理位置介绍 1、成都市--我国西南地区的中心城市 、成都市 我国西南地区的中心城市（1）基本情况介绍
成都，位于四川省中部，四川盆地的西部，龙门山脉、邛崃山脉与成都平 原和

川中丘陵的交接地带， 成都平原腹地， 是中国副省级城市之一， 四川省政治、 经济、文化中心，中国大陆地区机构、央企、外企西部或西南区域总部驻地主要 城市之一。 成都历史悠久，有“天府之国”、“蜀中江南”、“蜀中苏杭”的美称。成都属亚 热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。 成都是我国西南开发最早的地区，是全国第一批（24 座）历史文化名城之一。 成都市共辖 9 个区、6 个县、4 个市，1 个独立核算的国家高新技术产业开发区， 123 个街道。成都市拥有 56 个民族，2009 年末成都市户籍人口为 1348 万人，比 2008 年末增加 13.7 万人。 常住人口 1474 万人， 增加 15 万人， 自然增长率为 3.1%， 主城区人口为 602 万。 1989 年经过国务院批准，成都市实行计划单列，享有省一级经济管理权限， 成为中国 14 个计划单列城市之一。1993 年，成都被国务院确定为西南地区的科 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽。 2003 年《中国城市发展报告》成都综合实力名列中国第九位。2004 年跻身 “全国十大最具经济活力城市”之列。2007 年，成都市继上海市浦东新区和天津 市滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。2007 年，成都市被国家确定 为中国最佳旅游城市。2009 年，成都市获得 “世界优秀旅游目的地城市”称号， 成为亚洲首个获此殊荣的城市。2009 年成都市私家车数量过百万，成为全国拥 有私家车第三的城市。2010 年，成都加入联合国教科文组织的创意城市网络， 成为亚洲第一个世界“美食之都”。2010 年中国社会科学院发布的中国地方政府 透明度 2009 年度报告，成都与厦门并列排名全国第二。2010 年低碳中国论坛首 届年会上， 成都荣获了 2009 年度“低碳中国贡献城市”、 2009 年度“最具竞争力的 低碳产业基地城市”荣誉称号。2010 年成都荣获“城市管理人民满意城市”、 “十 “中国会展之星·最佳城市奖”。 2010 年 9 月最新出炉的中国 （大 大品牌会展城市”、第 9 页
陆）城市国际形象总排名中，成都紧随上海、北京，位列第三。
（2） 地理位置与交通 成都位于成都平原中部。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安 市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距 192 公里，南北最大纵距 166 公里，辖区总面积 12390 平方公里，市区面积 598 平方 公里。成都市，从西到东，地形分为山地、平原、丘陵三个部分。现辖成华区、 武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双 流县、郫县、大邑县、金堂县、蒲江县、

新津县等 9 区 6 县，代管都江堰市、彭 州市、崇州市、邛崃市 4 市，另有 1 个国家高新技术产业开发区。 铁路： 铁路：成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪蓉、西成、成兰、成贵、 川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运 输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。
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另外成都新客站将于 2010 年年末投入运营，将负责高速列车及城市轨道交通的 枢纽任务。 公路： 、213 国道（兰州—云南磨憨） 、317 公路：成都是 108 国道（北京—昆明） 国道（成都—那曲） 、318 国道（上海—西藏友谊桥） 、319 国道（厦门—成都） 、 321 国道 （广州—成都） 等的交汇点。 2009 年末， 全市公路里程超过 22000 公里， 其中高速公路超过 600 公里。 航空： 航空：成都双流国际机场是中国四大航空枢纽之一，是中西部最大最繁忙 的机场，也是继北京首都、上海浦东、广州新白云之后，内地第四个拥有两条机 场跑道（4F 级）的机场。开通国际、国内航线 147 余条，航线总长 17 万公里， 运输能力达 9 亿吨公里，2009 年客流量达 2763 万人次，位列世界最繁忙机场前 50 位。 （3） 经济实力 成都是中国西南地区科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽。根 据《中国城市发展报告（2008~2009），成都综合实力排名国内各大城市第四位。 》 2009 年全市实现地区生产总值 4502.6 亿元，增长 14.7%；2009 年全年完成全市 财政总收 997 亿元，地方财政一般预算收入 387.5 亿元，同口径增长 22.3%；固 定资产投资 4025.9 亿元， 增长 34%； 社会消费品零售总额 1950 亿元， 增长 20.3%； 城镇人均可支配收入 18659 元、 农民人均纯收入 7129 元， 分别增长 10.1%和 10%。 民营经济发展势头迅猛。全市民营经济实现增加值 1691.9 亿元，增长 21.2%，占 GDP 的比重为 50.9%，对经济增长的贡献率达 66.7%，拉动 GDP 增长 10.2 个百 分点。2009 年全年实现社会消费品零售总额 1857.2 亿元，比上年增长 17.5%。2005-2009年成都市GDP GDP（ 位： 元 单 亿 ） 5000 4000 3000 2000 1000 0 GDP总值 GDP增速 2005 2371 13.50% 2006 2750 13.80% 2007 3324.36 15.30% 2008 3901 12.10% 2009 4502.6 14.70%
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2、郫县—成都西部新城 、郫县 成都西部新城 （1） 基本情况介绍 郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都 江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊 的中心城—郫县—都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。 郫县距成都市区 10 公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善， 区

