税务筹划精品文档从万科取消毛坯房看开发商在土地增值税新政下的税务应对策略

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[税务筹划精品文档]从万科取消毛坯房看开发商在土地增值税新

政下的税务应对策略

本文主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点，及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税新政。国内土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，就给税务筹划带来了空间。

我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：

设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y， 装修费用为z，企业所得税税率为T，如企业带装修销售时同时增加售价和成本。

则企业对外销售产品时有如下两种方案：

方案一：企业出售毛坯房，销售额为X，可扣除成本为Y。

方案二：企业出售装修房，销售额为X＋Z，据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20％扣除，则可扣除成本为Y＋1.2Z。 两种情况下的增值率分别为： 方案一：（X-Y）/Y

方案二：[X＋Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)＝(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z) 毫无疑问，方案一的增值率一定大于方案案的增值率，即(X-Y)/Y > (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)

可见，企业出售装修房时的增值率较低。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。

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