上饶市三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证112

三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证报告

三江片区D-d-4地块用地性质及指标

调整可行性论证报告

项目名称：三江片区D-d-4地块用地性质及指标调整可行性论证报告 控规名称：《上饶市三江片区控制性详细规划》 调整范围：上饶市三江片区D-d-4地块 编制单位：上饶市城乡规划建筑设计院 资质证书编号：【赣】城规编第（082007） 资质证书等级：乙级

项目负责人：刘志生 工程师 编制成员：余瑞鹏 刘宜分

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目 录

一、项目解读

二、地块用地性质及指标调整背景 三、上饶市信州区中学选址分析 四、开发容量推算 五、可行性分析 六、研究结论 七、 调整图则 八、规划实施建议 九、意向性方案 附件

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一、项目解读

（一）规划调整地块项目简介

2004年11月，上饶市城市规划局根据上饶市建设项目审批会第七号会议纪要，同意办理了信州理工学校选址意见书，用地面积为64035.2平方米。上饶市信州理工学校（即三江片区D-d-4地块部分用地）由于招生困难，学校一直没有投入运营，用地长期闲置，校区于2009年被信州区政府回购，2011年5月上饶市人民政府将该地块划拨予上饶市信州区教育体育局使用，土地性质为教育用地，规划为上饶市信州中学建设用地，由于各种因素，校区一直未能开展建设，自2012年底起一直用于扶持、发展信息服务产业，租与上饶市信州区信息服务业产业园使用。

根据2013年4月25日上饶市信州区人民政府区长办公会议记录摘要，会议原则同意将回购的原信州理工学校用于建设信息服务产业园。根据2014年7月30日上饶中心城市建设项目规划审批会会议纪要，会议原则同意信州中学（原信州理工学校）地块调整为信息服务业产业园用地，对中学重新选址合理布局。

考虑原控规对土地利用的整体性，将原信州理工学校用地及其与陵园路之间的用地进行整合，即D-d-4地块，对该地块用地性质及指标调整进行可行性论证。

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（二）地块区位与范围

该地块位于上饶师范学院西侧，志敏大道南侧。在《上饶市三江片区控制性详细规划》中，该地块规划为高等学校建设用地。其东面为明阳大学公馆小区及特殊教育学校，其西面主要是住宅用地，其南面为公共绿地与上饶集中营隔着一条水系而望，其北面主要是大学春城小区。该地块规划范围东接其他教育机构建设用地，南、西至陵园路（规划30米），北至志敏大道，占地面积87316.45平方米约为131亩。详见图1-1。

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新选址应该着重考虑其规模及选址位置服务辐射范围的合理性。

（二）三江片区中学教育用地上位规划衔接

《上饶市城市总体规划（2007—2020）》第79条第（6）款关于城区中小学校的设置标准规定：每2万人口居民区域内设36个班的中学一所（面向属地农村招生的普通高中和面向外县招生的中等专业<职业>学校，可跨片区统筹安排建设）。

预计到2020年，上饶中心城区将有初中生4.32万人，高中和职业高中（含中专）学生数7.2万人。根据国家教育部的有关规定，高级中学和职业高中每班50人。

根据《上饶市城区学校网点布局规划》，至2020年，三江片区居住人口达到6万人，需要规划初中班级数72个，规划上饶市第七中学规模为36班的初级中学，上饶师院附中为36班的完中（目前已取消上饶师院附中项目的建设），上饶市信州中学为60班的中专，职业中学。（详见下图3-2）

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图3-2

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根据《上饶市三江片区（汪家园单元）控制性详细规划》，规划信州中学高级中学，占地规模为131亩，其区位即为本次论证的调整的地块，中学用地布局调整如下图3-3。

根据相关规范，三江片区至2020年，需要规划建设初级中学三处，总班级数量将不少于60班，总占地规模不少于135亩；至少配置一所不少于24班的高级中学，占地规模不少于70亩。

图3-3

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（三）信州中学选址建议

目前三江片区初中教育资源基本

能够满足三江片区现状人口需求，但暂无高中教育资源，对高级中学服务设施的需要非常迫切，因此对三江片区中学布点进行重新调整布局，结合《上饶市三江片区（汪家园单元）控制性详细规划》和《上饶市城区学校网点布局规划》，及三江片区近期建设情况分析，本次论证对三江片区中学教育用地重新布局规划见下图3-4。

图3-4

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通过三江片区现状教育用地分析，上位规划中规划的中学教育用地部分已做调整，信州中学必须重新定位及选址，结合本次论证中学教育网点重新进行布局规划，信州中学定位为服务三江片区的高级中学。

通过对实际状况及两大上位规划分析。A地块位于江南大道与龙潭路交汇处西南侧区域，在原控规中用地性质为居住用地，占地规模80亩。目前地块范围内现状为厂房，近期建设规划，三江片区的工业将迁移到经济开发区，校区可以建设成26班寄宿制高中，可容纳1300名学生，有利于服务三江片区建成区域，促进三江片区人口集中，带动区域范围内经济文化发展，并且土地开发建设成本不高，拆迁实施难度不大，项目建设与各规划衔接紧密，近期可实施操作。而B、C地块虽服务覆盖范围较广，但规模难以达到三江片区高中建设规模，且现状存在大量建设房屋及其他设施，近期操作性不强；D地块偏离三江片区中心地带，不利于服务三江片区建成区域，也不利于带动三江片区经济文化发展。

