万科财务分析资料

万科财务分析

1. 背景分析

从2003年开始，房地产行业开始发展，主要是因为，国家在2003年出台了房改政策，释放了大量的市场需求，拉动了房地产投资迅猛发展；加之国务院于2003年8月12日颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产行业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天。 随着房地产行业蓬勃发展，带动了一系列产业的发展，被称为是推动中国国民经济发展的第一架马车.

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国最早一批上市公司，见证了资本市场和行业发展的完整历程，而且在近二十年的上市中，始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利增长年限最长的企业。

根据2009中国房地产开发企业500强测评排行榜显示，上市房企竞争优势明显，在百强企业中占据62席，在50强企业中占据三分之二以上席位，万科继续占据榜首位置。 2009年百强企业呈现出强者恒强的梯队格局。万科、中国海外、保利地产作为第一梯队的代表领跑百强房企。

公司灵魂人物:王石

1951年出生广西壮族自治区柳州市。

1968年参军，1973年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。 1978年毕业于兰州铁道学院给排水专业，本科学历。 毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司。 1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。 1988年股份化改组, 更名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理。

1999年起不再兼任万科总经理。现任万科企业股份有限公司董事长,法人代表。

2011年3月，万科公司确认王石已赴美游学。今天的王石在做什么? 登山、滑雪---冒险、挑战生命极限。 万科关键词

地产巨头： 到今年25岁，仍旧金枪不倒，青春永驻。

上市公司： 90年代深圳第一批上市公司，25年来依旧扮演股民的摇钱树。 王石： 万科灵魂人物，好比巴萨的小罗。1999年退居幕后。 万科周刊： 中国第一内刊，注重企业文化，饱含人文精神。 建筑无限生活： 万科宗旨，已伴随着万科成为 城市时尚标签。 四季花城： 十年磨一剑， 引导环保居住理念,提出绿色建筑

住宅产业化： 这是万科的专业化选择，务求引导行业标准。在行业内推广合作经营的模式

海螺行动： 解决城市低收入人群住房问题，体现企业公民的责任。 分别从资产负债表，利润表，现金流量表进行分析 2.资产负债表分析

1)资产负债表总体状况的初步分析

从总体来看，公司的资产总额从年初的1192.20亿元增加到上半年末的1245.20亿元，同比增长了4.43% ；从负债和股东权益来看，主要是资本公积增加了8.33%和未分配利润增加了31.93%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。 从资产结构看，公司上年末的资产总额中，流动资产占了95.4%，而固定资产仅占0.9%，在建工程占0.2%。说明流动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。

从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3.0% ，所占比重由上年的54.1%降低到了50.3 % ；所有者权益所占的比重由上年的32.6%上升为33.6% ，其中未分配利润所占比重较上年有所增加。

2）资产主要项目分析

（1） 货币资金及其质量分析

从总体规模开看，公司货币资金同比增长了34.5%，明显高于资产的增幅，使其占资产总额的笔者那个也由年初的16.8%上升为21.6%。从过去三年的增长变化

看，浮动性较大，08年受经济危机影响较大，但是09经济复苏货币资金的运行也开始增长，可见其发展性还是较好的。据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的。表明资金的流动性好，资金运用较好。 （2） 应收款项及其质量分析

应收账款同比增加了8.5% ，应收账款占资产总额的比重为0.8%未发生变

化。由此看出万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其原因在于；集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。尚未发生应收账款逾期的情况。

在营业收入上涨了26.39%的情况下，应收账款也同比小幅增长，但是增长幅度没有营业收入增长得快，说明公司销售商品回款很好，而09年货币资金有所增长也是有力的证明。

尽管应收账款呈上升态势，但在应收账款附注披露中可以看出，单项金额不

重大但按信用风险特征组合后的风险较大的3年以上的应收账款由上年的1405万元下降为1053万元，且其按金额计提了坏账准备，计提较充分；从应收账款前5名欠款情况看来看，公司还应注意加强催收的力度。 （3） 其他应收款及其质量分析

其他应收款同比增加了11.65%，就其他应收款的规模而言，合并其他因收款年末数为

39亿342万元，而公司其他应收款331亿9610万元，差额较大，说明公司于其子公司的往来数额较小。子公司的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与

