（强烈推荐）3000亩土地收储开发可行性研究报告分析报告

3000亩土地收储开发

可行性研究报告

第一章 总论

一、项目基本情况

1、项目名称：通辽市城市投资经营有限责任公司1.67平

方公里土地整理项目

2、项目建设性质：土地整理

3、项目承办单位：通辽市城市投资经营有限责任公司 4、项目法人代表：齐建忠

5、项目所有制形式：国有独资企业

6、项目所在地区、地点：通辽市经济技术开发区新城区 7、项目建设内容：新城区规划区范围内整理1.67平方公里土地，具体范围是：辽河大堤以北、建国路北段道路（绿化、亮化及硬化）、雨水管网及供水、供热、供电工程。

8、投资规模：项目投入总资金1.58亿元。其中自筹资金7800万元，信托贷款8000万元。

9、资金筹措：自筹资金和信托贷款。

10、经济效益：项目利润总额16,347万元，投资利润率71.6% ，财务内部收益率15%,财务净现值 85万元,投资回收期0.7年。

11、项目周期：3年

12、项目建议书编制单位：通辽市建筑规划设计研究院 11、法人代表：刘玉山 12、资格证书编号：050111 13、资质等级：国家工程设计甲级 14、发证机关：中华人民共和国建设部 二、可行性研究报告编制依据

3、城市道路设计规划规范（CJJ37-90） 5、内蒙古自治区市政工程消耗量定额及基础价格 6、原国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)。

7、《通辽市土地开发整理规划》

8、通辽市人民政府《关于同意通辽市城投公司作为贷款主体与内蒙古信托投资公司融资的批复》通政字（2006）1303。

9、通辽市城投公司国有储备土地使用权抵押评估书 10、国家现行的财会、税收制度。 11、国家有关 技术标准及规范。 12、建设单位提供的其它有关资料。 三、综合评价和论证结论

1、随着经济的发展，城市的的功能得到进一步的延伸。通

辽城投公司以各方面资源为依托，在当地的城市经济建设中发挥着愈来愈重要的作用。

2、项目以土地的整理增值为主线，符合地产经济发展的基本规律。

3、项目建设以城投集团独特的行业特殊性为基础，以市委、市政府的大力支持为优势，以当地的城建、市政、供水、供电、供热、环保等部门的综合实力为依托，这些条件为公司的发展提供了强有力的硬件和软件支持。

4、项目的技术路线可行，建设内容与实施方案规划合理，可操作性强，项目实施地通辽市委、政府给予了极大的支持与配合，能够 保证本项目按计划实施。

综上所述，项目可行。建议上级有关部门给予政策及资金扶持，保障此项目的顺利实施，以期带动通辽经济的发展，加速项目实施地通辽新城区的经济增长进程，提高全市的城市化水平，加快当地的经济发展，具有十分重要的战略意义。 四、建设单位情况

通辽市城市投资经营有限责任公司是经通辽市人民政府批准，于2004年2月注册成立的国有独资企业，注册资本金20

亿元人民币，企业资产32.58亿元人民币，经济实力雄厚，资信状况好，归市政府直接管理。城投公司为市政府直属正处级国有独资企业。代表国资委持有国有资产产权，行使出资者权力，依法经营受权范围内的国有资产。为了更好的配合市直单位与城投公司工作的紧密性，公司董事长由市政府市长担任；副董事长由开发区工委主任、市建设局局长、市国土资源局局长担任；董事分别由市财政局局长、市交通局局长、市水务局局长等9位领导担任。监事会主席由审计局局长担任。

公司的主要职责是受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务”。通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取参股、控股、产权转让、抵押拍卖、融资合资等方式经营国有资产；为有关企业提供信用担保和短期融资；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，管理土地一级市场，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位;结合建设城市功能项目，全面经营城市的给排水、燃气、供热、垃圾处理、房地产开发、道路交通和户外广告等公用设施，不断加大投资力度，在较短的时期内，将公司发展为多元化企业集团。

作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。公司现有职工20人，全部为大专以上学历，其中具有中级技术职称以上人员6人；全部职工中管理人员7人，占全部职工总数的30%，专业工作人员9人，占全部职工总数的45%；公司员工平均年龄为35岁，是一个充满活力、不断前进的团队。

