二、张伟-国税发31号文件解析

对国税发【2009】31号文件的总体评价：“一场迟来的爱”

在全国地产企业、中介机构、税务干部等各界人士望眼欲穿的期盼下，国税发[2009]31号文件终于于2009年3月6日印发了。《企业所得税法》实施时间为2008年1月1日，而地产所得税文件居然在汇算清缴已进入第三个月份的时候方才下发，可见总局“为纳税人服务”理念的实施任重而道远，纳税服务不是简单的多几个笑脸，更不是态度挺好，效率低下，这样的纳税服务，真是“你伤害了我，还一笑而过”！

据信起草国税发[2009]31号文件的这位领导,水平非常高,但机关公文繁琐的流转程序使得31号文件同其他急需明确的所得税问题一样难产，非人之过也，制度使然，奈何！

粗略看来，新31号文件具有以下特点：

1、 内容体系揉合了原31号文件以及总局一直酝酿出台的《计税成本扣除规则》，分为6章39条，内容丰富，体系完整。尤其是计税成本扣除一章的加入，使得地产企业计税成本有章可循，是纳税人重点需要研究的内容。总局已经酝酿两年的《房地产企业计税成本扣除办法》，本次并入新31号文件，同以前的讨论稿大体一致，而本文件也同新文件讨论稿大体一致。 2、 非常巧合的是文件号居然也是“31号文件”，将使得房地产所得税31号文件，更加深入人心，是比较开心和有趣儿的事情。而上海市财税局下发的实施性文件文号，居然是沪国税所【2009】31号文件，真是31号文件到底了！

3、 关于预售收入问题，理念发生了重大变化。新31号文件摒弃了预售收入的概念,将签订了预售合同和销售合同的价款全部界定为”销售收入”.

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即：签订预售合同是确认收入的要件，而销售收入又分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入二类。这一理念的重大变化，使得未完工开发产品收入可以作为三项费用的扣除基数。不过目前纳税申报表尚不支持这种调整，需要变通处理，才能通过申报。

4、 比较起原31文件，一些规定趋于合理，属于略微松绑性质的文件，因此才说是“一场迟来的爱”。体现在：

（1）降低了预计计税毛利率的最低标准5个百分点，有效缓解企业资金链条的紧张情况。由于季度预缴的时候是按照20、15、10的利润率缴纳，意味着今年的汇算清缴，有预售收入而又未达到完工标准的企业，可能会退税或者抵税，出于税收任务紧张的考量，抵税的可能性较大。江苏省国税局则规定，该条款在2009年1月1日再开始执行，以免引起过多的退税行为。目前看来，全国的实施性文件，大部分都按照低限来定计税毛利率，也有部分省市，如青岛、大连这些一向税收征管比较左的区域，毛利率仍然选择高位运行。

（2）在符合一定条件的前提下，允许①预提建筑安装合同发票，②预提配套设施成本③物业完善费用和报批报建费用，允许预提合同额10%的开发成本。注意：预提合同额，是指单个合同的10%,而不是所有合同的10%。

（3）取消了原31号文件强制要求企业完工年度成本结算必须有中介机构鉴证报告的要求，意味着差异调整情况报告，也可由企业自行完成。一些朋友认为要求提供差异调整报告，自然是由中介机构完成，实际上本文件的用意并不在此，因为讨论稿中明文规定需要中介机构的差异报告，而正式文件特地取消了该规定，总局不强制要求中介机构报告，减轻纳税人负担的意图非常明显。

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（4）明确企业结转收入和成本在汇算清缴期前即可，有利于企业多取得一些成本、费用票据入账。实际上本来地产企业就是这样的政策，但是由于各地理解不一，甚至出现了青岛国税特地规定年中结转成本的扣除问题政策，此次明确，消弭了争议。

5、一些敏感问题仍未明确解决途径，例如：土地增值税清算年度缴纳的税款无销售收入配比的问题、外资企业以前年度未扣除的期间费用问题等。既然无明确的提法，在模糊政策方面，地产商应该想出自己的办法来。

6、进一步明确地产企业不允许事前采取核定征收的征收办法，但在2009年税收任务空前紧张的前提下，核定征收作为暂时的增收良方，预计该规定仍将是一纸空文。很多省份，公然违背总局文件大面积对地产企业实施核定征收，已经成为公开的秘密，就看总局是否有决心捍卫自己所发文件的尊严，目前尚看不出这种决心。新《征管法》讨论意见稿表述“征收税款以查账征收为原则，核定征收为例外”。而且在征管法的层面上将查账征收分为事前核定和事后核定，事前核定适用于两种情况，第一，可以不设置账簿的企业，第二，规模小的企业。显然房地产企业是不符合条件的，因此下一步核定征收的房地产企业，将有比较大的麻烦。

2009年7月，总局下发了国税函【2009】377号文件，严令从2009年1月1日开始，六类企业不允许实行核定征收，一是享受企业所得税税收优惠的企业；二是汇总纳税企业；三是上市公司；四是金融机构；五是中介机构；六是国家税务总局规定的其他企业。房地产企业就是国家税务总局规定的其他企业。

6、一些细微修订条款的具体含义，可能又要和专业人士“躲猫猫”了。

国税发[2009]31号文件条文

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张伟的解读 第一章 总则（共4条）

第一章总则共四条，解决的是地产企业所得税的两个根本问题，第一，究竟允许不允许对地产企业进行核定征收所得税管理；第二，完工标准究竟如何界定。由于对房开企业开发期长，预计计税毛利率普遍小于实际毛利率的特点，完工标准的确定是房地产开发企业最为关心的根本性问题，也是核心问题。

第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关税收法律法规的规定，制定本办法。

本条是31号文件作为规范性文件的法律渊源。任何规范性文件都要有其上位法渊源。

国税发【2006】31号文件依据的上位法是《企业所得税暂行条例》，2008年1月1日实施新企业所得税法以后，需要在新《企业所得税法》基础上制定新文件，本文件也是“千呼万唤”始出来，不过还好季度预缴基本上是按照会计利润（国税函【2008】635号文件），因此该文件主要是针对汇算清缴税务事项。

本文件是实体和程序的统一。既规定地产企业如何缴纳企业所得税，也规定程序性问题，例如：成本对象备案制度等。因此既根据《企业所得税法》及其条例，也依据《征管法》来制定。

根据国税函【2009】55号文件规定，2008年1月1日以后，实体性所得税政策一律失效，程序性文件依然有效。本文件是实体与程序法的统一。

第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称

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企业）。

规范性文件的第二条一般为原则或适用范围。

总结：既用于内资企业，也用于外资企业；既用于开发土地的企业，也用于开发房产的企业；既用于有资质的企业，也用于无资质的企业。

1、适用范围为所有从事房地产开发经营业务的企业，既包括房房地产企业，也包括从事房地产开发的企业；既包括对住宅的开发，也包括对商业地产的开发；既包括对土地的开发，也包括对房屋的开发。

2、适用范围：2008年1月1日以后，无论内资企业、外资企业均适用本文件。新所得税颁布后，一般来说，任何税收政策都不会再区分内资还是外资。房地产也不例外。

2008年1月1日以前，内资企业执行31号文件，而外资企业则执行国税发[2001]142号文件，两者的理念及缴纳方式完全不同。新法以后，地产企业所得税的缴纳原则基本上靠近内资企业的31号文件。

3、文件38条规定，外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接，说的并不明确。例如：某外资企业，2007年取得预售收入1000万元，按照10%的利润率缴纳税款33万元，2008年该企业的开发项目达到完工标准，如何进行处理呢？

这里的关键是，纳税申报表附表3第52行的调减项目到底该填多少，如果填100万元的话，那么以前年度的期间费用如何处理？个人倾向于作为过渡措施，都扣除在今年，江苏省的苏国税发【2009】79号文件第外六条规定：外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前

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年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。 也体现了这个理念。

