沈阳方特乐园附近房地产市场调查报告 - 图文

沈阳方特欢乐世界周边地区房地产市场

调查报告

经济学二班 王作修 290701215

调查说明

1. 调查目的

方特欢乐世界刚刚建成并开园纳客，它吸引了众多的游客，同时带动了周边地区的发展。本文对其周边的房地产市场进行了调查，研究方特对其周边房地产市场的影响。

2. 调查方法

① 直接观察法

我通过亲自去方特欢乐世界周边进行实地考察，察看其地理位置、周围的现有住宅状况及人员构成等，并观察了周边的环境。记录了周边正在建的新楼盘的名称。

② 人员访问法

我通过直接询问附近的一些老百姓，了解了方特周边的一些现有的小区、住宅和商业区，并初步了解了周边的人员构成。并询问了新楼盘的具体价位和预测价位。

③ 网上访问分法

通过上网查找方特乐园的相关信息以及周边楼盘的最新信息，销售情况，销售价格以及供求状况等。

3. 调查时间、地点

时间：2011年10月22日下午。

地点：方特欢乐世界周边两个公交站

沈阳方特欢乐世界周边地区房地产市场调查报告

一、 方特欢乐世界周边地区房地产市场发展现状

沈阳方特欢乐世界位于沈阳市沈北新区盛京大街，占地约60万平方米，由深圳华强集团投资20亿元精心打造，是东北地区规模最大的第四代主题公园。

方特欢乐世界由于在沈阳的北部，远离市中心地区，交通不够便利，并没有公共交通工具直达方特门前，需游客下车后再乘坐出租车或步行2.5km。周边较近位置并没有房屋，以荒地、准备或在建的新楼盘为主。在距离方特稍微远一点的地方，有一些住宅，主要以中低档为主，没有大型的酒店、写字楼或商业区，但是，由于沈北大学城的建立，带动了方特欢乐世界所在的沈阳北部地区的发展，方特周边往大学城延伸地区逐步形成了自己的小型商业圈。另外随着方特欢乐世界的建立，其周边商品房的价格一直呈现稳步上涨态势，方特有可能成为沈阳中高档楼盘的又一聚集区，同时，也成为优势地产竞相博弈之地。

目前，方特欢乐世界周边的房地产呈现出住宅为主的格局，物业形态上以低层为主。在国家宏观调控措施的影响下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

方特欢乐世界周边地图

二、 方特欢乐世界周边地区商品住宅发展特征

产品特征：目前方特欢乐世界周边区域住宅以中低档住房、公寓为主；未来发展趋势以中高档住房、公寓为主。

价格特征：方特欢乐世界周边区域商品住宅总体价格水平在4000元/平方米左右，均价在4000元/平方米以上的物业主要是新楼盘。

供求特征：目前主要是供大于求。

消费者特征：包括学生、外来人员、年轻的夫妇、老年人等。 产品定位：旧楼盘以中低档为主，新楼盘以中高档为主。

文化诉求特征：环境优美，安静清幽等适合人们居住休闲的文化特征。

三、 方特欢乐世界周边地区房地产市场的宏观环境 1. 国家关于房地产市场的政策法规

①中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。

②根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2011]32号），现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。 二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。 三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

③2月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席全国保障性安居工程工作会议并讲话。他强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。

2. 方特欢乐世界所在沈北新区关于房地产市场的政策法规 2008年

11月18日，在沈北新区举办的大力促进房地产业发展新闻发布暨精品楼盘推介

会上，重磅出台了25条房产“新政”，为冬季的沈城楼市增添了一抹亮色。“新政”主要分为五大类：

① 个人购房契税全补贴 ② 商贸项目入区有补贴 ③ 暂停部分行政收费 ④ 自行确定地块出让底价 ⑤ 建立2亿元房地产专项资金

四、 方特欢乐世界周边地区房地产市场供求状况

1. 道义经济开发区部分

道义开发区目前在售房地产项目共有10多家，北苑绿洲、碧桂园·太阳城、步阳·江南甲第、城建美庭、地雅新居、府梓里居、宏颐泷园、皇家御院、龙腾碧玉湾、世家沈北新城、太湖国际花园、香峪兰溪、阳光·书香园、中央大学城、总部基地水晶蓝湾、汇置尚都等等。

目前看各房地产项目销售情况良好，市场需求呈上升趋势，同时市场竞争也随着多块土地出让多个新盘即将面市而愈演愈烈；道义地区房地产的产品均价在4000元左右，产品类型以高层、小高及多层为主；户型以90平左右的中小面积产品为主；道义地区的客源多以地缘客户为主，其次以市内及外地为客源，购买动机多为投资；

2. 虎石台经济技术开发区

虎石台开发区目前在售房地产项目共有12家，即瑞成·万芳园、星城国际、荣信·财富广场、富城时代、古城新都雅苑、新街坊等。其中富城春天，恒运雅居，鑫宁家园属在售项目。

