房地产项目开盘前计划及操作思路

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御景东城开盘前计划及操作思路

第二部分 开盘前核心工作计划

相关事项散打：

园林概念、园林样板（河滨、3、4、5栋岸间景观）、现有售楼部整改（软装+营销道具）、新售楼部、道路（及两侧街景）、户型优化设计、短信（老客户沟通平台）、楼书（及dm单）、优化户型图、销售人员、户外广告、宣传活动、二期工期、样板间、商业规划、商业主力店招商。。。。。。。。。。。

亮剑行动

3月1日——5月10日

目的：东城亮剑（销售目标：去化200套房源左右） 工作重点：产品提升 营销突破

1、产品提升：从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业

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招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面子（样板区：先施工完成展示区域）优先、突出设计

2、营销突破 解决问题：

1、 项目优势突出但不显性；

2、 项目现状（现场整体形象：样板区、售楼部、现场包装等

存在诸多不足；

目标：全面建立东城项目新项目市场形象，强化树立市场信心。 战场：

销售：4月1日前原有售楼部，其后转移至新售楼部（十字口）； 宣传：老城区街道 + 叙永主要乡镇

注：按照5月1日开盘作为计划前提，如时间延后则，相应顺延。

开盘前核心时间节点：

1、新售楼部投入使用（开盘前1-2个月）（以下简称a节点） 2、新批次开盘（5-6月）（以下简称b节点）

一、 工程工作 1、 设计工作

（1） 南北大道及两侧景观设计 （2） 建筑设计

? 1、6、27栋户型调整设计

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? 6栋楼王提升设计 （3） 景观设计

? 项目景观整体概念设计（住宅+商业+城市道路） ? 一组团（耿家巷与沿河合围部分）整体方案设计 ? 滨河带样板区设计（方案+施工图）

? 3、4、5栋岸间（一期交房围合区域）方案与施工图 （4） 室内设计（新售楼部+样板房） ? 新售楼部建筑方案设计 ? 新售楼部室内方案设计 ? 新售楼部软装配饰方案设计 、 工程工作

（1） 南北大道施工进度（道路、两侧景观、及项目形象展示）（2） 新批次房源建筑施工 ? 1、6、27栋预售工期时间 建议：先1、6栋后27栋 （3） 景观施工

? 滨河带样板区优化与新区域施工完成 ? 3、4、5栋岸间施工完成 （4） 新售楼部、样板房

? 新售楼部（建筑施工+硬装施工+软装采购） ? 样板房（建筑施工+硬装施工+软装采购）

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二、 营销工作 （一） 销售

1、人员（招聘、培训、管理、提升） （二） 推广

核心思路：

地方消费心理、及认知模式的理解 项目核心价值点的深入梳理； 项目核心价值体系的建立； 地方消费心理的理解 沟通媒体与物料的选择 活动在关键节点的市场爆破 1、 物料类

（1） 销售使用物料：楼书、dm单（商业+每期住宅）、户型

图

（2） 销售支撑物料：现场沙盘、规划展板、项目核心价值

点展板、

（3） 销售提升类物料：现场多媒体手段的运用：比如ipod

道具与内容（规划、建筑、景观、商业未来的表达）、

2、 媒体类

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（1） 常规媒体：报纸、户外看板、公交站台、电视、短信、

led屏、公交车声） （2） 新型媒体： 3、 活动类：

（1） 人流热点宣传活动 （2） 到场促销活动 （3） 关键节点庆典活动 （4） 老客户联谊活动 （5） 乡镇巡展活动

三、 招商工作 1、 招商市场调查 2、 商业业态规划 3、 主力店招商启动

关于东城项目开盘前工作重点的思考： 1、 团队的组建与搭接（内部、外部）

2、 工程进度控制（如何在满足拆迁进度条件下，策略性的调整控

制工程进度）

3、 设计提升（建筑：户型为核心；景观园林、新售楼部） 4、 实体形象展示：确定围绕两个关键节点相关工作的对外完成展

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示时间计划）

5、 广告推广的突破点（合理费用、最大效果）：沟通内容、沟通节

点、沟通渠道

6、 销售提升的突破口（人员组织）

思考散打： 1、 人员招聘：

招聘内容优化：

招聘渠道：1、所有叙永相关网站；2、其他售楼部人员；关人员介绍

2、 市场教育（项目总体形象建立）——立中心、集大成

基础：叙永客户对于东城的认知：脏、差、乱； 对于交通格局改变知晓度低 对于项目基本情况了解差

对于未来发展持怀疑态度明显（前期拆迁进度） 对于新兴商业业态了解度低，

叙永权威媒体缺乏， 产品信息最有效为口耳相传

、相 6

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改变客户区域认知、项目认知时间阶段长

系列报道《东城涅槃记》——联系叙永本地权威党政报纸采写系列报道《东城涅槃记》项目开发全程（结合各个重要工程形象节点：拆迁完成、南北干道通车、主力店招商落实、广场动工等等）