4、由于2008年以前，外资房地产企业属于项目汇算，而内资企业没有项目汇算，因此项目汇算与年度清算经常发生混淆，要对这个误区加以明确解释。苏州某地产企业以前误以为内资企业也是项目汇算，认为前期没有取得发票，后期形成的亏损可以退税。

而税务局局长也给出了类似承诺，这属于葫芦僧判断葫芦案。最终法律风险很大。

必须明确：现行企业所得税关于房地产的规定，坚持了按照年度作为纳税期间的理念，不允许项目清算退税。而土地增值税的纳税期间则为整个项目的建设期。

年度纳税同项目纳税（企业所得税和土地增值税）房地产企业所得税绝对不会出现项目会算补税或者退税的情形。

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。

1、解释了什么是房地产开发经营业务。一般来说规范性文件的第三条为解释概念条款。房地产开发经营业务包括非常广泛，要注意也包括对土地的开发。

土地开发：目前我国法律层面上不允许卖土地，只能卖项目。那么土地开

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发往往是代建业务，即：代政府做生地变熟地的行为，一般有8%的利润。但是开发商做土地开发的目的，往往是为了下一步的招拍挂，这是业界公开的秘密。在做土地一级开发业务中，地产企业必须注意发票不要开给自己，而是要开给政府，自己受到的利润做手续费处理，避免税收风险。

由于土地的一级开发一般由政府来完成，因此开发商出现大量的拆迁补偿费，税务机关需要严格审查其真实性。拆迁补偿费造假是非常普遍的现象。

2、关于完工标准，同原31号文件未发生变化。

需要注意的是，三个完工标准是孰早的原则，即：只要符合一个条件，即判断开发产品已经完工，必须按照本办法地9条的规定结转成本。

3、在原31号文件执行过程中，纳税人反映：以竣工证明（综合竣工备案表）作为主要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在完工年度未取得发票，无法扣除的问题。

共有四种情况会造成前期多缴税款，后期不能退税现象的发生。一是，实际毛利率小于预计计税毛利率。造成前期多缴税款，后期形成亏损。二是，完工年度未取得全额发票，在以后年度取得发票。三是，在2008年1月1日以前，由于不允许预提配套设施成本，配套设施后建进行的两次分摊，由于房子全部或大部分销售完毕，造成的问题。四是，土地增值税清算没有收入同其相配比造成的问题。

4、本次文件，未修改完工标准。但是文件32条规定：出包工程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。部分的解决了该问题。但是该条款暗含的含义

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是：合同或者结算书均不能作为合法的扣税凭证（据说大连市允许将结算书作为合法的扣税凭证），在企业所得税前扣除。

要注意的是，如果有多个建安合同的，其预提金额按照每一个合同计算，比较合理。例如，某项目有两个建筑企业，每个合同价款均为1亿元，第一个合同全部结算，第二个合同结算了2000万元。不能按照合同总价款2亿元的10%来预提，而是按照第二个未取得全额发票合同1亿元的10%（1000万元）来预提。

5、如果完工当年未取得发票，而在以后年度取得发票的，是扣除在当年呢，还是追溯调整到以前年度呢？本文件没有说清楚，如果允许追溯到完工年度，则每一年的缴纳税款都会发生变化，根据征管法52条，纳税人多缴税款的，在3年内可以要求退还，但是不得加征利息。目前，地产企业以后年度取得发票的，是否可以比照执行，政策并不明确，企业可以争取税务机关同意这样做，对企业会更加有利。

总局缪司长回答：应该在实际取得合法扣税凭证年度扣除。电话请示总局领导，回答是按照后续支出执行，即还是要在实际取得合法扣税凭证当年扣除。经过和总局领导面对面沟通，总局仍然认为应当在发票取得年度扣除，排除了追溯调整。

6、文件35条规定，企业可以在汇算清缴前任意选择一个时点结转收入。这样对规定更加明确，企业在年内根本不必结转预售收入为实际销售收入。预售收入结转为实际的销售收入实际只是一个汇算清缴的年度问题，一般来说不存在年度中间结转。青岛国税局2007年的汇缴政策中在年度中间预售收入结转为实际销售收入的一系列规定，再次证明属于多此一举。

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7、地产企业结转收入的时机问题探讨。假设某企业2007年预售收入为1000万元，预计计税毛利率20%，缴纳了税款200*33%=66万元，2008年第1季度预售收入为500万元，，缴纳税款75（万元）。2008年1月达到完工标准，2月份结转销售收入1500万元，销售成本为1300万元，毛利为200万元，则2季度缴纳税款200万*25%=50（万元），存在对以前年度及以前季度按照计税毛利率征税，而季度申报不允许冲减毛利的重复征税因素，对企业不利。

如果2008年末汇算清缴的时候再结转收入，则附表3第52行，可以纳税调减200万元，当年的应纳税所得额为0，季度预缴缴纳的税款75万元，可以要求退还。但是，这样的税务处理，占用了企业资金。

因此，在年度中间结转收入，对于地产企业来说，不合算。

因为季度申报是按照季度利润缴税，不允许扣减以前年度及以前季度实现的毛利，因此只要在季度结转收入，一定是重复多缴税，到年底后才能退还。如何解决该问题呢？（随着各地转发31号文件，有的省份意识到了这个问题，明确允许季度扣减结转的毛利，例如：北京、大连、辽宁税务局允许季度直接扣减，则直接解决了这个问题）

思路1：在任何月份都不结转收入，只是在汇算清缴的时候做以前年度损益调整，调整资产负债表（资产负债表日后事项）.或者企业季度的利润表和年度利润表不一样，即：季度的时候利润表不结转收入，而是在年度利润表中结转收入。但是很多上市公司可能又会受到中期业绩的影响。

思考2：年末会计利润中既包括了以前年度预售收入结转的利润，也包括本年度季度预缴结转的利润，那么附表3第52行纳税调减的毛利是只填写以前年度实现的毛利，还是包括季度实现的毛利？

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回答：只填写以前年度的毛利，因为本年度季度实现毛利，已经在主表34行中减去季度预缴税款，因此剔除了该因素。即：未完工收入预缴的企业所得税，有两个途径去实现时间性差异的转回。一是，通过附表三52行的纳税调减，二是通过季度已经预缴税款的扣减。

即：需要在附表三52行填列的只涉及以前年度的未完工收入。 专题：完工标准细解

1、 未完工楼盘，检查成本的处理结果？是否能补税？（结论：对于未完工楼盘，税务机关只检查收入和期间费用，不会去查成本，因为不会导致补税）

2、 什么是房地产管理部门？（同律师的博弈）

3、 开发产品未办理竣工备案手续、会计决算或者验收合格，只要办理了交房手续或者是实际入住，都属于开始投入使用。

4、 国税函【2009】342号文件再次重申了开始投入使用的概念，开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。（只要开始办理交房手续，就认为已经完工了）

只要房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。（三个无论） 本文件时因为海南永强实业公司偷税案，总局对海南省的批复。 5、 工作努力，不一定是好事？(尤其是2007年12月31日做竣工备案) 6、 稽查干部关于“完工标准”，民工已经使用的故事。

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7、 中纪委关于“累计折旧”的故事。

第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

继续强调开发企业不得事先核定征收。

文件第四条，继续强调了房地产开发企业不允许核定征收。用词更加明确，一是，不允许开发企业按照核定征收方式进行征收管理，国税发[2008]30号文件第三条规定：特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。，而本文件则明确了房地产业作为一种特殊行业，不适用按照国税发[2008]30号文件进行核定征收的；二是，可以对以前年度开发企业的纳税核定征收。

目前，全国对开发企业实施核定征收的地方很多，例如湖南省国地税联合发文件，对所有的地产企业进行核定征收，除了地方税务机关对于税收任务的考量外，也有文件表述不清楚的原因，实际上事后核定征收是《征管法》35条针对所有企业的措施，新文件完全没有必要去说此事，只要说开发企业一律不能核定征收即可，否则反而可能引起一些理解上的争议。

