资产评估期末复习 2

资产评估期末复习精致版

第一章 资产评估概论

资产评估的概念： 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。 资产评估由六大基本要素组成：

1、评估的目的（特定资产业务） 2、评估的对象（客体） 3、评估人（主体）

4、评估标准（价值尺度)

5、评估方法（成本法、收益法、市场法） 6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）

按资产存在的形态分类：有形资产和无形资产 ? 有形资产：具有实物形态的，如机器设备、房产建筑、自然资源等。 ? 无形资产：不具有实物形态但具有经济价值，如土地使用权、商标权、专利权、非

专利技术、商誉等

资产评估的目的：资产评估目的在资产评估中的重要地位。资产评估的目的重要性和地位：P7 是资产评估的基础。

资产评估的假设：公开市场假设：①指被估资产可在公开市场上出售 ②具有较强通用性的资产适宜做公开市场假设 ③主要评估资产的市场价值

补充资料：资料的时间价值

资金时间价值：是指资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值，也称为货币的时间价值。 终值：一笔资金在若干期以后的价值（即本利和） 现值：一笔资金在若干期以前的价值（即本金）

P — 现值（或本金） S — n期后的终值 n —计算利息的期数 i —每一利息期利率 I —利息 单利： 单利制下，只对本金计算利息，所生利息不再计入本金重复计算利息。

单利利息公式 :I=p × n × i

单利终值公式: s=p × （1+ i × n） 单利现值公式: p=s / ( 1+ i × n )

复利： 是指每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计算利息，逐期累计，俗称―利滚利‖。

复利终值公式: s=p × （1+i）^ n

（1+i）^ n——复利终值系数或1元复利终值，用符号（s/p，i，n）表示

复利现值公式: p =s × （1+i）^(-n)

（1+i）^(-n)——复利现值系数或1元复利现值，用符号（p/s，i，n）表示

[例]某人拟在5年后获得本利和10000元，假设投资报酬率为10%，他现在应投入多少元? P=S·(P/S,i,n)

=10000×(P/S,10%,5) =10000×0.621 =6210(元)

复利利息公式： I = s - p

年金： 是指一定时期内等额、定期的系列收付款项。例如租金、利息、养老金、分期付款赊购、分期偿还贷款等通常都采取年金的形式。

1.普通年金 又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项，其计算包括终值和现值计算。

普通年金终值是指每期收付款项的复利终值之和。 普通年金终值公式： s=A ( (1+i)^n -1)/ i

( (1+i)^n -1)/ i——普通年金终值系数或1元年金终值，用符号（s/A，i，n）表示 例

某人将自有房屋出租，月租金为2000元，租期为2年半，假设银行年利率为6%，计算该房屋这段时间所取得的总租金。

解：S=2000× (（1+0.5%）^30 – 1 ) / 0.5% =2000×32.28=64560元

※已知终值反求年金的计算

A=s ÷ （s/A，i，n）

例：某人贷款购置了一套房屋，贷款期10年，10年后本息总额为15万元，若银行贷款年利率为6%, 每年末等额偿还本息额应为多少?

解：A = S÷（S/A，6%，10）= 15÷13.181= 1.138 (万元)

注：1/（S/A，i，n）— 基金年存系数, 也可表示为： （ A/S ，i，n） 普通年金现值是指每期期末等额系列收付款项的现值之和。 普通年金现值公式 ：p = A ( 1 - (1+i) ^ - n ) / i

( 1 - (1+i) ^ - n ) / i ——年金现值系数或1元年金现值，记为（p/A，i，n），

例：某人出国3年，请你代付房租，每年租金10000元，设银行存款利率10%，他应当现在给你在银行存入多少钱?

P=10000×(1＋10%)^(－1)＋10000×(1＋10%)^(－2 )＋10000×(1＋10%)^(－3) =10000×(0.9091＋0.8264＋0.7513) =10000×2.4868 =24868(元)

或者 P=10000×（p/A，10%，3）=10000×2.4869=24869(元)

例，某公司急需一台设备，当前市场价格为15000元，可用10年；若租赁同样设备,需每年付2000元租金。其余条件均相同,设年利率为6%,问何种方式较优?

解：租赁的租金现值为：

p=2000×(P/A, 6%, 10) =14720.2(元) < 15000元 因此，租赁设备更为合算 ※已知现值反求年金的计算

A= p ÷（p/A，i，n）

[例]某项投资需当前一次性投入10万元,该项投资要求在4年内全部收回，如投资报酬率为8%，问每年要收回多少投资?

