城市房地产管理案例1_香港的公屋

阅读以下案例，根据第9章关于城市房地产管理的知识，讨论：

1、 香港的住房保障模式有哪些值得内地借鉴的经验？

2、 这一模式有何缺点？

香港“公屋”住着谁？成功的秘诀何在？

2011-10-24 新京报

●香港公屋相当于内地的廉租房，目前香港约有260万套公屋，供700万人居住

●除了租金便宜，公屋住户还享受超值的公共设施，公屋周围就有公共娱乐设施和孩童游玩设施

●在香港，如果有申请人伪造资料申请公屋，一旦被发现，将避免不了牢狱之灾

1 谁是香港最幸福的人

如果一个公屋家庭月入一万元，缴纳租金水电后大约还有八千余元。这几年，政府每年都给公屋住户免除数月租金，子女还有可能获得各种就学补贴。

香港人私下聊天时，经常会说，有两类人是最“幸福”的。

一类是占人口不足一成的富人阶层。这些人的年收入基本上在50万港元以上，有些年薪甚至超过千万元。这些富人住着宽敞的房子，不为油盐柴米发愁。

另一类人就是占人口大约三成左右的公屋人群。这批人的住宿条件与富人相差较远，人均居住面积也才十余平方米。不过，他们却是香港茶楼的主要消费者。如果一个公屋家庭月入一万元，缴纳租金水电后大约还有八千余元，因此可以将五千余元放在茶楼解决就餐问题。这几年，政府每年都给公屋住户免除数月租金，子女还有可能获得各种就学补贴。

因此，公屋用户的实际福利相当高。曾有人估算，公屋住户月入一万元左右的家庭的生活质量，大约相当于私人楼宇月入三万元的家庭生活水准。

而生活处境比较艰难的是“夹心”阶层。这类人大多住私人楼宇，一个月租金少则六七千，多则过万元，而家庭月收入两万元左右，所剩就是一万余元。但这些人很难从政府获得直接的各种财政补贴，又需要存款购房，因此生活的拮据程度常不亚于公屋住户。

这就是香港的现实。如果你是收入较高的群体，就可以在私人市场中活得“如鱼得水”；如果收入很低，你就可以在公共服务范围内获得保护；而在私人市场边缘游走的人群则比较艰难。

当然，这些人前进一步可以进入生活最好的阶层，退后一步有可能搬入公屋。

因此，单从房屋政策来说，香港奉行的可算是“社会主义”的原则。

2 香港人都住什么房子

目前香港人口的四成八住在公共房屋，其中租住公屋是三成，居屋则是一成八，私人房屋用户占人口的五成二左右。

香港房屋委员会的最新数据显示，目前香港人口的四成八住在公共房屋，其中租住公屋是三成，居屋则是一成八，私人房屋用户占人口的五成二左右。

更具体地讲，香港的公共房屋分成三类。第一类是公屋，就是只能用来租赁的公共房屋，与

内地廉租房的概念相当接近。香港的公屋很有特色，港人基本上能从建筑的外观作出判断。现在此类住户人均居住面积为12.8平方米，因此以香港标准的一家四口（一对夫妇加两个孩子）来计算，一般的公屋面积是50平方左右。

大多数公屋的租金每月为1500元港元以下。以香港新界的沙田地区为例，50平方米的私人房屋租金大约是每月一万左右。因此相比于私人楼宇来说，公屋是“超级”物美价廉。

除了租金便宜之外，公屋的住户还可以享受超值的公共设施。香港政府提供的公共娱乐设施和孩童游玩设施大多建在公屋周围，因此公屋住户可以“近水楼台先得月”。许多私人房屋的孩子们在公屋区的公共设施游玩。

第二类公共房屋称为“居屋”（“居者有其屋”的缩写）。这些房屋是供香港居民购买的。建筑面积大约在40至80平方米。房屋价格远低于市场价，当时政府建设居屋的目的是让公屋中“富户”可以搬出来，这样留下的公屋可以分配给有需要的人士。港人还称，政府建造的居屋质量比一般私人住宅好，因此居屋很抢手。

