江宁区万顷良田专项规划 - 图文

目 录

1 项目背景和意义..................................................................................................... 2

1.1 项目背景 ...................................................................................................... 2 1.2 期限和范围 .................................................................................................. 3 1.3 项目意义 ...................................................................................................... 3 2 工作内容与技术路线............................................................................................. 4

2.1 主要工作内容 .............................................................................................. 4 2.2 技术路线 ...................................................................................................... 5 3 全区万顷良田工程空间布局方案......................................................................... 5

3.1 工程区规模与范围确定 .............................................................................. 5 3.2 拆迁与土地开发整理方案 .......................................................................... 6 3.3 迁建与安置方案 .......................................................................................... 6 3.4 全区空间布局 .............................................................................................. 8 3.5 小结 ............................................................................................................ 12 4 二试点街道万顷良田工程规划方案................................................................... 14

4.1 横溪街道布局方案 .................................................................................... 19

（1）工程区基本信息.................................................................................. 19 （2）布局方案.............................................................................................. 20 4.2 汤山街道布局方案 .................................................................................... 22

（1）工程区基本信息.................................................................................. 23 （2）布局方案.............................................................................................. 23

5 用地增减与成本测算........................................................... 错误！未定义书签。

5.1 用地增减测算 ............................................................ 错误！未定义书签。 5.2 成本测算 .................................................................... 错误！未定义书签。 5.3 小结 ............................................................................ 错误！未定义书签。 6 工程实施推进建议............................................................................................... 25 ? 附图和附表........................................................................................................... 36

? 附图................................................................................................................ 36 ? 附表................................................................................................................ 36

1 项目背景和意义

1.1 项目背景

? 住房与城乡建设部选取江宁区作为高水平都市化地区城乡统筹规划试点。

? 江苏省国土资源厅把江宁区作为 “万顷良田建设工程” 试点区。 ? 《江宁区城乡统筹规划（纲要）》确定了全区“新市区—新城—新市镇（乡村社区）—新村（村）”四级聚落体系。这种高度积聚的聚落形态正是江宁区未来城市化发展的远期图景，万顷良田建设工程正是江宁区实施城乡统筹，实现建设用地集约集中的重要手段。 1.2 工作进程

? 2月19日“江宁区万顷良田建设工程”领导小组确定相关单位任务分工。 ? 2月底，委托深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司开展专项规划工作。 ? 2009年3月上旬，项目组进场调研，重点调研全区8个涉农街道。 ? 2009年3月中旬，通过对街道调研资料分析整理，形成初步结构方案。 ? 2009年3月底，根据城乡统筹规划确定的聚落体系和空间布局，进行深化调整，形成万顷良田专项规划方案汇报稿。

? 4月7日向区政府言明林副区长进行了中间成果汇报，明确方向和工作重点

? 4月21日，区政府柏鹏区长听取了万顷良田专项规划汇报，指出规划既有总体考虑，也有试点区域、资金测算等，原则同意。但根据现行政策，没有发挥万顷良田综合效益，需重新研究制定政策，规划参与，根据湖熟街道实施万顷良田的情况对全区的成本再细致核算。

1.3 期限和范围

? 规划期限：2008——2020年

? 规划范围：江宁区行政区范围，重点为涉农的8个街道： 横溪街道、汤山街道、淳化街道、谷里街道、禄口街道、江宁街道、湖熟街道和秣陵街道。

1.4 项目意义和工作目标 试点目的与意义:

? 通过对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量；

? 将农村居民迁移到城镇，节约集约利用建设用地； ? 建成大面积、连片的高标准农田，优化区域土地利用布局； ? 实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显的目标。 本次工作目标：

根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》的要求，参照《江宁区城乡统筹规划纲要》所确定的基本理念和聚落体系，确定全区万顷良田建设工程区的具体范围、规模以及拆迁安置方案等内容，为下一步区政府以及涉农的8个街道万顷良田建设工程的开展提供空间指引。主要工作目标如下：

? 确定万顷良田工程区和集中安置区，为工程实施提供空间依据。 ? 进行土地指标和成本收益测算，为实施政策决策提供参考。

? 进行城乡统筹、推动农村城镇化的探索和实践。

2 工作内容与技术路线

2.1 主要工作内容

本次规划工作的主要内容包括： 1．确定工程区规模与范围

调查清楚土地利用现状与权属状况，涉及的人口等基本情况，考虑适宜规模农业发展，确定万顷良田建设工程区的范围，以便形成一批集中连片、基础设施配套的高标准农田，为现代农业的发展提供良好的平台，改善现状村庄分散布局，用地零散等问题。

2、拆迁和土地开发整理方案

对工程区内现有村庄予以拆除，通过复垦进行土地整理，增加有效耕地面积，提高耕地质量，实行规模经营，发展现代农业。

3、迁建和安置方案

按照相关标准，依据城乡统筹规划确定的聚落体系，在新城或新市镇（乡村社区）对拆迁户实施安置，集中建设复建房居住区，复建房建设应为多高层以提高土地利用效益。进行规划指引，以提高安置区的建设标准，加强环境建设，配套完善的道路交通以及公共、市政设施，提升安置居民的生活条件。

4、城乡建设用地增减平衡方案

根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案确定的原则，在“耕地面积不减少、建设用地不增加”的前提下，根据拆迁土地开发整理方案以及迁建安置方案，核算城乡建设用地的增减挂钩指标。

5、资金预算

对万顷良田建设工程的实施提出资金预算，着重计算房屋拆迁补偿费用、土地复垦整理费用、复建房征地费用以及复建房建设费用等。

2.2 技术路线

本次规划采用自下而上与自上而下相结合的工作思路，重视调研反映街道诉求，同时考虑城乡统筹规划与土地利用规划的要求，确定工程区规模与范围，提出拆迁和安置方案，确定安置区的规模与范围，进行合理的空间布局；根据空间布局方案，进行用地与资金的测算。具体技术路线如下图。

工程区规模与范围确定 空间布局 拆迁与土地开发整理方案迁建与安置方案 城乡建设用地增减平衡 资金测算 房屋拆迁与复垦面积 土地整理与新增耕地面积 安置面积与置换指标 房屋拆迁补偿费用 土地复垦整理费用 复建房征地费用 复建房建设费用 土地出让金收益

图2-1 万顷良田专项规划技术路线图

3 全区万顷良田工程空间布局方案

3.1 工程区规模与范围确定

根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》，工程区需具备以下条件：

（1）工程区应具有总面积1000公顷以上、分片面积300公顷以上的农用地整理规模，工程区范围内不得安排安置用地；

（2）地方政府有积极性，具有与工程建设相适应的政府财力或社会化资金配套能力；

（3）征得工程区内集体经济组织成员同意； （4）符合土地利用总体规划和城镇规划； （5）工程区内无土地权属矛盾。

同时，工程区选址应位于江宁区城乡统筹规划确定的城镇建设区内和生态控制区外围。

3.2 拆迁与土地开发整理方案

拆迁原则：行政引导，农民认可；协同配合，多方共赢；规范操作，试点先行；有序运作，稳步推进。

拆迁和土地整理要求：工程区内村庄全部拆迁，通过复垦进行土地整理，形成集中连片、高标准农田，实行规模经营，发展现代农业。 3.3 迁建与安置方案

安置区选址要求——符合“两个规划”（城市规划和土地利用规划） （1）区位优良，处于规划城镇建设范围，便于配套交通、市政和公共服务设施。

（2）就近安置，鼓励在各个街道管辖范围内，结合原有乡镇管辖范围进行安置。

（3）符合城乡统筹规划确定的聚落体系，在新城或新市镇（乡村社区）实施安置。

安置区规模确定——方案一：166号文方案（拆一还一）

根据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（166号文），按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面积，在容积率1.2的情况下，计算安置区规模。