解：A = P÷（P/A，8%，4）= 10÷3.3121 = 3.019 (万元)

注： 1/（P/A，i，n）投资回收系数 也可表示为： （ A/P ，i，n）

2．预付年金 预付年金又称先付年金或即付年金，是指发生在每期期初的等额收付款项。 预付年金终值是指每期期初等额收付款项的复利终值之和。 S=A（s/A，i，n）×（1+i） 预付年金现值是指每期期初等额收付款项的复利现值之和。 P=A（p/A，i，n） ×（1+i） 3．递延年金 是等额系列收付款项发生在第一期以后的年金，即最初若干期没有收付款项。没有收付款项的若干期称为递延期。 例： 已知： m=3 i=10% n=4 （1）递延年金终值

递延年金终值的计算与递延期无关，故递延年金终值的计算不考虑递延期,计算方法和普通年金终值相同：

承接上例，S=A· (s/A, i, n) =100×(S/A,10%,4)=100×4.641=464.1(元)

（2）递延年金的现值

第一种方法:把递延年金视为n期普通年金，求出递延期末的现值，然后再将此现值调整到第一期初。 即:P=A ·(P/A,i,n) ·(P/S,i,m)

承接上例， P4=A·(P/A,i,n)=100×(P/A,10%,4)=100×3.170=317(元)

P0= P4·(P/S,10%,3)=317×0.7513 =238.16 (元)

第二种方法：假设递延期也进行支付，先求出(m+n)期的年金现值，然后，扣除实际并未支付的递延期(m)的年金现值，即可得出最终结果。 即:P=A ·(P/A,i,m+n) - A ·(P/A,i,m) 承接上例，Pm＋n=100×(P/A,10%,3＋4)=100×4.868=486.8(元) Pm=100×(P/A,10%,3)=100×2.487=248.7(元) Pn=Pm＋n－Pm=486.8－248.7 =238.1(元)

4．永续年金 是指无限期定额支付的年金，如优先股股利。 现值：P = A / i

[例]拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发10000元奖金。若利率为10%，现在应存入多少钱? P=A/i=10000÷10%=100000(元)

[例]如果一股优先股，一直每季可分得股息2元，而利率是每年6%。对于一个准备买这种股票的人来说，他愿意出多少钱来购买此优先股? P=2÷ (6%÷4)=133.33(元)

第二章 资产评估的程序与基本方法

成本法 成本法的评估思路：评估值=重置成本-各项损耗（实体性、功能性、经济性）

基本公式：

① 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

② 被评估资产评估值＝重置成本×综合成新率

复原重置成本和更新重置成本的区别：△ 相同点：均采用现行价格和费用计算。 △不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 例如，某款2002年生产的戒指，当时的生产成本为：铂金560元（3.5g），0.35ct钻石1020元， 20颗碎钻260元，加工费120元，设备损耗25元，成本合计1985元。2008年9月20日，同样戒指的相关生产成本为：铂金（380元×3.5=1330元）， 0.35ct钻石1780元， 20颗碎钻480元，采用原加工工艺的加工费310元，新加工工艺的加工费为180元，采用新设备损耗为12元。 复原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元 更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元 1.重置核算法 （按资产的成本构成，以现行市价为标准） 重置成本＝直接成本+间接成本

直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。

例：某企业重置构建一台设备，现行市价为230000元，运杂费2400元，直接安装费1800元（其中原材料1000元，人员工资800元），间接成本平均为直接成本的0.9%，计算这台设备的重置成本。 重置成本=（230000+2400+1800）+（ 230000+2400+1800 ）×0.9%=238435元

2.功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。

（1）功能价值法

若功能与成本呈线性关系，计算公式：

被估资产的重置成本=参照物成交价×被估资产生产能力/参照物生产能力

例：已知某被评估机器的年产量为1.6万件，市场上类似的全新机器价格为5万元，其年产量为2万件，计算该被评估资产的重置成本。 被评估资产重置成本=5×（1.6÷2）=4万元 （2）规模经济效益指数法

若功能与成本呈指数关系，计算公式：

被估资产的重置成本=参照物重置成本×（被估资产生产能力/参照物生产能力）^ x 该方法计算的一般是更新重置成本。

例：已知被评估资产生产能力为6万件/年，市场上参照物的价格为5万元，生产能力为3万件/

0.7年，该行业规模经济效益指数为0.7，求被评估资产的重置成本。被估资产的 ?6?＝500000????81220元重置成本?3?

3.物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数

被估资产重置成本=资产的历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 （2）环比物价指数

被估资产重置成本= 资产历史成本×（1+a1%）(1+a2%)…（1+ai%） 物价指数法计算的是复原重置成本。 4.统计分析法（点面推算法）

当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤：

（1）将被估资产按一定标准分类。

（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 某类抽样资产重置成本K?

某类抽样资产历史成本

（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K

有形损耗及其计量计量方法: 1.观察法

被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2.使用年限法

重置成本?残值被评估资产的有形损耗??实际已使用年限

总使用年限

实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率

对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。 ?加权更新成本加权平均已使用年限＝

?更新成本3.修复费用法

如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。

通过估算修复费用估算贬值。

??功能性损耗及其计量

功能性损耗的两种形态

(1)超额投资成本 (2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等） 超额运营成本的计算步聚：

(1)计算被评估资产的年超额运营成本

(2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

经济性损耗及其计量 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 表现形式: ①资产利用率下降 ②资产年收益额减少 (1 ) 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量

x ??资产预计可被利用的生产能力??经济性贬值率＝??1－???100% ??资产原设计生产能力??????