新《征管法》关于核定征收再次明确了，第一，征收税款，以查账征收为原则，以核定征收为例外。第二，将核定征收分为了两类，事前核定和事后核定。第三，只有两种情形事前才能事前核定征收，一是法律行政法规规定不设置账簿的，二是经营规模小的企业，显然地产企业不符合核定征收条件。将来会有很大风险。

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国税函【2009】377号文件规定，六类企业一律不得实行核定征收。并且规定应税收入额=收入总额—不征税收入-免税收入（即：股权转让所得不得单独计算。即使是亏着卖股权，也得按照核定征收计税，一个企业不能有两种征收方式）

第二章 收入的税务处理（共6条） 我将房地产企业的收入分为六类：

（一）销售收入：（无论未完工收入还是完工收入，均认定为销售收入） 1、未完工销售收入。

2、完工销售收入结转为完工销售收入 3、完工销售收入。 （二）视同销售收入 （三）租金及预租收入

（四）其他收入（例如股权转让所得、股息红利所得等）

本节共有6条，界定了6个重要问题：分别界定开发产品销售收入的范围、销售收入的确认原则、视同销售收入、预计计税毛利率、以及未完工收入结转为完工收入的计算、预租收入。

第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 收入范围的界定同旧31号文件的规定无任何变化。

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1、 2、

收入为现金、现金等价物的，为销售收入。 收入为“其他经济利益”为视同销售收入。

两者的收入确认时间不同。

其实，很多时候企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，并不能自由选择，取决于公用事业单位开具发票的方式，更取决于当地政府关于代收费用的规定。例如：江苏省政府规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项。

（1）企业所得税：无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内其实不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。但是将代收费用纳入收入会增加三项费用的扣除基数。弊端是，可能今年收到了代收款项计税，明年才能取得合法扣税凭证在税前扣除，有时间差。

（2）营业税。除了维修基金（国税发[2004]69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税。

新《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，符合三个条件的政府性基金和行政事业性收费可以不作为价外费用缴纳营业税。

（1） 国税发【2004】69号文件规定，代收的维修基金不缴纳营业税。 （2） 代收的契税、印花税不缴纳营业税。

（3） 2009年1月1日以后，符合《营业税暂行条例实施细则》第十三条规

定的三个条件的政府性基金和行政事业性收费，不缴纳营业税。而代企业收取的代收款项，仍然需要缴纳营业税。

企业可以运用代理业进行规避。（国税发[1995]76号、国税函[2007]908号文件）

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注意：某物业公司代业主缴电费属于代理业，还是转售水电呢？注意要同业主委员会签订代理合同。新疆自治区国税局认为物业公司收取水电费，交给有关部门，加价的行为，应该按照转售水电缴纳增值税。明显没有合理性。 （3）土地增值税：根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。

国税发【2009】91号文件第28条进一步明确，代收的费用不但不可以做加计扣除的基数，也不可以做开发费用的基数。

总结：如果将代收费用纳入销售收入中，则对于企业所得税而言，增加了三项费用的扣除基数，有点儿好处；对于土地增值税而言，对于税率的选用有些影响，同时增加分母和分子，会使得增值率降低一点儿。对于营业税而言显然不利。

这里的问题在于如何区分什么是代收费用？如果该项费用根据相关规定，应当由个人负担的，则地产企业属于代收费用，如果属于应该由房地产企业负担的，则不属于代收费用，而是企业的成本项目。要区别：代收费用同报批报建费用的区别。关键看，法定负担者是谁？例如：某房地产企业收取接口费，未计入收入，但是却将接口费的支出计入成本。

延伸分析：国税函【2009】520号文件规定，代委托方平整土地，收取并支付拆迁补偿费的行为，不属于价外费用，而是按照代理业缴纳营业税。

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

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(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售 合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买 方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；

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如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托 方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 第六条是本文件的亮点,体现了理念的重大变化： 1、预售收入的概念走进历史。

国税发【2006】31号文件将收入划分为预售收入和销售收入。而新31号文件回避了“预售收入”的提法，只要签订了预售合同或销售合同，都确定为销售收入。未完工开发产品取得的收入按照预计毛利来征税，而完工开发产品取得的收入按照实际毛利来征税。而未完工收入由于被定义为销售收入，因此允许作为三项费用的扣除基数。大连、江苏、北京等政策大省在转发31号文件的文件中，都明确将此点写入文件。例如：京国税发【2009】92号。

目前总局的申报表尚不支持未完工收入作为三项费用扣除基数，一些省份采取了变通措施。例如北京规定，未完工收入填入主表的第一行和附表一的第一行，然后在附表三的第19行第四列做调减处理。完工年度，不在主表第一行及附表1第一行填列，而是填列在附表3第19行第3列，作为纳税调增处理。这样填表，保证了未完工收入可以作为三项费用扣除技术。 附表3第52行按照申报表的说明进行填写。 专题:税法收入确认的 “重合同”原则。

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（1） 增值税的赊销和分期收款。 （2） 营业税的收入确认原则。

（3） 利息、租金、特许权使用费收入的确认原则

（4） 所得税收入的确认要件（国税函【2008】875号第一条，对于企业所得税收入的确认要件之一为销售合同已经签订，是31号文件第6条的基础）

（5） 房地产企业确认收入的要件（国税发【2009】31号）

注意两个要点：第一，由于定金的收取在合同签订之前，因此定金不属于销售收入的范畴，但是大地税函【2009】77号文件规定预收的定金、诚意金、保证金也属于销售收入，大连、福州、青岛三地都确认定金属于未完工收入。而营业税中，预收的定金属于收入。第二，根据实质重于形式的原则。这里的销售合同不见得是报房管局的备案合同，只要符合合同实质的协议，都算是已经签订了合同，以防止不合法的房子，以一直没有签订预售合同为名而少缴纳未完工开发产品的收入。

第三，关于诚意金问题。诚意金由于需要退还的概率较大，因此诚意金很多地方不征收营业税。属于有争议的问题。 2、关于正式签订合同问题。

房子作为大宗商品，不签订合同是不可想象的。由于保修责任、交房时间、责任条款的约束，不存在销售房屋即时清结不签订合同的情形。因此销售房屋的收入按照合同来确认，是比较符合实际情况的。

国税函【2008】875号文件规定收入的确认条件之一为：商品销售合同已经签订。。。，31号文件同875号文件是一脉相承的。

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合同法规定，合同分为书面合同和口头合同。而房地产销售房屋一定是书面合同。

3、关于定金是否确认为未完工开发产品收入问题。

在旧所得税法体系下，定金属于预售收入。而新31号文件，将销售收入界定为签订预售合同或销售合同，因此定金如果是在签订正式的销售合同前收取的，不应当算作未完工开发产品收入了。该理念同总局制定文件的领导沟通，是被认可的。但是，大连地税局发文件（大地税函【2009】77号），公开声称：定金要作为预售收入征税。持有这种观点的还有青岛、福州国税局。三个城市税务局。

5、分期收款方式和银行按揭方式，根据“纳税必要资金的原则”，实际上采取了“收付实现制”的原则。

在运用这两种方式销售时，要注意“配比原则”的运用。即：30%的收入配比30%的成本，而不能运用100%的成本。

分期收款方式申报表的填报：例如，商品的公允价值为250万元，成本为210万元。约定3年付款，每年付款100万元。附表三第5行纳税调减，附表三第40行纳税调增，附表三第36行进行纳税调减。

6、要区分委托代销方式与实际销售，国税函【2005】917号文件规定，判断是否为委托代销方式，关键看谁开票，谁办房产证两个方面。

7、委托代销方式支付的手续费要受到财税【2009】29号文件的限制。 即：第一，要通过银行支付。第二，要求不超过交易金额的5%。对于视同买断和超基价分成方式，则很可能超过这个比例。这是需要特别注意的问题。 国税发【2000】84号文件规定，向个人支付的佣金不得超过5%，29号文件

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扩大到了所有的佣金。 （1） 向国内支付的佣金：5%

（2） 向国外支付的佣金：第20条规定，向境外支付的销售费用，包括佣金

和手续费，不超过委托销售收入的10%。

延伸：向境外支付设计费等费用，从2009年1月1日开始，根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，需要代扣代缴营业税。 案例：北京富华公司虚报2.2亿元财产损失案件。