安置区规模确定——方案二：可控成本方案（人均40平米）

【相关背景材料】

① 《成都市社会主义新农村规划建设技术导则》规定：人均住宅安置标准为35平方米，农村人均综合建设用地不大于50平方米。 ② 天津规定：农村人均住宅安置标准为30平方米。

③ 浙江省农村人均居住面积57平方米，要求新建农村居民点人均建设用地控制在80平方米以内。

④ 江苏省全面建设小康社会的主要指标中，农村人均钢筋、砖木结构住房面积为40平方米。

⑤ 市建委南京市城市建设“十一五”规划纲要规定：到2007年城镇居民人均住宅建筑面积达到30平方米；2010年农村人均住宅建筑面积达到40平方米以上。

⑥ 第二次农业普查数据计算所得的南京市农村居民人均住宅面积是48.1平方米，南京市农村居民平均每户拥有住宅面积168.4平方米，远高于全国户均127.7平方米的水平。

⑦ 国家建设部在测算全面小康标准居住目标时指出，“2020年农村居民的居住面积人均以不超过40平米，户均不超过140平米为宜”（参见：国家统计局农调总队，中央政策研究室农村局，《我国农村全面小康标准研究》，2004）；

⑧ 《镇规划标准》BG50188-2007规定：镇区人均综合建设用地面积80-100平方米，居住为33%-43%，即26-43平方米，结合容积率考虑为25-35平方米住宅建筑面积/人。

⑨ 按《城市居住区规划设计规范GB 50180—93 (2002 年版）》规定核算：人均住宅建筑面积为35平方米左右。

2007年低，江宁区农村居民人均住房面积平均为45平方米（包括辅房）。 建议：江宁区实施万顷良田工程安置用地规模取人均40平方米。 3.4 全区空间布局

3月上旬，专项规划项目组进场调研，着重调研了全区8个涉农街道。根据各街道提出的工程区和复建安置区的初步设想，调研信息汇总形成全区空间布局的初步方案，见下图3-1。

图3-1 江宁区万顷良田工程初步结构方案

图3-1初步结构方案，根据街道调研信息，反映了街道的诉求。同时，规划

布局方案需要与区城乡统筹规划和土地利用规划衔接。

根据《江宁区城乡统筹规划》确定的聚落体系和空间布局方案，结合工程区与安置区选址要求，对工程区和安置区进行深化调整，具体如下：

（1）工程区调整情况

? 龙都工程区：预留湖熟新城发展用地 ? 龙尚工程区：与规划路网结合进行了调整 （2）安置区调整情况

? 陆郎安置区：地块形状，位置调整到路的同侧，位于规划区 ? 铜山安置区：二个选址方案，选择在铜山集镇安置的方案 ? 秣陵安置区：二个选址方案，选择在周里安置的方案 ? 龙都安置区：地块形状结合路网进行了调整

图3-2叠加城乡统筹空间管制的布局调整方案

调整后的万顷良田安置区均位于城乡统筹规划划定的基本建设区范围内，调整后的万顷良田工程区均位于基本建设区以外，适宜农业发展地区。

《土地利用总体规划(1997-2010)》

图3-3叠加土地利用规划的布局方案

最新的土地利用规划正在修编，对比已有的《江宁区土地利用总体规划（1997-2010）》，本次规划的万顷良田工程区基本位于基本农田控制区，安置区多数位于规划建设区之外（见图3-3），需要在新的土地利用规划修编中给予对接。

进一步与江宁区城乡统筹土地利用规划图衔接，万顷良田专项规划确定的工程区均位于城乡统筹规划划定的农地范围内，安置区则位于城乡统筹规划划定的居住用地范围内，与其他建设用地类型有机衔接（见图3-4）。

图3-4叠加城乡统筹布局规划的布局方案 （图上添加工程区和安置区名称）

3.5 小结

以8个街道调研为基础，结合全区城乡统筹规划确定的聚落体系和空间布局方案，确定全区适宜实施万顷良田工程的工程区共16个，为拆迁居民设置安置区16个。各个工程区与安置区的对应关系见下表3-1。 表3-1 江宁区各个街道工程区与安置区对应关系表 街道名称 工程区名称 安置区名称 备注 横溪和陶吴安置区 横溪街道 云台甘西片区（一期实施）（试点） 宁光、山景、踊跃片区 丹阳安置区 汤山街道 孟墓片区 （试点） 龙尚片区 上峰片区（一期实施） 上峰安置区 上峰安置区 龙尚安置区 云台拆迁安置在横溪，甘西拆迁安置在陶吴 全部安置在丹阳 全部安置在上峰 全部安置在上峰 全部安置在龙尚 湖山、孟北片区 周岗片区 湖熟街道 龙都片区 三界、丹桂片区 秣陵街道 建东片区 淳化街道 禄口街道 土桥片区 吴墅田园片区 万寿片区 五圩片区 孟塘安置区 周岗和湖熟安置区 龙都安置区 湖熟安置区 周里安置区 土桥和淳化安置区 淳化安置区 马铺安置区 铜山安置区 陆郎安置区 谷里安置区 全部安置在孟塘 一半在周岗，一半在湖熟 全部安置在龙都 全部安置在湖熟 全部安置在周里 30%在土桥、70%在淳化 全部安置在淳化 全部安置在马铺 全部安置在铜山 全部安置在陆郎 全部安置在谷里 江宁街道 花塘荷花片区 谷里街道 石坝向阳片区

? 工程区总体情况

位于城乡统筹规划划定的非建设用地控制线范围内，地形相对平坦，通过土地整理，可形成连片规模集中农业用地，用于发展现代农业。

? 划定全区16个工程区总面积为46.55万亩（占全区农用地面积166万亩

的28%）；

? 工程区内人口为14.5万人（占全区农业人口51.5万人的27.8%）； ? 依据国土局提供数据，涉及拆迁农村居民点4.52万亩，约占全区农村居

民点用地18.43万亩的25%。

? 安置区总体情况

位于城乡统筹规划确定的新城或新市镇规划范围内，有利于配套完善的道路交通以及公共、市政设施，提升安置居民的生活条件。

参照166号文的安置方式，全区共需要安置用地1.26万亩。

若采用可控成本方案的安置标准（人均40m），全区共需要安置用地0.72万亩。

表3-2 工程区和安置区基本情况统计表 工程区基本信息 街道名称 横溪街道 汤山街道 人口 （人） 13371 28094 户数 土地总面积 耕地面积 居民点面积 （户） （亩） （亩） （亩） 4544 10939 52200 105223.1 24923 44304.6 3629 9257 安置区规模 安置用地 （亩） 1054 2692 2

湖熟街道 秣陵街道 淳化街道 禄口街道 江宁街道 谷里街道 35069 2700 30958 16401 12198 5881 11699 900 8961 6805 3812 2068 49728 102667 6831 103203 43310 37049 15000 465482 62930 3943 59134 34648 24849 12000 266732 8886 758 8592 5212 7000 1864 45197 2879 218 2629 1313 1386 470 12642 8个街道汇总 144672 4 用地增减与资金测算

工程区规模与范围确定 拆迁与土地开发整理方案 房屋拆迁 房屋拆迁成本 土地整理新增耕地 土地复垦整理费用 复建房征地费用 拆迁与安置方案 安置面积置换指标 复建房建设费用 农民生活保障费用 4.1 用地增减测算

城乡建设用地增减平衡 成本测算 用地增减涉及村庄复垦面积、农用地整理面积、安置用地以及置换指标等内容。村庄复垦面积即农村建设用地减少部分；置换指标即城镇建设用地增加部分；新增耕地由村庄复垦和农用地整理两部分组成。农用地整理面积按照占耕地面积的5%经验值计算。