位优势、比较优势和后发优势突出，郫县自然环境优越，是成都的后花园。有 银郫县之称。全县幅员面积 437.5 平方公里，辖 14 个镇（街道） ，人口 50.69 万 人，流动人口 30 万人，城市化率 54%，县人民政府驻郫筒镇。 郫县气候宜人，属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充 沛。年平均气温 16°C，一月平均气温 5°C，八月平均 26°C 左右。境内七河并流， 花木久负盛名，现有近 10 万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和 中国乡村旅游示范点。 境内郁郁葱葱， 满目清绿， 四季鲜花盛开， 风光秀丽如画， 是居家生活的理想之地、创业者的乐园。 郫县抓住紧邻高新区的地理位置优势， 抓住富士康落户郫县的契机， 立足“全 域成都”的科学规划，以“调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐” 为主线，着力打造“一城（成都西部新城） 、两带（沙西线、IT 大道城乡统筹综 合示范带） 、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业基地）”，努力建 设城乡形态优美、产业支撑有力、功能配套完善、体制机制顺畅，充满活力的城 乡统筹综合示范区。
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郫县的科教资源丰富。境内拥有电子科技大学、西南交通大学、西华大学 等 18 所大专院校，是国家确定的四川省唯一的全国基础教育课程改革示范区。 全县人才资源总量达 7 万余人， 每万人拥有大专以上学历居成都区 （市） 县前列， 这也是其能够吸引英特尔、富士康等大型高科技企业入驻的一个主要原因。
（2） 地理位置与交通 郫县位于川西平原腹心，川西黄金旅游线、成都市西部通道第一站，距成 都市核心城区 10 公里，距成都火车西站 8 分钟车程，距火车北站 25 分钟车程， 距成都南站 20 分钟车程，距双流国际机场 30 分钟车程。 公路： 公路：国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近 10 条主干道纵 贯东西，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系。
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郫县
地铁： 地铁：成都市地铁 2 号线延伸线已规划至郫县，实现了与成都市的无缝连 接。
快铁： 快铁：2010 年 5 月 12 日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁）建成通车，郫 县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要 15 分钟，从而形成 15 分钟中心城快第 14 页
速交通圈。同时，快铁的首发站“成都站（火车北站）”将与地铁 1 号线对接，而 其“犀浦站”将与地铁 2 号线同站换乘。因此，可以说“快铁”从真正的大众意义上 实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁的开通，缩短了郊区与城区 的“距离”。
（3） 经济实力 ） 郫县经济基础

雄厚，产业基础扎实。独特的优势和良好的发展环境使得郫 县境内产业聚集、精英荟萃。成都现代工业港、成都高新技术开发区西区、四川 成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产 业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国家 现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此连为一体， 产业配套成熟、 完善， 产业规模聚集效应显著， 使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转 化的乐园在大西部脱颖而出，境内有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百 事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界 500 强企业及银河磁体、正大集团等一批国 内外知名企业。这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目 入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套 产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速 崛起的发展快车道。 郫县国民经济平稳较快发展。2009 年全县实现国内生产总值 188.74 亿元， 比上年增长 16%（按可比价计算，下同） ，高全市 1.3 个百分点。其中第一产业 增加值 16.16 亿元，增长 3.9%；第二产业增加值 109.66 亿元，增长 20.0%；第 增长 12.1 %。 二、 一、 三产业比例关系为 8.6:58.1:33.3。 三产业增加值 62.92 亿元，第 15 页
三次产业对经济增长的贡献率分别为 2.1%、72.3%和 25.6 %。按常住人口计算， 全县人均地区生产总值达 36170 元。民营经济发展势头良好。全年民营经济增加 值达 107.50 亿元，增长 17.4%，占 GDP 的比重为 57.0%，对 GDP 的贡献率为 62.1％。 固定资产投资快速增长，对经济的拉动作用十分明显。实现全社会固定资 产投资 216.24 亿元，增长 25.7%，全县投资项目 482 个。其中：新开工 307 个， 下降 15.0%，民间资金完成投资 110.71 亿元，增长 4.8%，全年新增固定资产投 资 99.08 亿元。从三次产业看，第一产业完成投资 2.70 亿元；第二产业完成投资 90.80 亿元，增长 15.2%；第三产业投资 122.74 亿元，增长 25.8%。年主要经济指标（单位：亿元） 郫县 2006 年---2009 年主要经济指标（单位：亿元）
250 GDP（亿元） 200 150 100 50 0 2006 2007 2008 2009 固定资产投资（亿元） 社会消费品零售总额（亿 元） 批发零售贸易业零售额 （亿元） 住宿餐饮业零售额（亿 元） 居民储蓄存款余额（亿 元）
2006 年—2009 年郫县、成都地区以及全国 GDP 增速对比： 年郫县、 增速对比：
2005-2009年全国、成都以及郫县的GDP增速对比图 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 1 2 11.10% 13.80% 15.20% 3 13.00% 15.30% 18.30% 4 9.00% 12.10% 18.30% 5

