中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况

一、中国房地产市场发展历史

第一阶段：复苏阶段(1978-1986)

新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。

第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991）

87年以后开始市场化

1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。

第三阶段：快速发展阶段（1992-1993）

1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。

第四阶段：理性发展阶段（1994-1997）

94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。

94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。

第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今）

1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。

2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。

第二章中国房地产市场金融概况

房地产金融市场现状

1、金融突入总量增长且结构不断优化

2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发

债券、上市融资

第三章中国房地产市场的两大支柱

1、中国房地产市场的土地资源

2、中国房地产市场的金融资本

第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务

第六章国内银行贷款

第一节国内银行贷款概论

影响商业银行贷款的利率因素

中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

国内商业银行贷款种类

信用贷款

信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用贷款分一下五种类型：

普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款

分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；

保证书担保贷款

保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

商业放贷的七大风险

政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险

第二节国内银行贷款运作程序

一、贷款申请

（一）借款人资格

（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料

二、商业银行贷款调查

（一）借款人资格的核查

（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价

三、核定信用等级，提出审查结论

四、房地产开发贷款审查和审批

三性原则：合法性、合规性、可靠性

五、贷款的发放

六、贷后管理

第七章国外银行贷款

我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。

目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。

国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

国际商业贷款一般包括两种形式：

一是由一两家国外金融机构提供的贷款；

二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

外资银行五大关注点

对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务

1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。

2、关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。

3、透明度是第一位的。

国外银行贷款运作程序

项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目的程序。第八章民间借贷融资

特点：

1、形式上的分散、隐蔽性

2、金额上的小规模性

3、范围上局限性

4、利率上的高低不一与随行就市

5、借贷合约非格式化

6、对偿债的硬约束性

我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险

可行性强，为金融市场所快速接受

房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得

缺点：

适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用

开发商承担风险较大

并非开创融资新渠道

第九章房地产抵押融资

抵押内涵：

设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。

抵押人不转移对抵押物的占有。

抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价款优先偿还。

抵押流程：

开发企业初始资金启动项目—>项目建设中随时抵押完工楼盘→抵押资金投入新楼盘建设

→项目收入偿还银行借贷本金及利息。

第十章房地产典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。

特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：审当、验当、收当、保管、赎当。

五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。第十一章房地产项目融资

参与方：项目发起人（Project Sponsor）、项目公司、融资方（Borrower）、其他：承建商、购买者、法律顾问(Law Consultant)、融资顾问(Financial Adviser).

特点：项目融资以项目为导向

项目融资为无追索权或者有限追索权

项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散。

项目融资成本更高。

融资模式

直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。

项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。

以承购合同为基础的融资模式

以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。

项目融资的程序：

可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还

涉及的文件：

信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。

主要成功策划理念

高起点的市场定位、理论引导市场的先进营销方式、发现未来商业经营模式、发现社会投资空白点，引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当的入市时机，前期火爆的市场排队造势，销售时机把握得当。

第十二章发行债券融资

发行债券的程序：

发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请与批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。

第十三章商业信用融资

商业信用的主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。

商业信用融资的具体方式：

应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。

第十四章金融租赁融资

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。

金融租赁融资的关键要素：

承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的

三大金融租赁类型

直接融资租赁、经营租赁、出售回租。

金融租赁六大特征

可以获得全额融资，可以节省资本性投入，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。金融租赁和投资信托的区别

适应性较强的融资。

金融租赁操作流程

业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料→租赁公司实地考察客户经营状况→经办人撰写申请报告及内部审批→与客户签订租赁合同，办理相关文件手续→开发商向客户提供不动产或者动产→租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租→承租人按合同规定暗示支付租金→还清所有租金后，合同终止→租赁物所有权转让给承租人。

房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。

“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产购买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。

金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。

第十五章信托计划融资

信托业和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。

信托在经济活动中的基本功能

财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。

具有的优势：

1、信托融资创新空间宽广。

2、信托具有财产隔离功能。

3、相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不

低于开发项目总投资的30%的约束。

可分类：

抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。

程序：

1、确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。

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