8、支付手续费方式。在稽查中，用手续费推算销售收入（3%的居多），是常见的稽查方法。（询问笔录的询问技巧，折磨神经的故事，通知10点半到专案组宾馆，11点开始询问，12点半要吃盒饭） 没有支付佣金，则可能是拿房子抵债了。

9、视同买断方式和超基价分成方式。需要注意的是卖多了：“收支两条线”的原则，及卖少了：“国家不承担企业经营风险的原则”。由于卖亏了，地产公司收不到补价，是否可以对应收账款，提取坏账准备？2008年1月1日以后，无论内资企业，还是外资企业都不允许提取坏账准备。

实际上，视同买断方式如果改变开票方式，就演化为将房屋销售给代理公司了。国税函【2005】917号文件对此做了界定。

如果卖亏了：如买断价为100万元，销售公司只卖了80万元，则企业所得税依然为100万元，而营业税价格应该为80万元。（价外费用的确认原则） 界定：什么是价外费用？（正方向还是反方向）

10、包销方式。国税函发【1996】684号文件、财税【2003】16号文件、《营业税暂行条例》第六条、《营业税暂行条例实施细则》第十九条、国税函【2005】

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77号文件、国税函【2005】83号文件、购买烂尾楼出售的营业税处理。国税发【2007】132号文件第38条第二款，只要做了三通一平，土地增值税就可以加计20%扣除。

11、专题：房地产企业的差额征收

注意：国税函【2005】77号文件取消，意味着法院判决书不可以作为合法的扣税凭证了，要求全额征收营业税。(《营业税暂行条例实施细则》第19条第规定，上游应缴营业税的，必须需要发票作为合法的扣税凭证)

第七条 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一） 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二） 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

（一）自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了限制性条款。 文件第7条，取消了自产自用需要视同销售的规定，也同《企业所得税法实施条例》第25条、国税函【2008】828号文件一脉相承。31号文件规定，内资企业自产自用如果提取折旧需要视同销售，外资企业的国税函【2005】970

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理，而不按照固定资产清理处理；如果自用超过12个月又出售的则该开发产品应当做固定资产清理处理？

并不是说自产自用12个月内不能提取折旧，而是说不满12个月销售，要将提取的折旧转出。

例如：2008年8月自产自用，2008年提取的折旧是可以扣除的，但是如果2009年7月份将房产又出售的，要将过去12个月提取的折旧转回。其中2008年9、10、11、12月提取的折旧，要就税款做以前年度损益调整，在申报表第42行补缴入库。同时，销售开发产品的时候依然按照开发成本的规则计算。 1、当年转为自用，当年销售的。季度纳税申报不必调整，年末将折旧费用调增即可，销售的时候按照销售成本的规则处理。

2、头一年转为自用，第二年销售，并且没有超过12个月的。对于去年提取的折旧，对其影响的税款在申报表第42行申报入库，或者调减去年的亏损。 对于税收上来说要注意纳税调整问题，尤其是到底为营业外收入，还是营业收入。

3、超过12个月，又销售的，不用再调整折旧。但是销售的时候，按照固定资产清理处理。

第四章 计税成本的核算（共11条）

第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第25条给出了“计税成本“的定义。要结合第11条来讲解。 计税成本概念中包括了建造固定资产。

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计税成本是对象化的费用，包括①固定资产和②成本对象。正如第三章第11条所指出的，开发企业要区分期间费用和计税成本。计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。

第四章是对成本对象总成本如何计算的一章。销售成本=单位工程成本*已售面积。因此准确的计算成本有两个步骤，第一，总成本要准确，第二计算方法要准确。本章着重计算开发产品总成本。

第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象

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一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

主题：成本对象的划分与报备制度是新31号文件非常重要的制度。在稽查中，滚动开发的项目，企业某些成本对象达到完工标准，却不按照完工收入确认，经常解释为总体尚未完工，这属于项目清算同按年度汇算的理念尚未完全弄清楚，而造成的问题。

（要做专题：1、项目清算与年度汇算 2、项目与成本对象 3、成本对象与完工标准）

制造成本法下，首先要解决的是成本对象问题，对于工业、商业企业而言，成本对象是非常清晰的，例如：一件衬衫、一台设备等；而对于地产企业而言，按照项目做成本对象，是不合适的，而应该在项目下再划分成本对象。当然，也有一个项目就是一个成本对象的情形。一般而言，项目是比成本对象更大的概念。对于滚动开发的地产企业，划分成本对象显得非常重要。确定成本对象，是计算地产企业计税成本的起点。

因此本办法中要解决两个问题。第一，成本对象的划分与备案问题，不允许混淆成本对象。第二，划分成本对象后，必须要解决如何分配共同成本问题，本章给出了具体解决办法。

本条给出了成本对象的定义：是费用承担者。并规定用6种方法来划分不同的成本对象。从某种意义上成本对象的报备制度，同完工标准息息相关，成本对象报备制度，是31号文件非常重要的制度。

划分成本对象非常重要，在稽查实践中，混淆成本对象，尤其是混淆完工成本对象与未完工成本对象是常见的问题。

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本条要求企业在开工之前合理确定成本对象，并报税务机关备案。也就是说在开工之前就要确定成本对象，以防止企业任意组合成本对象。例如：上海市的沪税发【2009】31号文件规定第四条规定：企业按《通知》第二十六条规定的原则，确定计税成本对象，应在开工之前30个工作日内报主管税务机关备案，主管税务机关在规定时间内向企业出具《备案通知书》。

划分成本对象的根本原则是：收益原则和配比原则，即销售收入要与计税成本对象相配比。

1、可否销售原则。之所以对能够对外经营销售的，才作为计税成本对象，是由于只有能够对外销售，才能有销售收入同计税成本配比。配套设施完工后，再对配套设施成本进行分摊。本条应当结合17、18条配套设施来讲解。

2、分类归集原则。不见得每一栋楼都要作为一个成本对象，对同质的楼盘，可以归并为一个成本对象。这是效率原则的体现，也是成本对象划分的最重要的原则。竣工时间相近，是指两个成本对象至少不能跨年度，否则无法考察该成本对象的具体完工年度。

3、功能区分原则。在国税发【2007】187号文件中，土地增值税的普通住宅和非普通住宅必须要分别作为不同的清算项目，以防止非普通住宅过高的增值抵扣普通住宅的亏损，在实践中，很多企业会合起来作为一个清算项目核算，放弃普通住宅的免税利益，但是这种做法未必会得到税务机关的首肯，尤其在国税发【2009】91号文件下发以后，根据国税发【2009】91号文件第17条的规定，税务机关很可能不认可合并清算的所谓筹划做法。

注意：关于企业所得税的功能区分原则，是可以作为独立的成本对象，而不是必须作为不同的成本对象。实际上由于，没有对底商给予成本系数，因此

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对于企业所得税而言，是否作为不同的成本对象，并没有实在的意义。

4、定价差异原则。比如，别墅和普通住宅虽然是同时建造，可是也要作为不同的成本对象来核算。这是配比原则的根本体现，否则商铺的收入那么高，而作为一个成本对象，就将成本拉平了。

5、成本差异原则。是同定价差异原则相对应的原则，比如框架结构和砖混结构的房子，就要作为不同的成本对象。

6、权益区分原则。如果权益不完全属于地产企业，则权益不同的房子，一定不能作为一个成本对象。原因也是显而易见的。

专题：“可售原则的划分与配套设施的税务处理”

1、可售原则实际上是配比原则的反映，只有可售的才可以作为成本对象，否则没有收入与之相配比。配套设施由于没有没有收入与其配比，不能作为独立的成本对象，但是出于效率原则出发，没有必要每发生一笔费用，都要进行分配，而是将配套设施作为中间的成本对象，先进行归集，完工后再进行分配。