通过分析，综合多方面因素考虑，本次论证方案，信州中学选址于A地块。通过调整后的三江片区中学教育用地规划布局具体情况见图3-5。

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总数达到2216个，因此停车位配置不受影响。 （2）景观影响分析

城市景观界面与城市主要道路关系密切，从规划调整地块基地的区位看，基地位于志敏大道主干道与陵园路次干道交汇处，考虑到地块实施后对周边地块及城市主次干道景观有一定影响，应注意志敏大道景观界面的塑造，拟规划调整地块的实施将丰富美化沿路景观界面，提升城市形象。

本地块建筑限高调整到80米后，与大学公馆形成呼应，丰富城市天际线，天际线分析见下图。调整后的地块（不高于80米）与志敏大道（55米）及大学春城小区（不高于50米）形成的街道空间，D/H值为1到2之间，空间状态匀称和谐。

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（3）环境影响分析

规划调整地块实施后主要集中于商业办公设施，对环境的影响主要为运营中产生的污水和垃圾，不产生废气、噪声等污染，这些废物都能通过城市污水处理设施和垃圾处理设施集中处理，对周边环境影响较小。

（4）市政设施配套公共设施分析 a.给排水规划分析

参照《建筑给水排水设计规范》、《城市给水工程规划规范》、《城市排水工程规划规范》等规范，在《上饶市三江片区控制性详细规划》中，该地块规划为高等学校用地，按人均占地面积60平方米，可容纳1455人，按人均日用水量180L，该地块日水量为261.9M3，该地块调整为其他商务办公用地，建筑面积227022平米，按人均使用建筑面积50平方米，可服务4540人，按人均日用水量120L，调整后的地块日用水量为544.8M3。规划调整后的地块日用水量增加282.9M3，污水量计算取给水量系数0.9，该地块增加日排污水量254.6M3。拟规划调整地块市政供水管道为中高压力管，因此拟规划调整地块内用水量的增加对给水管网造成的影响不大；拟规划调整地块内的污水纳入污水处理厂统一处理，志敏大道污水管道管径在600mm以上，市政污水管网能够担负地块内的污水量增加压力。

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b.电力电信规划分析

按照控规电力规划，调整后地块内增加52389.2平方米的建筑量，根据《城市电力规划规范》对公共建筑用电负荷指标的要求，公共建筑负荷按90W/M2计，增加的电力负荷4715千瓦。在原规划地块西北面的D-b-17地块设置了汪家园变电站，变电站110KV,主变容2*31.5MVA。经过查变电站的容量能够满足调整后的要求。通信规划依托本区组织通信网络，本地块调整后的电信负荷增加不大，在原规划电信规划能够满足要求。

控规的配套设施规划具备较强的弹性，对于市政设施项目，更是以市政设施专项规划予以落实和细化。 （5）效益分析

周边项目大学公馆正在建设中，大学春城建设完成，其他项目正在筹建和建设中，周边地块主要以居住教育为主，兼部分商业。综合来看，该项目用地性质及指标的调整，对周边其他业主或以实施项目将带来更多经济和社会效益；同时，对上饶市信州区信息服务业产业园规模和品质也有很大的促进作用。

一、 使项目的可实施性加强，完善了本地块及周边的公共配套设施； 二、 提升了地块品质，吸引周边人流，聚集人气，融合邻里关系； 三、 丰富周边居民的日常生活，本地人民的认知感和安全感； 四、 增加上饶大学生创业及就业的机会，促进当地经济的发展。

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（二）城市空间形态研究

a.周边自然条件

周地块地势平坦，用地规整。地块北面为大学春城小区，居住用地；西北面汪家园变电站已建成并在使用中；东面大学公馆，属于商住用地；区域基础设施完善。地块西北两侧分别为陵园路城市次干道及志敏大道城市主干道，片区交通便利。 b.规划地块空间形态

容积率调整到2.6，建筑密度调整到32%,建筑限高调整为80米，建筑的拔高对片区内建筑品质形象提升，特别是西北部主次干道交汇处，可以形成小区域内标志性建筑，形成错落有致的城市空间形态。在落实容积率提高的过程中，其整体设计应满足原控规及相关规划的几点原则：

1保证建筑物与周边环境的协调性，建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景观的特色，做到与环 ○

境有机共生。

2保证建筑物空间的开敞性，为自然景观提供良好的视线走廊。 ○

3加强地块内的绿化建设，通过屋顶花园形式增加绿化覆盖率，力争片区环境最优化。 ○

4景观设计应从整体出发，处理好收放关系。 ○

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（三）空间环境分析

地块内以建筑群形式建设，周边只有东面大学公馆的部分小高层对地块内建筑采光通风有一定影响，建议地块东部采取设计多层及开放空间为主。地块内部容积率与建筑密度基本不影响地块内建筑满足《江西省城市规划管理技术导则》关于建筑通风采光的要求。同时，地块西、北、南面都有城市道路与周边地块相隔，地块内建筑对周边地块的采光通风影响不大。