9.10% 14.70% 16.00%全国GDP增速 成都GDP增速 郫县GDP增速
全国GDP增速 10.40% 成都GDP增速 13.50% 郫县GDP增速 14.80%
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由上图可以看出，郫县的 GDP 增速远超过全国 GDP 增速，随着郫县 GDP 持续增长，郫县地区生产总值对成都 GDP 的贡献逐年增加，由 2006 年的 3.6%， 上升到 2009 年的 4.2%。 四、项目的投资亮点 1、土地成本优势 、净用地面 积（亩） 112.3 成交价 （万元 /亩） 390 成交金额 （万元） 43797 楼面地 价（元/ ㎡） 1462 土地 使用 性质 商业 住宅 商业 164.58 410 67477.8 1367 教育 住宅 70.58 380 26820.4 1357 商业 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 住宅 成都中信 城市建设 有限公司 深圳新城 市 犀牛房产 上海宝投 置信地产 置信地产 竟得单位
成交时间
宗地、位置 郫筒镇凉水村 2 社 郫筒镇凉水村 2、 3、4 社
09.10.10
09.10.10
09.12.31
书院村地块 犀浦镇龙吟村、 梓潼村地块 国宁村、龙吟村 地块 龙吟村一社地块
10.4.16 10.4.16 10.4.16
128.26 62.7 52.86
440 645 580
56435.6 40441 30659
1650 2418 2175
目前本项目所在的郫县行政中心区域去年年末的土地出让价格为 370-410 万/亩，郫县其他位置的地块的出让价格今年 6 月份已经突破 600 万/亩。 本项目所得土地总面积：426.48 亩；总地价款：129694.20 万元，土地成 本价 304 万/亩，项目平均容积率 4.5，楼面价 1015 元/平米。土地成本价及楼 面成本价均较市场价格有约 20%-30%的折价，为项目的安全边际及盈利前景提供 了一定的保证。 2、较高的利润空间和较大的安全边际 、较高的利润空间和较大的安全边际 若项目全部开发，将完成总投入约 72 亿元，可实现销售收入 100.6 亿元， 实现税后投资利润约 28.56 亿元，项目投资利润率约 39.63%，年化权益净利率 达到 64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达 39.75%。 本项目信托本益部分的保本销售单价为 3500 元/平米（住宅）和 5300 元/平 米（商铺） ，较市场价格分别折让 36%和 62%，有较大的安全边际。第 17 页
3、周边稀缺的区域土地供给 、
上图是本项目周边土地的规划情况， 本项目所得土地是该区域内最后一块较 大规模的商业、住宅用地（其余黄色部分为已出让土地） 。土地供给的稀缺性为 项目周边房价的稳定及增长提供有效的保证。
4、逐步走高的周边房产价格 、
郫县受老成灌路的改造、成灌快铁开通、地铁 2 号线规划以及政府大力扶持第 18 页
房地产行业的利好消息影响，迎来了中信、龙湖、华润、合景泰富等地产巨头的 青睐，而富士康带来的移民浪潮更是给郫县的房地产市场注入了新的活力，当地 房价由 2009 年 2 季度的 3500 元/平米已经上升至目前的近 5000 元/平米。目

前郫县中心区域主要楼盘分布: 目前郫县中心区域主要楼盘分布 目前郫县主要楼盘基本情况及价格情况： 目前郫县主要楼盘基本情况及价格情况： 楼盘基本情况及价格情况
名称 中信·未来城 中铁瑞城·西 郡英华 龙湖·弗莱明 戈 华润·橡树湾 置信逸都花园 伊萨贝拉 海骏达·蜀都 1号 绿地·国际花 都 四季豪庭
建筑面 积 385297 106567
均价 5000 6300
总套 数 1442 177
可售 套数 531 81
地址 郫县蜀信东路侧 郫县红光港通北一路 567 号 郫县蜀都新城高专路与西 区大道交汇处 成都市郫县红光镇合兴村 三社，犀浦村一社 郫县南北大道 168 号 郫县犀浦成灌路 郫县蜀都新城蜀信东路 （创智公园旁） 郫县蜀都新城南北大道
开发商名称 中信地产 中铁置业
130000
7000
1333
572
龙湖地产
660000 1050000 274402 800000 900000 207632
7000 5000 5500 5000 5000 5000
144 1763 1728 634
97 112 606 394
华润置地 置信地产 中铁二院（成都） 置业 海骏达地产 绿地集团 成都天之府实业
367
304
郫县西区大道 108 号
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本项目位于整个“中信未来城”的最核心商圈附近，地理位置较其他项目更 优，故本项目的售价将略高于周边项目，略高的售价及较低的土地成本，将为本 项目提供较大的利润空间和安全边际。 5、日益便捷的轨道及公路交通 、 公路： 公路：国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近 10 条主干道纵 贯东西，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系。 地铁： 地铁：成都市地铁 2 号线延伸线已规划至郫县，实现了与成都市的无缝连 接。 快铁： 快铁：2010 年 5 月 12 日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁）建成通车，郫 县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要 15 分钟，从而形成 15 分钟中心城快 速交通圈。同时，快铁的首发站“成都站（火车北站）”将与地铁 1 号线对接，而 其“犀浦站”将与地铁 2 号线同站换乘。因此，可以说“快铁”从真正的大众意义上 实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁的开通，缩短了郊区与城区 的“距离”。 交通的日益便捷将提升郫县区域的房地产的吸引力， 进而带动该区域房地产 有效需求及房地产价格的持续增长。 6、全新的区域定位 、
成灌快铁所形成的“15 分钟生活圈”将带动沿线的西高新板块、郫县板块、 都江堰-青城山三大板块房地产市场的崛起。其中西高新板块价格已经达到 7000-8000 元/平米，华润等推出的部分楼盘价格甚至已经达到了约 10000 元/平第 20 页
米， 而与其仅两站之隔 （快铁约 6-7 分钟车程） 的郫县板块目前均价仅 5000-5500 元/，存在着比较明显的价格优势。 同时，富士康科技集团的

