深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程(试行)09

深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程（试行）

第一章总则

第一条为进一步规范我市城市更新土地、建筑物核查以及历史用地处置工作，高效、科学、规范地推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1号）及《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办[2012]45号）等相关政策，制定本规程。

第二条本规程适用于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元范围内土地、建筑物的核查以及城市更新单元内以拆除重建方式实施城市更新的历史用地的处置。

第三条城市更新办统筹组织城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置工作，土地利用、地政地籍、征地拆迁等相关部门进行配合，各管理局具体开展核查及处置工作。

信息中心、登记中心、测绘大队等部门根据职责分工协助开展相关工作。

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第二章土地、建筑物核查

第四条对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元，在计划申报主体申请土地及建筑物核查之前，相关主体可以依据有关规定先行申请完成以下工作：

（一）根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）的规定，本社区范围内应当划定非农建设用地但尚未划定的，或者应当落实征地返还用地但尚未落实的，可以优先在拟实施拆除重建的建成区按照有关规定予以安排。

（二）拟实施拆除重建的建成区范围内存在旧屋村用地的，按照有关规定申请办理旧屋村范围认定。

（三）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合历史遗留违法建筑处理有关规定的，历史遗留违法建筑当事人应当取得规划土地审查意见并缴清罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定手续、消防手续。

（四）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号）有关规定的，应当按照其规定取得规划确认文件、土地权属证明和缴清地价款证明，不再补办

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房屋质量检测鉴定手续、消防手续。

（五）拟实施拆除重建的建成区范围内，国有已出让土地上建筑物未办理产权登记手续的，且根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的，应当按照相关规定取得规划确认文件，并缴清罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定手续、消防手续和规划验收手续。

（六）适用其他有关规定的土地及建筑物权属认定工作按其规定办理。

按照前款第（一）、（二）项规定认定后的土地，视为权属清晰的土地，按照前款第（三）、（四）项规定处理后的土地及建筑物，视为权属清晰的土地和建筑物，按照前款第（五）项规定补办手续的建筑物，视为权属清晰的建筑物。相关部门应当根据职责分工加强监督管理，若城市更新项目未实施，相关土地及建筑物仍按照有关规定补办手续。

第五条城市更新计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向管理局申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。申请核查应提交的材料包括：

（一）土地、建筑物信息核查申请表；

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（二）申请人身份证明；

（三）土地征（转）情况有关材料；

（四）土地权属证明材料；

（五）建筑物权属证明材料；

（六）建筑物测绘报告（现状建筑面积及用途与合法建筑面积及用途相符的除外）；

（七）土地、建筑物情况一览表及图示；

（八）其他需要提供的材料。

第六条管理局根据计划申报主体提供的申请材料，结合档案、地籍产权管理系统等记载的基础资料，对城市更新单元范围内土地、建筑物信息进行核查；信息中心、登记中心、测绘大队等部门应当配合管理局，协助提供、核查土地及建筑物相关资料和数据。

（一）土地核查内容：

1.土地范围、面积；

2.征（转）协议签订及补偿情况；

3.土地权属；

4.土地利用现状；

5.土地抵押、查封等权利限制情况。

（二）建筑物核查、汇总内容：

1.建筑物合法建筑面积及用途；

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2.建筑物现状建筑面积及用途。

第七条管理局应当在20个工作日内完成土地及建筑物信息核查、汇总，将核查结果函复计划申报主体并抄送城市更新办，形成《地块现状详细信息一览表》、《建筑物现状详细信息一览表》、《土地性质图》、《土地权属图》和《建筑物信息图》等成果一并归档。

函复内容应当包括城市更新单元范围内的土地面积、征（转）地协议签订及补偿情况、土地权属及现状利用情况、建筑物合法建筑面积及用途、现状建筑面积及用途等。相关复函是城市更新单元规划审批、历史用地处置和项目地价测算的基础，但不作为土地及建筑物权属证明材料。

第三章历史用地处置

第八条根据土地及建筑物核查结果复函，对于拟实施拆除重建的建成区范围内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或建筑物未作补偿的，经所在街道办出具书面意见认定用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可以由原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）申请进行历史用地处置。

经管理局核查并认定，属于已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议部分补偿但未完成，应当按照其他征

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（转）地历史遗留问题处理相关规定进行处理的用地，不得申请按照本规程进行历史用地处置。

第九条申请历史用地处置的，应当在计划申报主体申报城市更新单元规划时，由继受单位向管理局一并提出，如城市更新单元规划已批准的，由继受单位向管理局单独申请，申请处置的对象应当为拟实施拆除重建的建成区内所有符合历史用地处置条件的用地。