合作方往来款、一年内

发生的代垫款及保证金、代收代付款、押金、备用金等。

其他应收款账龄在三年以上的较少，仅占4.46%，较上年有所下降，说明其他应收款的回收没有什么问题。 （4）存货及其质量分析

存货同比下降了2.0%，占资产总比重由年初的72.0%下降为67.6% ，对利润

增加有正面影响。存货主要包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料根据最新市场及销售情况，公司对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一季度末，公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元。根据目前的情况，公司又将该项目的跌价准备金额调整到2781万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备本次也全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7023万元调整到4426万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16234万元。其它8个项目暂维持08年末的评估 另外，存货也计提了存货跌价准备，从年初的9698万元到年末增加到了一亿2411万元。符合谨慎性原则。

（5） 长期股权投资及其质量分析

长期股权投资两年变化不大，虽然增长了1.6%，但是占资产总额比重不大，表明公司长期股权投资的战略没有变化，力度也不大。 公司的长期股权投资主要是对合营企业的投资，占长期股权投资比重的74%，所以合并报表的金额小于母公司报表的金额。 另外，公司上半年计提减值准备与上年计提的减值准备相同，没有发生变化，预示着公司长期股权投资的质量保持了上年水平。 （6） 投资性房地产及其质量分析

投资性房地产同比下降了-15.13%，但其比重较小，也未发生较大变化。投资性房地产主要采取成本模式计量。所以不存在将不满足条件的投资性房地产采用公允价值模式对其进行后续尽量，虚增当年利润的情况。 （7） 固定资产及其质量分析

固定资产同比减少了-7.87%。占资产总额比重较小，变化较小。在房地产行业属于适中水平。而固定资产减少主要是由于折旧引起的。 从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残值率没有发生变更。而2009年上半年也没有新计提固定资产减值准备，预示着公司自身对其固定资

产的利用及其质量还是有信心的。

3） 负债主要项目分析 （1） 短期借款的分析

短期借款同比减少了53.47%，比重由年初的3.9%降到了年末的1.7%。虽然比重不大，但是降幅一半多。说明企业的流动资金运用灵活，有足够的能力偿还短期借款，说明企业拥有较好的商业信用。 （2） 应付账款的分析

应付账款同比较低了5.4%，应付账款的比重由年初的10.8%降到了上半年末的9.8% 。尽管如此，应付账款占权益总额的比重比较大。从绝对额上来看，数额也比大。从年初到上半年度截止，绝对额变化不大。应付款主要为未支付的工程款和地价款。而由附注披露可知集团无个别重大账龄超过3年的应付账款；无对持有本集团5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的应付账款。 （3） 预收账款的分析

预收账款同比增加了25.2%，占权益总额的比重也有年初的20.1%增加为24.1%。从绝对数额上来看，预收账款增加了60亿3400万元。资料显示公司预收账款从06年到09年上半年间，每年都平稳上升，而到09年增幅较大。

另外，公司的营业收入同比增长了26.4% ，低于前三年的增长幅度，但营业

收入有所增长。营业收入的降幅较大，让人不免有些担心，但是从最近房地产的销售来看，万科的销售业绩还是不错的。

（4） 对应付职工薪酬的分析

应付职工薪酬同比降低了27.9%，所占比重也由年初的0.4%下降为0.3% ，一般半年度的应付职工薪酬半年度的都要比年初的下降些，主要是有些职工福利，奖金和津贴都是年初未使用完的福利为和上年末预提的年度绩效工资所致。 （5） 对应缴税费的分析

应交税费同比增加了57.97%，占权益总额的比重也由年初的-0.7%，下降到了-1.1%。该项目为负值，则表示企业多交的应当退回给企业或由以后年度递交的税金。

（6） 其他应付款的分析

其他应付款同比下降了9.77%，占权益总额的比重也由年初的8.4%下降为7.2%。从绝对数上开看，2009年上半年其他应付款达到了89亿9454万元，其中35亿4952万元系土地增值税。从附注中了解到，账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。上述余额中，集团无对持有集团5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应付款。于2009年6月30日，集团及本公司并没有个别重大账龄超过三年的其他应付款。 （7） 对一年内到期费流动负债的分析

一年内非流动负债同比下降了24.72%，占权益总额的比重也由年初的11.1%下降为11.1% 。减少主要是归还了银行借款和其他借款，值得注意的是其借款年利率为4.86%至7.56% 。 （8） 对长期借款的分析