入驻（离本项目仅 6 公里，车程约 7-8 分钟） ，将 为郫县区域的经济发展提供更加强劲的动力。 为此， 郫县对规划范围内的郫筒镇、 红光镇、犀浦镇三个城市片区再次进行了更科学的规划调整。根据最新的规划， 定位于“西部新城”的郫县片区将大力发展工业港总部经济、楼宇经济、现代服务 业等产业经济，加上区域内的电子科技大学、西南交通大学、西华大学、成都中 医药大学新区、川大锦城学院、成都理工大学广播影视学院、四川外语学院成都 学院等 21 所大学，郫县将成为高新区及教育园区的后花园，形成一个生活配套 十分完善的生活及工作区域。 本项目用地介于郫县老城区及高新西区之间的蜀都新城， 属郫县城市新城发 展区域，也是整个郫县的行政商务配套中心区，是郫县与高新区、成都主城区之 间连接的重要连接“纽带” 。该区域未来将受到两大效应的共同作用： （1）高新区外溢效益作用 成都高新西区高速、稳定的良好发展势头，催生出居住、商业、休闲娱乐、 商务办公等多产业的消费需求。郫县是上述消费需求最佳的服务产业承接地。 加之富士康科技集团入驻高新西区，必将完善该区域的产业链，同时进一步 增强区域产业外溢效益，为区域服务产业发展提供了大规模的消费群体。
（2）教育资源--高校外部效益作用 由包括西南交通大学在内多所大学和职业技术学院所组成的郫县高校聚集 区，高等院校及二级院校 15 所，在校师生达 20 万人。这部分人员一方面可以对第 21 页
接高新区的产业发展需求，并可能形成以综合性高校为依托的产业经济，另一方 面这部分消费力对项目区域的居住、商业、休闲娱乐未来的需求提供了较强的支 撑力。
7、 商业带动住宅、住宅推动商业”的联动开发模式 、 商业带动住宅、 住宅推动商业” “ 目前，郫县的商业主要集中在其老城区，目前主要有两大块的商业集散地， 其一主要集中在的北大街与东大街交汇处的王府商业街，其以低档鞋帽为主，业 态单一，档次较低，已不符合郫县城市发展所产生的消费需求；另一块则是邻近 东大街的星光大道休闲步行街，以中档服装、咖啡店、家具饰品为主，主要以当 地年轻消费群体为主，但由于老城区商业用地已经饱和，所以规模和档次受商业 面积的影响，始终在中低档次徘徊。 目前郫县核心商圈的具体位置图：
所以就商业而言，目前郫县的商业氛围已经远远不能满足其城市发展的需 要，该区域对中高档商业及住宅城市综合体已经引起了当地政府的高度关注，而 本项目的商业用地规划是整个郫县行政核心区域内唯一一块大规

模、 专业化的商第 22 页
业开发用地。 此次项目公司能够比较顺利地洽得该地块也主要因为当地政府及中 信地产比较看好项目公司目前的控股股东川宏金沙十多年经营商业物业的能力， 希望能引入沃尔玛、居然之家等大型商业运营商，并借助该商业地块商业氛围的 形成，完善整个区域内的商业功能布局，实现郫县核心商圈由老城区向新城区的 转移，进而提升“中信未来城”的整体市场价值，也进一步带动周边住宅项目价 格的全面提升。 而该商业成功开发的最大的受益者正是本项目所开发的住宅用地 （本项目所开发面积中住宅用地占全部出让所得土地的 75%） 。 同时，中信未来城区域大部分新盘均为 2009 年年末及 2010 年实现预售，预 计 2011 年将批量交房，而居民真正完成装修、集中入住的时间基本在 2012 年上 半年，而这与本项目首期商业的开业时间基本吻合，也确保了本项目商业部分营 业后有足够的购买力来支撑其商业氛围的形成。 8、富士康的入驻及区域内人口数量的增加带来的巨大的潜在需求 、 富士康科技集团已选址郫县， 项目代号 “803” 离本项目所在地块仅 6 公里， ， 目前签约定址工作已经全部完成，前期施工也已全部展开，目前已经进入员工招 聘阶段，第一期招聘员工 10000 人。 富士康为郫县带来的不仅是其自身庞大的企业架构和人员， 还将带来整个上 下游产业链（包括上百家上游的供应商，以及大量下游的物流运输企业） 。2003 年，英特尔入住成都高新区时，其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链 整合效应，先后带动中芯国际、友尼森、美国芯源（MPS）以及全球第二大电子 连接器制造商莫仕等企业纷纷入住，目前成都高新区仅 IC 设计领域企业就已达 40 家。富士康入驻后也会形成同样的效应，当地政府预计，富士康全面投产后， 其自身员工及由其明星企业效应、 产业集群效应及上下游产业链整合效应而产生 的对劳动力的需求将为郫县当地带来近 30 万的人口增长。 这部分人口增量不但能为当地带来巨大的消费需求， 提升商业地产的商业氛 围，对本项目商业地产部分产生正面影响。同时在房地产消费方面，除了部分由 企业解决的集体宿舍，当地政府预计还将产生近 2 万套商品住房的市场需求。这 部分需求不但能消化未来几年区域内楼盘的供应， 还将大大推动当地的房价的上 涨。 （富士康入驻深圳，其工厂所在的龙华及观澜两区的房价都出现了巨幅的上 涨；英特尔入住大连金石滩后，当地的房价也从原来的 2000 多元/平米一路上涨第 23 页
至目前的 8000 多元/平米）
根据郫县当地政府的预测