公司奉行“以人为本，以城为家，强素质，严管理，精心运筹精益求精”的企业经营方针，以市场需求为导向，以持续创新为动力，以做大求强为目标，以“经营城市、服务市民”为宗旨，公司上下团结协作，诚信务实，为通辽市的城市基本建设事业做出巨大贡献！

通辽市城市投资经营有限责任公司组织结构图

五、可行性研究报告编制范围

受项目承办单位通辽市城市投资经营有限责任公司委托，通辽市建筑规划设计研究院会同建设单位和有关部门，对项目进行了认真的调查和分析，并在建设单位已有工作的基础上，按照《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)、《可行性研

究与项目评价》以及国家的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本报告研究范围主要是： 1、项目建设的必要性； 2、市场分析； 3、建设方案； 4、实施进度； 5、风险分析；

6、投资估算和财务分析。 六、结论与建议

为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的1.67平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地收益最大化.项目的实施，对开发区的长远发展，城市建设市场化改革，新城区规划的顺利实施和建设资金的筹集都具有重要意义。

本项目总投入15800万元，实现土地出让收入每亩20万元，利润总额16347万元，投资利润率71.6%。

财务评价结果表明，本项目全部投资财务内部收益率为15%，财务净现值85万元(ic=15%)，投资回收期0.7年。

项目社会效益显著，在财务上可行，建议采取措施，尽快实施。

七、主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表1-1。

主要技术经济指标汇总表

表1—1

序号 项 目 1 基础数据 单位 平方公里 年 万元 万元 万元 万元 指 标 1.67 3 15，800 32147 16347 备 注 1.1 项目规模 整理土地面积 1.2 项目周期 1.3 土地整理成本 1.4 出让收入 1.5 土地增值税 1.6 利润总额

2 评价指标 % % % 年 % 万元 年 71.6 103 50.8 3 15 85 0.7 ic=15% 2.1 投资利润率 2.2 成本利润率 2.3 销售利润率 2.4 借款偿还期 2.5 财务内部收益率 2.6 财务净现值 2.7 投资回收期

第二章 项目背景及建设的必要

性

一、项目背景

作为一个发展中的人口大国，土地问题将始终是我国现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题。我国经济目前正处在高速发展时期，工业和房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的整理要求也将持续增加。

城投公司作为通辽市经营城市的主体，受政府委托进行资产经营和资本运作，对全市（包括各旗县市区）的城市城镇建设等工程项目的“投资、管理、经营、监督、服务”。通过对国有资产的经营运作和优化组合，为城市建设筹集资金，管理投资；采取多种方式经营国有资产；通过基础设施建设拉动，显化城市土地资产，开发城市经营用地，拓展城市规模，提高城市品位。

为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公为进一步加快城市建设步伐，促进经济发展，市委全委扩大会议又进一步明确提出，实施通辽中心城市

全面提质扩容，配套完善城市基础设施；加快通辽新区开发建设，即在现有城市建成区30平方公里基础上，按照西移北扩、一河两区的思路，大约用六年时间，构建沿河两岸双城竞相发展的增长极。公司抓住这一契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有的1.67平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统一规划，实现土地收益最大化. 二、项目区产业化经营发展现状

本地区土质肥沃，水草丰美。既是国家重要的商品粮基地，素有“内蒙古粮仓”的美称，粮食年总产达73.5亿斤。也是国家重要的畜牧业生产基地，粮食年总产达73.5亿斤。也是国家重要的畜牧业生产基地，牧业年度牲畜存栏863.1万头只，实誉为“黄牛之乡”。境内的矿产资源物产繁多，境内已探明煤炭、石油、硅砂等矿产52种，矿床和矿点190多处。全市煤炭总储量133亿吨。铸造玻璃使用的天然硅砂储量居全国第一，功能神奇的“中华麦饭石”蜚声

通辽市场前景十分看好，吸引了国内的大牌企业、国外的资本大鳄纷纷抢滩。大量资本的迅速涌入，大批加工厂相继开工或投产，然而，作为城市的基础设施建设却相对滞后。本项目依靠通辽城市建设的总体发展规划，有利于本地区的建设。

