吉木萨尔县2011年市场报告

吉木萨尔县

2011年房地产市场调研报告

一、吉木萨房地产市场现状：

1、

吉木萨县近2年宅开发情况及未来发展趋势：

2010由于市场情况较好，全县的商品房开发量达到了15万㎡，2011年全县的开发量达到了17万㎡ ，在2012年，全县的市场新开发量预计在10万㎡左右

2、 吉木萨县近2年住宅去化量分析

2010年全县的市场去化量在7万㎡，到了2011年全县的市场去化量达到了12万㎡，在2012年，房地产的市场将继续呈现低迷的态势，预计去化量保持在10万㎡左右

3、吉木萨尔县2007-2011宅供给量情况分析

历年吉木萨尔县房地产市场供给量对比：

（1）2007年整体市场开发量达到12万㎡，市场供给量计1200-1300套左右，2007年市场去化量达到6-7万㎡，市场余量6万㎡左右，计600-700套左右。

（2）2008年整体市场开发量5-6万㎡，计600-700套左右，2008年整体市场供给量达到11万㎡左右，去化量达到8万㎡左右，到2008年年底市场余量在3万㎡左右。

（3）2009年开发量在5-6万方，市场供给量预计可达到8-9万㎡，去化量达到8万㎡左右，余量1-2万㎡左右。

（4）2010年开发量预计在13-15万㎡左右，市场供给量预计可达到15-16万㎡左右，去化量达到6-7万㎡左右，余量高达9-10万㎡左右。

（5）2011年市场的供给量在17万㎡，去化量约为12万㎡

（6）2012年吉木萨尔县的市场开发量预计在10万㎡，供给量约在15万㎡左右

吉木萨尔县的房地产市场从2007年开始，开发量和市场的去化量逐年的稳步上涨，在2012年随着整体的宏观市场的继续低迷，

2012年的市场的新开发量和2011年的余量累计约有15万㎡左右，2012年整体的去化率不容乐观

4、吉木萨尔县2007-2011年住宅价格发展情况及趋势分析：

从2007年开始，整个县城住宅的销售价格始终以较平稳的速度增长，从2007年的1300多元的销售均价到2011年底的2750元/㎡的均价，体现了整体房地产市场的稳步发展。鉴于吉木萨尔县目前的房价在全疆县级单位当中已属较高水平，另局限于当地的经济发展状况及有限的消费人口，在2012年整体市场的价格不会有太大的变化

5、需求分析（开发面积配比及其他）：

由于近年来价格的稳步上涨，导致目前置业者对于面积的选择逐渐向小户型发展，置业者购房大多遵循经济适用的原则，大面积

的三房及以上的需求逐年减少，90-95㎡的三房和75-85㎡的两房的面积区间在市场占有主导地位

（三）竞争个案SWOT分析

龙壹华庭

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 乌奇路北侧 11096平米 开发商 容积率 新疆兵团建筑设计研究院 巴州和硕县宝鑫置业有限公司 1.44 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 6918668 6912328 52900 5套左右 乌市大成伟业房地产经济有限公司 1栋多层住宅（5单元）1栋商住（4层） 承建单位 2012年开发量 3栋住宅 物业管理费 目前余量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 52900 复合型 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 套 % 40772 二室（75、86、㎡） 46套 60% 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 30套 40% 优惠情况 按揭 12128 - 一次性 100 2500 最高价 3000 最低价 2060 工地围栏、户外、派送 哈矿工人、 停车位、自行车棚 客运站 暂无 价格低 周围生活配套设施不完善，公路旁较吵杂，户型设计较差。 商住楼四层，一、二楼为商业，三、四楼是住宅。

宝丽华庭

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 电视广告、派送、宣传车 周围单位职工、各乡镇居民 停车位 县广场、体育中心、文博中心 未定 价格低、离广场近 周围生活配套不齐全 2847 宝丽房产公司 1栋小高层（11）1栋多层 17263.06 中心路 2546.63 开发商 容积率 中国建筑标准设计研究院 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 套 10 % 最高价 3280 湖北州天建筑有限公司 未定 14900.99 二室（75、86、㎡） 套 40% 最低价 2280 银都房地产开发公司 2.22 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 套 40% 优惠情况 120㎡以上 套 10% 按揭 30 一次性 6918568 6916568 17263.06 18套左右 2362.07 - 50

东海明珠

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 派送 回族客户、各乡镇居民 停车位 客运站、学校（二小、二中）、 1栋 2563 8320 明主路 开发商 容积率 新疆至诚建筑勘察设计有限公司 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） % 最高价 2980 新疆广建建设有限公司 未定 二室（75、86、㎡） 40 % 最低价 1900 新疆鑫立森房地产开发有限公司 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 60 % 优惠情况 按揭 30 一次性 6911555 8320 2011．5 - 50 位置相对较好、距离汽车站较近、价格低 周边环境嘈杂、户型设计差、小区规划差。