数据，今后 5 年内，项目所在的郫筒镇的人口总数 将达 100 万人： （1）高新区现阶段产业人数为 13 万人，富士康科技集团入驻后将达到近 40 万； （2）高校人口数为 20 万人； （3）郫筒镇总人口 11.1 万人，城区人口 8.2 万人，流动人口 3 万余人； （4）蜀都新城规划人口 12 万人。
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五、项目盈利能力分析 1、地块指标及销售预计：下表对不同地块面积以及预计的住宅与商业物业销售与租赁单价进行了详细列示： 、地块指标及销售预计：地块面积一、用地面积（㎡） 二、建筑基底面积（㎡） 三、总建筑面积（㎡） 1、地上建筑面积（㎡） 1.1、住宅建筑面积（㎡） 1.2、商业建筑面积（㎡） 2、地下建筑面积（㎡） 3、地下车位（个）
1 号地块10,085 6,083 66,837 50,947 25,200 25,747 15,890 458
2 号地块9,200 5,068 60,196 46,200 23,040 23,160 13,996 458
3 号地块10,366 6,143 69,010 52,010 26,010 26,000 17,000 458
4 号地块10,458 6,143 68,664 52,230 25,830 26,400 16,434 458
5 号地块31,947 19,168 209,310 137,440 43,200 94,240 71,870 1,186
6+7 号地块106,960 39,575 624,631 449,357 374,269 75,088 175,274 4,342
8 号地块77,418 15,483 448,370 325,022 323,014 2,008 123,348 3,246
9 号地块27,878 4,739 160,868 116,560 116,560 44,308 1,166
合计284,312 102,402 1,707,886 1,229,766 957,123 272,643 478,120 11,772
备注：5 号地块的地下面积中有 30,360m2 为商业建筑面积，因此该地块商业建筑面积合计应为 124,600m2；其余地块地下建筑面积均为车库面积。
销售与租赁预计一、住宅销售均价（元/㎡） 二、商业销售均价（元/㎡） 三、商业年单位租金（元/㎡/年） 四、车位销售均价（元/个）
1 号地块5,500 14,600 70,000
2 号地块5,500 14,600 70,000
3 号地块5,500 14,600 70,000
4 号地块5,500 14,600 70,000
5 号地块5,500 14,600 100 -
6+7 号地块6,000 17,500 100 70,000
8 号地块6,500 17,500 70,000
9 号地块6,500 70,000
备注：商业销售均价为对不同楼层售价的加权平均值，其中 6、8 号地块的商铺主要集中在价位较高的 1～2 楼，因此均价较高。实际销售时，为实现快速去化，部分商业将考 虑在市场价基础上折价 20%销售。
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2、 、盈利能力预测： 盈利能力预测：我们根据上述统计的收入与成本概算，按权责发生制的配比原则对信托期间及项目整体的项目回报率与权益净利率进行了如下分析，信托期间项目回报率 31.20%，年化权益净利率 39.75%；项目整体回报率 39.63%，年化权益净利率 64.32% ： 蜀 续 期 都 新 城 项 目 2010.11～2013.10） 间（2010.11～2013.10）5 号地块 24,756 23,760 996 18,809 1,088 193 12,161 612 181 274 2,353 586 1,362 6+7 号地块 167,539 153,359 602 13,578 142,638 35,667 1,691 79,595 5,217 1,433 3,179 3,573

