从化洋房户型面积配比的建议方案090906 - 图文
更新时间:2024-05-12 12:33:01 阅读量: 综合文库 文档下载
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明月山溪一组团洋房规划建议方案
一、从化区域洋房户型面积配比的市场调查
1、从化目前在售楼盘的洋房户型、面积配比
从化目前在售洋房产品的项目共计9个;其中4个为纯洋房产品项目,5个为度假型综合开发项目,其中【富力泉天下】的洋房部分预计9月推出。
从化目前楼盘的洋房户型面积统计一览表
楼盘 富力泉天下 产品 国际级温泉公寓 货量 61套 两房:85-102㎡ 三房: 96-135㎡ 逸泉山庄 度假型项目 三房一卫: 97㎡ 天湖峰境 (花都) F8、F9、F10、F12、F13 三房二卫:115、128㎡ 504套 四房二卫:153、170㎡ 五房三卫:200-202㎡ 市区洋房项目 上城湾畔 B1-B6 503 四房: 146㎡ 复式: 67㎡ 宏耀轩(1栋) 宏诚海岸 宏景轩(2栋) 宏峰轩(4栋) 360 三房:139-146㎡ 四房:168㎡ 五房:212㎡ 13 24 300 30 30 2.6 4.8% 84% 8% 8% 三房:93-115㎡ 418 83.1% 雅居乐滨江花园 A3/A5/F10/ F12/F13 225 一房: 77㎡ 两房: 80-86㎡ 三房:113-150㎡ 两房: 95㎡ 168 112 4 57 164 48 33% 22% 2% 25% 73% 9.5% 56 168 11% 33% 东方夏湾拿 公寓 33套 三房两厅:135-155㎡ / / 两房两厅:90-115㎡ / / 品绿园 322 四房:142-149㎡ 居礼润园 180 两房:105-112㎡ 155 180 48.2% 100% 29 167 48% 51.8% 户型面积 一房:37-65㎡ 套数 32 户型比例 52% 从化区域洋房户型面积配比市场调查
两房: 80-88㎡ 星河绿洲(市区盘) 三房:139-146㎡ E1-E4栋 203 四房:155-158㎡ 五房:183-187㎡ 75 88 25 15 37% 43% 12% 8% 数据来源:方圆地产顾问 市场研究部整理
? 目前可以类比的度假型别墅项目中的洋房规划:主力户型以三房为主,约占
高达50%~66%的比例;其次是四房单位,约占30%,而两房小单位及五房大面积单位所占比例均较小,仅为10~20%之间;
? 而从化市区的洋房项目:主力户型仍以三房户型为主,约占区域纵货量的
76%,其次为两房单位比例约为10%~15%之间,而面积相对加大的四房五房约为3.5%~5%;
? 在以上项目中,富力泉天下的公寓尤其值得我们注意,其主要以小面积的两
房和单身公寓为主,满足了投入不多但需要度假的客户。85-102㎡的两房,室内空间更大,很具度假和投资价值。据悉前期咨询情况很好,对我们的洋房部分是个很好的参考。 2、竞争性楼盘的洋房市场情况分析 (1)、户型、面积比例分析
从化在售楼盘户型分布表
户型 一房 两房 小三房 大三房 四房 五房 总户数 面积区间 44-77㎡ 83-109㎡ 96-120㎡ 135-146㎡ 137-182㎡ 171-212㎡ 户数比例 3% 19% 42% 21% 12% 3% 100.00% 户数 28 360 749 388 223 45 1793 数据整理:方圆地产顾问 市场研究部
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
从竞争性楼盘的户型、面积比例分布来看,其特征如下:
1. 目前在售的从化洋房产品,三房单位约占市场总货量的63%,说明市场需求
的主力仍然以三房为主,但同时也说明市场的压力也主要集中在三房单位; 2. 由于从化是个旅游度假型城市,别墅规划相对较多,可选择面广,性价比较
