房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新页面上方“建设单位”后面输入企业名称，点击“搜索”，即可显示该企业的工程竣工备案信息，包括工程名称、

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施工单位、日期等；

③在查询中心页面点击“房屋管理类”栏目下“新建商品房项目查询”，在新页面“开发单位”后面输入企业名称，选择“期房”，如该企业有期房销售情况，则在“预售商品房项目公示”下方将显示“项目名称”、“预售证号”、“发证时间”等信息，在“项目名称”或者“预售证号”上点击可以进入“预售项目信息”页面，将显示“坐落位置”、“建设工程规划许可证编号”、“准许销售面积”、“批准预售部位”等信息，如该企业有现房销售，则在最下面一行可以点击进入“现房销售信息公示”页面，点击后会显示现房销售的“项目名称”、“产权证号”、“发证时间”等信息，点击“项目名称”或“产权证号”可以打开现房销售信息页面，将显示“楼盘表”、“现房网上签约统计”、“销售机构、销售员注册备案信息”、“现售退房信息”等信息，其中较为关键的信息为：

“楼盘表”栏目显示该项目正在销售的“楼号”、“总面积”、“总套数”等信息，还可点击右侧的楼盘表查看每栋楼销售情况图，图中呈表示该房不可售，呈表示该房已预订，呈

表示

该房已签约，呈表示该房未签约，点击未签约的单元房，可查询到该房的房屋资料，包括其用途、建筑面积、套内面积等资料。

“现房网上签约统计”栏目可显示不同用途的商品房的“已签约套数”、“已签约面积”、“成交均价”等信息。

“销售机构、销售员注册备案信息”栏目可显示在该项目属委托销售情况下的销售单位、人员及售楼地址等信息。

（2）可辅助查询搜狐焦点网北京站（http://house.focus.cn/）等房地产门户网站：通过“新闻”、“购房”、“快速查询”等栏目了解房地产企业开盘信息、销售数量等信息，核查企业是否进行申报，申报信息是否真实；

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（3）地税信息：评估人员可借鉴企业营业税、土地增值税申报信息，获取和推算计税收入，并与当期所得税申报收入比对，查找异常点。

▲实地走访

评估人员可以采取到开发项目地、售楼处实地查看的方式，重点了解以下信息：

（1）开发项目的完工进度：在建还是竣工，在建的工程完工进度、竣工是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展如何；

（2）开发产品的类型和用途：商品房还是商铺门面，是否有底商、车库，是销售还是用于经营、自用、抵债、出租或换取其他非货币性资产等；

（3）核实商品房和商户的户数和大致面积；

（4）售楼处公布的项目平面图、可售面积、预售面积、销售价格以及实际销售情况等。

▲约谈

通过前期对企业申报资料与第三方信息的比对分析和实地走访情况，评估人员可针对尚未解除的疑点问题对企业进行约谈。约谈应把握对已掌握信息的核对和还需掌握信息的获取两条主线，列示约谈要点，要求企业说明情况、提供信息。

▲实地核查

深入企业核查预售收入，可以通过账面检查等方法重点查实以下内容：

（1）企业取得预售收入应计入“预收账款”科目，评估人员需关注该科目的期初数与期末数的变化情况，并与企业所得税申报表附表三第52行第3列“房地产企业预售收入计算的预计利润”调增金额比对，若附表三第52行第3列数÷预计计税毛

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利率<（预收账款期末金额-期初金额），则可能存在取得预售收入未申报纳税或未全额申报纳税的问题；

（2）查看“其他应付款”科目，关注“诚意金”、“违约金”、“定金”等二级科目期初数与期末数，确定此类款项是否应转入预收账款申报纳税；

（3）核查“应收账款”、“其他应收款”科目是否有负数，有负数则有可能隐瞒收入；

（4）查看“应收账款——应交营业税”科目，核查企业是否存在缴纳了营业税，却不及时申报所得税的情况；

（5）核查“销售费用”或“管理费用”科目中是否有佣金支出，有佣金支出则说明已有预售行为发生，可参考用佣金推算预售收入与企业申报数据比对；

（6）核查企业销售部门销售明细表，与会计收入、申报收入、第三方信息及实地走访情况进行比对，查实企业是否少计收入；

（7）抽查企业《商品房预售合同》和发票，与企业销售明细比对，是否有将2007年取得的预售收入延迟到2008年及以后纳税的行为。

（二）企业完工产品结转收入 1.易发问题

企业达到完工条件不及时或全额结转销售收入 2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站（http://www.bjjs.gov.cn）：通过“查询中心”模块查询项目工程竣工备案信息、销售情况等信息，与企业是否进行完工结算等情况进行比对；