12,282 合 计 371,450 232,163 117,699 1,598 19,990 283, 283,211 43,374 43,374 3,070 139,008 9,197 2,188 4,242 10,097 1,327 64,066 6,642
整
信1 号地块 一、项目收入（万元） 项目收入（万元） 1 2 3 4 住宅销售收入 商业销售收入 商业租金收入 车位销售收入 45,771 13,860 30,308 1,603 29,180 1,664 299 11,930 850 145 220 1,067 187 12,818
托
存
体 存 续 期 间 2013.11～2016.10） 项 目 后 续 期 间（2013.11～2016.10）1、2、3、4 、 、 、 号地块 952 952 5 号地块 146,160 144,915 1,245 88,317 4,183 744 46,759 2,353 696 2,382 2,353 28,847 6+7 号地块 183,932 71,202 107,158 753 4,819 123,556 23,696 1,124 52,880 3,466 952 4,048 4,275 1,749 31,366 13,824 285,563（项目整体） 285,563（项目整体） 39.63% 385.90% 64.32% 11,361 159,069 42,968 2,022 79,977 5,704 972 2,946 4,497 1,255 18,728 4,081 58,371 15,473 726 29,921 2,056 363 1,099 1,597 450 6,687 8 号地块 224,834 209,959 3,514 9 号地块 79,845 75,764 -
项目整体 合 计 1,006,221 589,089 373,286 3,596 40,251 720,658 20, 129,694 7,685 348,545 22,776 5,171 15,668 22,819 4,782 149,694 13,824
2 号地块 40,278 12,672 26,003 1,603 26,223 1,518 270 10,740 766 131 198 936 169 11,496
3 号地块 46,515 14,306 30,606 1,603 29,818 1,711 309 12,325 878 150 186 1,083 193 12,984
4 号地块 46,592 14,207 30,782 30,782 1,603 29,901 1,726 308 12,257 874 149 185 1,086 192 13,124
二、项目成本（万元） 项目成本（万元） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 土地出让金 前期工程费 房屋开发费 开发间接费 不可预见费 管理费用 营销费用 营销费用 办证费用 税费 财务费用
6,642 88,239（信托期间） 88,239（信托期间） 31.20% 31.20% 119.24% 39.75%
三、项目利润（万元） 项目利润（万元） 四、项目回报率 五、权益净利率 六、年化权益净利率
备注： 备注：项目利润 = 项目收入合计 — 项目成本合计 项目回报率 = 项目利润 / 项目成本合计 ×100%； ； 权益资本（ 亿元） 权益净利率 = 项目利润 / 权益资本（7.4 亿元） ； 年化权益净利率（信托期间） = 权益净利率 / 信托存续期间（3 年） 年化权益净利率（项目整体） = 权益净利率 / 项目存续期间（6 年） 年化权益净利率（ 信托期间） 信托存续期间（ ；年化权益净利率（ 项目整体） ；年化权益净利率 项目存续期间（
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六、项目现金流预测（假设取得开发贷） 项目现金流预测（假设取得开发贷） 现金流预测 项目方现金流量预测 项目方现金流量预测单位（人民币：万元） 单位（人民币：万元） 货币资金余额(期初） 货币资金余额(期初） 现金流入： 现金流入：经营 活动 流入 筹资 活动 流入 住宅销售收入 商业销售收入 商业租金收入 信托投资 银行贷款 股东注资 【注 1】 【注 1】 【注 1】 【注 3】 9,913 18,770 38,000 73,282 37,540 58

,567 27,284 48,000 53,105 34,105 87,210 35,484 799 36,283 32,022 1,171 799 33,992 28,559 2,343 30,902 85,678 799 86,477 73,850 799 50,194 50,194 50,194 50,194 25,097 25,097 87,348 164,725 400 -
六年） 蜀 都 新 城 项 目 整 体 开 发 期 间（六年）2013 2013 年 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2010 年 2011 年 2011 年 2012 年 2012 年 2013 年 2013 年 2014 年 2014 年 2015 年 7～10 月 11～ 11～ 11～12 月 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 11～12 月 上半年 下半年 上半年 信托结束 24,000 5,886 20,008 20,814 33,192 48,161 58,137 3,370 23,925 3,675 47,014 2016 2016 年 2015 2016 2015 年 2016 年 7～10 月 下半年 上半年 项目结束 84,788 211,293 254,836
【注 2】 50,000 50,000
现金流入合计 现金流出： 现金流出：
66,683 110,822 133,851
74,649 137,942 214,919
土地出让金支出 【注 4】 67,816 前期工程费支出 【注 1】 房屋开发费支出 【注 1】 经营 活动 流出 开发间接费支出 【注 1】 不可预见费支出 【注 1】 管理费用支出 营销费用支出 住宅销售税费 商业销售税费 商业租赁税费 筹资 活动 流出 信托投资本益 融资顾问费 银行贷款本金 银行贷款利息 【注 5】 【注 1】 【注 6】 【注 6】 【注 6】 【注 2】 【注 2】 【注 3】 【注 3】 298 68,114 -18,114 5,886
22,970 4,321 19,891 1,229 437 894 668 743 1,408 -
38,908 1,682 50,153 3,010 1,145 1,137 3,669 5,496 2,816 2,000 -
1,682 81,841 5,045 1,128 1,380 3,456 5,393 18,496 1,000 2,052
38,205 2,591 729 1,380 2,356 5,569 19,411 2,000 72,241 14,969 48,161
15,456 1,013 397 1,380 766 2,661 44 4,590 26,307
9,616 679 167 920 680 2,402 88 44 72,163 2,000 88,759
6,411 453 111 460 594 2,142 176 -
52,334 3,528 334 1,380 1,781 5,736 44 37,000 4,590
19,232 1,358 334 1,380 3,403 5,559 44 -
19,232 1,358 334 1,380 3,500 3,765 19,985 22 48,000 2,592
36,175 2,554 56 1,380 5,206 5,973 5,973 37,070 88,414
1,380 1,016 4,255 6,651 43,543
920 508 2,127 3,555 21,542
现金流出合计 现金净流量 货币资金余额(期末） 货币资金余额(期末）
52,561 110,016 121,473 14,122 20,008 806 20,814 12,378 33,192
10,347 106,727 20,555 -20,250 23,925 3,675
31,310 100,168 43,339 47,014
9,976 -54,767 58,137 第 27 页 3,370
37,774 37,774 126,505
84,788 211,293 254,836 276,378
项目方现金流量预测 项目方现金流量预测单位（人民币：万元） 单位（人民币：万元） 货币资金余额(期初） 货币资金余额(期初） 现金流入： 现金流入：经营 活动 流入 筹资 活动 流入 住宅销售收入 商业销售收入 商业租金收入 信托投资 银行贷款 股东注资 【注 1】 【注 1】 【注 1】 【注 3】 9,913 18,770 38,000 66,683 2010 年 2011 年 11～ 11～12 月 1 季度 24,000 5,886 2011 年 2 季度 691
三年） 信 托 计 划 存 续 期 间（三年）2011 年 2011 年 3 季度 4 季度 20,008 2,919 2012 2012 年 1 季度 20,814 2012 20

