选聘物业公司的流程

【引言】《物业服务合同》到期后，小区业主大会因不满物业公司的服务，拒绝与该物业服务公司续签《物业服务合同》，此时，该小区需另行选聘新的物业服务公司，选聘主体、和选聘流程如下。

【法律依据】

《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

《天津市物业管理条例》第五十八条：“物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。”

【选聘主体】物业公司的选聘主体系“业主大会”，由同一个物业管理区域内的全体业主组成。

【选聘程序】

其一、小区现有《物业服务合同》到期三个月前，本小区召开业主大会，决议不与原物业公司续约。

其二、经业主推荐，由部分业主成立物业选聘小组，参与和监督物业公司选聘的全部过程。

其三、业主大会应当在招标前决定以下事项：

1、由业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀请投标方式;

2、由业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会通过投票方式最终确定中标人;

3、物业服务价格幅度或水平。

其四、业主委员会在招标前，应当到本小区所在区、县国土资源和房屋管理局备案。并提交以下文件：1、《业主大会决议》;2、《招标公告》或《投标邀请书》;3、招标文件;4、行政主管机关要求的其他文件。

其五、业主委员会与物业选聘小组，进行公开招标，并由参选物业服务企业向业主介绍物业公司的服务标准、收费等情况;

其六、业主委员会与物业选聘小组，组织召开业主代表、楼长大会对参选物业公司进行评价，并对参选物业服务公司进行排名。

其七、业主委员会、物业选聘小组与排名第一位的物业服务公司洽谈《物业服务合同》，并向全体业主公示《物业服务合同》内容。

其八、在业主委员会、物业选聘小组的组织下，全体业主对《物业服务合同》内容进行投票(同意票或反对票)。

本物业服务区域内，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，即可与该物业服务公司签订正式的《物业服务合同》。

如表决不通过，则业主委员会、物业选聘小组与排名第一位的物业服务公司洽谈《物业服务合同》，并重复上术“其七、其八”的工作流程直至直至业主投票同意后止。

其九、《物业服务合同》签订后由业主委员会向全体业主公示。

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