长期借款同比增长了46.50%，占权益总额的比重由年初的7.7%上升为10.8% 。从绝对数额上开看，2009年上半年长期借款达到了134亿3964万元，其中125亿2311万元系1到2年到期的。

4） 所有者权益分析

所有者权益较上年上涨了7.7%，占权益总额的比重也由年初的32.6%上升为33.6% 。主要是资本公积和未分配利润的增长较大，但是总体增幅较上年不大，说明公司盈利稳定。

5） 资产负债表的总体评价

综上所述，公司的资产总体质量较好，能够维持公司的正常周转。货币资金的流动性强，说明公司的运作良好。从资产的分布来看较合理。

3. 利润表分析

根据万科09半年度利润表，编制利润表的趋势分析表，如图：

2009年6月30

增(减)/% 2009结构/% 2008结构/%

26.39 100.00 100.00 一、营业总收入

27.47 81.52 80.83 二、营业总成本

47.54 68.81 58.95 其中：营业成本

-19.78 7.50 11.82 营业税金及附加

-22.24 2.53 4.11 销售费用

-30.33 2.61 4.73 管理费用

18.10 1.09 1.16 财务费用

-2379.32 -1.02 0.06 资产减值损失

-38.70 -0.01 -0.02 加：公允价值变动损益

620.51 0.74 0.13 投资收益

565.88 0.67 0.13 其中：对联营公司和合营公司的投资收益

项目

三、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出

其中：非流动资产处置净损失（收益） 四、利润总额 减：所得税费用 五、净利润

归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 六、每股收益

（一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 七、其他综合收益 八、综合收益总额

归属于母公司所有者的综合收益总额 归属于少数股东的综合收益总额

25.95 12.08 13.01 -399.59 25.93 6.80 34.40 22.48 134.45 19.22 0.21 0.21 0.00 19.22 5.00

14.22 11.58 2.64

19.28 0.24 0.23 0.00 19.29 5.92 13.37 11.94 1.42

22.99 22.99 -26.47 32.71 20.96 134.45

0.22 14.44 11.80 2.64

0.38 13.75 12.33 1.42

1）利润表总体状况的初步分析

2009年6月，公司实现营业收入218.91亿元，同比增长了26.39% ；营业利润

419，84.68万元，同比增长了25.95% ；实现净利润310，022.73万元，同比增长34.4% ；每股收益0.23元，同比增长22.99% 。较高的利润从何而来？是行业因素,还是公司经营有方？

2） 利润表主要项目的分析 （1） 对营业收入的分析

由图可以看出，2009年上半年增长了26.39%，低于往年的增长，但是随着

营业收入的增长，基数变大，所以收入增长比例放缓是可以理解的。 从财务报表可以了解2009年上半年公司销售均价8818.8元，结算均价8690元，由于新建商品房供应在2009年4季度前仍然处于紧张，短期供不应求局面仍将存在，我们认为2009年下半年房价仍将继续上涨，因此公司毛利率将会缓步提升，我们预计2009年全年毛利率在23.9%。销量增长30%。1~6月份，公司实现销售面积349万平方米，销售金额308亿元，同比分别增长31%和28%；

销售均价8825元/平米，同比下跌3%。万科上半年销售增长速度与全国水平基本一致，但明显低于其他一线地产公司。我们认为，其中主要原因有三点：一是基数效应，万科作为全国龙头，去年上半年销售面积体量远超其余一线公司，因此增长大幅提升更困难；二是万科去年大幅减少新开工面积，特别是长三角地区，因此报告期内长三角市场销量增长不明显；三是08年公司在积极降价促销下，市场占有率明显提升，而09年市场销售一片火爆的情况下，市场份额再上台阶有较大难度。

（2） 对营业利润的分析

2009年上半年营业利润同比增长了2.5.95%，营业利润占营业收入的比重略微有所下降。扩大盈利空间的贡献者是谁？从毛利率水平来看，2009年上半年公司的毛利率较上年同期大幅下降10个百分点达到31.19％，处于近5年来的低点。公司毛利率大幅下降的原因主要是由于2007年左右国内地价涨幅较大，而2008年房价又开始了调整，公司目前结转的项目多为这些开发项目，符合我们前期对行业毛利率下降的判断，我们认为未来2年公司的毛利率水平将会在此基础上趋于平稳然后回升。