邮政直投：设计项目小楼书（参考龙城国际小楼书），在新售楼部开放、二期开盘节点，通过邮政直投渠道，在叙永全域进行投放，预计数量：1-5万份；

城内重点人流节点：长期定点产品dm单派发+到场有礼促销

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一、开盘前（5月1日）销售工作核心时间节点

1、3月1日：二期新产品正式亮相，接受咨询，开始排号（视叙永政策而定）；

2、3月1日—4月1日：原有售楼部接受咨询，开始排号（视叙永政策而定）；

3、4月1日：新售楼部落成，搬迁，销售转移至正面战场； 4、4月1日——开盘（5月1日），正式排号（视叙永政策而定）； 5、5月1日-5月10日：正式开盘，销售转定，签订合同，回款

二、明年5月前（开盘前）产品工作安排 1、设计类 完成时间 （1）开盘产品建筑设计： 春节前

（2）新售楼部： 春节前 （3）园林：

河滨带 春节前 3、4、5#楼 3月1日 整体景观规划 4月1日 （4）样板房： 4月1日 2、工程类 完成时间

（1）开盘产品预售进度 5月1日

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（2）新售楼部： 4月1日 （3）园林：

——河滨带 4月1日 ——3、4、5#楼 6月1日

（4）样板房： 5月1日 （5）楼顶发光字： 春节前后

三、营销推广类工作时间节点 1、销售物料

? VI系统设计 1月20日 ? 楼书设计、印刷 3月中旬 ? 新Dm单、户型图设计、印刷

3月中旬

2、推广工作时间节点

? 户外广告：3月1日——5月10日，城区4块左右广告位（选点：东外、西外各一块，城区两块） ? 活动：4月1日——5月1日

（活动计划，略，3月1日前出计划方案） 可能选择形式如下：

场外活动：

——新售楼部周边周末活动（杨武坊广场）

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——与城区超市等卖场联动到场促销活动 ——全城巡游派单活动 ——叙永主要乡镇巡展、派单 ——5月1日开盘庆典活动等等

场内活动：

——新老客户回访答谢活动

3、现场包装：售楼部内部各类宣传展示类物料

4月1日 四、相关配合：物业管理提升（增加2-3名物业形象服务人员，3名形象保安） 3月1日

五、推广费用预算

3月1日——6月1日前（开盘后一月），计划新增销售约200套，新增合同订单6000万，按照前期投入营销费用1%计（前期费用比例1%，后期下降，全年按照0.8%控制）为60-70万元。 具体分配:略（春节前出具体费用安排预算）

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第四部分——其他几个问题阶段思考

一、 关于6、7号楼产品思路

1、对于6、7号楼产品的认识

（1）整体项目中，景观位置最佳，具备拉升项目整体品质的基础；

（2）但相当部分（约1/3）户型间距过窄； （3）推出时间较早，需要考虑合理回款需求； （4）叙永高层立面材料限制为涂料，不利于立面设计。 初步判断：

2、6、7号楼产品的定位建议

6、7号楼可以作为项目中准楼王产品 （营销表达为楼王产品） 3、6、7号楼提升建议

（1）星级大堂装修（面积：150平米左右；层高：挑高两层6米；底楼架空：设置专用活动室） （2）立面提升

（3）整体安防、服务智能化系统 （4）周边园林景观升级（景观泳池等） （5）物业服务升级

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4、7号楼户型配比建议

面积 房型 套数比例 75平 紧凑套二 25% 95平 套三单卫 50% 118平 套三双卫 16% 136平 套四双卫 9% 二、 关于招商工作思考

1、御景东城项目市场认知度判断 ? 显性购房客户（1-3月内购房）

知名度：高；了解度：偏低；美誉度：偏低 ? 潜在购房客户：（3-12月内购房）

知名度：偏低；了解度：偏低；美誉度：偏低 2、招商启动必要性

? 可以扩大项目最大核心价值产品(商业部分)的市场宣传；

? 收集潜在商业客户（购买、租赁）信息，便于后期相关工作开展

? 强化住房客户的购买信心 3、招商工作时间计划

? 叙永商业市场摸底 ——春节前 ? 项目商业业态分区 ——3月1日前 ? 项目核心主力店招商启动 ——3月1日

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核心主力店：大卖场+电影院

? 核心主力店意向招商完成 ——6月1日 ? 核心主力店正式协议签署 ——10月1日

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重点需要沟通的几个问题：

1、 明年最先施工的一二批次产品； 2、 拆迁对于产品销售先后的可能影响； 3、 对于新售楼部位置形式的建议；

4、 目前建筑、景观园林、室内设计等合作公司情况；

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/75lg.html