（2）可辅助关注搜狐焦点网北京站（http://house.focus.cn/）

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等房地产门户网站：通过“业主论坛”等栏目了解项目是否已实际入住等情况，辅助判断企业是否进行完工结算；

（3）通过媒体报道或登录相关部门网站查询，企业是否存在被处罚信息，从而判断企业是否有超规划面积、超建违建部分是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税。

▲实地走访

评估人员可以采取到开发项目地、售楼处实地查看的方式，重点了解以下信息：

（1）开发项目的地理位置及周边可比项目销售价格； （2）业主是否在进行装修或已经入住。 ▲约谈

通过前期对企业申报资料与第三方信息的比对分析和实地走访情况，评估人员可针对尚未解除的疑点问题对企业进行约谈。约谈应把握对已掌握信息的核对和还需掌握信息的获取两条主线，列示约谈要点，要求企业说明情况、提供信息。

▲实地核查

深入企业核查预售收入，可以通过账面检查等方法重点查实以下内容：

（1）查看企业《工程竣工验收备案表》，了解项目地址、类别、建筑面积、开发时间、竣工验收时间等信息，确定企业是否及时按照税收政策规定的税款所属年度进行据实申报；

（2）要求企业销售部门提供销售明细，抽查《商品房销售合同》和发票，判断企业申报是否准确。

（三）其他收入——政府补助

根据税法的规定，房地产企业取得政府补助应计入“营业外收入”申报缴纳所得税。评估人员可以通过关注媒体报道等方式获得第三方信息，证实企业是否获得政府补助，企业可能存在将

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该笔收入计入“资本公积”、“其他应付款”科目未申报纳税的问题。

二、成本方面

房地产开发企业成本包括开发成本、营业成本和计税成本。开发成本是指房地产企业为开发房地产项目所支出的全部费用，相当于工业企业的生产成本，主要包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等内容；营业成本是房地产企业结转已销开发产品的实际成本，即损益表中的“主营业务成本”，最终影响当期利润总额；计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用，相当于工业企业的产成品。

（一）可售面积单位工程成本 1.易发问题

未按规定区分可售部分与不可售部分，减少可售面积，扩大不可售面积，以增加可售面积单位工程成本。

2.评估方法

（1）了解企业划分可售面积与不可售面积的标准，是否将可售面积划入不可售面积，以扩大不可售面积。

（2）要求企业提供房屋测绘公司出具的《房屋土地测绘技术报告书》，根据其中测量的不同区域的建筑面积计算出成本对象的可售面积和不可售面积，进而按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第14条的公式（可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积）计算出可售面积单位工程成本，确定是否人为增加可售面积单位工程成本。

（二）计税成本对象 1.易发问题

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（1）达到完工条件不及时或全额结转成本； （2）混淆成本对象，未按配比原则结转成本；

（3）将应计入固定资产的完工产品的成本在结转时并入已销开发产品计税成本一次性扣除；

（4）多列支、重复列支计税成本； （5）无发票、虚假发票列支计税成本。 2.评估方法

（1）了解企业结转成本的时间，是否符合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条的规定；了解企业是否按税法规定的配比原则结转成本，是否有应计入固定资产的完工产品。

（2）实地走访看项目是否已有业主入住，是否有配套设施、停车场等，实际与规划是否相符。

（3）要求企业填写本地工程类发票明细表，国、地税发票分别列示，包含开票方、发票代码、发票号码、发票密码、发票种类、开票内容、金额等项目，国税发票在CTAIS系统中查询发票流向，地税发票在地税局网站查询，确定发票真伪。