A. 营业成本。2009年上半年公司营业成本同比增长了47.54% ，占营业收

入总额的比重也由年初的58.95%上升为68.81% 。在近年内变化趋势不大，说明公司的成本控制较好。

B. 三项费用。在营业收入增长，销量增长的情况下，销售费用同比下降了22.24% ；管理费用同比下降了30.33%，财务给用同比增长了18.10% 。总的来看，公司三项费用占营业收入的比重呈大幅下降趋势，费用率的大幅下降和2008年存货计提减值准备的冲回部分抵消毛利率大幅下降对净利润率的影响。这说明了公司对期间费用控制良好，值得注意的是，大企业在这段期间，在资本、规模、信贷方面的优势，期间费用都有一定比例的下降。

报告期，公司管理费用比去年同期降低30.3%（其中包括2008年股权激励计划取消的贡献），销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。

报告期，根据最新市场及销售情况，公司对08年末计提了跌价准备的项目进行了部分冲回。对广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7,023万元调整到4,426

万元，南京金域缇香项目由6,359万元调整到2,781万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234万元。

公司当期的期间费用率水平同比大幅下降，说明公司在强化内部管理，提高增长的质量方面，实行费用预算硬约束和严格监督等措施方面已经取得了一定的成效。期间费用的大幅降低也使得公司的销售净利率水平在毛利率大幅下降的情况下得到明显提高。

3） 利润表的总体评价

从利润表解释出来的信息可以看出，公司业绩大幅上升的主要原因，是营业收入增幅高于成本费用增幅所致，其费用控制角好，直接导致了其毛利率下降5.54个百分点。

另外，1-6月公司实现销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和27.5%，销售增速低于行业水平，下半年公司将加大推盘力度，预计3季度可售面积约110万平米，4季度更是增长到约160万平米。随着可售资源的增长，以及房价的稳步上涨，我们预计公司今年销售将会突破600亿元。期末公司尚有409万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计322亿元，2009年业绩基本锁定。

4. 现金流量表分析

1） 现金流量表总体状况的初步分析

从总体上来看，公司当年的现金及现金等价物净增加额为690，213.76万元，同比增加幅度较大。其中，经营多动现金净额为982，152.46万元：投资活动现金流量净额为15，710.83万元；筹资活动现金净额为-30，766.72万元。

2） 现金流量表主要项目的分析 （1） 对经营活动的现金流量的分析

从现金流量表中可以看出，经营活动现金流入同比增长了759.66%，主要是由于本期的现金流入同比增加了19.65%，而现金流出同比下降了26.79% 。其中“销售商品、提供劳务收到的现金”同比24.48%，经营活动现金流入占现金总流入的比重由上年的67.99%上升为71.00% 。表明公司现金流入总流入绝大部分来自于经营活动；而经营活动现金流出同比下降了26.79% ，其中“购买商品、接受劳务支付的现金”同比下降了28.49% ，“支付给职工及为职工支付的现金”同比下降了64.52% ， “支付的各项税费”同比下降了23.57% ，最终使经营活动现金流出占现金总流出的比重由上年的69.08%下降为55.95% 。

不难看出，公司销售商品、提供劳务收到现金流入的能力没有减弱，经营活动现金流量净额增加的主要原因是经营活动现金流入增长而现金流出同比下降所致。 （2） 对投资活动现金流量的分析 从现金流量表中可以看出，公司投资活动产生现金净额比去年增幅较大。一方面表明公司的长期投资得到了投资回报而且回报所受到的现金较好，另一方面表明公司处置固定资产所产生的现金也有所增长。投资活动现金流出占现金总流出的比重由上年的7.54%下降为0.88%，主要是投资活动现金流出较上年降低了89.51%，其中“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”占整个投资活动现金流出的87.72%，而且同比下降了85.70% 。表明公司在报告期间没有发生重大的投资项目。 （3）对筹资活动现金流量的分析

从现金流量表中可以看出，公司筹资活动产生的现金流量净额为-307，667.17万元。同比

减少了225.85% ，主要原因是公司偿还债务分配股利、利润或偿付利息支付的现金所致。由于公司经营活动产生的现金流量净额是正数，而且投资活动产生现金净流量也是正数，所以有充足的现金满足筹资活动偿还债务分配股利、利润或偿还利息所需的现金。也就是会所，公司自有资金一部分用来投资新项目，一部分用来支付现金股利，偿还债务，账上还有大量的现金，。