由于存在166号文方案和可控成本方案两个方案的安置标准不同，故安置用

地和相应的置换指标亦不同，具体见表4-1。

表4-1 全区用地指标测算（单位：亩） 名称 166号文方案 可控成本方案 耕地指标 新增耕地面积 60468 60468 45197 45197 建设用地指标 农村居民点面积 安置用地 12642 7233 置换指标 32555 37964 注：（1）以区国土分局203数据为准。

（2）征地拆迁166号文方案的安置方式：按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100

平米建筑面积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%。

（3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。

（4）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。

实施万顷良田建设工程，按照166号文方案全区合计可以置换建设用地指标为3.26万亩；按照可控成本方案全区合计可以置换建设用地指标3.8万亩。 4.2 成本收益测算

成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益。

（1）166号文方案成本收益测算

166号文方案拆迁补偿安置与复垦费用涉及房屋拆迁成本、装修及附属、搬家过渡及奖励、安置征地、村庄复垦、农用地复垦、安置房建设和农民生活保障八项内容。各个项目具体算法见表4-2。

表4-2：166号文方案成本测算方法 房屋拆迁成本 装修及附属 搬家过渡 及奖励 安置征地 农用村庄地复复垦 垦 农民生活保障费用 农民生活保障费用（每人一次性5万元 安置房建设 主房85%（补偿价各街道标准不同），辅房15%（补偿价200元/m2） 户均3.5万 安置搬家费、过用每亩渡费按建筑地6800面积每平米每元 （3+18）元 亩15万 每亩1500元 安置区建设成本按2050元/平米计，由于采用以房补房的安置模式，安置区建设成本扣减房屋补偿，如五级区，房屋补偿费用为1260，则采用（2050-1260）*安置用地面积*容积率

注：各街道补偿标准：汤山街道1260元/m2；谷里街道1050元/m2；淳化街道1050元/m2；横溪街道950元/m2；江宁街道1050元/m2；湖熟街道950元/m2；秣陵街道1475元/m2；禄口街道1050元/m2。

农民生活保障成本测算根据保障方式不同，所需资金存在差异。具体包括3种保障方案，分别为：

1) 新农保方案：新农保（每人408元/年）+农用地流转（土地承包经营权

流转，每亩700元/年）。

2) 社保方案：土地承包经营权换社保（“双置换”之一，每人5000元/年）。 3) 166号文方案：被征地农民基本生活保障（征用农用地，每人5万元）。 依据166号文的相关规定进行测算，得出全区成本测算结果，见表4-4。通过分析表中数据，可以发现，房屋拆迁补偿和安置成本占成本合计比重高，是实施工程时需要支付的两大主要成本。进一步观察，房屋拆迁补偿成本中房屋拆迁所占比重最大，安置成本中安置房建设成本所占比重大（见附表2）。

通过对全区合计数据分析，可以得出： ? 房屋拆迁补偿成本平均为22万元/亩 ? 安置成本平均为93万元/亩

表4-3： 166号文方案全区成本测算表（单位：万元）

村庄复垦房屋拆迁每亩置换指标成和农用地安置成本 农民生活保障费用 成本合计 补偿成本 本 整理费用 新农保方24520 案 （每年） 社保方案 全区合计 981806 32734 1179807 89 166号文716715 2911062 （含被征地农民方案 （总价） 生活保障） 注：依据166号文的拆迁安置补偿标准，未计算村级工业拆迁补偿费用。

—— —— 71672 （每年） 67 （不含农民生活保障） 在用地增减测算中可以看到166号文方案，通过实施万顷良田工程可以置换出32555亩建设用地指标，土地出让收益按73.6万元/亩计算，可得收益2396077

万元。而在表4-4中可以看到166号文方案成本总计为2911062万元，故若采用166号文方案则会亏损514958万元。 （2）可控成本方案成本收益测算

可控成本方案拆迁补偿安置与复垦费用涉及房屋拆迁成本、住房补贴、装修及附属、搬家过渡 及奖励、安置征地、村庄复垦、农用地复垦、安置房建设、农民生活保障费用和农民生活保障九项内容。各个项目具体算法见表4-6。

表4-4：可控成本方案成本测算方法 装修及附属 搬家过渡 安置征及奖地 励 农用地复垦 安置房建设 房屋拆住房迁成本 补贴 村庄复垦 农民生活保障费用 按建筑面积每平米400元 人均1.5万 户均4万 户均2万 安置用每亩地每亩680011.8万 元 每亩1500元 全区平均979元/m2 新农保（每人408元/年）+农用地流转（土地承包经营权流转，每亩700元/年） 依据上述算法进行测算，得出全区成本测算结果，见表4-7。通过分析表中数据，可以发现，与166号文方案相同房屋拆迁补偿和安置成本占成本合计比重高，是实施工程时需要支付的两大主要成本。而房屋拆迁补偿成本中仍是房屋拆迁成本所占比重最大，安置成本中安置房建设成本所占比重大（见附表2），但相较166号文方案各项费用均有大幅下降。

通过对全区合计数据分析，可以得出： ? 房屋拆迁补偿成本平均为19万元/亩

? 安置成本平均为52万元/亩

表4-5： 可控成本方案全区成本测算表（单位：万元） 全区合计 房屋拆迁补偿成本 852500 村庄复垦和农安置成用地整理费用 本 32734 651888 农民生活保障成本合费用（每年） 计 24574 1561696 每亩置换指标成本（含新农保） 41 在用地增减测算中可以看到可控成本方案，通过实施万顷良田工程可以置换出37964亩建设用地指标，土地出让收益按73.6万元/亩计算，可得收益2794125 万元。而在表4-7中可以看到可控成本方案成本总计为1561696万元，故若采用可控成本方案则可盈余1232430万元。 4.3 小结

若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，全区新增耕地6万亩，置换腾出建设用地空间3.26万亩。为产业集中、人员集聚，促进农业规模化、集约化发展，提供土地保障。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约89万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在89万元以上。同时，166号文方案未考虑万顷良田工程特点，以政府力推、农民被动接收的方式组织，政府支付的拆迁补偿及安置成本过大，存在资金缺口，难于实施操作。

若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，全区新增耕地6万亩，置换腾出建设用地空间3.8万亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出5409亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约41万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在41万元以上即可。另外，可控成本方案根据万顷良田工程特点，进行了系统设计，采用较低的安置标准（人均40平米），安置用地规模减小，降低安置成本；置换指标增多，土地出让收益相应增加，有利于实现资金平衡。

两个方案成本比较及主要指标差异见表4-9和表4-10。

表4-6：两个方案全区成本比较（单位：亿元） 房屋拆 住房迁成本 补贴 装修及附属 搬家过渡及奖励 1.8 农用安置村庄地复征地 复垦 垦 安置房建设 农民生活保障费用 71.7（一次性支付） 每年2.45 成本合计 166号文本方案 可控成本方案 79.2 无 17.4 19 3.1 0.2 99 291 33.7 21.7 19.9 9.9 8.5 3.1 0.2 56.65 156 表4-7：两个方案全区主要指标差异

166号文方案 成本可控方案 安置用地（亩） 置换指标（亩） 户均安置成本（万元） 24 地均拆迁补偿成本（万元） 22 农民生活保障费用 每亩置换指标 成本（万元） 89(含被征地保障) 41(含新农保) 12642 32555 人均5万 每人408元/年加700元/亩农地流转费用 7233 37964 13 19 万顷良田工程与对集体土地的征地拆迁不同，应以“农民总收益不减少”和“可控成本”理念设定政策框架。万顷良田工程主要具有3方面特征：1、工程区内农民居住空间发生位移；2、农业生产组织方式发生改变；3、农民的土地使用权、承包经营权未发生改变。