2、什么是配套设施？（实际上都是时间性差异） 配套设施：

（一）公共配套设施：非营利性，且产权属于全体业主所有，无偿赠送给地方政府、公用事业单位的。 税务处理：直接列入成本。

（二）营利性的、产权属于开发企业的、产权未定的、无偿赠送给非地方政府、公用事业单位的。

税务处理：视其用途而定。

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号文件则规定，外资企业自产自用属于内部处置资产，不用视同销售收入。本文件基本上延续了外资企业的税收政策。国税函【2008】828号文件同时规定：以前年度未视同销售的，可以按照新规定，不再视同销售。

取消自产自用的规定后，开发企业可能会以房屋以自用为名对存量房计提折旧，以减少税收负担。针对这种情况，文件24条规定，有自用12个月以内，又销售的，其折旧不允许扣除，依然按照销售开发产品处理。这实际是时间差，并未加重纳税人的税收负担。

专题：视同销售：“历史成本原则”和“分解理论”

1、历史成本原则。房地产企业自产自用不再需要视同销售，因为实施条例第56条强调,资产的计税基础以历史成本为原则，资产的持有期间，既不确认其增值，也不确认其减值。既然资产的隐含增值在持有期间不确认，因此相对应的，也不需要确认视同销售收入。（国税函【2008】828号文件、国税函【2005】970号、国税发【2006】31号、国税发【2003】83号） 历史成本原则的其他应用：（结合收益实现的原则）

（1）八项减值准备，尤其是坏账准备。（国税函【2009】202号文件）； （2）投资性房地产采用公允价值计量模式不确认收益；

（3）长期股权投资权益法中，被投资企业实现利润，对投资方确认的长期股权投资成本不予承认，其计税基础保持原来。同时对投资企业确认的投资收益进行纳税调减；

2、“分解理论”（视同销售都要运用分解理论） （1）非货币性资产对外投资的税收待遇

（2）以物抵债（无论主动还是被动，都需要缴税）

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总局对大连地税局的国税函【1998】771号批复规定，即使是被动的被法院将法院判给对方，也要缴纳营业税；国税函【2005】1103号文件规定，法院判决的房屋，即使没有办理产权转移手续，按照实质重于形式的原则，也要缴纳营业税。

专题：自产自用的税收待遇

1、 企业所得税。（国税函【2008】828号文件、国税发【2009】31号文件第7条、第24条）

2、 营业税。（不属于征税范围，《营业税暂行条例实 施细则》第5条）可以结合稽查证据到底是举证的案例？是否出示税务检查证件？新征管法42条扩展到，税务机关不得要求纳税人证明其纳税义务不存在的事实。 3、 土地增值税。（国税发【2006】187号文件、国税发【2009】91号文件第19条）纳税人将开发产品转为自用或者商业用途的，不缴纳土地增值税。 4、 房产税。国税发【2003】89号文件第一条，自产自用要缴纳房产税。财税【2008】152号文件规定，缴纳房产税的依据为会计制度规定的房产价值。而企业会计准则规定自建房屋，可以房地分开，所以房产税的计税依据不包括土地的价值。其实，我认为这也是非常合理的，因为土地本身已经缴纳了土地使用税。2009年3月23日，总局纳税服务司对此给出了肯定的答复。

5、 土地使用税。（财税【2006】186号文件第二条）什么时候开始缴纳土地使用税，是非常清楚的，什么时候不缴纳土地使用税？财税【2008】152号文件，不过这个文件说的不太清楚，认为应当从交房开始起，就不缴纳土地使用税了，可以和对方无缝对接（国税发【2003】89号文件）大多

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数地方也的确是这样规定的。还有个别地方明确，只要哪里了预售许可证就不再缴纳土地使用税了。 （三） 捐赠、赞助（符合标准的

捐赠房屋需要交纳企业所得税。例如，某企业将一套房屋捐赠给红十字

会，符合12%比例。房屋成本为50万元，成本为80万元。建议企业做账如下：借：营业外支出，贷：收入80万。借：成本50万，贷库存商品50万。借：营业税金及附加，贷：应缴税金—应缴营业税 （四）将房屋作为股利进行分配。

根据国税函【1997】387号文件，东亚公司将房屋作为股利进行分配，应当缴纳营业税。而31号文件明确也要缴纳企业所得税。国税发【2006】187号文件，明确要缴纳土地增值税。

因此，以房屋作为股利分配，企业所得税、营业税、土地增值税均要求缴纳。 （五）专题：拆一还一的税务处理

1、纳税义务发生时间：拆迁补偿费抵顶的房款，是否作为未完工开发产品收入缴纳税款。根据31号文件第7条规定，拆迁补偿费抵顶房款实际属于视同销售的范畴，而视同销售按照开发产品所有权或者使用权转移的当天作为纳税义务发生时间。（国税函【2002】172号文件也将拆迁补偿费抵顶房款作为视同销售收入。

拆迁补偿款抵顶的房款，到底什么时候确认收入，实践中是有争议的。建议企业以31号文件视同销售处理，即：按照使用权或所有权转移。能够沟通下来的可能性很大。

2、拆一还一的营业税处理。根据国税函发【1995】549号文件，要按照当地的

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成本价来核定。广东地税局确认，549号文件中所称的成本不包含地价。

问：结构价差，是否缴纳营业税？（重庆国税局认为不缴） 2009年总局自查提纲中再次提到了该问题。

3、结构价差的税务处理。重庆市的《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号文件规定，地产企业收取的结构价差不缴纳营业税，但是总局层面并没有明确规定，要同税务机关沟通。 4、土地增值税。国税发【2009】91号文件第19条规定，土地增值税拆一还一同企业所得税的定价规则相同。实际上对于土地增值税而言，土地增值税拆一还一，对于清算的角度，并不吃亏。

5、有关拆迁补偿费的合法扣税凭证，由于被拆迁人取得的收入不缴纳营业税，因此地产企业一般来说取得不了发票，各地税务机关都认可凭借拆迁补偿合同作为合法的扣税凭证。在实践中，造拆迁补偿费是非常多的问题。大地税函【2008】36号文件中，关于企业支付给个人的动迁补偿费处理问题 要求： 企业按规定支付给动迁居民的动迁补偿费，应提供能充分证明该项支出已实际发生的适当凭据，准予税前扣除。

上述适当凭据包括开发规划、建设相关手续、补偿协议、动迁居民的房产证复印件、居民身份证复印件、规范的领款手续等。

而土地增值税中的第22条规定：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 6、根据财税【2005】45号文件规定，个人取得拆迁补偿款与拆迁补偿房屋，不征收个人所得税。

7、拆迁补偿费和青苗补偿费等应当缴纳契税。法律依据：财税【2004】134号、

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国税函【2009】603号文件（不能减除前期工程费用）、国税函【2007】606号（买卖装修后房屋）、财税【2007】162号（总价款）。

第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 (三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

降低了计税毛利率，属于企业的实质性利好。

目前，我国的宏观经济遭受到国际金融危机的严峻考验，带动我国经济的三架马车：投资、消费、出口，均启动乏力，作为刺激投资作用最大的产业，国家的宏观政策由打压地产开发转而为“救市”。一是颁发了财税【2008】137号文件，降低个人房屋交易税费，刺激消费，第二就是本文件降低了计税毛利率。

专题：关于经济适用房、限价房和危改房的税收优惠问题

(1)文件第7条规定，省会城市毛利率改为15%、地级市改为10%、其他地区则改为5%。文件还明确了限价房、危改房也享受3%的毛利率。需要注意的是，是否属于经济适用房、限价房和危改房，必须要有政府批文，在手续没有批下来之前就进行预售的，税务部门将按照正常的房屋销售对待。

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(2)营业税对经济适用房、限价房和危改房没有任何的税收优惠。 （3）土地增值税也没有任何税收优惠。除非是不超过20%普通住宅的普遍优惠。但是各地对经济适用房，一般来说不预缴土地增值税。