作为市区基础设施建设的投融资和土地一级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设的快速、高效、节约。

符合国家重点鼓励推荐发展的产业，符合产业政策。将会得到国家和省、市有关部门有关优惠政策的支持。 三、项目建设目的及意义

1、是实现经济超常规跨越式发展的需要。

通辽市未来经济社会发展的指导思想是：抢抓国家西部大开发和振兴东北老工业基地的机遇，进一步深化改革，扩大开放，坚持以工业为主导，打绿色品牌，走城市化道路的经济发展新思路。土地是城镇空间功能的载体，是重要的城市资源，也是经营城市的重要资产。要提高全市经济发展速度，利用好土地资源尤为重要。

2、是充分发挥政府的宏观调控作用，优化城市土地资源配置的需要。

目前，政府在土地层面上的宏观调控作用，主要是通过土地的规划权、土地用途管制、农地转用和农地征用的审批权、土地市场游戏规则的制定以及制定土地税费政策等手段来实现的。本土地整理项目的实施，可以使政府的用地宏观调控作

用得以张扬。项目整理土地直接进入城市土地整理库或经过开发后进入城市土地整理库，然后按照城市土地年度供应计划并运用市场机制出让和出租这些整理的城市土地。有助于规范土地市场的运行，消除灰色土地市场，防止国有土地收益的流失。可以确保经营性用地通过挂牌交易或招标、拍卖的方式，以市场机制有效配置城市土地资源，避免城市土地“协议出让”中的“寻租”行为，从而保障城市土地市场交易的公开、公正与公平。另外，项目实施后，使城市政府既能垄断土地一级市场，又直接掌握着一定量的整理土地，因而将大大提升政府对土地市场的调控能力。通过对土地基金的运作和城市土地存量的调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系的功能。通过运用“收购、储备、出让”的城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产的合法收益。另外，政府还可以运用直接控制的整理土地，平抑城市土地市场的波动，调控城市地价的合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。

3、是增加财政收入，筹集城市建设基金的需要。 项目通过合理运作土地基金，实行土地统一收购和垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，防止国有土地收

益流失。政府通过出让熟地，还可以获得土地前期开发实现的增值收益，实现“以地聚财、以地生财”的目的。

4、城投公司抓住这一契机，在政府规定的范围内将收购的1.67平方公里土地进行整理，具有及高的升值潜力与成长预期，可为城投公司带来丰厚的利润回报。

四、整理土地开发设想 1、高档住宅区

周围自然环境优美，是不可多得的居住家园。利用整理的1.67平方公里土地，开发高档住宅小区。

2、销售策略和营销模式 ⑴远景法则

任何一家企业，不论目前规模如何，在行业中处于什么样的地位，都应该有一个切实可行的长远的目标规划，并根据这个长远规划展开市场活动，而不能完全陷入盲目追求眼前利益的泥潭之中。没有一个长远计划即使你能勉强熬过今天，明天你还是会被填饱肚子的问题所困扰，你的精力都会销蚀在找食物甚至消化以前吞下的那些没营养又难以消化的东西上；一个好的长远规划有利于我们更好的求生存，更早过上好日子。

⑵领袖法则

成为第一胜过做得更好。生产出比竞争对手更好的产品，提供比竞争对手更好服务，以借此超过竞争对手，这是许多乳业企业一直在努力追求的。这样做真的有效吗？这是最好的方法吗？其实，率先在人们心中留下印象，比让人们相信你的产品优于该领域首创品牌要容易得多，城投公司要充分发挥经营城市的优势。

第三章 市场分析与拟建规模

一、市场分析

为加快全市经济发展和社会进步，在反复研究论证的基础上，通辽市确立了“以工业为主导，打绿色牌，走城市化路”，创建“绿色工业城市”的城市定位和发展战略，并提出“新世纪、新通辽、产业化、城市化”。为实现上述目标，加速城市化进程，突出城市建设这一重点，把城市基础设施建设摆在经济工作。

城市的发展不仅是城市基础设施的发展，更重要的是产业的发展、经济的繁荣和群众物质文化生活水平的提高。几年来，通辽市充分发挥城市的集聚和辐射作用，通过建设城市完善城市功能，为产业化、工业化提供有效载体，促进了两个文明建

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