根据万顷良田工程的特征，政府以指标转移取得的收益，主要用于支付农民“空间位移”和“耕作半径扩大”产生的成本。成本可控方案控制房屋拆迁和安置房建设成本，拟定较低的房屋拆迁和安置标准，通过提供政策优惠和资金扶持，引导鼓励农民主动迁建，即满足了农民的实际需求，同时又在政府可以承受的资金平衡状况范围内，是切实可行的双赢方案。

5 二试点街道万顷良田工程规划方案

5.1 横溪街道规划方案

横溪街道地处江宁区西南部，农业基础好，是全国农业旅游示范镇。台湾农民创业园以横溪为核心区，将对横溪的现代有机农业、休闲农业和高科技农业发展取到积极的推动作用。区委区政府选取横溪作为万顷良田建设工程的试点街道具有良好的现实基础。

（1）工程区基本信息

以横溪街道土地利用现状分析为基础，根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》对工程区选址的要求，同时考虑横溪总体规划和土地利用规划的发展设想，在横溪街道选取云台甘西片区和宁光山景踊跃片区实施万顷良田建设工程

的工程区。两个工程区基本信息见下表4-1，其中云台甘西片区作为启动区。

表5-1 横溪街道万顷良田工程区统计表 工程区 云台甘西片区（启动区） 宁光山景踊跃片区 合计

（2）布局方案

自然村 26 36 62 人口 3760 8282 12042 户数 1329 2518 3847 土地总面积 耕地面积 居民点面积 21675 30525 52200 7863 17060 24923 1476.5 2152.4 3628.9 根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》的要求，对工程区内农村居民点进行整体搬迁，在横溪街道对云台甘西片区和宁光山景踊跃片区内的农村居民点全部拆迁，将农民安置在城镇集中居住。考虑实施的可操作性，根据行政区划调整前原横溪镇、陶吴镇和丹阳镇管辖范围，将云台村的搬迁安置在横溪集镇（城乡统筹规划的横溪新市镇），甘西村的搬迁安置在陶吴集镇（城乡统筹规划的纳入空港新城），宁光山景踊跃的搬迁安置在丹阳集镇（城乡统筹规划的丹阳新市镇）。具体布局方案见下图4-1，整个横溪街道包括两个工程区（云台甘西片区、宁光山景踊跃片区）和三个安置区（横溪安置区、陶吴安置区、丹阳安置区）。

图4-1 横溪街道布局方案图

（3）用地增减有资金收益测算

由于安置方式及指标不同，用地增减平衡有两种情况，具体见表5-2。

表5-2 横溪街道用地指标测算（单位：亩） 耕地指标 方案名称 街道名称 建设用地指标 新增耕地面积 农村居民点面积 安置用地 置换指标 4875 4875 3629 3629 1054 669 2575 2960 166号文方案 横溪街道 可控成本方案 横溪街道 注：（1）以区国土分局203数据为准。

（2）166号文的安置方案：（按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面

积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%）

（3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。

（2）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。

实施万顷良田建设工程，按照166号文方案，横溪街道可以置换建设用地指

标为2575亩；按照可控成本方案，横溪街道可以置换建设用地指标为2960亩。

成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益（土地出让收益按73.6万元/亩计算）。计算方法存在两个方案，具体算法见表4-2和4-4，具体计算结果见表5-3。

表5-3：横溪街道万顷良田工程成本收益测算表（单位：万元） 村庄复垦方案房屋拆和农用地安置成名称 迁成本 整理费用 本 166号文方案 可控成本方案 农民生活保障费用 成本合计 每亩置换指标成本 土地出资金平让收益 衡 76231 2655 108567 66855 99（含农民生活254308 保障） 48（含新140623 农保） 189513 -64795 75429 2655 60249 2290 217884 77262 （4）小结

若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间2575亩。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约99万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在99万元以上。从成本收益测算表可以看到该方案存在资金缺口，难于实施操作。

若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间2960亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出385亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约48万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在41万元以上即可，同时也实现了资金平衡。

5.2 汤山街道布局方案

汤山街道地处江宁区东北端，《江宁区城乡统筹规划（纲要）》将汤山确定为新城，为汤山发展揭开了新篇章。江宁区委区政府选取汤山作为万顷良田建设工程的试点街道，为汤山新城产业集中、人员集聚，促进农业规模化、集约化发展，提供土地保障。

（1）工程区基本信息

以汤山街道土地利用现状分析为基础，根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》对工程区选址的要求，同时考虑汤山新城概念规划和土地利用规划的发展设想，在汤山街道选取上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区实施万顷良田建设工程。四个工程区基本信息见下表4-1，其中上峰片区作为启动区。

表5-4 汤山街道万顷良田工程区统计表

工程区 上峰片区 孟塘片区 龙尚片区 孟墓片区 合计 人口 10858 7674 4133 5429 28094 户数 4108 3043 1536 2252 10939 土地总面积 30301.9 34552.3 27050.5 13318.4 105223.1 耕地面积 17685.9 15266.6 5794.1 5558 44304.6 居民点面积 3405 2717 1140.3 1994.3 9256.6 注：已包括安置区涉及拆迁村庄人口和用地

（2）布局方案

图4-2 汤山街道布局方案图

根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》的要求，对工程区内农村居

民点进行整体搬迁，在汤山街道对上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区内的农村居民点全部拆迁，将农民安置在城镇集中居住。考虑实施的可操作性，遵照就近安置的原则，将上峰片区和孟墓片区的农村居民搬迁安置在上峰安置区（位于城乡统筹规划的汤山新城）；孟塘片区的搬迁安置在孟塘安置区；龙尚片区的搬迁安置在龙尚安置区。具体布局方案见下图4-1，整个汤山街道包括四个工程区（上峰片区、孟墓片区、龙尚片区和孟塘片区）和三个安置区（上峰安置区、孟塘安置区、龙尚安置区）。

（3）用地增减有资金收益测算

由于安置方式及指标不同，用地增减平衡有两种情况，具体见表5-5。

表5-5 汤山街道用地指标测算（单位：亩） 耕地指标 方案名称 街道名称 建设用地指标 新增耕地面积 农村居民点面积 安置用地 置换指标 11946 11946 9257 9257 2692 1405 6564 7852 166号文方案 汤山街道 可控成本方案 汤山街道 注：（1）以区国土分局203数据为准。

（2）166号文的安置方案：（按拆旧建筑面积一比一置换，即100平米拆迁面积，安置100平米建筑面

积，在容积率1.2的情况下，计算安置面积。同时，考虑到安置过程中可能出现的分户等特殊情况，放大了20%）

（3）可控成本方案的安置方式：按照人均40平米实施安置。

（2）工程区内村庄全部拆迁，置换指标=农村居民点面积-安置用地面积。

实施万顷良田建设工程，按照166号文方案，汤山街道可以置换建设用地指标为6564亩；按照可控成本方案，横溪街道可以置换建设用地指标为7852亩。

成本测算包括拆迁补偿费用、安置费用、土地复垦及整理费用、农民生活保障四大部分，收益则为置换指标出让收益（土地出让收益按73.6万元/亩计算）。计算方法存在两个方案，具体算法见表4-2和4-4，具体计算结果见表5-6。

表5-6：汤山街道万顷良田工程成本收益测算表（单位：万元） 村庄复垦方案房屋拆和农用地安置成名称 迁成本 整理费用 本 166号文方案 239658 可控179565 农民生活保障费用 成本合计 每亩置换指标成本 土地出资金平让收益 衡 91（含农民生活保6627 210523 140470 597278 障） 6627 126591 4248 317030 483155 -114123 40（含新农保） 577905 260875 成本方案

（4）小结

若采用166号文方案，通过实施万顷良田工程，汤山街道置换腾出建设用地空间6564亩。但是，166号文方案每亩置换指标平均成本约需要约91万元（含被征地农民生活保障），故实现资金平衡每亩土地出让收益需要在91万元以上。从成本收益测算表可以看到该方案存在资金缺口，难于实施操作。