（4）财税【2008】24号文件规定，廉租房、经济适用房建设用地不缴纳土地使用税。

降低毛利率的结果是很多利润率不高的楼盘，在预售阶段根本就交不到税款了，有效的缓解了开发企业的资金压力。但是宁夏地税局的宁地税发【2009】60号文件居然规定；如计算出的预计毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后小于零的，此部分不再并入当期应纳税所得额。

江苏省国税局颁发的苏国税发【2009】79号文件第五条规定，该条款从2009年1月1日开始执行，其他各省未见有该规定，这意味着预售楼盘在年终应当退税和抵税。而大连市的大地税函【2009】77号文件规定，大连市的计税毛利率为20%,经济适用房为9%）

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

基本思路：一是，根据31号文件第六条规定，签订了预售合同和销售合同的，就要确认销售收入。二是，销售收入又分为完工前的开发产品收入，和已

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完工的开发产品收入，无论未完工销售收入，还是完工销售收入，都属于销售收入，因此均可以做为三项费用的扣除基数。而以前有预售收入和销售收入之分，预售收入是不可以作为三项费用扣除基数的。三是，未完工开发产品收入可以扣减缴纳的营业税金及附加以及土地增值税。（即：利润率和毛利率之争）

实际上到底用利润率还是计税毛利率，其关键点在于期间费用及营业税金及附加是否可以在预售收入中扣减。国税发【2006】31号文件用“计税毛利率的提法，而国税函【2008】299号文件又改为“利润率”，新文件再次改回计税毛利率。

文件第12条明确，期间费用、营业税金及附加、土地增值税可以在所得税前扣除，这一点同31号文件并无变化。如果当年预售收入已经结转了销售收入，则税金及附加已经计入会计利润，进行了扣除。如果当年存在预售收入，而新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表3的第40行。

实际上无论用词如何变化，预售收入可以扣减期间费用以及税金及附加这一点是确定无疑的。只是在填制报表的技巧略有差异而已。

新文件没有强调企业年度申报的时候，需要出具中介机构的毛利额差额调整报告。说明要给企业减负。

专题：是否允许在未完工开发产品收入前扣除期间费用及税金及附加？ 1、 2、 3、 4、

国税发【2003】83号文件，表述为利润率。 国税发【2006】31号文件，表述为毛利率。 国税函【2009】299号文件，表述为利润率。 缪司长的答疑（2008年版）

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5、 31号文件第12条的明确

结论：营业税金及附加在季度申报时不允许扣除，年度纳税申报做纳税调减处理。为了做到年终补税不退税，建议不妨做错一次账。有几个地方允许季度扣除，如：北京、大连、辽宁，就没有必要做错账目了。 未完工开发产品收入缴纳营业税的会计处理。 6、 7、 8、

国税函【2008】635号文件，给出了预缴四公式。 国税发【2009】31号文件，表述为毛利率。

有个别省份特别指出：在季度申报的时候，允许将未完工开发产品收

入缴纳的税金及附加扣减，而在未完工收入结转为未完工收入的季度，也允许做纳税调减。（比如大连的大地税函【2009】77号文件），实质上是对总局文件的突破，但是其是对企业有利的条款，其实也比较合理。 北京国税局的京国税发【2009】92号文件填报口径： （一）未完工年度

1、 主表第1行：1000万，但是不填写第二行营业成本。 2、 附表1第4行：1000万。

3、 附表8第4行：用于计算广告宣传费基数1000万。 4、 附表3第19行第4列，纳税调减1000万。 5、 附表3第52行第3列150万 6、 附表3第40行第4列65.5万。 9、

完工年度

1、 以前年度销售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要结转收入。 2、 附表3第19行第3列，纳税调增1000万。

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3、 附表3第52行第4列，调减150万 4、 附表3第40行第3列，纳税调增65.5万。

第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 同31号文件的规定完全一致。

专题：预租收入确认时间（注意租金收入同预租收入不同）

1、 预租收入不缴企业所得税，同未完工开发产品收入不同。（其他企业是否能够推广为其他企业，目前认为不可以）

2、 预租收入不是实际的租金收入，相当于预收账款，其收入原则不同于租金收入的确认原则。

扩展：租金收入的确认原则、租金支出的摊销方法。克拉尼斯基定律 疑问：例如，合同规定，租赁期10年，第5年交付全部租金1000万元，那么营业税义务为第5年发生。而根据条例47条的规定，租赁支出按照租赁期均匀摊销，因此前4年没有发票，是否允许税前扣除？根据权责发生制的要求，我认为应该允许扣除。

3、 财税【2003】16号文件确认，营业税的租金收入按照会计制度确认的时间为准。

4、 《营业税暂行条例实施细则》第25条则规定

总结，预租收入不缴纳企业所得税，但是自2009年开始要缴纳营业税。而租金收入，自2008年以后企业所得税为合同上的收付实现制，2009年和以后营业税也为收付实现制。

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营业税的纳税义务发生时间：

第一层：条例第12条规定：收讫营业价款或者索取货款凭据的当天作为销售收入的实现。

什么是收讫营业价款？

第二层：实施细则第24条第1款规定：收讫营业价款是指劳务发生过程中，或劳务完成后收取的款项。即：一般情况下，预收账款不缴纳营业税。例如，健身中心发售健身卡取得的款项，由于劳务尚未发生，因此不缴税。

第三层实施细则第25条规定：4种情况例外（卖房子、卖地、建筑业、租赁业）尤其是建筑业和租赁业是新文件首次规定的。这四种情况，无论劳务是否开始发生，均要征税。财税【2006】177号文件规定，预收的工程款要在工程开始后，按照形象工程进度缴税，而《实施细则》25条第一款则规定只要收到预收的建筑工程款，就要缴税。值得注意的是，企业所得税根据国税函【2008】875号文件规定，要求按照完工百分比法缴税。

实际上，对于建筑企业的所得税而言，预收账款是不能缴纳的，但是即使合同规定工程结束后付款，依然要按照完工百分比法缴税。

什么是索取货款凭据？

第二层：实施细则第24条第2款规定，索取营业款项凭据的当天，是指书面合同规定的收款日期当天。

第三层：实施细则第24条第3款规定，书面合同未规定收款日期或者无书面合同的，为劳务完成的当天。 二、房屋的转租收入 （一）企业的转租收入

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1、营业税：全额缴纳不允许差额征收。 2、企业所得税

3、房产税，不征税。吉林计税、青岛地税除外。 （二）个人转租房屋

国税函【2009】639号文件则明确了个人转租房屋可以减除的四项内容，第一项：交易过程中的税费；第二项：支付的租金。第三项，承租人负担的修理、修缮支出。第四项：扣除标准。

第三章 成本、费用扣除的税务处理（共14条）

第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分①期间费用和开发产品计税成本、②已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

专题：所得税的四大扣除项目（企业所得税法第八条） 1、 2、

计税成本（对象化的费用） 费用（期间费用）

土地使用税也应当列入期间费用，土地使用费列入开发成本。2007年1月1日之前，土地使用费适用于外商投资企业。 3、

税金（营业税金及附加以及费用类税金）问：什么税金不能企业所得

税前扣除？一是，企业所得税，二是允许抵扣的增值税。 损失（根据财税【2009】57号、国税发【2009】88号文件报批） 成本费用的税务处理要区分二组概念，我认为在两组中间应当再加上一组。即：已完工开发产品成本与未完工开发产品成本。一般而言混淆期间费用与开发成本，主要是开发间接费用的认定上，而混淆已完工开发成本与未完工开发

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成本，称之为“混淆成本对象”，混淆已售开发成本与未售开发成本称之为“不配比结转成本”。

成本计算方法，税务稽查常见四大问题有：1、多列成本（例如编造拆迁补偿费等）2、达到完工标准，不按照完工标准结转收入；3、混淆成本对象（区分已完工和未完工成本）；4、不配比结转计税成本（区分已售和未售开发产品）。