12 年 2 季度 20,010 2012 2012 年 3 季度 33,192 2012 2012 年 4 季度 57,621 2013 2013 年 1 季度 48,161 2013 2013 年 2 季度 51,605 2013 2013 年 3 季度 58,137 **** **** 年 10 月 67,255
36,641 18,770 55,411
36,641 18,770 55,411
30,252 6,821 37,073
28,315 20,463 48,000 96,778
28,315 20,463 48,778
24,790 13,642 38,432
17,742 799 18,541 18,541
17,742 17,742
17,742 799 18,541
14,280 1171 15,451
【注 2】 50,000 50,000
现金流入合计 现金流出： 现金流出：
土地出让金支出 【注 4】 67,816 前期工程费支出 【注 1】 房屋开发费支出 【注 1】 经营 活动 流出 开发间接费支出 【注 1】 不可预见费支出 【注 1】 管理费用支出 营销费用支出 住宅销售税费 商业销售税费 商业租赁税费 筹资 活动 流出 信托投资本益 融资顾问费 银行贷款本金 银行贷款利息 【注 5】 【注 1】 【注 6】 【注 6】 【注 6】 【注 2】 【注 2】 【注 3】 【注 3】 298 68,114 -18,114 5,886
2,445 2,115 151 37 447 5,195 -5,195 691
22,970 1,876 17,776 1,078 400 447 668 743 1,408 47,366
38,908 25,077 1,505 572 447 1,835 2,748 1,408 72,500
1,682 25,076 1,505 572 690 1,835 2,748 1,408 2,000 37,516 17,895 20,814
1,682 28,900 1,777 639 690 1,408 2,269 2,269 512 37,877 -804 20,010
52,941 3,268 489 690 2,048 3,124 17,984 1,000 2,052 83,596 13,182 33,192 33,192
17,327 1,169 398 690 1,106 2,124 1,535 24,349 24,429 57,621
20,878 1,422 331 690 1,250 3,445 17,876 2,000 47,892 -9,460 48,161
11,592 760 298 690 383 1,330 44 15,097 3,444 51,605
3,864 253 99 690 383 1,331 4,590 11,210 6,532 58,137
6,411 453 111 690 383 1,331 44 9,423
3,205 226 56 230 297 1,071 88 72,163 2,000 79,336
现金流出合计 现金净流量 货币资金余额(期末） 货币资金余额(期末）
19,317 -17,089 20,008 2,919
9,118 -63,885 67,255 3,370
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注释 1：中信蜀都新城项目整体共分三期开发，其中第一期开发的是 1、2、5、6、7 地块；第二期开发的是 3、4 地块、第三期开发的是 8、9 地块。 下表按开发次序列示了各地块项目开发与销售过程中的主要时间节点安排，本现金流量预测中的时间节点均以下表为准； 开发过程主要时间节点一、取得国有土地使用证 二、取得建设用地规化许可证 三、完成项目整体设计 四、完成前期土地整理与挖掘 五、取得建设工程规划许可证与施工许可证 六、完成正负零以下工程 七、开始正负零以上工程 八、完成项目施工 九、完成竣工验收
1 号地块2010.11 2010.11 2010.12 2011.01 2011.01 2011.02 2011.04 2012.04 2012.05
2 号地块2010.11 2010.11 2010.12 2011.01 2011.01 2011.02 2011.04 2012.04 2012.05
项目一期 5 号地块 6 号地块2010.11 2010.11 2010.12 2011.02 2011.02 2011.04 2011.05 2012.04 2012.05 2010.11 2010.11 2010.12 2011.02 2011.02 2011.04 2011.05 2011.12 2012.05
7 号地块2010.11 2010.11 2010.12 2011.02 2011.02 2011.04