若采用可控成本方案，通过实施万顷良田工程，横溪街道置换腾出建设用地空间7852亩。较之166号文方案，置换建设用地指标多出1288亩。可控成本方案每亩置换指标平均成本约需要约40万元（较之166号文方案，平均成本低了一半多），实现资金平衡每亩土地出让收益在40万元以上即可，同时也实现了资金平衡。

6 非试点街道万顷良田工程规划方案

6.1 湖熟街道

（1）街道概况

湖熟街道土地广阔有145平方公里，自然资源较为丰富。土地类型多样，有平原、丘陵、岗地等。其中，平原有110平方公里，占80%以上，是江宁最大的平原圩区，适于农耕。岗地约22平方公里，占地15%以上，可供建设。在地势上北高南低，东南季风可长驱直入。岗地和丘陵分布着部分森林，加上贴近街道部青龙山人居森林和河流两岸的防护林带，林地总面积可达2平方公里，山林景观和富含氧气也是一大资源。总之，湖熟的自然资源十分有利于农业、建设、居住和水乡旅游业的发展。

湖熟街道人文底蕴深厚。4000年的湖熟文化留下了五个台型遗址，为市级文物保护单位；杨柳村古民居群为省级文物保护单位；还有9处区级文物保护单位以及列入省级非物质文化遗产保护名单的板鸭制作技术。湖熟立街道有两千年的历史，历史上有梁台映月、太湖秋雁、香林晚钟、赤峰晴雪、秦淮渔笛、秦淮古

渡、古城春色、孤灯夜照等湖熟八景。由于历经沧桑，几乎都不复存在，能够恢复的仅有梁台映月、赤峰晴雪和秦淮渔笛而已。还留下了近10公顷的老街街区，是有待开发的历史文化资源。近年来，湖熟兴建了大学，文化层次大大提升。全街道有1200名科技人员（其中机械技术人员260多名，服装设计人员160多名）和3000名技工、4000多名熟练缝纫工以及红木雕刻技术人才，为湖熟文化建设和经济发展提供了十分有利的文化资源。

总之，优质的自然和人文资源具有不可复制性，随着城街道由工业化向生态化发展，这些资源将愈发显得珍贵。这些在工业化时期保留下来的资源将成为湖熟在未来发展生态旅游业的道路上提供丰富的资源。

（2）工程区规模与范围的确定

（一）周岗片区

周岗片区东以南京与镇江界限为界，西至溧水河，南以南京与南京市与溧水县行政边界为界，北至南河。该片区涉及周岗、钱家、徐慕、绿杨、尚桥、和平共6个行政村，村庄占地5183亩，耕地面积34539亩，5589户1771人。

（二）三界、丹桂片区

三界丹桂工程区东以湖熟与淳化交界处为界，南以南京与镇江交界处为界，北至句容北河，西至三界行政村范围。该片区涉及三界、丹桂两个行政村，共计1621户5243人，土地总面积15770 亩，耕地面积9655亩，居民点面积1145亩。

（三）龙都片区

龙都片区西至溧水河，南至南河，东、北至句容北河。该片区涉及双新、晶明、新农共3个行政村，4489户，12055人，耕地面积18736亩，居民点面积2558亩。

（3）小结

湖熟街道万顷良田工程涉及土地总面积为102667亩，11699户，共计35069人，拆迁农村居民点8886亩，涉及耕地面积62930亩。三个工程区具体指标见表及图。

表6-1：湖熟街道万顷良田工程区基本情况

单位：人、户、亩 工程区 周岗片区 龙都片区 合计 人口 5589 4489 户数 5243 土地总面积 耕地面积 居民点面积 34539 9655 18736 62930 5183 1145 2558 8886 15770 17771 57458 12055 29439 三界丹桂片区 1621 11699 35069 102667

图6-1 湖熟街道工程区概况图

6.2 秣陵街道

（1）街道概况

秣陵街道地处江宁中部,与江宁新城区毗邻，东隔秦淮河与湖熟相望，西与谷里接壤，南濒禄口，北与开发区、科学园两大园区相互交织。山水资源丰富，秦淮河、秦淮新河、牛首河、阳山河、等百河交汇，百家湖、九龙湖、梅龙湖等相映成辉，机场高速、将军路、清水亭大道、宁溧路四条交通要道穿境而过与禄口国际机场相衔接，交通便利，环境优美，是两大园区工业发展的重要板块。街道下辖39个社区，6个村，总人口约14万人，地域面积为182平方公里。

自古以来，秣陵是座有两千多年历史的江苏名镇,秦始皇统一六国后置秣陵县,秦汉以后一直是江南政治、经济和文化中心。直至三国时孙权才把中心移向金陵。因此有“先有秣陵,后有金陵”之说。清朝文学巨匠吴敬梓盛赞:“一带江城新雨后,杏花深处秣陵关”。

近年来，街道工业发展迅速，实力雄厚，水、电等资源、能源基础设施建设齐备，是一块投资兴业的热土，区内主要行业有开采、建材、铸造、机械、化工、电子、灯饰、服装、印染、制鞋、家具、汽车修理、食品加工等，研制生产出一些尖端产品和竞争力产品。目前，街道境内拥有福特汽车、TOTO、统宝光电、爱立信、百事可乐、通用磨坊、摩托罗拉、南瑞继保等国内外著名企业的投资项目，其中包括22家世界排名500强企业，现已形成了汽车、电子、机械加工等多条产业链和多个产业集群。

秣陵处于亚热带中部，属于亚热带湿气候，四季分明，年平均气温15度，无霜期225天，降水1000毫米，区域内自然环境优美，水质清冽，青峰叠嶂，

是人居绝佳之地。街道属半山半圩地区。物产丰富：山区有杉木、毛竹、茶叶、果类等应有尽有，蕴藏着铁矿、砂石、红土资源。秦淮河圩区，地势平坦，沃土万顷，旱涝保收，盛产稻迷鱼虾各类特产。

（2）工程区规模与范围的确定

通过对秣陵街道实地调研，听取街道意见，同时结合工程区选址条件，选取秣陵街道建东片区进行“万顷良田建设工程”。建东片区简介：

建东片区东至溧水河，南以秣陵与禄口边界为界，西、北皆以建东行政村边界为界。该片区涉及建东1个行政村，共计900户，2700人，土地总面积6831亩，耕地面积3943亩，居民点面积758亩。秣陵街道工程区具体指标见表及图。

表6-2：秣陵街道万顷良田工程区基本情况

工程区 人口 户数 土地总面积（亩） 耕地面积（亩） 居民点面积（亩） 2700 6831 3943 758 建东片区 900

图6-2 秣陵街道工程区概况图

6.3 淳化街道

（1）街道概况

淳化街道位于南京南郊，距中华门、禄口机场均为18公里，离新生圩港25公里，104国道、省道宁溧线于本街道交会，交通十分发达。街道辖17个社区，人口5.9万人。总面积13039.43公顷。

淳化街道内名胜古迹众多，其中南朝石刻为国家级文物保护单位，明代即被列为金陵四十八景之一的“虎洞明曦”是市级文物保护单位，集镇老街独特造型更是古风古韵。本街道地势奇特，北高南低，山水相依，黄龙埝库区碧水青山，景色秀美，梅龙湖犹如明境映月，风光旖旎，置身其间，如入画国。

淳化街道自然资源得天独厚，有高品位的石灰石、石英石、膨润土；有黄、红砂和煤、铁，还有质量上乘的矿泉水。数万亩山林被广泛开发，以地产绿茶为特色的茶龙经济已形成相当规模，年产干茶2000担以上。