企业所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。

专题：期间费用与开发间接费用的筹划（国税发【2009】91号文件第26条） 1、公司架构的筹划，尽量以红头文件的名义，将现场施工机构固定下来，从而提供内部证据。否则可能会形成检查企业所得税时，将期间费用挤入开发间接费用，而查土地增值税的时候，则挤入期间费用，两头吃亏的可能性。

2、土地使用税要记入期间费用，不能记入开发成本。 3、营销设施建造费用要求记入开发成本，不允许费用化。

第十二条 企业发生的①期间费用、②已销开发产品计税成本、③营业税金及附加、④土地增值税准予当期按规定扣除。

明确了土地增值税可以在企业所得税前扣除。

本条必须同第9条相联系。一些地方认为未完工收入不允许扣除期间费用及税金及附加，原因是第9条，没有结合12条。不能只看第9条不看第12条。

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福州市国税局就是一个恶劣的例子。（体会两组概念：“预缴和预提”。“实际发生和实际支付”）

（1）预缴和预提：文件第12条专门明确土地增值税可以在税前扣除，但是仍然未能解决土地增值税的税款没有收入相配比的问题。注意：预缴的土地增值税允许在税前扣除，但是预提的土地增值税不允许在所得税前扣除。预缴和预提是两个概念。

（2）明确了期间费用、营业税金及附加均可以在税前扣除。即使是预售收入缴纳的营业税金及附加也允许作为纳税调减项目，在当年度扣除。目前只有福州市国税局不允许税金及附加在未完工年度扣除，宁夏地税局则认为未完工收入毛利减去期间费用和税金不允许出现亏损。但是一些稽查局对此政策尚未更新，可能会引起税企争议，不要怕，允许扣除是一定的。

（3）“实际发生和实际支付”：已经计提但是未支付的税金及附件是否允许扣除？（第一种情况，汇算清缴期已经支付，允许扣除，无争议。第二种情况，汇算清缴期未支付，是否允许扣除，存在争议。个人认为允许扣除，因为税金及附加已经实际发生。要区别实际发生与实际支付的区别，体会两者的不同。实际发生是同权责发生制联系的，而实际支付则是同收付实现制联系的。

第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。 计税成本的核算非常重要，因此单独列为一章。计税成本的总额是否准确要按照第四章，而计税成本归集后的过程按照本章执行。

第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

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可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

《建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知》 1995年9月8日 建房(1995)第517号 文件规定了商品房销售面积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。

需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。

第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

即：日常维护、保养、修理等实际发生的修理费用，准予一次性扣除，而不用资本化。（包含两类：第一类，尚未出售的已完工开发产品。第二类，根据法律、法规、合同规定对已售开发产品进行日方维护、保养、修理发生的实际费用。

请注意：必须是企业自己负担的费用，如果在维修基金中列支，则不能在所得税前扣除。一般情况下，已经售出的开发产品，应当先使用5%的质量保证金，然后再使用维修基金。只有确实是企业自己支出的费用才能在所得税前列支，这是企业所得税的基本原则。

专题：三类后续支出：

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1、零星维修支出。直接扣除，看是否超过成本对象的50%。

2、后续支出。两次分摊，第一次分摊在已完工和未完工成本对象只能够分摊，第二次分摊在已售和未售间分摊，但是都扣除在后续支出实际发生年度，不允许追溯调整。 3、

以后年度取得发票的，视同后续支出处理。（缪司长答疑）

什么情况下可以使用房屋维修基金？

专家解答：房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包 括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管 道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

对应了代收费用的扣除规定。体现了收支两条线的原则。其实所有的代收费用都应该遵循收支两条线的原则。在稽查实践中，

目前维修基金的缴纳各地规定有所不同，例如：石家庄规定，高层房屋每平米70元，中低层房屋每平米35元，北京市规定有电梯的房子每平米200元，没有电梯的房子，每平米100元；而上海则规定有电梯的房子，开发商负担建筑成本的4%，业主负担建筑成本的3%，没有电梯的房子，开发商负担3%，业主

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负担2%。

因此，第16条仅仅规范的是由业主负担的维修基金计入销售收入的情况，而开发企业自行负担的部分，不适用本条款。一般认为，开发商负担的部分，应当计入开发成本管理，因为其能够对象化每一平米。

第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于①非营利性且产权属于全体业主的，或②无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)①属于营利性的，②或产权归企业所有的，③或未明确产权归属的，④或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

本问题涉及到划分成本对象问题：从税收的角度上来看，企业不愿意构成独立的成本对象，而倾向于将这些物业作为过渡性成本对象，从而可以分摊成本进入。除了17条列举的以外,还有派出所、居委会等场所。

问题1：有一些企业问：开发企业无偿划拨给物业公司的物业用房是否缴纳企业所得税？不应当这样表述，因为物业用房的所有权属于全体业主，物业公司只是占用而已。

回答：根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，或无偿赠与全体业主的，就可以作为公共配套设施处理，全额在税前扣除成本。并且按照规定在

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企业所得税前分配扣除。

问题2：地产企业拨付给物业企业的启动资金是否可以作为成本在企业所得税前扣除？

回答：主要看当地政府是否规定必须交付给物业公司这笔资金，如果没有明文规定必须拨付的，不允许在企业所得税前扣除。对方要按照接受捐赠所得缴纳企业所得税。

问题3：地下人防是否需要保留成本？不需要。文件第33条做了明确的说明。地下车库分为两个部分，一是地下人防，二是非地下人防。虽然都是营利性的，但是33条规定，只要是地下基础设施形成的，都可以作为公共配套设施费处理。

大体上分为3种情况：

（1） 作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。

（2） 作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售

前不得扣除成本。

（3） 自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除，但是也不需要视同销

售。

需要注意的是产权未定的配套，一律不能在所得税前扣除成本。产权属于全体业主或者赠送给国家的人防设施做成的车库，虽然属于营利性的，仍然作为公共配套设施进行处理。

问题4：地下人防部分作为公共配套设施进入成本，是没有问题的。但是非地下人防的车库，如果进入房子的成本，有诉讼风险，业主可能主张，产权属于自己，而不属于开发商。因此建议，还是保留一些成本比较好。

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《物权法》74条规定，地下车库的归属，由当事人约定，如果约定不明，或者没有约定，就会产生以上的困扰。关于地下车库的产权归属问题，是一个比较复杂的法律问题，不做过多的探讨，但是应当对此有充分的敏感性。 问题5:第26规定，合理的划分成本对象第一个原则：可否销售原则。配套设施作为过渡性的成本对象处理，不能作为单独的成本对象。

第十八条 企业在开发区内建造的①邮电通讯、②学校、③医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

注意：只限于邮电通讯、学校、医院三类。和17条的区别在于，这三类在移交当期就可以全额扣除成本，而 不用在进行分摊。是比17条更加优惠的配套设施扣除条款。

第一种观点：看做配套设施。一般来说即使国家给与经济补偿，也不会超过建造成本，例如：某企业建造一个学校，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。

第二种观点：看做低价销售开发产品。也可以看做，其收到的经济补偿为销售收入，那么其差额可以调整当期的应纳税所得额，但是在移交前，不能扣除。

按照第二种观点理解，比较好。因为学校、医院、邮电通讯不属于开发企业必须要建造的配套设施，税法规定要作为单独的成本对象来归集。

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思考：实践中，很多时候政府利用其强势地位，要求开发商建设开发区外的公园、绿地或者道路，其成本是否允许列支？

1、不允许列支。因为是在开发区外，是同经营不直接相关的支出。

2、允许列支，视同配套设施了，但是要求分摊处理。鉴于该项建设虽然没有在开发区内，但其实质就是政府在规划以外强行要求企业承担的配套成本，因此全额可以扣除。（笔者认同第二种观点。这是我国法制化建设尚不健全，有法不依的后果，不应由企业来买单）

第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

专题：“按揭担保”与“相关性原则”（结合第六条银行按揭销售模式讲解） （1）业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。

