“微度假”领地，都市近郊旅游地产的涅盘之路

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“微度假”领地，都市近郊旅游地产的涅槃之路

——以武义花田小镇为例

【引言】

随着后旅游时代的来临，旅游更趋向于散客化、休闲化和自助化，传统的观光模式已经不能满足人们多元的旅游需求，短时间、近距离的“微度假”逐渐成为都市人旅游的首选，在长三角、珠三角、环渤海等人口密集的都市，“微度假”需求持续旺盛。

从特征和发展背景来看，“微度假”本质上是旅游度假地产的一种升级模式。区别于传统旅游度假地产“重地产、轻旅游”、“圈地卖房”的痛点，“微度假”强调的是旅游度假与地产如何相互渗透并形成高附加值的经营系统。微度假旅游地作为一种出行更加随意、出游更加自由、环境更加完善、体验更加优良的减压式空间，其选址和建设，宜考虑以下因素：（1）大都市圈近郊的区位，具备良好的交通和市场条件；（2）优良的景区环境，具备优美的风景和完善的配套；（3）复合型的度假体验，具备高品质的休闲度假系统；（4）合理化的商业模式，避免走旅游地产“圈地卖房”的老路。

【花田小镇采用微度假模式的“利”与“弊”】

花田小镇农业旅游产业园位于浙江省金华市武义县王宅镇镇区以北1km处，距离武义县城约15km，距离金华市约30km。从花田小镇的基地概况及外部环境来看，将其打造为微度假旅游地的有利条件主要集中在区域和市场，不利条件则主要集中在资源及旅游发展基础。

1.都市近郊区位+长三角亿万级度假客源：“微度假”开发的有利条件

花田小镇地处长三角都市圈，周边有沪昆高速、长深高速、温丽高速、台金高速等交织形成的快速路网，还有沪杭高铁、杭长高铁、金温高铁直达温州上海，可与金华、武义以及长三角各城市实现无缝对接。良好的交通区位，为开发短时间、近距离的“微度假”创造了条件。 与此同时，长三角作为中国经济最发达的区域，良好的收入水平及旺盛的休闲度假需求与压抑的城市环境之间的落差，使得长三角游客愈来愈希望通过“5+2”的生活模式来逃离城市，享受生活。花田小镇地处长三角城市群，直面如此庞大的休闲度假客源，打造微度假旅游地的条件相对成熟。

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2.非优的资源条件+较弱的旅游基础：“微度假”开发的不利条件

以资源本底而言，花田小镇虽然拥有“山、水、田、林、温泉”等自然资源以及耕读、非遗等文化遗产，但从长三角范围来看，其资源并不具有独特性和排他性，如何塑造旅游吸引力成为难题；以旅游发展基础而言，花田小镇地处王宅镇，其旅游尚处于初级开发阶段，旅游接待、服务配套等均不完善，如何打造品质化的环境也是微度假旅游地开发需要考虑的问题。

【花田小镇建设微度假旅游地的“计”与“忌”】

由“微度假”旅游地的特征和基地概况来看，微度假旅游地的建设可通过“主题性景区先行引爆、复合型度假系统构建、多线程经营”等方式来实现，同时建设过程中还应对项目的推进及商业配比进行滚动调整，避免走“圈地卖房”老路。

1.计：主题性景区先行引爆+复合型度假系统构建+多线程经营

（1）导入“世界田园”主题，率先开发南部旅游景区，提升环境、完善配套、激活区域。花田小镇的山水田园资源，不具竞争优势，因此以长三角市场对时尚及国际风情的偏好为缘起，导入“世界田园”主题。同时，以国家4A级景区的标准对游憩点、交通、管理、服务等进行规划设计，一方面打造片区的旅游引擎，另一方面为微度假旅游地的建设提供优美的环境、完备的配套和资金支持。

（2）构筑“景区+温泉+酒店+营地+……”的产品结构，打造复合型度假系统。在“世界田园”景区开发的基础上，于花田小镇的北部导入温泉酒店、婚庆庄园、疗养基地、汽车营地等度假业态，将整个片区打造为以度假产品为核心，文化主题、观光景区、户外休闲等为配套的复合型度假空间，满足“5+2”生活方式的个性化、特色化需求。

（3）构建“景区门票+商业运营+产权出售+……”的多线程经营模式，降低经营风险。微度假旅游地作为承接都市“5+2”生活方式的空间，面临着工作日客源不足的问题，可通过景区门票、景区活动收费、酒店及商铺等经营来进行平衡。

2.忌：盲目推进+销售物业比重过高，重走“圈地卖房”的老路

随着南部“世界田园”景区的开发，花田小镇区域的环境、交通、设施等条件必然会有质的飞跃，地块的价值也会大幅度提升，如何在此等诱人的前景下避免走“圈地卖房”的老路是微度假旅游地成功的关键。在“5+2”生活方式盛行以及房地产行业萧条的背景下，宜通过先期开发酒店、会所、体检机构、商业街等经营性物业和渐进式推进温泉别墅、康复公寓等销售性物业等方式，来实现旅游与地产的极致融合。 【结语】

旅游业的发展和旅游市场的深度细分，使得聚焦于大都市圈周边的“微度假”开始成为行业发展的主导力量；然而与强势的“微度假”需求相悖的是，国内的大多旅游地产开发仍然玩

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的是“旅游搭桥炒热地块提升房价”的把戏，难以满足微度假客群对旅游品质和旅游产品的要求。在此背景下，花田小镇以“微度假模式”抢占长三角市场的机会巨大，未来的发展潜力无限。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/6z2v.html