淳化街道经济实力雄厚，自五十年代兴办工业以来，经过几十年积累发展，已形成了以开采、水泥生产为主的建材工业；以服装、纸箱制造为主的轻工工业；

以化工、农药生产为主的化工工业；以各类水泵、农机制造为主的机械工业；以糖果、冷饮和螺旋藻生物制品为主的食品工业等五大工业体系，产品门类数百种，既有远销海外的皮革制品、玻璃雕刻制品和羽绒服装，也有在国内市场享有盛名的农药、化工制品。其中有上十个品牌获得国家金、银奖和省、市名牌称号。街道综合实力在九七年为苏中百强之一。

（2）工程区规模与范围的确定

通过对淳化街道实地调研，听取街道意见，同时结合工程区选址条件，选取淳化街道土桥片区、吴墅田园片区两个片区进行“万顷良田建设工程”。各个片区简介：

（一）土桥片区

土桥片区东、南以南京与镇江交界处为界，西以淳化与湖熟交界处为界，北至新兴居委。该片区涉及柏树、西城、滨淮、周郎、新兴、西埠、民主、周子共八个行政村，共计7274户，25733人，土地总面积81401亩，耕地面积48692亩，居民点面积7186亩。

（二）吴墅田园片区

吴墅田园片区西以淳化与秣陵界限为界，南以淳化与湖熟界限为界，北以吴墅、田园行政村边界为界，东以吴墅行政村边界为界。该片区涉及吴墅社区、田园社区两个社区，共计1687户，5225人，土地总面积21801亩，耕地面积10442亩，居民点面积1407亩。

（3）小结

淳化街道万顷良田工程涉及土地总面积为103203亩，8961户，共计30958人，拆迁农村居民点8592亩，涉及耕地面积59134亩。淳化街道两个工程区具体指标见表及图。

表6-3：淳化街道万顷良田工程区基本情况

工程区 土桥片区 小计

人口 7274 8961 户数 5225 土地总面积（亩） 耕地面积（亩） 居民点面积（亩） 48692 10442 59134 7186 1407 8592 21801 25733 81401 30958 103203 吴墅田园片区 1687

图6-3 淳化街道工程区概况图

6.4 禄口街道

（1）街道概况

禄口街道地处南京市江宁区南部，是苏皖两省三县（区）的交界地，四面环抱南京禄口国际机场。东临秦淮河，与本区周岗镇、溧水县柘塘镇隔河相望，西与本区横溪镇、陶吴镇相连，南与溧水县石湫镇、安徽省当涂县博望镇毗邻，北与本区湖熟街道、秣陵街道接壤。全街道南北长19.12公里，东西宽约10.56公里，总面积165平方公里。

禄口街道属于北亚热带和温带过渡的季风性气候区，境内受季风环流控制，具有四季分明、气候湿润、日照夏长冬短的特点，适宜农牧禽渔生产，有利于植物的栽培。平均气温为15℃左右，八月最高，全年温差小，霜期短，日照长，雨量充沛，空气湿润。

禄口街道属浅丘地形，无不良地质（指冲沟、滑坡、崩塌和熔岩等不良地质现象）地段。地处南京南部生态旅游区域，拥有丰富的人文景观和自然资源优势。南面是江宁区规划中的横山森林公园。

禄口街道域水网密布，河道纵横，大小池塘星罗棋布，自然生态良好，横溪河与溧水河、徒盖河等共同形成丰富的水网系统。

2004年，全街道实现国内生产总值8.72亿元，人均国内生产总值15192元。全街道的多项社会事业在经济发展的促动下，逐渐配套齐全，形成了以街道区集中布局、兼顾街道全域的格局，人们的基本生活条件日趋改善。

至2004年末，禄口街道面积165平方公里，耕地66734.25亩。全街道人口7.57万人，城镇人口1.58万人，城市化水平为20.87％。

（2）工程区规模与范围的确定

通过对禄口街道街道实地调研，听取街道意见，同时结合工程区选址条件，选取万寿片区、五圩片区两个片区进行“万顷良田建设工程”。各个片区简介：

（一）万寿片区

万寿片区东、北以溧水河为界，南至宁铜公路，西至张桥、成功行政村边界。该片区涉及成功村、张桥村、杨树湾村共三个行政村，共计3688户，7892人，土地总面积19297亩，耕地面积15942亩，居民点面积1747亩。

（二）五圩片区

五圩片区东、南、北皆以南京与溧水县边界为界，西至溧水河、三干河。该片区涉及小彭、彭福、曹村、石埝共四个行政村，共计3117户，8509人，土地总面积23383亩，耕地面积18706亩，居民点面积3465亩。

（3）小结

禄口街道万顷良田工程涉及土地总面积为43310亩，6805户，共计16401人，拆迁农村居民点5212亩，涉及耕地面积34648亩。禄口街道两个工程区具体指标见表及图。

表6-4：禄口街道万顷良田工程区基本情况 工程区 万寿片区 五圩片区 小计 人口 3688 3117 6805 户数 7892 8509 土地总面积（亩） 耕地面积（亩） 居民点面积（亩） 19927 23383 15942 18706 34648 1747 3465 5212 16401 43310

图6-4 禄口街道工程区概况图

6.5 江宁街道

（1）街道概况

江宁街道位于江宁区西南部，距南京市区25公里，位于南京都市圈内。江宁街道西抵长江，北靠南京市雨花台区板桥镇，东接谷里，南与安徽省接壤，离安徽马鞍山20公里，是江苏面向安徽的窗口。江宁街道水陆交通发达，宁马高速公路、宁芜公路、宁芜铁路纵贯全街道，纬八路向西与宁马高速相接，长江沿岸有专用码头，对外联系堪称便利。

江宁街道地处宁镇丘陵地区，西抵长江，属半丘坪地区，共有22个大小坪

区，面积144.3平方公里。街道内通江河道江宁河及其四小支流(王小河、油坊河、柏水河、江宁小河)等河流贯穿镇域南北，给江宁街道的农业生产带来宝贵的灌溉水源。

江宁街道地处北亚热带季风气候区，主导风向为东南风，四季分明，全年平均温度为14.3℃ 左右，年平均降水量990MM，主要集中在夏秋季。气候适宜，土壤肥沃。

建国以后，尤其是党的十一届三中全会以后，江宁街道的社会经济有了长足的发展，2004年全街道GDP达到5.98亿元。已基本形成以建材、建筑、机电、化工等为主的工业结构、水杨酸系列产品、灯箱 、磁卡、板材、微型变压器在市场有一定占有率。2004年三次产业的比重为23：32：44。

（2）工程区规模与范围的确定

通过对江宁街道街道实地调研，听取街道意见，同时结合工程区选址条件，选取花塘荷花片区进行“万顷良田建设工程”。片区简介：

花塘荷花片区北至高桥河，南至石山、牛迹山，东至将白山、铜山、杨家大山、歪头山，西以花塘、荷花、牌坊行政村边界为界。该片区涉及荷花、牌坊、花塘、朱门共四个行政村，共计3812户，12198人，土地总面积36151亩，耕地面积24849亩，居民点面积7000亩。工程区具体指标见表及图。

表6-5：江宁街道万顷良田工程区基本情况 工程区 人口 户数 土地总面积（亩） 耕地面积（亩） 居民点面积（亩） 24849 7000 花塘荷花片区 3812 12198 36151 图6-5 江宁街道工程区概况图

6.6 谷里街道

（1）街道概况

谷里街道位于江宁区西南部，东经118o41'，北纬31o52'。东临东善桥镇，西靠江宁街道，南接陶吴镇，北依雨花区板桥镇，总面积92.3平方公里。谷里街道地理位置优越，距南京主城中心仅24公里，距东山新市区仅18公里，交通较为方便，宁马高速、二环在谷里西北和东北均设一互通式立交口，京沪高速铁路