高,且来往市区交通快捷,因此介于三房与别墅之间的四房及五房的大面积单位,总体比例都相对较低。
3. 无论是市区项目及度假型别墅项目,一房两房的小面积单位所占比例均非常
少。通过市场调查发现,近期【富力泉天下】即将面世的洋房产品主要是投资型的公寓为主,面积为50~96㎡的一房及两房单位,由于其市场的稀缺性,目前该产品且备受广州度假投资的客户关注。
数据整理:方圆地产顾问 市场研究部
(2)、销售情况分析
竞争项目销售情况一览
项目名称 雅居乐滨江花园 逸泉山庄 户型 两房 三房 三房 四房 两房 上城湾畔 三房 四房 复式 备注: 从化雅居乐滨江花园分批量推出(每次推出200套以内,以合并后套数计),基本上“日光销售” 上城湾畔5月15日—6月12日,洋房成交130套(开盘至今总推出洋房套1150套,共售出956套) 逸泉山庄尾货销售,5月份洋房成交35套 推出数量(套) 57 37 167 155 48 418 13 24 已售数量(套) 54 35 159 137 32 238 8 22 签约率 94.70% 94.50% 95.20% 88.40% 66.70% 56.90% 61.50% 91.70% 从签约情况看,【雅居乐滨江花园】2009年推出产品均为两房和三房单位,现均已基本售完。【逸泉山庄】持续销售2008年推出的“品绿园”组团,目前已
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
销售全部货量的约九成单位。【上城湾畔】2009年推出的A区A5、A6两栋单位和B区产品,货量较大,其中两房和三房单位销售相对较慢,但小面积的复式单位因为产品的稀缺性而成交迅速。
畅销户型特征分析
户型 两房 面积区间 81-86㎡ 124-139㎡ 三房 93-115㎡ 120-135㎡ 复式 67㎡ 户型特征 雅居乐滨江花园:格局方正,功能分区合理,适合首次置业者 雅居乐滨江花园:合并单位设计,实用率高。面积大,适合全家老少自住 上城湾畔:中等面积区间,适合三口之家居住 逸泉山庄:全部南北对流设计,一梯两户,居住密度低,舒适度高,符合楼盘整体度假社区的定位 上城湾畔:小面积复式单位,项目位于市区,适合投资客户 来源:方圆地产市场研究部整理
从化市场主要畅销户型为两房和三房单位,其中,市区项目如【雅居乐滨江花园】和【上城湾畔】以各类型产品面积区间偏小,覆盖面广,适合城市工作人群居住。周边项目如【逸泉山庄】产品面积区间偏大,符合其旅游度假地产定位。【逸泉山庄】与集团项目【明月山溪】均属于旅游度假型地产项目,产品定位相似。其洋房产品均为南北对流且面积区间大,符合度假客户群需求。 (3)、客户群分析
从客户群体看,目前从化洋房市场还是主要有本地客户和广州市区客户为主,本地客户以自住、换房为目的的购房一族为主;而广州市区客户则以养老、度假为主,部分客户以购房入户为目的。
从化主要洋房项目客户情况表
项目名称 客户构成情况 70%为从化本地人(包括各类公务员、行政人员、经商者等),多为二次置业者为主。 20%为广州客,以养老为主 10%为其他区域客户 销售介绍70%-80%为广州客户 购房目的 从化本地置业者以改善居住环境、自住为主; 广州客以养老度假为主 其他客户以购房入住为主要目的 雅居乐滨江花园 逸泉山庄 以度假为主(广州客源分布在白云区且以经商者以入户为主要目的) 20-30%为从化本地及其他区域客户 为主, 3
从化区域洋房户型面积配比市场调查
30%为从化本地客户 上城湾畔 60%为广州客户(其中天河区与白云区客户占总数的45%左右) 10%为其他区域客户 70%以购房入户为主要目的(兼自住) 15%的客户为投资客户 备注:从化洋房市场的成交客户以“入户”、“自住”为主要目的,其次是“度假” 来源:方圆地产市场研究部整理
二、从化洋房2~3年将推出货量预计
1、在售项目洋房产品后续情况 表1. 市场在售项目后续洋房情况表