天天家园

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 休闲会所、商业街 地质公园、县法院 2761 9912.5 中心路县法院东侧 开发商 容积率 东方翰宇建筑规划设计有限公司 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） % 最高价 3088 4栋楼 二室（75、86、㎡） 50 % 最低价 2208 昌吉天盛房产 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 0994-6920588 5万方左右 4套 2011.8 - 一次性 可商 三室（90、120㎡） 50 % 优惠情况 按揭 可商 小区规模大，离广场近，价格低 带底商，离县中心远，出行不方便，周围的配套设施不齐全

北庭明珠二期

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 多层：均价 客运站、二中、二小 未知 2559 3栋14个单元 乌奇路 开发商 容积率 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 套 % 最高价 2888 昌吉市华宇建安公司 未定 二室（75、86、㎡） 套 60 % 最低价 2098 金广夏房地产开发公司 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 套 40 % 优惠情况 按揭 100 一次性 6911868 6911585 14套左右 2011.12 - 150 小区规模大、规划相对较好、价格相对较低。 位置相对较偏、周边环境及建筑杂乱无章。

备注

文化小区A

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 商业街、停车位 县广场、医院、一中、一小、农行、邮政、超市 未知 3070 2栋 万花巷以西 开发商 容积率 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 套 % 最高价 3400 2栋 二室（75、86、㎡） 套 50% 最低价 2600 阿里马斯 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 套 50 % 优惠情况 按揭 100 一次性 13579638673 17套 2011.5 - 200 位置较好 户型设计落后、居住群体类型较杂乱

瑞鑫小区

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 党校、医院 2806 银都房产 满城北路 开发商 容积率 宁夏建筑设计研究院新疆分院 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 套 % 最高价 3080 庭都建筑安装 2栋8个单元 二室（75、86、㎡） 套 30 % 最低价 2300 银都房地产开发公司 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 套 70 % 优惠情况 按揭 20 一次性 6920111 15199698598 高层为主 2010.12.5 - 50 价格低、小区成形、开发商信誉及口碑。 位置较差、户型较差

绿景家园

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 面积区间（㎡） （套数及比例） 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 暂无 户外广告、派送 乡镇务农客户为主 二中 2栋 2910 华洋房产 3栋 65720 商住一体 满城路与明主路交汇处 11357 开发商 容积率 新疆民用建筑设计有限公司 承建单位 2012年开发量 多层面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 新疆华洋实业房地产开发公司 1.62 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 6921766 75013 华洋物业 0.3元 10套 25300 - 50 一次性 100 10000方左右 40420 二室（75、86、㎡） 套 60 % 最低价 2560 物业管理费 目前余量 高层面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 套 40 % 优惠情况 按揭 套 % 最高价 3100 与二中面对面、周边环境相对较好、规划较好、开发商口碑较好。 底商、沿街、东西向。 618户，停车位160个，绿化率35%，

阳光丽景

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 乌奇公路北侧 12088㎡ 开发商 容积率 厚德设计 神旗房产 1.4 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 6856677 30000 未知 未知 30套 2011.7.30 - 20 一次性 40 自销 11000㎡ 面积区间（㎡） （套数及比例） 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 12套 10% 县一建 15000㎡ 2010．10.20 二室（75、86、㎡） 6套 5 % 最低价 2120 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 74 套 % 优惠情况 按揭 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 2703 最高价 3080 户外、工地围栏、报广、宣传单 乡镇务农客户为主 120米绿色长廊、4500平米休闲广场、楼梯间大理石铺面不锈钢扶手、可视门禁、cctv监控 小区周边 价格低、配套齐备 周边环境杂乱

华清名门

地理位置 占地面积（㎡） 规划设计 营销策划 2011年开发量 建筑面积（㎡） 物业形态 北庭路万花巷 23000 开发商 容积率 昌吉通力达设计院 新疆博力士房地产开发有限公司 1.62 销售电话 总建筑面积（㎡） 物业管理 6915567 61369.41 昌吉天方物业公司 17套 2011.6 - 20 一次性 50 中邦盛世营销策划有限公司 9000方 面积区间（㎡） （套数及比例） 承建单位 2012年开发量 住宅面积（㎡） 开盘时间 一室一厅（50㎡） 奇台方正建筑公司 未定 二室（75、86、㎡） 36套 47% 最低价 2298 物业管理费 目前余量 商业面积（㎡） 竣工时间 三室（90、120㎡） 34套 45% 优惠情况 按揭 6 套 7.8% 3250 最高价 3248 价格（元/㎡） 促销活动 市场推广 目标客户 小区配套 市政配套 后续开发 优势 劣势 备注 多层：均价 暂无 活动中心、停车位、旱地喷泉 医院、学校、银行、超市 地段较好、生活配套设施较齐全 价格高

