投资性房地产公允价值计量风险与对策.docx

投资性房地产公允价值计量风险与对策

一、引言

近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了个人、企业以及机构投资者的广泛关注，大量社会资本涌入房地产市场。大量企业选择持有一定数量的投资性房地产，以增加投资收益，提高企业盈利水平。然而传统的成本计量模式，在适用性方面存在一定的问题：市场价格的不断改变导致其不能客观、准确地反映投资性房地产当时实际价值，导致会计信息的相关性下降，从而使企业财务数据失真。为了加强改善和正式化投资性房地产市场，我国出台了一系列法律和规章来完善对投资性房地产的规定。新《企业会计准则》的颁布体现了我国会计准则与国际会计准则趋同的趋势，其中新准则规定中一项重要改变为：公司应将投资性房地产单独列报，并在报表附注中单独披露。同时，其增加了一种新的计量模式——公允价值计量模式，对投资性房地产进行后续计量。自新会计准则颁发以来，我国部分公司先后改变了其投资性房地产的计量模式，并将其转换为公允价值进行后续计量，但占公司数的比例仍九牛一毛。公允价值计量模式在与历史成本计量比较下，体现出其特有的优越性：其能更为精准地反映投资性房地产在资产负债表日的真实状况，客观地反映企业现时的财务经营状况，帮助企业、投资者做出正确的决策。同时，投资性房地产采用公允价值计量，资产账面价值得到改善，有利于降低公司资产负债率，提高公司获取资金能力，从而增加公司的所有者权益。公允价值的使用在一定程度上有利于反映企业资产的实际价值，但是也存在一些不足之处。

一方面房地产行业的发展和价格变化具有很强的不可预测性，易引起采用公允价值计量投资性房地产企业的利润发生较大变动；另一方面我国资本市场和房地产市场仍存在待以解决的问题，这就给企业提供了利用公允价值操纵企业利润的可能性，从而威胁企业会计信息质量。综上所述，在房地产行业快速成长与变化的时代背景下，对以公允价值作为计量模式对投资性房地产的成本进行确认，以及后续计量是否能够提高企业会计信息质量的研究尤为关键。

二、有关探讨

（一）相关研究1、国内研究。在现有的投资性房地产计量模式研究文献中，学者们主要从三个角度进行讨论：第一个角度主要是探讨采用公允价值计量投资性房地产，所能产生的积极影响。例如，学者赵彦锋（20XX年可以计提折旧或做摊销处理，给企业带来的低税利益。如果使用以公允价值的方式计量投资性房地产，则将使得企业做出一系列的所得税纳税调整，以及同时会加重企业管理人员的工作量，加大处理的复杂性，企业最终会慎选公允价值的计量方法，或者考虑放弃。4、会引起企业利润波动以及利润与现金流的背离。企业的盈利空间会影响到投资性房地产。房价上涨时增加企业利润；反之则企业利润会减少，从而使公司的效益受影响并且会改变投资者的判断。另外，即使房价上升，公允价值继续为公司带来巨大账面收益，也会加剧利润与现金流的不对照，使得公司在进行股利分配时面对麻烦。5、采用公允价值计量的另一劣势是会产生顺周期效应。在房产市场紧缩期，使用公允价值计量模式，企业的盈利空间大幅缩水，迫

使管理者减少持有投资性房地产的购买量，进而使市场状况更加萧条；而在市场发展繁荣时期，投资性房产价格不断上涨，企业会不断增持，导致房价被进一步抬高。

（三）应对措施。针对上述存在的诸多问题，我们认为可以采取以下方法：1、一方面政F部门应积极建立健全资本市场，同时加强整顿房地产市场，严禁房地产市场中不恰当、不作为的竞争和不真实、不可靠的行为，尽快建立健全完备的产权市场、生产资料市场、完善成熟的国内投资性房地产交易市场。在市场上采取定期公布房地产交易价格的方式用以完善市场信息，推动投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式平稳地向公允价值计量模式变更转换，在改变公司所有者权益及净利润等会计指标的同时，不会对公司实际盈利能力产生重大影响。2、企业可以聘请对政策以及公允价值计量模式有资深经验的资产评估师或房地产评估师，采用更加先进的估值技术，进一步提高投资性房地产公允价值量化的手段和现实可操作性和相关性，使之更加与时俱进。3、相关部门应在其实施过程中加大其实施监督管理的强度，可依据其对收益、净资产以及利润总额的影响程度，实施分类分级监管，及时制定具体规章，在会计法律法规和有关规章制度上应清晰明白地给出有利于实际业务进行的规范要求，给公允价值计量一个明确的定义和计算方式，或者参考专家的意见向政策制定部门提出准则修改建议，有条件地允许公允价值和历史成本计量模式互相转变，使得两种计量模式灵活变通，互为补充。4、运用互联网时代数据库操作技术，建立完备的公允价值信息数据库，使得公允价值信

息更加公开透明，降低信息成本，同时要明确阐述公允价值计量的目标、经济要素的界定以及具体的操作方法，得出具体可衡量的公允价值计量成本，使得公允价值计量模式可以得到更广泛和合理的应用。

5、作为企业方面，应该对公司的会计人员提出更为严格的要求，以市场的新需求寻觅更加合适的会计人员。新时期的会计人员不应仅仅局限于熟稔会计行业的知识技能，更应该牢牢掌握财务方面相关技术，同时要熟悉相关政策以及经济法规，深刻学习公允价值计量模式的操作方法并可以熟练应用，做到可以在两种模式之间切换自如。

6、税务机关应推出一些税收优惠政策，减轻上市公司的税收负担，进一步推动公允价值计量模式方式在在投资性房地产市场的运用，避免企业为了减小税务压力而继续采用历史成本模式的情况。

7、做到投资性房地产信息充分披露，方便上市公司的相关利益人作出更加正确和理性投资决策。可以把投资性房地产的利润波动的变化在财务报告的附录中加以披露，方便投资人了解公司情况。

8、针对投资性房地产存在的顺周期效应弊端，建议在采用公允价值计量模式时，向企业提供可靠、公开、重要的质量信息，借力监管部门的监管职能，打造良好的市场环境。

三、结束语

虽然从新版会计准则中我们可以看出，针对投资性房地产采用公允价值计量，准则拟定了很可靠且细致的要求。然而，投资性房地产公允价值计量模式，也仍有障碍，如公允价值计量会影响公司的财务报表和会计利润，其发展推广必定是充满曲折的过程。但是，在经济

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/6ty4.html