六、研究结论

为满足适应上饶市信州区“十二五”期间社会发展需要，加强基础设施建设，保障公共服务设施配置，提高公共服务能力，形成高品位、高标准的建设，对规划地块用地性质及指标调整进行论证后得出以下结论。

1该地块调整后，对给水、排水、电力电信等市政设施影响不大，原规划市政设施基本满足相关需○

求。

2该地块调整后，盘活了存量土地，提高了土地利用率，同时不影响周边日照采光等。 ○

3地块建筑限高提高到80 ○

米后，增加了城市景观，提升了城市形象品质。

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4规划调整后，对加快上饶市三江片区建设步伐和新城建设产生极大的推进作用，也是原控规顺应○

时代发展及社会经济进步的补充和完善。

综上所述，规划地块用地性质及经济指标调整后，在政策和技术方面均得到支持。地块性质调整为其他商务用地后，将完善片区内商业办公功能；经济技术指标调整后，对片区内市政等公共配套设施均不造成较大影响，在城市空间形态上，调整后的规划可与相邻地块形成良好的空间通透性，满足城市空间布局的要求，并在一定程度上，提升城市形象品质。综合经济、技术、环境、景观等方面分析，我院认为调整方案是切实可行的。

七、 调整图则

通过大量的数据分析推理，对该地块调整前后的图则进行绘制，地块调整相关技术规范主要参考2014

版《江西省城市规划管理技术导则》，调整前后的图则见下图。

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八、规划实施建议 （一）协调发展

合理配置社会资源，化解社会矛盾，倡导社会公平，创造符合现代人生活需求的现代化新兴商务办公区，努力实现经济、社会、环境的协调统一发展。加强绿化，保护生态环境，防止污染，达到商务办公区应有的绿化标准。功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造寓有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感的商业办公空间。加强建设管理，合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力。

（二）符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则

规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。 (1)总平面规划

规划设计应该紧密结合现状用地、周边环境的调查分析，依据原控制性详细规划，结合该地块形状及

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地块周边规划情况，对地块内功能分区，建筑布局等进行充分考虑。总平面规划应该注重了使用功能的分区与协调，分别考虑了办公与商业对地理位置和环境的不同要求。 (2)交通组织 a出入口设置

规划将地块机动车出入口应该充分考虑地块内外部交通量负荷的影响，合理布置地块车行和人行入口的位置和数量。 b道路等级

综合考虑到地块规模及市政配套和高层建筑的消防要求，规划道路等级及红线宽度参考《江西省城市规划管理技术导则》等相关规范。 c停车位配建标准 ①机动车停车位配建指标

按照《江西省城市规划管理技术导则》的相关停车配建标准，规划地块内办公用地机动车停车位按1辆／l00平方米建筑面积配备。 ②非机动车停车位配建指标

建筑标准为3辆／l00平方米建筑面积。

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③机动车停放方式

有集中和分散两种。集中式为地下停车库，分散式主要为沿地块内部道路设置的车位，以解决临时停车问题，其中地块地面停车按不大于总停车位的l0％控制。 (3)绿地景观设计

在绿地系统中通过绿地渗透来加强地块与周边空间的沟通，优化规划用地的环境，提供接近自然、亲近自然的空间与场所。绿地以草坪、灌木等配置植物为主，树种配置注重形的对比映衬和色彩的季相变化。 (4)建筑设计

规划地块毗上饶大学城——上饶市建立“产、学、研”一体化区域的核心。高层建筑形式大方、现代，充满时代气息，同时与周边环境和谐统一，建筑高度不超过80米。在建筑内部功能组织上，充分考虑综合体建筑的多种需要，大小空间灵活组织。 (5)公建配套

为便于垃圾收集清运，按服务半径70米设置1处垃圾收集点的标准，在规划地块内共设置垃圾收集点l处，位于地块西侧结合规划绿地布置。 (6)无障碍设计

为营造全社会关心残疾人、老年人等特殊群体的良好氛围，在下一层次应按照《城市道路和建筑物无

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障碍设计规范》的要求进行无障碍设计。 (7)建筑日照分析

结合地块周边用地性质，本地块仅对东面地块产生一定影响，规划设计应予以考虑。

（三）产业园建设建议

上饶信息产业园是一所向从事互联网行业的企业提供政策扶持的专业型园区。园区的产业布局：网站开发与运营、应用软件开发、网络游戏运营、手机软件设计与营销、微信公共账号建设与推广等产业。园区进驻企业建设以大型写字楼、高管公寓、食堂和其他后勤服务设施。用地构成主要以办公、设计咨询技术服务等服务等的办公用地，兼容少量商业贸易用地及部分配套的市政公共服务设施用地。

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九、意向性方案

综合规划调整指标和其他周边环境因素对该地块进行意向性方案设计，见下图。

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