申请须经继受单位股东代表大会审议且表决时获全体股东代表2/3以上（含2/3）同意。

申请材料包括：

（一）历史用地处置申请及承诺书；

（二）土地及建筑物核查结果的复函；

（三）继受单位股东代表大会决议；

（四）所在街道办出具书面意见；

（五）需要提供的其他材料。

第十条历史用地处置申请经审查符合条件的，管理局应当形成初步处置意见，作为城市更新单元规划审查的基础。在城市更新单元规划批准后5个工作日内，管理局应当向继受单位核发正式的历史用地处置意见。

对于城市更新单元规划已批准，单独申请历史用地处置的，管理局应当在受理申请之日起20个工作日内向继受单

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位核发历史用地处置意见，如城市更新单元规划需进行调整的，按照有关规定执行。

第十一条城市更新项目申请建设用地审批，涉及历史用地处置及完善征（转）地手续的，管理局应当在继受单位所在地、城市更新项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站，就申请处置历史用地的范围、面积、完善征（转）地手续等情况进行不少于7个自然日的公示，公示费用由用地申请人承担。

管理局应当在公示结束后5个工作日内完成公示意见的处理，经公示无异议的，历史用地处置意见可以作为城市更新项目用地审批及出让的依据。

城市更新项目未实施的，该处置意见不能作为土地权属证明材料。

第十二条用地审批通过的，管理局组织继受单位签订完善征（转）地手续的协议，与项目实施主体签订土地使用权出让合同。

第十三条城市更新项目涉及历史用地处置的，应当优先按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定的标准和次序进行地价测算，按照本规程进行历史用地处置的建成区不纳入该条规定所指的其他用地。

出让给项目实施主体的开发建设用地面积超过项目拆

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除范围内原有各类手续完善用地的总面积，按照本规程进行历史用地处置后方能符合用地审批要求的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以现行公告基准地价的110%计收地价。

第四章其他规定

第十四条除按照本规程进行处置的历史用地外，城市更新项目范围内实施拆除重建的土地需完善征（转）地手续的，继受单位应当在项目用地审批通过后，与管理局签订完善征（转）地手续的协议。

第十五条本规程自发布之日起试行。

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附件1：土地、建筑物核查申请材料格式文本（一）土地、建筑物信息核查申请表

（二）地块现状详细信息一览表

（三）建筑物现状详细信息一览表

（四）图纸格式规范要求

（五）土地性质图

（六）土地权属图

（七）建筑物信息图

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（五）土地性质图

（六）土地权属图

土地权属图

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（七）建筑物信息图

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附件2：城市更新单元范围内土地及建筑物核查意见的复函

关于****城市更新单元范围内土地及建筑

物核查意见的复函

根据《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程》的规定，我局依据计划申报主体的申请及其提供的申请材料，对城市更新单元范围内的土地及建筑物予以核查，现将__________________更新单元内土地及建筑物核查结果复函如下：

1.土地面积核查。城市更新单元用地面积_________平方米，拟实施拆除重建范围面积为_________平方米，与已批准的单元面积、及拟实施拆除重建范围面积是否一致：□一致□不一致。

2.征（转）协议签订及补偿情况。城市更新单元范围内已签订征（转）协议并补偿的用地_______平方米，已签订征（转）协议但未补偿用地_______平方米；未签订征（转）地协议用地_______平方米。

3.土地利用现状。城市更新单元内建设用地为_________平方米，农用地（耕地）为_________平方米，未利用地为_________平方米。

4.土地权属情况。该更新单元范围内有权属证明的用地________平方米，其中：

（1）国有已出让（划拨）用地________平方米；

（2）国有未出让用地________平方米,其中零星空地________平方米；

（3）城中村用地________平方米；

（4）旧屋村用地________平方米；

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（5）符合房地产登记历史遗留处理相关规定，取得土地权属证明和规划确认文件，并缴清地价款的用地________平方米；

（6）符合城市化历史遗留违法建筑处理相关规定，取得规划土地审查意见并缴清罚款和地价的用地________平方米；

（7）历史用地________平方米，其中建成区________平方米，零星空地________平方米；

（8）其他用地________平方米。

5.建筑物情况。该更新单元范围内建筑物合法建筑面积________平方米，其中：

（1）国有已出让（划拨）用地上建筑物合法建筑面积________平方米，其中已取得房地产权登记的合法建筑面积________平方米，符合条件取得规划确认文件，并缴清罚款和地价的合法建筑面积________平方米；

（2）符合房地产登记历史遗留处理相关规定，取得土地权属证明和规划确认文件，并缴清地价款的合法建筑面积________平方米；

（3）符合城市化历史遗留违法建筑处理相关规定，已取得房地产权登记的合法建筑面积________平方米，取得规划土地审查意见并缴清罚款和地价的合法建筑面积________平方米。

该更新单元范围内建筑物现状建筑面积________平方米，其中工业建筑面积________平方米，居住建筑面积________平方米，商服建筑面积________平方米，仓储建筑面积________平方米，办公建筑面积________平方米，其他建筑面积________平方米。

6.土地抵押、查封情况说明。

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