案例：百联西郊的商业定位和布局

案例： 百联西郊购物中心的经营定位和商业布局

一、概况

百联西郊购物中心地处长宁区仙霞西路剑河路，是百联集团旗下的一家全新社区型购物中心。百联西郊于2001年初规划立项，2002年12月动工建设，2003年12月建筑结构封顶，2004年9月工程基本完工，9月28日试营业，12月2日正式营业。

项目从破土动工到对外营业，建设与招商仅用21个月完成。 项目总投资5.6亿元。 二、面积

百联西郊占地面积3.4万平方米，整个建筑物的楼层设有地下二层、地上四层及楼顶。

产权登记建筑面积为11.0万平方米，实际楼板建筑面积为14.5万平方米，其中：

经营商户的租赁面积 69600平方米，占48.0% 公共区域面积 33400平方米，占23.1% 停车库与车道面积 27000平方米，占18.6% 设备与辅助面积 15000平方米，占10.3%

三、商圈情况：

百联西郊购物中心位于上海市长宁区的西郊地区，周边分布着4个街道、122个居委会、约11万户家庭、25万人口。

百联西郊购物中心的主力顾客群主要来自于这些社区居民。 周边的主要商业网点有：

购物中心：上海城、百联中环购物中心。 百货业：虹桥友谊商城、天山商厦。 超市：家乐福、好有多、易初莲花 四、物业特点：

在整体建筑设计方面，西郊购物中心借鉴了世界领先的北美式Mall风格特色，并巧妙融入了源于“上海母亲河-黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感，通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端入口与中心广场，充分展现了休闲功能与商业氛

1

围的延伸，成为所在地区的崭新地标。

西郊购物中心建筑物的最大特点是开放式空间，倡导以人为本、亲近自然的理念。开放式的建筑形态使人感觉整个购物中心尤如居住小区优美环境的自然延展，社区居民轻松漫步在购物中心步行街和优美的园林广场之中，可以充分享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受着“在购物中休闲、在休闲中购物”的现代生活新体验。

西郊购物中心的核心部分是一个开阔宽敞的园林式绿化广场，四周建筑高低错落，通过步行街、天桥、环廊、自动扶梯、平台等形式连接各个区域，并配以水景、雕塑和随处可见的绿化小景，形成了层次丰富的空间感和步移景异的视觉效果，处处彰显品味和情趣，营造出一个充满生机和活力、轻松而舒适的消费休闲环境。

五、目标顾客群

百联西郊的主力顾客群来自于周边的广大社区居民。

从居民结构上看，有本地区常住户籍的居民，也有迁居上海的外地人士，有台湾、港澳地区人士，也有日、韩、欧美等外籍人士。

从家庭结构看，大部分家庭有中小学生、学龄前儿童、婴儿等未成年成员。 从消费能力看，中等收入水平的家庭占较大比重。

从消费特点看，都比较追求生活品质，特别注重消费过程中的家庭亲情和亲子互动，具有健康、理性的消费观念。对商品、服务、环境、信息的品质较敏感，对品牌尤其是连锁品牌的认知度和忠诚度较高。消费的目的性、体验性较强，有较高的回头率和成交率，喜欢在舒适、优雅的环境中享受轻松购物和休闲消费。

在百联西郊购物中心，回头客消费者的比重超过85%，而流动性消费者的比重则比较低。

六、功能布局和业态组合

从百联西郊购物中心设计规划开始，在业态布局、品类组合、营销策划的全过程中，坚持“服务社区、回报社区、融入社区”理念，围绕“社区型、多功能、全方位”做文章，力求通过多种类、多样化的店铺组合和品牌配置，来满足社区居民的一站式便利购物与消费的需求，让社区居民在家门口享受与市中心同样水准的品牌消费和服务。因此，充分考虑周边广大社区居民的购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多

2

方位需求，安排了超市大卖场、时尚百货公司、专业类卖场、品牌专卖店、休闲娱乐、餐饮、文化教育、社区服务等多种业态。

主力店是Mall（摩尔）的核心店铺，多业种主力店布局也是Mall（摩尔）业态创新的主要特征。 百联西郊购物中心的商品经营类主力店（次主力）有：世纪联华大卖场、友谊百货公司、迪卡侬运动用品专业店、特力屋家居用品专业店、永乐生活家电专业店、迪信通手机数码专业店、丝芙兰化妆品专业店、博士娃儿童用品专业店和屈臣氏日用品专卖店。这些店铺既能满足广大社区居民的基本生活需要，同时又能满足提升生活品质的体验消费需求。

多品类的专卖店组合是与主力店经营定位和品种的互补，也是Mall（摩尔）商品经营的个性所在。百联西郊购物中心的专卖店超过80家，涵盖少淑女装、运动牛仔、童品、化妆品、钟表眼镜等多个品种。

餐饮、娱乐、休闲、文化教育、服务类等非商品业态的布局比重，是Mall（摩尔）区别于一般购物中心的重要衡量指标之一，也是一个非常重要的人气指标。 百联西郊购物中心的非商业业态的比重超过35%，而且内容非常全面和丰富，包括好乐迪KTV、卡通尼儿童游乐中心、汤姆熊电玩游戏中心、奈司台球、网吧、新华书店、摄影、旅行社、修鞋、足疗、牙科、棋牌社等多种行业。

店铺与商品定位以中档偏高为主。 育等。

四楼：大餐饮、娱乐、休闲、社区服务和文化教育等。 地下一层：餐饮、社区服务和文化教育等。 地下二层：家居用品专业店等。

一楼：百货公司、运动用品专业店、餐饮、专卖店和社区服务等。 二楼：世纪联华大卖场、餐饮、专卖店和社区服务等。

三楼：世纪联华大卖场、家电专业店、餐饮、专卖店、社区服务、文化教

业态比例 大类 单位

商家 占比 家 % 经营面积 平方米 % 3

主力超市 主力百货 品类专业店 专卖店 餐饮 娱乐休闲 社区服务 合计 1 1 7 93 35 9 16 162 0.62% 0.62% 4.32% 57.41% 21.60% 5.56% 9.88% 100.00% 13006 6610 16367 9820 10815 10246 2636 69500 18.7% 9.5% 23.5% 14.1% 15.6% 14.7% 3.8% 100.00% 4

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/75ar.html