（2）根据相关性原则的要求，企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在所得税前扣除。

（3）企业为子公司提供的担保，也不允许税前扣除。因为虽然相关，但是不属于直接相关。

（4）扩展：相关性原则表明，单方担保损失不能在税前扣除，而互相担保可以在所得税前扣除。（国税函【2007】1272号文件）国税发【2009】88号文件第

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41条。

（5）个人费用公司化是典型的不符合相关性原则的例子。将老板、员工的个人消费费用均在所得税前扣除。

第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。 1、

规定了向境外支付佣金10%的比例限制。而财税【2009】29号文件规

定为5%，属于特别法和一般法的关系。

2、专题：境内境外所得的税务界定。（从2009年开始，营业税和所得税出现了重大差异）

①延续了原来外资企业国税发【2001】242号文件，对于开发企业向境外支付的销售佣金不得超过10%的比例限制。

② 外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，旧营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。 ③但是2009年以后，根据《营业税暂行条例实施细则》第4条规定，提供或接受劳务的单位和个人在境内，属于境内劳务，意味着以后向境外支付劳务费需要代扣代缴营业税了。财税【2009】111、112号文件分别过渡期优惠政策，及出口劳务的界定问题做了明确。

向境外销售房屋,支付的佣金应该按照《营业税暂行条例实施细则》第4条第1款规定代扣代缴营业税。

④向境外支付劳务，属于企业所得税的境外劳务所得，不需要缴纳企业所得税和预提所得税。这是税务机关和企业经常出现错误的问题，实际上，预提所

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得税只是适用于利息、租金、特许权使用费、股息红利、财产转让所得（包括股权转让）5类事项，对于劳务，如果国外机构在中国超过183天，则构成常设机构和场所，按照法定税率缴纳企业所得税，如果不超过183天，不缴税，在劳务事项上，永远不会存在预提所得税问题。

⑤如果非居民企业在境内实施劳务，不超过183天，那么需要根据国税发【2009】124号文件申请税收协定待遇。

3、根据财税【2009】29号文件规定，向境内具有合法经营资格的企业和个人支付佣金、手续费不超过合同或协议金额的5%。

4、在委托代销方式下，用支付的手续费倒算销售收入是常用的纳税评估方法。

5、委托境外销售的真实性，尤其是收取货款的真实性，是敏感问题。 富华专案就是其中的一案，导致一名正部级干部倒台（朱志刚）。税务所所长和专管员非别被判处有期徒刑10年和9年。泰国玛杰公司应收款2.2亿元申请财产损失案件。

第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：

(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

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1、规定建造开发产品的借入资金，是否资本化，要服从会计准则的安排。但是房子在没有完工前，其费用一律不得计入期间费用，这一点是明确的。文件表述为“按照企业会计准则的规定进行归集和分配”，如果实行企业制度的企业如何分配呢，文件没有说明。

2、银行转贷，本文件明确了以下几点：

（1）适用范围为企业集团，而不适用于没有集团隶属关系的关联企业。 （2）不仅仅是集团核心企业可以银行转贷，其成员企业也可以银行转贷。 （3）分摊利息的合法扣税凭证，就是借入方从金融机构取得借款的证明文件。

（4）取消了国税函【2002】837号文件，统借统还不受“资本弱化“限制的规定。上海税务局的沪国税所【2009】31号文件第3条，特地指出”统借统还”也要适用资本弱化条款。但是也有几个省份明确表示，银行转贷要受到资本弱化的限制。

（5）国税发【2006】31号文件中，提到关联企业借款利息，只能按照基准利率来扣除，新31号文件取消了这样的限制。即：可以按“照基准利率+浮动利率”来掌握。缪慧频司长答疑的第35个问题，再次确认了这一点。

本条款将以前银行转贷表述为“合理分摊利息费用”，更加合理。 总结：

1、利息标准问题。国税函【2003】1114号文件规定，可以扣除的利息包括基准利率和浮动利率，但是2004年10月29日，央行即放宽了限制，2008年新企业所得税法实施后，关于非金融企业如何比照问题依然没有解决，一般认为只要找到一个银行的标准即可。

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2、关于向个人借款利息的支出问题。国税函【2009】777号文件规定，向自然人借款的利息允许在企业所得税前扣除，但是要受到资本弱化的限制。 (如果向千家万户借款,可能是隐瞒销售收入)

3、关于集团转贷：一是，企业所得税国税发【2009】31号文件第21条第2款规定，可以合理的分摊利息费用。二是，根据财税【2000】007号文件、国税发【2002】13号文件规定，符合银行转贷条件的不缴纳营业税。企业之间的借贷合同不属于印花税缴纳范围，不缴纳营业税。

4、大型房地产集团公司的资金中心（未经过批准成立财务公司），要求资金集中统一使用。而资金调配给子公司使用的时候，不完全符合资金转贷的规定，如：无法提供金融机构的借款证明，或者收取了超额利息。会有两个后果，第一，子公司由于没有合法的扣税凭证，将无法扣除利息支出；第二，集团公司由于不符合资金转贷条件，需要缴纳营业税。

5、关于资本弱化。根据财税【2008】121号文件规定，比例定为2倍，比原来宽松了好多。而且规定如果借入方的税负不高于贷款方的税负，也可以扣除。

6、资本的利息问题。根据国税函【2009】312号文件规定，未到位的注册资金利息，不允许在所得税前扣除。根据《公司法》规定，一般公司的注册资本认缴期限最长为2年。

7、银行罚息。银行罚息可以在企业所得税前扣除，但是不允许在土地增值税前扣除。

第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

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根据《闲置土地办法》第本条规定：在城乡规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得的土地使用权进行房地产开发的土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

在实践中，地产企业可能由于资金等原因，无法按期开工、按期竣工的情况大量存在，国家采取收取违约金，甚至收回土地使用权的方式，行使土地所有者责任，这实际上是国家同地产企业之间受合同法约束的合同行为，不属于行政罚款的执法行为，这样的违约金和无偿收回土地使用权的损失，属于正常财产损失的范畴，是允许在税前扣除的。但是要根据国税发【2009】88号文件按照“无形资产损失”来报批。

问题1：企业之间的违约金、罚息是否允许在税前扣除？

根据国税发【2000】84号文件规定，违约金允许在企业所得税前扣除。 特别注意，银行罚息不能在土地增值税前扣除，但是可以在企业所得税前扣除。

问题2：土地闲置费，是否允许扣除？

允许。本文件第27条第1款规定，土地闲置费构成土地成本的一部分。不需要报批。

案例：某案件中，税务人员认为企业缴纳的土地闲置费为行政罚款，不允许税前扣除，这种观点是错误的。

第二十三条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

属于正常的财产损失范畴。要注意财产损失报批的程序和时间即可。国税函【2009】772号文件规定，以前年度未报批的资产损失可以补充报批，在所得

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税前扣除。但是一般认为根据《征管法》第51条规定，不能超过3年。 第22条、23条是开发企业特有的损失条款。

第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

本条款应该结合第7条来学习。是自产自用不需要视同销售后的配套设施。 本条款实际上“意犹未尽”：后面的话应当是，“按照销售开发产品，计算销售成本；如果实际使用时间累积超过12个月又销售的，其提取的折旧允许在所得税前扣除，销售时，按照销售固定资产处理。

如果按照以上的意思表述，就比较完整的表达出意思来了。

注意：本条并未加重企业的负担，只是起到了简化计算的目的。不能错误的理解为会计上计提的折旧，减少了开发产品的计税基础，而该项折旧又不允许在企业所得税前扣除。

本条款是同新《企业所得税法》取消了内部处置资产需要视同销售缴纳企业所得税的配套规定。实际上是否提取折旧，是时间性差异，要么提取折旧，在税前扣除，要么作为开发产品的成本在税前扣除。

本条的含义是限制开发企业人为的限制固定资产和开发产品的界限，将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的目的。

注意：如何理解本条款的含义？

第一种含义，只有自用12个月以上才能提取折旧，在此之前不能提取折旧？ 第二种含义，只要自用就可以提取折旧，但是在12个月以内又出售的，将原来的折旧要做纳税调增处理，销售的时候，依然按照开发产品的销售原则处

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