3)现金流量表的总体评价

综上所述表明，公司现金及现金等价物净增加额为正数，现金流量的基本态势是当年经营活动的现金流入大于现金流出，经营活动的现金净额不仅可以满足公司投资活动、筹资活动的现金需要，还可以为现金及现金等价物的净增加做出贡献，表明公司创造现金的能力非常强，现金处于良性循环系统中。从图表中可以看出，公司从2008年开始改变其投资决策，减少了投资，而使得投资活动的净额增加，现金及现金等价物净额也有所增加。这是比较保守稳健的决策。但是从另一方面说明公司现金处理方式有些保守，可能造成资金浪费，而使得自己没有进行更好的投资而使收益有限。

2009年上半年公司的经营性现金净流量表现为净流入98.22亿元，3年来首次实现了现金净流入，公司的财务和经营状况非常稳健。但在行业继续转好的预期下，我们预计下半年万科会加大土地的储备力度和新开工项目数，公司很可能会借助资本市场进行再融资来实现新的扩张。

5. 所有者权益变动分析

根据万科2009年中期所有者权益变动表，编制所有者权益增减变动及结构分析表。

增长了11.00% ，主要是未分配利润增长了354.10% ，所占比重由年初的2.36%增长为9.86% ，在所有者权益比重不大，但是本半年度所有者权益增长主要依靠未分配利润的增长。说明上半年度的所有者权益变动不大。

1） 短期偿债能力分析

从 相关指标中看出，流动比率、速动比率和现金比率较上年都有上涨，可以说明公司上半年的短期偿债能力在增强，短期偿债能力吃鱼同行业领先水平。应注意的是，在评价公司的短期偿债能力时，还应当考虑应收账款周转率和存货周转率的快慢。该公司应收账款周转率和存货周转率在行业中也处于领先地位，说明资产的流动性在行业中也处于领先地位。

2）长期偿债能力

从相关指标中看出，自唱负债率较上年上升了，为67%，长期偿债能力得到进一步的增强。从指标本身看，在行业中也算比较高的了，表明公司对借款融资利用的很好。

3）盈利能力分析

从相关指标中看出，公司盈利能力的各项指标均好于上年，说明该公司的盈

利很强。从下表可以看出，万科在近五年的毛利率增长均高于行业平均值，说明公司的盈利能力高于行业平均水平。但是值得注意的是在09年中期的毛利率却相对上年度下降了将近10个百分点。主要源于结算项目中土地成本较高及08年市场调整带来的影响。 4）营运能力的分析

从相关指标中看出，公司的指标周转率都有不同程度的下降。但在行业中仍处于较高水平。表明公司资产的整体周转质量比较高。但作为行业龙头公司，仍有明显不足，公司还应当会大力气，充分发掘潜力，给股东更大回报。

5） 现金流量分析

从相关指标中看出，公司现金偿债能力比率较上年有所提高，而且公司三年俩经营现金流入首次为正，说明公司调整策略，而且取得了很好的效果，说明公司靠经营活动创造的现金流量净额偿还债务的能力在增强，现金比较从组，但公司利用对外投资获取投资收益的能力就相对减弱了。如何进一步提高现金利用率是公司未来应关注的。

综合评价

万科集团自上市以来，保持了健康和持续发展的良好态势，实现了公司连续跨越式的发展。企业综合实力和影响力进一步巩固和提高。

报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。

公司整体财务稳健。期末公司净负债率10.7%，比年初下降22.4个百分点，处于行业低端；资产负债率66.4%，银行贷款占负债比率37.9%，总体财务状况较稳健。期末账面现金268.8亿元，比年初上升34.5%；短期银行贷款及一年以内到期的银行贷款仅为121.3亿元；期内经营活动现金净流入98亿元，现金回笼情况良好。

受去年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本的项目进入结算期等因素影响，全年毛利率较去年下滑将较为明显。良好的销售表现将促使公司加快拿地、开工节奏，而成本控制对于毛利率的拉动也将于明后两年逐步体现，公司未来存在较好的业绩释放空间。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/6twe.html