城市商业业态规模的定量研究 - 图文

城市商业业态规模的定量研究——以定西项目为例

王向坤（德国佩西规划设计事务所）主任规划师

商业规模的估算在规划中通常较弱，我们常常用 “城市人均商业面积”来估算和衡量一个城市的商业水平和饱和程度，这是我们一贯的做法，当我们对一些因果关系感觉说不清楚的时候，我们往往倾向于寻找其他城市地区的经验值去作为衡量标准，但很多时候这样做是很危险的，照搬其他城市或地区的经验值往往会把我们带入一条错误的结论中去。

不仅如此，我们还想当然地拿很多先进城市的“人均商业面积”做参考，制造了所谓的“城市饱和人均商业面积”这个概念，并用此概念衡量和指导城市未来商业建设，这本身就十分荒谬。实际上，“饱和人均商业面积”就是一个伪命题，一个城市的商业规模跟城市的人口总量、消费能力、消费习惯、业态类型等等均有关系，甚至跟网络发达程度、交通便利程度、周边是否有大城市等都有密切的关系，每个城市的情况都不一样，因此也不可能会有一个通用的经验值用以概括衡量。

“饱和人均商业面积”的概念其实最早来源于美国COSTAR公司下属的国家研究所（NRB），其数据库存有280万个商业地产详细记录，主要为购物中心，但并不包括独立商场、小型购物中心以及广泛的沿街商业，其监控所得的平均值即是我们所经常听到的“人均商业面积”，但实际上此数据仅类似于我国统计数据中常用到的“规模以上”概念，其表达

并非全面。这样的数据，怎能作为我们城市商业建设的全面参考？

那么，用怎样的方法可以让城市商业规模估算更精确？我们通过大量研究，总结了一套叫做“基准坪效”的方法，用于估算未来城市商业业态的总需求规模。

此方法用公式表达即：商业营业面积总需求规模=商业营业面积所对应的社会零售品消费总额/城市基准坪效。公式的两个基础：一是社会消费品零售总额，每年的统计年鉴都有详尽的统计记录，通过扣除相应的旅游消费以及网络消费等内容，即为城市商业营业面积所对应的社会零售品消费总额；其二，就是基准坪效，即城市平均单位营业面积的营业额，而这个营业额应该包括当时房租+物业水电等经营费用+员工工资+税费+……+合理利润等。此两项基础均由市场和消费能力本身决定，是不受人为因素所控制的，且由统计数据为出发减小了二次估算的误差，因此对估算结论的实操性有较大保障。现以德国佩西公司定西项目为例详述此法的应用过程。

消费总额的预测

2011年，定西市安定区全年社会消费品零售总额达到20．96亿元，同比增长19．15%；2012年此数值为24.71亿元，同比增长17.73%；2013年上半年，此数值为14.23亿元，同比增长15.33%。从以上数据可以得出，安定区全年社会消费品零售总额增长率约在17%左右，取15%计算，预测安定区全年社会消费品零售总额在2015约为37.58亿元。去除20%的网购及旅游休闲（旅游收入占GDP比重在4-5%左右）等费用，则最终商业营业面积所对应的消费品零售总额：2015年为30.06亿元。

基准坪效

根据对安定区商业零售租金市场的分析，其平均租金应在60元/月〃㎡，即720元/年〃㎡。 另根据国际经验，每35-38平方米左右商业零售业建筑面积可提供1个全职岗位；而定西职工年平均工资为36401元，按35计算，分摊至每平方米的费用约为1040元/年〃㎡。

再考虑30%的综合经营费用以及30%（通常在20-40%之间，好的超过50%）的盈利，则现状综合商业坪效必须达到4400元/年〃㎡，按照每年10%的增长率计算，则2015年综合商业坪效约为5324元/年〃㎡，以此作为参考基准坪效。

以此计算，定西市安定区2015年商业营业面积总需求规模约为56.46万㎡。

此外，在此基础之上可以进一步明确城市内不同分区的商业规模分布，需要做的是在公式中加入“区段系数”的变量参数，即商业营业面积总需求规模=商业营业面积所对应的消费品零售总额/基准坪效*区段指数，其中，区段系数=基准坪效/区段实际坪效。由此可见，盲目的增加商业营业面积并不能带来更大的收益，提高市民可支配收入才是商业发展繁荣的根本。

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