在谷里设一客车编组站，另外等级较高的板霞路、大谷路和正方大道也加强了谷里街道与周边城镇的交通联系。

谷里街道属于北亚热带季风气候区，气候温和湿润，四季分明，无霜期较长，平均达224天，雨量充沛，光照充足，气候条件优越，年平均气温为15.50C ，年平均降雨量为1005.7毫米左右。谷里街道内山青水秀，水网密集，有大小水库10座，星罗棋布。板桥河由东南向西北从中部纵贯街道全境。 谷里街道位于长江三角洲平原，属于丘陵河谷，地形以岗丘平原为主，形成两岗夹平川的浅U形地貌剖面。谷里街道有半山半圩之称，地势东南高，西北低，东面低山丘陵，宜林宜景，中、西部多为丘陵岗地，西北小部分地势较平坦，土地肥沃，属平原区。

全街道现有工业企业90多个，拥有固定资产7000万元，形成了以机械制造加工、五金、玻璃制品、建筑建材、塑料制品、金属容器包装、纸箱包装、电线电缆、化工、橡胶制品、针织、猪鬃加工等为骨干企业的工业生产体系。2005年完成地区生产总值6.2亿元，其中三产产值：一产0.96亿元 (同比4.5%)，二产3.52亿元(同比24.4%) ，三产1.72亿元(同比18.7%) 。2005年完成全社会固定资产投资4.6亿元(同比31%) ，工业投入3.85亿元(同比28.2%) 。2005年，预算内财政总收入4126万元，农民人均纯收入达6700元。

（2）工程区规模与范围的确定

通过对谷里街道实地调研，听取街道意见，同时结合工程区选址条件，选取石坝向阳片区进行“万顷良田建设工程”。片区简介：

石坝向阳片区西以江宁区与雨花区界限为界，北至荆刘行政村边界，东以向阳、石坝行政村边界为界，南至大谷路。该片区涉及湖山、孟北片区两个行政村，共计2068户，5881人，土地总面积15000亩，耕地面积12000亩，居民点面积1864亩。工程区具体指标见表及图。

表6-6：谷里街道万顷良田工程区基本情况

工程区

人口 户数 土地总面积（亩） 耕地面积（亩） 居民点面积（亩） 12000 1864 石坝向阳片区 2068 5881 15000

图6-6 谷里街道工程区概况图

7 工程实施推进建议

7.1 以城乡统筹思路统领万顷良田工程 ? 建设用地指标测算及转移

万顷良田工程是土地整理的重要手段之一，涉及对工程区内村庄的撤并，撤并计划是全区村庄发展战略的组成部分；所置换出农村建设用地，部分回到原居民安置，部分要转向城市化建设，如何分配和利用须在《城乡统筹规划》的建设空间框架内考虑。 ? 工程区位置和范围

工程区是适合农业规模化生产的农业区。要符合农业生产需要，还要与未来城市建设区、生态保育区协调《城乡统筹规划》的土地综合利用规划给万顷良田工程区确定提供了基本依据。 ? 安置区选址和范围

万顷良田工程区涉及安置区的选址和范围，须符合全区整体空间发展目标。 根据《城乡统筹规划》的聚落体系，新市镇是未来解决农村城市化的重要空间。

万顷良田工程复建安置区主要在规划新市镇集中布置，并综合考虑新市镇的高标准发展，进行各种设施的配套和安排。 ? 实施政策方针

《城乡统筹规划》提出“科学确权－建立农民城市化保障性住房制度－建立公平公正的宅基地退耕（复垦）保障与激励机制－统一征地补偿标准”的城市化组合政策。

万顷良田工程实施政策，与拆迁安置问题有本质区别，应在整体政策框架内

考虑。

7.2 以可控成本实施万顷良田建设工程

? 借鉴成都等地经验，保障农民利益不受损、政府成本可控。对农民权益予以确权；方案设计包含对农民的反哺，但基本都是公共财政合理能力范畴的反哺；农村回报部分用地指标，城市参与农村流转用地的经营。

? 重视农民自愿。不改变农民既得利益，通过宣传和引导，为农民提供多种方案（政策），鼓励农民集体自愿参加。

? 重视市场手段。通过成立“小城镇投资公司”和“农业经营公司”，公司化操作反哺资金和全部项目；采用市场的手段，进行土地流转、引进农业投资者，完善必要的流转市场化平台，如产权交易所。

? 体现城乡统筹。主要表现在城市对农村可控成本的反哺；遵循“适度集中”

原则，统一安置标准，采用统规统建，农民居住地变更，尽可能保留原有社会“圈子”。

7.3 组织实施推进建议

表7-1：近期相关单位工作分工建议表 负责单位 工作内容 1、根据专项规划和年度实施计划及复垦设计方案，按区政府的工作要求，具体实施农村居民点的拆迁、复垦和安置区的建设，在“编规划、预征地、做拆迁、复垦地、还耕地、出让地”六个环节中不断探索，积累经验。 2、总结、交流各街道试点工作经验，按专项规划要求逐步实施各年度计划，滚动运作，最终完成全街道拆迁安置任务及高标准良田建设工程。 1、根据土地利用规划和“万顷良田建设工程”专项规划及分年度实施计划，按照省试点方案要求申报编制工程和专项设计方案。 国土分局 2、按程序申报省以上投资工程项目，按省试点方案项目管理要求逐年申报验收。 3、牵头制订江宁区万顷良田工程拆迁安置补偿办法 工作要求 各街道、园区 按区政府工作要求完成

4、制订置换周转指标的使用和管理办法，对拆迁复垦形成并经验收的耕地，作为挂钩周转指标，由区政府统一研究安排使用。 1、制订农村土地承包经营权流转、社区股份合作制、大户承包经营管理办法等政策措施 农口 2、积极做好宣传，认真做好工程实施期间农村农业耕种、复垦质量等工作，确保农业稳定，同时做好工程实施后形成的“万顷良田”后续管理工作。 1、负责研究制订万顷良田工程农民生活保障方案 劳动局、民政局 2、负责制订就业保障办法，培训就业管理体制等，积极提供就业渠道，确保被拆迁群众就业安置，消化社会矛盾。 3、负责制订社区管理体制等相关政策，积极做好万顷良田建设工程民政救助、福利等相关工作。 结语：