项目名称 现售户型 国际温泉公寓组团61富力泉天下 套 一房: 50㎡ 两房:100㎡ 两房:85- 90㎡ 逸泉山庄 两房:101-110㎡(可逸粤居 变三房) (第八期) 四房:141-154㎡ 两房:74-79㎡ 流溪御景 (电梯洋房) 房:150㎡ (合并) 三房:90-110㎡ 四2009年底 120 4500至5000 毛坯 总866套 2009.09-10月 (首期约300套) 4000至4500 毛坯 后续500套洋房 划洋房较多,预计需要2年时间销化 将以别墅为主,不再开发洋房 梯4户 珠江国际城 上城湾畔 (小高层) 侨鑫项目 未定 未定 未定 未定 未定 早期规划2000套洋房 三房:94㎡—120㎡ 2009.09月 约250 四房:116-140㎡ —— 合计 4800 毛坯 约1200套持续推出 了解不到是 否有洋房 3700套 档别墅市场 —— 将引导从化高未定时间推出 8幢7层洋房, 其中:四幢一梯两户 ,四幢一2009.09-10月 61 6200 含装修 将以别墅为1500 主,不再开发洋房 楼盘该组团规还有1000亩用地待开发 推出时间 货量统计(套) 价格 装修标准(元/㎡) (元/㎡) 2-3年预计洋房货量 备注 各项目后续货量具体规划有可能会调整,相关数据仅供参考 4
从化区域洋房户型面积配比市场调查
2、土地市场情况
近几年从化市场住宅用地出让较少,仅今年1-2月出让3幅住宅用地,总用地面积在16.3万㎡,预计这3个项目产品2年左右上市,但总货量不多。
表2. 具体土地出让情况表
地块编号 从化市城郊街城区镇北路地块 从化市鳌头镇横坑村地块 从化市街口街城南村S355线省道旁地块 土地用途 住宅用地 住宅用地 住宅用地 用地面积(㎡) 1502.9 87109(其中只有4.3万㎡为住宅用地,容积率《2) 74226(容积率≤2.1) 约2200套货量供应 预计总建筑面积约24.2万㎡,若按平均110㎡/套计
综上所述,无论从项目后期规划,还是从区域土地供应市场推算,未来2-3区域市场洋房产品超过5900套(仅供参考)。
三、度假型地产项目的个案分析 【逸泉山庄】
1、项目基本情况
项目位置:从化市神岗105国道旁
规划产品:整个项目规划联排别墅、独立别墅、小高层洋房产品
开发情况:已经开发了十多年,从一期产品2001年开始入住,至今开发至第八期
2、洋房产品情况
楼盘开发至今仅2个组团规划为洋房产品,即2008年上市【品绿园】组团和10月份即将上市的【逸粤湾】组团。
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
组团 品绿园 洋房货量 324 户型配比 三房:96-135㎡ 169套 占52% 四房:142-149㎡ 155套 占48% 两房: 85- 90㎡ 价格情况 4500 (毛坯) 销售情况 2008年7月公开发售,至今全部售完 预计2009年10月公开发售 逸粤湾 866 两房(可改三房):101-110㎡ 未定 四房:141-154㎡ 备注:【逸粤湾】组团的户型图暂时未出,具体户型配比未能计算。
项目总规划图:
六期,规划联体、独立别墅 三期,388-600㎡独立别墅产品 五期,规划145-250㎡别墅 2000年一期,规划别墅产品 四期,规划14-215㎡别墅 新一期洋房,预计10月发售 2001年二期,规划联体别墅 七期,2008年推出洋房96-149㎡ (3)洋房主力户型设计特点 【品绿园】组团洋房户型
A型:135㎡大三房单位
? 多层楼梯房住宅,1梯2户,87%超高实用率 ? 135. 5㎡大户型三房设计,30㎡超大主人房 ? 客厅2m进深的阳台设计,比较舒适 ? 户型南北对流,客厅、主卧均为正南设计
B型:110㎡小三房单位
? 多层楼梯房住宅,1梯2户,88%超高实用率
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