（4）核查企业开发产品成本明细账，是否存在混淆成本对象的问题；是否将有偿使用或自用的配套设施计入可售房屋开发成本随同销售在税前扣除；土地出让金是否按占地面积法分摊。

（5）了解底商、会所等所有权属于开发企业的设施是如何处理的，核查其是否计入固定资产，可将企业开发产品成本明细账与固定资产账核对，是否存在既计入开发成本又计入固定资产计提折旧重复扣除的问题。

（三）借款利息 1.易发问题

（1）借款利息无合法有效的原始凭证在税前扣除；

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（2）借款利息超过同期同类金融机构利率； （3）向关联企业贷款债资比例超过规定； （4）应资本化的借款利息费用化； 2.评估方法

（1）核查利息支出是否有合法有效的原始凭证。

（2）核查利息支出是否与构建房屋有关，是否已资本化。 （3）核查借款合同，审核借款方是否为金融机构，是否为关联方，核实借款利率、借款用途等内容。

（4）若为企业集团或成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，是否有借入方从金融机构取得借款的证明文件，要求提供分摊原则和分摊比例。

（四）配套设施 1.易发问题

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的设施，没有单独核算成本，而是并入计税成本扣除。

2.评估方法

要求企业提供配套设施会计处理账簿，区分配套设施的性质、产权，是否属于公共配套设施，不属于公共配套设施的是否单独核算成本，是否并入计税成本扣除。

（五）预提费用 1.易发问题

（1）预提费用超过标准或范围，不符合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第32条的规定。

（2）已计提相关预提费用并税前扣除，取得发票后不冲减预提费用，直接计入当期主营业务成本，造成重复扣除。

2.评估方法

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（1）了解是否发生《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第32条规定的预提（应付）费用，是否按规定预提。 （2）核查企业取得发票后是否冲减了预提费用。

三、费用及税金方面 （一）管理费用 1.易发问题

（1）无发票列支费用。

（2）超过税前扣除标准列支费用。 2. 评估方法

（1）核查管理费用是否有发票，抽查大额发票是否真实。 （2）重点核查大额“会议费”、“咨询费”等名目的发票，前者核查其是否应为业务招待费；后者核查咨询合同的真实性和合法性。

（3）核查“管理费用”、“制造费用”、“应付职工薪酬”等与工资相关的会计科目，是否列支了非企业人员（如上级管理人员）工资，是否存在为股东报销个人费用的问题。

（二）销售费用 1.易发问题

（1）无发票列支费用；

（2）超过税前扣除标准列支费用； （3）扣除违法广告支出。 2.评估方法

（1）核查销售费用是否有发票，抽查大额发票是否真实。 （2）要求企业提供年度《税务鉴定报告》，核查是否存在超限额扣除，针对超额部分是否进行纳税调整，调整是否充分。

（3）重点核查企业取得预售许可证前是否发生广告费支出，根据合理性原则，企业不符合广告法相关规定发布的广告产生的

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支出不应扣除。

（三）土地增值税 1.易发问题

企业将尚未缴纳的土地增值税税前扣除。 2.评估方法

核查企业税前扣除的土地增值税是否有税票。 （四）重复扣除 1.易发问题

企业在完工清算时将历年的营业税金及附加、期间费用合计扣除，但其已在实际发生年度扣除，导致重复扣除。

2.评估方法

可使用同比分析，增幅过大的则可能存在重复扣除，要求企业提供相关费用的凭证。 （五）投资性房地产 1.易发问题

企业有以公允价值模式计量的投资性房地产，按照《企业会计准则》的要求在会计上没有计提折旧，但在申报纳税时计提了折旧。

根据市局所得税处下发的《2012年度企业所得税汇算清缴政策问题解答》：“企业以公允模式计量的投资性房地产,在会计处理中不计提折旧，未确认折旧年限，与《实施条例》规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣除。”

2.评估方法

若年度申报表附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》第

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9行“投资性房地产”有数据，则说明企业存在以公允模式计量的投资性房地产；若附表九《资产折旧、摊销纳税调整明细表》有大额调减，则说明可能有以公允模式计量的投资性房地产在会计上没有计提折旧，但在申报纳税时计提了折旧。

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