? 江宁区城乡统筹规划和万顷良田工程难得地成为建设部规划试点和国土

资源厅土地整理的试点，双试点相辅相成，为江宁区发展带来了先行先试机遇。

? 江宁区如能利用两者形成的合力成功突破，可在解决江宁实际问题的同

时，为国内城市化政策创新作出重要贡献。

? 附图和附表

? 附图

8个街道万顷良田工程空间布局图

江宁区万顷良田工程空间布局图（2张，分别以现状和规划图作为底图）

? 附表

附表1：江宁区各个街道工程区范围信息

附表2 江宁区万顷良田建设工程166号文方案测算表 附表3 二试点街道万顷良田建设工程166号文方案测算表 附表4 农民生活保障费用测算表

附表1：江宁区各个街道工程区范围信息 街道名称 工程区名称 工程区内村庄名称 备注（四至） 云台甘西片区云台、甘西(云台社区及汤东以宁丹公路为界，南以云台村村界为界，西（启动区） 铜公路南侧甘西部分) 至云台山，北以汤铜公路为界 宁光、山景、踊跃 东至江苏与安徽交界处，南以勇跃村行政边界为界，西以山景行政村边界为界，北以宁光村行政边界为界 横溪街道（试点） 宁光、山景、踊跃片区 上峰片区 （启宁西、阜东、阜庄、上峰、东、南至南京市与镇江市交界处，北至汤山新动区） 高庄、大岗头、庄里 城规划范围，西以上峰行政村边界为界 孟墓片区 孟墓、鹤龄 东临上峰行政村边界，南至汤山与淳化交界处，西至天宝山、大江山，北至孟墓、鹤岭行政村边界 西、北至青龙山，东至汤山头，南至大龙山 汤山街道（试点） 龙尚片区 孟塘片区 龙尚、古泉 桦墅、湖山、孟北、孟塘、北以南京镇江行政界限为界，东至文山，南以陈家边 溢洪河、七乡河为界，西以七乡河为界 周岗（部分）、钱家、徐慕、东以南京与镇江界限为界，西至溧水河，南以绿杨、尚桥（部分）、和平 南京市与溧水县行政界限为界，北至南河 双新、晶明、新农 西至溧水河，南至南河，东、北至句容北河 东以湖熟与淳化交界处为界，南以南京与镇江交界处为界，北至句容北河，西至三界行政村范围 东至溧水河，南以秣陵与禄口边界为界，西、北皆以建东行政村边界为界 周岗片区 湖熟街道 龙都片区 三界、丹桂片区 三界、丹桂 秣陵街道 建东片区 建东 土桥片区 淳化街道 柏树、西城、滨淮、周郎、东、南以南京与镇江交界处为界，西以淳化与新兴（部分）、西埠、民主、湖熟交界处为界，北至新兴居委 周子 西以淳化与秣陵界限为界，南以淳化与湖熟界限为界，北以吴墅、田园行政村边界为界，东以吴墅行政村边界为界 吴墅田园片区 吴墅社区、田园社区 万寿片区 禄口街道 五圩片区 成功村、张桥村、杨树湾东、北以溧水河为界，南至宁铜公路，西至张村 桥、成功行政村边界 小彭、彭福、曹村、石埝东、南、北皆以南京与溧水县边界为界，西至（水荆墅、河东） 溧水河、三干河 北至高桥河，南至石山、牛迹山，东至将白山、荷花(部分)、牌坊(部分) 、江宁街道 花塘荷花片区 铜山、杨家大山、歪头山，西以花塘、荷花、花塘(部分) 、朱门(部分) 牌坊行政村边界为界 谷里街道 石坝向阳片区 石坝、向阳 西以江宁区与雨花区界限为界，北至荆刘行政村边界，东以向阳、石坝行政村边界为界，南至大谷路

附表2 江宁区万顷良田建设工程166号文方案测算表 工程区基本信息 街道名称 安置规模与置换指标 合计 房屋拆迁安置及复垦费用（单位：亿元） 房屋拆迁补偿 小计 7.38 23.97 20.57 2.21 19.67 10.64 10.05 3.68 98.18 房屋拆迁费用 5.89 19.76 16.07 1.87 16.17 8.08 8.52 2.89 79.25 装潢及奖励 1.35 3.83 4.09 0.32 3.14 2.38 1.33 0.72 17.16 搬家及过渡费用 0.15 0.38 0.40 0.03 0.37 0.18 0.19 0.07 1.77 小计 10.86 21.05 29.65 1.33 24.98 12.48 13.17 4.46 117.98 安置费用 安置区征地成本 1.58 4.04 4.32 0.33 3.94 1.97 2.08 0.70 18.96 安置房建设成本 9.28 17.01 25.34 1.00 21.03 10.51 11.09 3.76 99.02 小计 0.27 0.66 0.65 0.05 0.63 0.38 0.49 0.14 3.27 建设用地复垦费用 0.25 0.63 0.60 0.05 0.58 0.35 0.48 0.13 3.07 土地复垦费用 每亩置换指标成本（不含农民生农地整活保障，单位：万元） 理费用 0.02 0.03 0.05 0.003 0.04 0.03 0.02 0.01 0.20 72 70 85 67 76 60 42 59 67 人口户数土地总面耕地面居民点面安置用置换指（人） （户） 积（亩） 积（亩） 积（亩） 地（亩） 标（亩） 12042 28094 35069 2700 30958 16401 12198 5881 3847 10939 11699 900 8961 6805 3812 2068 49031 52200 105223 102667 6831 103203 43310 37049 15000 465482 24923 44304.6 62930 3943 59134 34648 24849 12000 266732 3629 9257 8886 758 8592 5212 7000 1864 45197 1054 2692 2879 218 2629 1313 1386 470 12642 2575 6565 6007 540 5963 3898 5614 1394 32555 横溪街道 汤山街道 湖熟街道 秣陵街道 淳化街道 禄口街道 江宁街道 谷里街道 18.50 45.68 50.88 3.60 45.28 23.50 23.71 8.28 219.43 8个街道汇总 143343 注：（1）人口、户数、土地总面积和耕地面积依据街道上报，居民点面积依据区国土分局203数据；

（2）拆迁安置依据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（166号文）

附表3 二试点街道万顷良田建设工程166号文方案测算表 工程区基本信息 街道名称 工程区名称 人口户数（人） （户） 3760 8282 12042 10858 7674 4133 5429 28094 1329 2518 3847 4108 3043 1536 2252 10939 土地总耕地面积面积（亩） （亩） 21675 30525 52200 30302 34552 27051 13318 105223 7863 17060 24923 17686 15267 5794 5558 44305 安置规模与置换指标 居民点安置用置换指标面积地（亩） （亩） （亩） 1477 2152 3629 3405 2717 1140 1994 9257 329 725 1054 999 781 399 513 2692 1148 1427 2575 2406 1936 741 1481 6565 合计 房屋拆迁安置及复垦费用（单位：亿元） 房屋拆迁补偿 小计 房屋拆装潢及迁费用 奖励 1.84 4.05 5.89 7.33 5.73 2.93 3.77 19.76 0.47 0.88 1.35 1.44 1.07 0.54 0.79 3.83 搬家及过渡费用 0.05 0.10 0.15 0.14 0.11 0.06 0.07 0.38 小计 安置费用 安置区征地成本 0.49 1.09 1.58 1.50 1.17 0.60 0.77 4.04 安置房建设成本 2.90 6.38 9.28 6.31 4.94 2.52 3.24 17.01 小计 土地复垦费用 建设用地农地整理复垦费用 费用 0.10 0.15 0.25 0.23 0.18 0.08 0.14 0.63 0.01 0.01 0.02 0.01 0.01 0.004 0.004 0.03 每亩置换指标成本（不含农民生活保障，单位：万元） 51 89 72 71 68 91 59 70 横溪街道 云台甘西片（启动区） 宁光山景踊跃片区 小计 上峰片区（启动区） 5.84 12.66 18.50 16.97 13.21 6.72 8.78 45.68 2.35 5.03 7.38 8.91 6.91 3.52 4.63 23.97 3.39 7.47 10.86 7.81 6.11 3.12 4.01 21.05 0.11 0.16 0.27 0.24 0.20 0.08 0.14 0.66 汤山街道 孟塘片区 龙尚片区 孟墓片区 小计 注：（1）人口、户数、土地总面积和耕地面积依据街道上报，居民点面积依据区国土分局203数据； （2）拆迁安置依据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（166号文）

附表4 农民生活保障费用测算表 街道名称 横溪街道 农民生活保障方案 新农保方案(每年) 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 汤山街道 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 湖熟街道 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 秣陵街道 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 淳化街道 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 禄口街道 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 江宁街道 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 谷里街道 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 新农保方案(每年) 八街道合计 社保方案（每年） 166号文方案（总价） 费用（万元） 2236 6021 60210 4248 14047 140470 5836 17535 175345 386 1350 13500 5402 15479 154790 3095 8201 82005 2237 6099 60990 1080 2941 29405 24520 71672 716715 备注 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 分期支付 分期支付 一次性支付 注：农民生活保障费用的测算（3种方案）

1）新农保方案：新农保（每人408元/年）+农用地流转（土地承包经营权流转，每亩700元/年）。

2）社保方案：土地承包经营权换社保（“双置换”之一，每人5000元/年）。 3）166号文方案：被征地农民基本生活保障（征用农用地，每人5万元）。

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