? 两户错位设计,景观面更广
? 双阳台设计,其中客厅5m超宽阳台设计 ? 户型南北对流,主卧均为正南设计 C型:142㎡四房单位
? 多层楼梯房住宅,1梯2户,户型方正,87%超高实用率 ? 双阳台设计,客厅阳台超过10 ㎡,非常舒适
? 户型南北对流,客厅、主卧均为正南设计
【天湖峰境】
1、项目基本情况
项目位置:花都区 山前旅游大道东段北侧 占地面积:67万㎡
规划产品:整个项目规划联排别墅、独立别墅、28-29高层洋房产品,总户数2700左右,其中别墅400户,洋房2300户左右(大部分为二合为一单位) 2、洋房产品情况
楼盘整个开发13栋28-29层洋房产品,即F1-F13栋,其中已经推售5栋单位(F8、F9、F10、F12、F13),合并总套数为504套。
栋数 货量 户型配比 三房一卫:97㎡ 56套 占11% F8、F9、F10、F12、F13 504 三房二卫:115、128㎡ 168套 占33% 四房二卫:153、170㎡ 168套 占33% 价格情况 4000—4500 (毛坯和销售情况 阳光家缘数据显示至尽销售358套,销售率71% 五房三卫:200-202㎡ 112套 占22% 装修均有) 备注:其余剩余楼栋具体户型图未出,户型配比仅计算其中5栋单位,均为二合为一的单位。
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
项目总规划图:
规划13栋28-29高层洋房区 (3)洋房主力户型设计特点
小三房单位(115㎡) 大三房单位(128㎡)
270飘窗 270飘窗 小阳台 小阳台 ? 29层电梯房,两梯4户及两梯3户设计,密度较大; ? 主卧270°转角飘窗设计,景观面较宽 ? 厨房外出设计小阳台,方便杂物摆放
? 小三房设计相对紧凑,而大三房更注重舒适性;但总体户型设计中规中举,
亮点较少;
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
小四房单位(153㎡) 大四房单位(170㎡)
独立衣帽间 270飘窗 270飘窗 ? 29层电梯房,两梯4户设计,四房单位均朝南 ? 主卧270°转角飘窗设计,景观面较宽 ? 170㎡单位主卧设计独立衣帽间
五房单位(202㎡)
? 29层电梯房,两梯3户设计,五房单位均朝南 ? 超大“L”型阳台设计,使客厅景观更加宽阔 ? 设计独立的工人房,彰现高贵
【富力泉天下】
1、项目基本情况 项目位置:从化温泉镇 占地面积:67万㎡
规划产品:整个项目规划联排别墅、独立别墅、洋房产品,后续用地约1000亩 2、洋房产品情况
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
楼盘整个开发1栋7层洋房产品,计划09年9月推出国际级温泉公寓,位于社区景观核心,居于别墅群之上,可俯瞰整个温泉度假区,据了解,该批温泉公寓仅61套,均为单身公寓以及两房的小户型。层数:7层,首、二层为:星级运动会所,三至七层为电梯公寓(带温泉入户),大概价格为6200元/㎡(含1500元/㎡的精装修)。面积:50㎡-100㎡。
3、洋房主力户型设计特点
四、项目一组团规划设计建议:
? 南北朝向,共三个单元,一梯三户设计;
? 每户均带大面积的观景阳台,阳台面积较大,景观面宽;
? 单数层与偶数层采用阳台错开设计,立面显示,各户阳台挑高6米;
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
? 每户露台设置有露天温泉泡池;
四、一组团产品规划建议
(一)、一组团产品定位 1. 一组团总体概况
一组团位于项目地块的东北方位,北靠山脉,南临幼儿园、商业街和六组团别墅群,西近荔湾湖和二组团别墅,东与原生态的的荔枝林接壤,整个地形北高南低,不仅可以近望荔湾湖,亦可以远望流溪河及山景。 优势:
整个一组团背山绕水,地势虽略有起伏但相对平缓,东西以及南边均无阻碍实现的高大建筑物,具有较好的景观资源。
同时随着先期开发的各组团交付入住及园林绿化的完善,项目已经初步形成良好的居住氛围,将有效带动一组团的销售。 劣势:
该组团位置处于项目东北部,因主要景观面在西南面,在规划中难免考虑到景观朝向布局,对产品产生一定的影响。
项目住出入口经过该组团,而且二组团必经该组团,对产品私密性有一定影响。 2. 产品定位
结合产品的容积率及其他组团产品的规划考虑,以及目前市场各类产品的销售情况的研究,并预测未来两年内的区域竞争情况,建议将一组团地块产品定位为:
投资度假型——紧凑型别墅与全景洋房混合组团
投资度假型:项目地处温泉镇风景度假区,靠近未来的养生谷,具有优质的生态环境及旅游度假资源,且未来整个区域的发展将大力推动区域的经济增长,因此项目的目标客户的主要购买意图仍主要以度假兼投资为主。
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
紧凑型别墅:受组团内洋房规划的影响,区域内别墅密度较大且景观价值相对较低,更适合规划设计面积较小的经济型联排别墅,吸引购买别墅面积相对较小的投资性客户。
全景洋房:满足项目容积率的要求,利用山地优势而建,最大限度利用自然景观,打造纯生态的度假型景观洋房。
3. 目标客户初步分析
第一类客户:来自广州及其他区域,出于事业的稳定发展阶段,喜欢舒适放松的自然环境,追求5+2的生活模式,购买不起别墅产品,只愿意以较少的资金投资购买度假产品;
第二类客户:满足自主和投资的本地及周边镇区的客户,工作年限在3~5年的年轻的公务员及企事业单位的中低层管理层,有一定的积蓄但不多,有车一族, 选择自然环境优质的楼盘居住并同时兼顾投资。
第三类客户:政府机关及个体商户已经在市区购买了物业,多次置业,用于改善居住环境,同时也用于投资。
(二)、一组团产品规划及布局建议 1. 产品类型及配比
别墅产品——
主要以多联为主,面积控制在150~190㎡;利用地块的高差,依山而建的坡地别墅,最大限度的利用地块周边人文和自然景观,使别墅每个房间的景观最大化,在现有别墅产品的基础上优化空间布局和立面处理,打造出功能更为优化的经济型别墅。
洋房产品——
主要以小高层洋房和高层洋房为主,以95~140㎡三房为主力户型;利用地块高差,错落有致的排布,尽量确保南北对流,并围绕不同的景观点进行组合产品,确保每户每栋均有景观资源的均好性。
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
产品类别 户型 别墅 四房 两房 洋房 三房 125-140㎡(舒适型三房) 四房 注:以上为套数比例。
面积区间 地上面积130-160㎡ 地上面积160-190㎡ 70-90㎡ 100-120㎡(经济型三房) 比例 60% 备注 不设计地下室 三房 40% 10% 40% 25% 15% 建议毛坯出售,可选择装修套餐(800-1000元/平方米) 150-170㎡(复式) 降低洋房大面积单位的比例,避免与MINI别墅的产品的客户群重叠,但同时也可作为相同面积的别墅补充类产品。
2. 布局建议
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从化区域洋房户型面积配比市场调查
以13-18F高层情景洋房为主 以7-12F小高层的低密度洋房为主 围绕水渠两侧规划连排别墅 ? 选择靠近荔湾湖及六组团区域,规划以连排别墅,充分利用湖景资源及
人文景观资源,并利用贯穿项目的水渠,打造成为水岸别墅; ? 选择地势较为平缓的区域作为相对较低的小高层洋房区域,有效延长东
西景观资源;
? 利用地势最高的区域规划为高层洋房,利用地势的高层形成景观资源的
自然分化;保证整个区域建筑高低错落有致,形成更有层次感的建筑景观。
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