经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

综合成新率及其计量 含义: 资产的现行价值/资产的重置成本 计量方法 (1) 观察法 (2) 使用年限法 预计尚可使用年限综合成新率＝ 实际已使用年限?预计尚可使用年限 (3) 修复费用法 修复费用?不可修复性损耗 重置成本收益法

收益法的理论基础： 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产所能产生的收益。 收益法的评估思路: 预期收益折现:被估资产的未来收益按一定折现率折算成现时的价值。 收益法运用的前提条件: 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测

收益法的计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。 （一）未来收益有限期

n 1.每期收益不等额 RiP?

1?r)ii?1(

例，某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产与负债预计正好相抵，现拟转让。经评估人员预测，企业未来三年各期的预期收益经预测分别为：300万元，400万元和200万元，适用于该企业的折现率为6%，求该企业的转让价格。 806.9万

nn 2.每期收益等额 A1A?1?P??A???1??(1?r)i?(1?r)ir?(1?r)n??A?(PA,r,n)

i?1i?1??

接上例，该企业未来三年预期收益均为300万元，求该企业的转让价格。 P=300×（P/A，6%，3）=801.9万元

综合成新率＝1－?100％?

第二章 资产评估的基本方法 一、单项选择题

1．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额= （被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（B）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额

B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额

C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额

2．对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（A ）。

A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本 3．某评估机构采用收益法对一项长期股权投资进行评估，假定该投资每年纯收益为30万元且固定不变，资本化率为10%，则该项长期股权投资的评估值为（ C ）。 A．200万元 B．280.5万元 C．300万元 D．350万元

4．已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评估资产年产量为3000件，则其重置成本为（ A ）。 A．3万元 B．4万元 C．3至4万元 D．无法确定 5．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（ A ）。（保留两位小数）

A．12.08万元 B．10.58万元 C．12.58万元 D．9.5万元

6．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为15万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重置全价为（ D ）。 A．19.2万元 B．17.35万元 C．24万元 D．16.10万元

7．某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评估人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它的实体性贬值额为（ B ）。

A．10万元 B．12万元 C．15万元 D．18万元

8．某项专用技术预计可用5年，预测未来5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（ ）。（保留两位小数） A．217万元 B．155.22万元 C．150.22万元 D．163.43万元 二、计算题

1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元,该资产的折现率为10%。假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件

（1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。

2．某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加

权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。

3．现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。

4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？

5．有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示： 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价值数 A 2000.10 0 1.1 0 0 108 甲 780万 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求：（1）分别计算参照物及待估宗地的容积率与地价相关系数

（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 （3）计算参照物修正后的地价 第三章机器设备评估

一、单项选择题1．成本法主要适用于评估（ D ）。 A．可连续计量预期收益的设备 B．可正常变现的设备

C．可获得非正常变现价格的设备

D．续用，但无法预测未来收益的设备

2．计算重置成本时，不应计入的费用是（ B ）。 A．购建费用 B．维修费用 C．安装费用 D．调试费用

3．用物价指数法估算的重置成本是资产的（ B ）。 A．更新重置成本 B．复原重置成本

C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本 4．设备的加权投资年限是（ C ）。 A．设备已使用年限×更新成本 B．设备更新成本合计

C．设备加权更新成本合计÷更新成本合计 D．设备加权更新成本合计

5．当设备出现（ A C ）时，评估时需要考虑其经济性贬值。 A．利用率下降

B．竞争加剧 C．使用效益下降

D．技术水平相对落后

6．决定设备成新率的关键因素是（ C ）。 A．设备的技术水平 B．设备的功能 C．设备的使用程度 D．设备购置的时间

7．由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（ C ） A．功能性贬值 B．实体性贬值 C．经济性贬值 D．无形损耗贬值

8．某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（ D ）。 A．33％ B．40％ C．50％ D．66％

9．某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（ C ）。 A．96万元 B．68.57万元 C．80万元 D．161.28万元 二、计算题

1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数）

解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）

2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。 解：重置成本=20× +2× =27.34（万元）

3．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70％，辅助装置占20％，工艺管道占10％。至评估基准日，机组主机价格下降2％，辅助装置价格上升1％，工艺管道价格上升了5％。求该机组评估基准日的重置成本。

解：重置成本=60×70%×（1-2%）+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(万元) 4．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万

元，经估算其重置成本之和为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？ 解：重置成本=1000× =1200(万元)

5．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，该企业的所得税税率为33％，求A设备的超额运营成本。 解：年净超额运营成本=40×(1-33%)=26.8(万元)

A设备的超额运营成本=26.8×(P/A，8%，5)=107（万元）

6．被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%,所得税率33%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。

解：根据题意计算如下：

（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6] ×100%=19% （2）经济性贬值额=[100×10000×（1-33%）] ×（P/A，10%，3）=670000×2.4869=1666223 7．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。 解：据题意计算如下：

（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：Σ（帐面原值×价格变动率） 所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）

（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限

所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）

（3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）=808990÷85250=9.5（年） （4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/71rt.html