2011.05 2013.05 2014.06
项目二期 3 号地块 4 号地块2011.05 2011.05 2010.12 2012.01 2012.01 2012.02 2012.04 2012.10 2012.11 2011.05 2011.05 2010.12 2012.01 2012.01 2012.02 2012.04 2012.10 2012.11
项目三期 8 号地块 9 号地块2011.07 2011.07 2010.12 2012.02 2012.02 2012.03 2013.08 2015.07 2015.08 2011.05 2011.05 2010.12 2012.02 2012.02 2012.03 2013.08 2015.07 2015.08
备注：1、由于 5、6、7 号地块的地下室连通，因此正负零以下工程同时进行，同时完成；同理由于 4、8、9 号地块的地下室也连通，因此正负零以 下工程同时进行，同时完成。 2、假设前期工程费的支出在从取得建设用地规划许可证开始至完成前期土地整理与挖掘止的期间内平均分布； 3、假设房屋开发费、开发间接费在从开始正负零以上工程至完成项目施工止的期间内按应支付总额的 70%平均分布，剩余 30%于该地块项 目完成竣工验收后一次性支付；不可预见费在从开始正负零以上工程至完成项目施工止的期间内按全部应付总额平均分布。 项目一期 5 号地块 6 号地块2011.06 2011.07 2012.03 2012.06 -
住宅销售主要时间节点一、取得预售许可证 二、开始正式预售 三、完成项目销售 四、办理产证及产证分割
1 号地块2011.03 2011.04 2011.12 2012.06
2 号地块2011.03 2011.04 2011.12 2012.06
7 号地块2011.06 2011.07 2014.10 2014.07
项目二期 3 号地块 4 号地块2012.02 2012.03 2012.11 2012.12 2012.02 2012.03 2012.11 2012.12
项目三期 8 号地块 9 号地块2013.09 2013.10 2016.09 2015.09 2013.09 2013.10 2016.09 2015.09
备注：1、根据项目当地的房管政策，所有项目完成正负零以下工程的同时即可以获批取得预售许可证，开始预售； 2、因 6 号地块无住宅业态，全为商业，所以相关时间节点在本表中不体现； 3、假设各地块住宅的销售收入在从开始正式预售至完成项目销售止的期间内平均分布； 4、假设各地块住宅的营销费用支出在从开始正式预售至完成项目销售止的期间内平均分布。
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商业销售主要时间节点 仅销不租） （仅销不租）一、取得预售许可证 二、开始正式预售 三、完成项目销售 四、办理产证及产证分割
1 号地块2011.03 2011.04 2011.12 2012.06
项目一期 2 号地块2011.03 2011.04 2011.12 2012.06
7 号地块-
项目二期 3 号地块 4 号地块2012.02 2012.03 2012.11 2012.12 2012.02 2012.03 2012.11 2012.12
项目三期 8 号地块 9 号地块2013.09 2013.10 2016.09 2015.08 -
商业租赁与销售主要时间节点 先租后售） （先租后售）一、办理产证及产证分割 二、开始正式出租 三、半年免租期 四、租期结束 五、开始正式销售 六、完成项目销售
项目一期 5 号地块 6 号地块2012.06 2012.07 2012.12 2015.03 2015.04 2015.09 2012.06 2012.07 2012.12 2015.03 2015.04 2015.09

备注：1、因 7、9 号地块无商业业态，全为住宅，所以相关时间节点在本表中不体现； 2、假设各地块商业的销售收入在从开始正式预售至完成项目销售止的期间内平均分布；但保守起见，对仅销不租的商业我们假设在预计的时 间节点内仅完成 80%去化； 3、根据 5、6 号地块的规划，在项目完工并办理出产证后，将按年单位租金 100 元每平米的价格出租给若干家大型商户，并给予首个半年的 免租期：出租对象包括沃尔玛百货、居然之家家具城、会所及电影院等以培养该片区的商业氛围；之后租金每半年收取一次；全部租期期 满后该地块上所有商业将优先出售给这些大型商户，为实现到期后的快速去化，本表在市场均价的基础上折价 20%去化 5、6 号地块商业， 并假设销售收入在从开始正式销售至完成项目销售止的期间内平均分布； 4、假设各地块商业的营销费用支出在从开始正式预售（销售）至完成项目销售止的期间内平均分布。 另本现金流预测中的住宅与商铺销售收入、租赁收入、土地出让金支出、前期工程费支出、房产开发费支出、开发间接费支出、不可预见费支出、 管理费用以及营销费用的总金额数均以上文项目盈利能力分析中列示的地块销售与成本预计数据为依据： 注释 2：信托计划于项目开始时一次性投入 5 亿元资金入股，并按照约定于三年期满后退出；退出时的收益分配以项目盈利能力分析中的信托期间年化权 益净利率 39.75%为依据，本表按此收益率计入信托投资本益。融资顾问费按信托融资规模的 4%每年收取。
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注释 3：为给予本地产项目开发建设必要的资金支持，本表按预计时间节点安排了如下银行贷款： 编号 1 2 贷款借入时点 2011.05 2012.06 借款金额 38000 万元 48000 万元 抵押物 5、6、7 号地块土地 5、6 号地块商业现房 借款期限 3年 3年 预计利率 5.4%/年 5.4%/年 年利息 2052 万元 2592 万元 还款安排 2012.04 提前偿还 1000 万；剩余 部分到期一次性偿还。 全部本金到期一次性偿还。
备注：1、本表预计的借款金额 ≈ 抵押物成本价值 × 60%，其中第 2 笔贷款为在第 1 笔贷款基础上的追加贷款； 2、提前偿还第 1 笔贷款中的 1000 万系因需释放 5 号地中对应住宅面积的土地供办理产证分割与交房所致，偿还金额为根据抵押物价值与抵 押率倒退所得的金额数。 注释 4：土地出让金的支付安排与获取的土地证详见下表： 1 号地块一、土地出让金额（万元） 1,664.30
2 号地块1,518.00
3 号地块1,710.50
4 号地块1,725.90
5 号地块5,271.20
6 号地块12,994.40
7 号地块46,368.40
8 号地块42,968.10
9 号地块15,473.40
合计129,694.20
预计的付款比例及

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