虎石台区域目前市场供应量中多以多层和小高层为主要产品类型，总供应量6000套左右，该区域主力面积区间在50——100㎡之间，主要消费人群为当地动迁居民。

随着虎石台大面积土地出让，新产品越来越多，但是当地市场需求量逐渐饱和导致未来消费热点将会发生转移，消化比重也将随着供求关系而发生变化。未来几年内该区域主要的消费群体是当地周边动迁的农民和沈阳市三环与虎石台之间区域居民，另外未来虎石台区域住宅市场发展将依托区域整体的经济发展。

五、 方特欢乐世界周边地区典型房地产项目

1. 住宅项目

项目名称：富城春天

项目位置：沈北新区虎石台镇兴明街15号

占地面积:120000平方米 建筑面积:180000平方米 物业类型：住宅

销售价格： 均价4000元/平方米 开发商：沈阳鸿发展房地产开发有限公司

项目介绍：富城春天18万㎡超大规模，开启虎石台大盘时代；充分尊重人性化设计，中心景观临绿而建，户户入景，天地气韵,悠然流转身畔；配套齐全，尽享生活尊贵无限。 10万㎡平方米美景，天地气韵悠然流转身畔 100000平方米美景，阳光、绿草、小桥、流水，是大自然的馈赠。凭池临风，草坡堤岸自然延伸源水，廊桥点缀，鱼翔浅底，飞鸟处处，水韵如歌，尽显一派美城魅力。

项目名称：明华香谷兰溪

项目位置：沈北新区沈北路与梅江北街交汇处（178路终点） 占地面积:66000平方米 建筑面积:130000平方米 物业类型：住宅

销售价格： 均价5000元/平方米 开发商：沈阳明华恒基房地产有限公司

项目介绍： 明华香峪兰溪项目位于沈北新区尚小街，是明华恒基地产历经3年打造的精品项目。项目的一、二期，旨在建设28万平方米的类别墅纯生态居住区，着力打造高层、洋房结合，林地、水体、景观相接，公用、生活、商业配套组团，生态环境优异的大型精致居住区。整个项目的规划遵循纯生态的环境表达，强调居住体验的现代人文气息，旨在为购房者提供性价比卓越的高尚住宅。项目的终极目标就是，让普通大众也可以轻松享有，凝结着

别墅品质、风格和氛围的居住感受；精致的设计施工和考究的材料选用，将会被贯穿于整个园区建造的每个完美细节。

项目名称：中铁置业人杰水岸 项目位置：沈北新区蒲河路27号 占地面积:260000平方米 建筑面积:486000平方米 物业类型：住宅

销售价格： 均价6000元/平方米 开发商：沈阳中铁盛丰置业有限公司

项目介绍：中铁置业人杰水岸，总投资30亿元，位于沈阳北部核心区。在政府规划中，该区域将成为集合政治中心、文化娱乐中心、商业金融中心、教育科研中心、经济产业中心为一体的新城市中心。项目占地约50万平，环抱约24万平人杰湖，湖河相连，是城市罕见的真水大湖居住区。在优越的地理环境与城市稀缺的自然资源之上，中国中铁置业?人杰水岸整合国际化的资源优势，聘请国际一线规划设计公司CDG、笛东联合等，遵循人、建筑与自然和谐相融的居住理念，规划出沈阳首个赖特式草原建筑与自然原生态景观交相呼应的“高品质、小面积、真水洋房”大湖社区，将湖居水岸生活演绎到极致。

2. 城市综合体项目

项目名称：沈北国际广场

项目位置：虎石台203国道与沈北大道交汇处

占地面积:190000平方米 建筑面积:400000平方米 物业类型：住宅、商铺

销售价格： 均价4500元/平方米 开发商：沈阳恒运房地产开发有限公司

项目介绍：沈北国际广场，是由沈阳坤博益群房地产开发公司开发建设的城市综合体项目。 沈北国际广场地理位置优越，位于沈阳市沈北新区虎石台南大街，东临203国道，北至建设南2路，西接兴明街，南到沈北开发大道。东侧毗邻虎石台开发区管委会、欧盟经济

开发区管委会，南侧与皇朝绿洲娱乐会所隔路相望。地铁4号线将在2010年年底开始动工建设，大大提高了项目的投资价值。

六、 方特欢乐世界周边地区房地产市场预测

1. 方特周边地区的土地价格会有所上升

国家出台的政对房地产市场的宏观调控政策使全国的房地产开发力度有所减弱，但是沈北新区25条“新政”的出台和方特欢乐世界的开园纳客，一定会使方特周边的开发力度加大，同样的土地价格也会所上升。

2. 方特周边地区的商品房价格、租房价格会有所上涨

随着方特欢乐世界的开园和大学城的不断发展，会带动起方特周边地区的发展越来越繁荣，商业区不断出现，周边环境也越来越适宜人们居住，因此，周边地区的商品房价格、租房价格会不断上涨。

3. 方特周边地区会逐渐出现酒店、饭店等服务业

随着方特欢乐世界的开园，方特逐步成为沈阳市的又一旅游胜地，其周边地区就会相继出现为游人服务的酒店、饭店等，同时就会带动方特周边地区的发展。

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