第三类公共房屋指的是香港政府近二十年发展的各种小型项目。比如 “夹心阶层住屋计划”，这种房屋专门提供给经济上属于夹心阶层的人群。而“长者房屋计划”则专门提供给老年人使用。这些社区有老年人专用设施，老年人愿意在这类社区生活。

最近香港政府还推出“置安心”房屋计划。这个项目的主要目标群体是那些工资收入已超过公屋和居屋的人，而他们在近期也无力购买私人楼宇。住户可以租“置安心”房屋，也可以购买此类房屋。更有意思的是，房屋价格以单元出售时的价格作为“封顶价”，以后不会再进行向上的价格调整。因此，家庭收入不高的港人可以考虑此类房屋。

3 谁有资格住香港公屋

港人申请公屋的条件相对宽松。一般家庭申请公屋有以下条件：

申请人年满18岁；申请人及其家庭成员现居于香港并拥有香港居留权；申请人及其家庭成员的每月总入息和总资产净值不得超过房委会规定的有关入息及总资产净值限额（此数据处于变动中，只要收入在全港中位数以下大多数都符合申请条件）；申请人及其家庭成员在香港没有拥有任何住宅楼宇；配屋时，申请表内必须有至少一半成员在香港住满7年及所有成员仍在香港居住。购买居屋的条件是家庭月收入在2.7万港元之下，今年10月香港政府推出的“新居屋”收入上限调整为月收入3万港元。

香港的各种公共事务表格均可以从多个渠道获取，也可以从香港房屋委员会网站下载。填完之后将证明文件交给房屋署申请分组。之后房屋署会作出初步审批，条件不符合的，申请文件会被退回。符合资格的人，会收到一张印有编号的蓝卡。之后，房屋署会派员调查申请人收入和其他物业资料。

而合资格申请者的申请进入电脑进行资源分配。在这过程中，政府颁发了大量极为细致的指引，一线经办人员酌处权受到严格限制。

在公共房屋资源的分配中，官员和经办人员的贪腐问题几近绝迹。大环境来说，廉政公署打击腐败的力度很大，而公共雇员的廉洁程度极高；而从小环境来看，公共房屋分配的经办人的裁量权相当小，因此各种腐败空间也相对较小。

正是因为公共房屋的资源分配依赖高度透明的游戏规则进行处理，社会上的怨言较少。在香港廉政公署诞生之前，香港房屋署的工作人员也会以各种借口收取住户一些红包。比如交楼的官员趁机敲诈住户。现在港人对官员腐败容忍度相当低，而公屋分配过程中的贪腐案件几乎绝迹。

如果发现申请人伪造各种资料来申请公屋，一旦被发现，牢狱之灾几乎免不了。

香港最高法院前法官李柏检拥有资产193万港币，当时只向政府申报了2500港币，最后获得公屋。地位高贵的李柏检夫妇分别被判监11个月。这也是公屋诈骗案中最出名的一例。

4 公屋富户退出是难题

入住公屋的时候是穷人，而此后此家庭资产出现倍增，怎么办？

香港的媒体记者曾经到公屋进行抽查，发现停车场停泊不少名贵车辆，比如奔驰、奥迪等车辆不在少数。此后经查证就是公屋住户所有。

香港房屋委员会有个规定，住满十年的公屋租户，每两年就要申报一次家庭收入。如果申报数目达到收入限额的两至三倍，要缴纳一倍半租金；超过三倍者要缴交双倍租金；而资产超过入息限额84倍的富户，要缴交市值租金以及在一年内迁出。

在过去十年内，有登记的香港公屋富户数目由1万1千户增至现在的2万3千多户。而真正被踢走的富户极少，公屋富户拒绝搬迁导致公屋资源流转使用的概率较低，而另一方面许多有需要的人士却要排队三年左右才能获得公屋。因此，许多港人抱怨公屋住富户问题。

为了缓解居民对公共房屋的需求，香港特首曾荫权在今年10月份的施政报告提出建设更多的公屋和“新居屋”，香港政府的目标是在最近5年内建成7.5万个公屋。

而新居屋加入一些新元素：新居屋在五年后可以在私人市场上出售，补地价时以单元购入时的价格为准，不会随着市场调整而变动。

□吴木銮（香港 博士）

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