2011年12月30日吉木萨尔在售楼盘价格对比表

1层 2层 3层 4层 5层 6层 均价 1 东海明珠 8500 2800 2980 2600 2400 1900 12680 2563 2 文化小区B 8200 3280 3280 3020 2870 2386 14836 2967 3 华清名门 5180 3218 3248 2988 2568 2298 19500 3250 按揭20一次性50 4 绿景佳苑 2880 3060 3100 2950 2560 14550 2910 一次性：100元，按揭50 5 6 龙壹华庭 2800 2980 3000 2860 2310 2060 16010 2668 一次性100元/㎡ 7 宝丽华庭 2880 3080 3280 2980 2580 2280 17080 2847 按揭30 一次性50 8 文化小区A 8800 6200 3400 3200 3080 2600 12280 3070 按揭100一次性200 9 紫荆郡府 2900 3300 3400 3000 2400 15000 3000 10 现代花苑 2588 2768 2788 2588 2188 1968 14888 2481 按揭5011 瑞鑫小区 2800 3050 3080 2800 2300 14030 2806 12 金海岸 8600 2789 2859 2779 2509 2149 13085 2617 总价13 天天家园 2888 3018 3088 2896 2468 2208 16566 2761 14 满城阳光 2700 2800 2800 2500 2200 1900 14900 2483 按揭100 15 阳光丽景 3050 3080 2886 2382 2120 13518 2703 16 盛世嘉园 2820 3100 3150 2780 2450 1998 16298 2716

北庭明珠 2800 2788 2888 2580 2198 2098 15352 2559 优惠 一次性 5％ 按揭50一次性100 50元 一次性150 不祥 优2-3万 按揭20一10000-20000

次性40 100-150 一次性200 余量 2012开发量 30套左右 1栋 10套左右 17套 10套 14套 5套 1栋小高层 18套 150套 64套 高层较多 2栋8个单元 4套 30套 1栋3个单元 30套 剩余60％

1栋商铺 未定 未定 未定 2栋 2栋 4栋楼 4个单元

（四）总述

2011年吉木萨尔县房地产市场竞争达到了白热化状态，全年开发量达到了17万㎡，去化量为12万㎡，余量在5万㎡左右。为了

追逐房地产开发所带来的利润，2011年出现了一批当地的开发商，开发规模较小，开发的项目遍及县城各个区域，而一些高层项目的开发，再加上公务员和农村集资建房力度比较大，进一步导致了2011年的开发量继续过大，致使本年度的市场继2010年之后，继续呈现出供大于求的状况，供求量远远超过了需求量。而在2011年上半年，伴随着全国及全疆市场的逐渐萎靡，对于吉木萨尔县的市场冲击也产生了较大的影响，等待房价下跌的群体越来越多，导致2011年上半年的去化量较差，在2011年的上半年，全县市场的去化量在5万㎡左右。而下半年由于一些新开发的项目集中入市，这些项目在入市阶段采取大规模的宣传和大力度的促销活动，也使下半年的去化量达到了7万㎡，情况较上半年略有好转，但即使如此，2011年全年的余量仍然在5万㎡左右

2012年市场预测

1、

从整体市场供给量来预测

2011年全县商品房的余量为5万m3，而全县基数较小的置业群体及公务员和农村集资建房政策的继续执行决定了2012年的去化量也会维持在10万㎡左右。预计2012年新开发量在10㎡，加上2011年的余量，预计2012年全年的市场供给量在15㎡左右

2、 从当地宏观政策来预测

从2012年1月1日房贷利率的进一步的上调可以看出，目前政府抑制房价不合理上涨的趋势在2012年将会继续成为主线，2012年的房地产调控政策将会持续，在此大的背景下，吉木萨尔县的市场将继续在激烈竞争的挤压当中发展，明年全县对于公务员及农村的集资建房的趋势不会减弱，2012年全县预计累计集资建房数量约在800套，而全县商品房仍然会在政策性集资建房的PK当中谋求发展

3、 从价格上来预测

2011年上半年全县市场的均价在2600-2700元∕㎡，而到了下半年之后，各个项目为了缓解资金压力，维持开发进度，加大促

销及优惠力度，致使下半年的成交均价维持在2750∕㎡，较上半年无明显变化。在2012年，由于贷款利率的进一步上调及贷款审批难度的增加、拆迁成本的上升、2011年存量房的销售、集资建房的继续等诸多因素，决定了2012年的市场价格在2011年的基础上继续保持稳定

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/7f86.html